Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на недвижимость Кипр». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Покупателю недвижимости на Кипре, в зависимости от того, к первичному или вторичному жилому фонду относится объект, предстоит оплатить несколько налогов, часть из которых сейчас будет со скидкой. Так в случае покупки первой недвижимости от застройщика на территории страны взимается льготная ставка НДС (VAT) в размере 5% вместо 19% (т.е. для объекта стоимостью 500 000 евро налог составит 25 000 евро). Аналогичный процент необходимо будет оплатить и при покупке последующего жилья от застройщика, но при условии, что предыдущий объект был приобретен не более десяти лет назад. При покупке жилья на вторичном рынке НДС отсутствует.
Содержание недвижимости на Кипре
Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) — нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.
После того, как покупатель вторичной недвижимости на Кипре становится зарегистрированным собственником недвижимого имущества, государство оформляет Свидетельство о праве собственности (Title Deed) на приобретенный объект и переводит его на имя покупателя. Это сопровождается выплатой налога (оплачивают только покупатель), который называется Transfer Fee. Основа для его начисления — стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи вторички, которая не облагается НДС. На данный момент для всех приобретающих такую недвижимость на Кипре государство предоставляет скидку в размере 50%.
| СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ | СТАВКА НАЛОГА | Скидка 50% |
| До 85 000 евро | 3% | 1,5% |
| От 85 001 до 170 000 евро | 5% | 2,5% |
| От 170 001 евро | 8% | 4% |
Transfer Fee, который предстоит заплатить государству, может составлять сумму из нескольких слагаемых (чтобы сэкономить на данном налоге, можно оформить купленную недвижимость на два и более лица):
85 000 х 1,5% + 85 000 х 2,5% + 330 000 х 4% = 16 600 евро
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.
Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.
Владелец недвижимости официально имеет право сдавать жилье в аренду, купленную на вторичном рынке или купленную у застройщика, но уже с оплатой НДС в размере 19%. Недвижимость, приобретенное у застройщика с предоставлением льготы по этому налогу в размере 5%, владелец имеет право использовать только в коммерческих целях, в том числе и сдавать в аренду только через 10 лет со дня покупки. При сдаче недвижимости в аренду на Кипре необходимо уплачивать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), который составляет 20% от полученной прибыли (разница между стоимостью аренды и понесенных расходов). При этом стоит учитывать, что налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника недвижимости.
Если владелец сдает квартиру в аренду за 2500 евро в месяц, то налог будет рассчитан следующим образом:
2500 евро х 12 месяцев = 30 000 евро дохода
Из этой суммы необходимо вычесть оплату услуг управляющей компании и ремонтные работы:
30 000 – 600 – 200 = 29 200 евро
Из этого прироста капитала (с учетом подтвержденных расходов) вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:
29 200 – 17 086 = 12 114 евро
Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:
12 114 х 20% = 2422,80 евро
При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.
А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.
Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.
Если продается квартира стоимостью 700 000 евро, которая была куплена 7 лет назад за 500 000 евро и имеет одного собственника:
Прирост капитала (без учета подтвержденных расходов) составляет:
700 000 – 500 000 = 200 000 евро
Вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:
200 000 – 17 086 = 182 914 евро
Затем вычитаются необлагаемые налогом 85 730 евро:
182 914 – 85 730 = 97184 евро
Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:
97 184 х 20% = 19 436,80 евро
В зависимости от размера собственности местные власти взимают от €85 до €500 в год за регулярный вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и аналогичные коммунальные услуги. Плата производится местным органам управления по месту нахождения объекта недвижимости.
Зарегистрированный владелец недвижимости обязан платить ежегодный налог на канализацию, рассчитываемый на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Как правило, размер налога составляет около €100–200.
Ещё на этапе покупки недвижимости вы (или ваш юрист) откроете счёт в банке Кипра. К нему будут привязаны все ваши платежи. Деньги будут списываться автоматически по выставленным квитанциям. Можно заранее пополнить счёт на необходимую сумму. Проверить движение средств вы сможете через онлайн-банкинг.
В случае задержек с оплатой вам сначала пришлют напоминание, а затем – отключат коммуникации. Для восстановления надо будет выплатить задолженность и пени.
Если объект расположен рядом с морем в популярном туристическом районе, можно зарабатывать на посуточной аренде.
Для сдачи недвижимости на короткий срок (до 30 дней) надо получить лицензию Кипрской организации по туризму. На практике многие собственники этого не делают, хоть формально это нарушение закона.
Специальное разрешение выдаётся на три года, его можно продлить за три месяца до окончания его срока действия.
Владелец недвижимости обязан разместить в сдаваемом жилье номер экстренной помощи, полный адрес объекта и свой контактный телефон. Кроме того, в вашем туристическом объекте должны быть огнетушитель, противопожарное полотно и аптечка. Проверка из Министерства по туризму может нагрянуть в любое время вне зависимости от того, есть ли там постояльцы, и выписать штраф в случае выявленных нарушений.
Также новоиспечённому рантье необходимо зарегистрироваться в Налоговой службе Кипра. Собственник должен декларировать доход, полученный от сдачи объекта в аренду, и платить налог.
Цены на квартиры и виллы для туристов совсем другие. Месячную ренту можно получить за десять дней. Среди плюсов Кипра – длинный курортный сезон, восемь-девять месяцев. Но при краткосрочном найме повышаются расходы на обслуживание. Скорее всего, без управляющего вам не обойтись, а такие компании будут забирать 20–30% от суммы аренды.
Иностранцы – нерезиденты Кипра, которые сдают недвижимость в аренду, должны платить подоходный налог (income tax). Ставки прогрессивные, зависят от размера вашей прибыли.
Подоходный налог для иностранцев в 2020 году
|
Годовой доход |
Налоговая ставка |
|
До €19 500 |
Не взимается |
|
€19 501–€28 000 |
20% |
|
€28 001–€36 300 |
25% |
|
€36 301–€60 000 |
30% |
|
От €60 001 |
35% |
Обратите внимание! Кипр подписал соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией.
Все о налогообложении на Кипре
Прибыль, полученная от продажи недвижимости, расположенной на Кипре, облагается налогом в 20%. При этом capital gains tax не взимается с первых €17 086 для каждого собственника. То есть если дом принадлежал семейной паре, то при продаже налогом не будут облагаться €34 172 дохода.
Кроме того, из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на приобретение и ремонт объекта.
Частные лица, которые владели недвижимостью более пяти лет, один раз в жизни могут получить налоговую льготу – для собственников жилья налогооблагаемая сумма уменьшается на €85 430, для владельцев сельскохозяйственных земель на €25629.
В случае передачи объекта детям или супругам налог не взимается.
На доход ниже 19,5 тыс. € в год налог платить не нужно. Затем действует прогрессивная ставка:
| 0 — 19,5 тыс. € | 0% |
| 19,5 тыс. — 28 тыс. € | 20% |
| 28 тыс. — 36,3 тыс. € | 25% |
| 36,3 тыс. — 60 тыс. € | 30% |
| от 60 тыс. € | 35% |
Не нужно платить налоги на имущество, наследство, прибыль, полученную от дивидендов и продажи ценных бумаг. От налогов также освобождены пенсионные выплаты. Однако, если последние поступают из-за рубежа и сумма превышает 3 420 € в год, действует налоговая ставка 5%.
В некоторых случаях выгоднее включить зарубежную пенсию в стандартный режим налогообложения общего дохода.
На Кипре предусмотрены льготы для тех, кто до начала трудовой деятельности не был налоговым резидентом страны.
Так, из налоговой базы можно вычесть 20% от заработной платы (но не больше 8,55 тыс. € в год), а если годовой доход превышает 100 тыс. € — 50%. Первая льгота действует 5 лет, вторая — 10, они не объединяются.
Также существует налоговый вычет на доход от сдачи недвижимости (20%) и социальные платежи (до 1/5 налогооблагаемого дохода).
В последние годы власти Кипра стремились привлечь капитал в жилищный сектор, поэтому налоговая нагрузка в этой сфере снижена. Иностранцы платят те же налоги на недвижимость, что и граждане Кипра.
При покупке у застройщика стоимость объекта будет включать НДС 19%. Однако существуют льготы.
«Если человек впервые покупает недвижимость на Кипре, то на первые 200 кв. м жилой площади он может заплатить вместо 19% всего 5%, 14% из которых можно вернуть путем налогового вычета», — рассказывает Даниил Гога, брокер департамента зарубежной недвижимости OXE CAPITAL по направлению Греция и Кипр.
Претендовать на снижение налога можно, если недвижимость приобретается для постоянного проживания, а не для инвестиций
На вторичном рынке НДС на жилье отсутствует, но необходимо заплатить налог на переход права собственности. Ставка зависит от стоимости недвижимости:
- до 85 тыс. € — 3%
- от 85 тыс. до 170 тыс. € — 5%
- свыше 170 тыс. € — 8%
«Сейчас покупателям предоставляется скидка на этот сбор в размере 50%, — уточняет Татьяна Бурлаковская, генеральный директор Golden Brown Group. — Есть способ сэкономить, оформив объект на двух или более человек, в этом случае налогооблагаемая стоимость на каждого собственника снижается пропорционально».
Также для любой недвижимости в течение месяца после подписания договора купли-продажи придется заплатить гербовый сбор. Первые 5 тыс. евро налогом не облагаются, для суммы от 5 тыс. до 170 тыс. € действует ставка 0,15%, далее — 0,2%. Максимальная сумма гербового сбора установлена в размере 20 тыс. €.
Как на Кипре правильно высчитывается новый налог на недвижимость
Средства, полученные от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом по стандартной прогрессивной шкале. Существует налоговый вычет 20% на валовый арендный доход.
Фактический размер налога на прирост капитала при продаже недвижимости может быть меньше стандартных 20% за счет ряда льгот.
Например, физлица имеют право вычесть из налоговой базы 17 086 €, а в случае продажи основного жилья (квартиры или частного дома) — 25 629 €. В случае продажи фермером сельскохозяйственных земель — 25 629 €. Все указанные льготы суммарно не могут превышать жизненный максимум 85 430 €.
«Если владеть объектом в течение пяти лет, то сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 85 тыс. евро, — дополняет Татьяна Бурлаковская. — Также из налогооблагаемой базы вычитают подтвержденные расходы на покупку и эксплуатацию недвижимости (ремонт, ЖКУ, электричество, вода, покупка мебели и техники)».
Кроме того, налог не начисляется при обмене недвижимости, если вся прибыль, полученная в результате обмена, будет использована для приобретения нового жилья. Не облагаемая налогом прибыль вычитается из стоимости нового имущества.
На прибыль компаний действует ставка налога 12,5%.
«Налогом не облагаются доходы от продажи ценных бумаг, реструктуризации кредитов, представительства фирмы за границами Кипра. Также из налоговой базы исключаются расходы, напрямую связанные с ведением бизнеса, взносы работодателя в фонды, размер амортизации», — уточняет Тигран Саркисов, партнер Reasons Law Firm, руководитель практики административно-правовой защиты бизнеса.
Помимо этого, от налогообложения полностью освобождаются судоходные компании.
Регистрация в качестве налогоплательщика НДС нужна для поставки товаров и оказания услуг на Кипре, а также для приобретения товаров из стран ЕС. Стандартная ставка составляет 19%.
Ряд товаров и услуг освобождаются от НДС:
- сдача жилой недвижимости в аренду;
- многие финансовые и медицинские услуги;
- некоторые культурные, образовательные и спортивные виды деятельности;
- управленческие услуги, оказываемые инвестиционным фондам;
- и другие.
Один из самых развитых секторов кипрской экономики приносит инвесторам солидные доходы. Торговый флот Кипра входит в двадцатку крупнейших в мире. При этом судоходная деятельность на Кипре не облагается налогом, что делает инвестиции в эту отрасль особо привлекательными.
Специальный вклад в оборону
Налог на оборону (Special Tax Contribution for Defence Purposes) состоит из трех частей:
- налога с дивидендов, полученных на Кипре и за рубежом;
- с процентного дохода, полученного на Кипре и за рубежом;
- с прироста капитала от продажи ценных бумаг и корпоративных прав.
Недомицильный налоговый резидент от уплаты налога на оборону освобождается.
Этот налог взимается по ставке 20 % со следующих видов прироста капитала:
- от продажи недвижимости, находящейся на Кипре;
- от продажи акций компаний-собственников кипрской недвижимости, ценные бумаги которых не котируются на бирже;
- акции компаний, которые косвенным образом владеют кипрской недвижимостью и получают не менее 50 % от рыночной стоимости объектов.
При расчете налога на прирост капитала из прибыли вычитают:
- себестоимость или рыночную цену недвижимости по состоянию на 1 января 1980 года с учетом инфляции;
- расходы, связанные с получением прибыли, например сборы за перерегистрацию права собственности, юридические расходы и прочее.
Налог на прирост капитала не платят:
- при передаче акций или недвижимости по наследству;
- при дарении между родственниками (до третьей степени родства);
- при передаче дара компании, акционеры которой являются членами семьи дарителя и продолжают оставаться членами семьи в течение пяти лет с момента дарения;
- при дарении акций или недвижимости акционерам семейной компании, если подаренное имущество также было получено компанией в результате дарения. Имущество должно находиться в собственности получателя на протяжении не менее 3 лет с момента дарения;
- с пожертвований в пользу благотворительной организации, муниципалитета или политической партии;
- при обмене или продаже сельскохозяйственных земель;
- при обмене недвижимого имущества, если стоимость объектов равнозначна;
- с прибыли от продажи акций, котирующихся на бирже;
- с прибыли от отчуждения имущества или акций в процессе реорганизации;
- при передаче недвижимого имущества без вести пропавшего лица, если в отношении такого имущества действует режим управления наследственным имуществом;
- при передаче недвижимости между супругами в случае расторжения брака по решению суда.
Физические лицо имеет право на пожизненные вычеты из прибыли:
- от продажи квартиры или дома (основного места проживания) – 85 430 евро;
- от продажи сельскохозяйственных земель – 25 629 евро;
- от продажи прочего имущества (автомобиль, украшения, бытовая техника и т. д.) – 17 086 евро.
Налог на недвижимое имущество на Кипре отменен с 1 января 2017 года.
Налоги на недвижимость на Кипре
Эта пошлина рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости по ставкам:
- До 85 000 евро – 3 %;
- От 85 000 до 170 000 евро – 5 %;
- 170 000 евро и более – 8 %.
Если недвижимость дарят друг другу близкие родственники, к стоимости объекта применяется ставка 0,1 %.
Трансфертный сбор не применяется в следующих случаях:
- передача объекта при реорганизации и реструктуризации компании;
- ликвидация юрлица, его банкротство, переход залоговой недвижимости;
- сделка по НДС.
Такой комиссией облагаются операции и сделки с документами на территории Кипра:
- гарантийные письма – 4 евро;
- аккредитивы – 2 евро;
- таможенные документы – 18/35 евро;
- транспортные накладные – 4 евро;
- переводные вексели – 1 евро;
- документы об уплате фрахта – 18 евро;
- генеральная доверенность – 6 евро;
- специальная доверенность – 2 евро;
- заверенные копии договоров и документов – 2 евро;
- завещания – 18 евро;
- документы по управлению недвижимостью – 9 евро;
- договоры с указанной суммой вознаграждения:
- от 5 001 до 170 000 евро – 0,15 %;
- более 170 000 евро – 0,2 %.
- договоры без указания суммы вознаграждения – 35 евро;
- свидетельство о налоговом резидентстве – 80 евро.
Гербовый сбор не взимается с документов сделок по реорганизации компаний или реструктуризации кредитов.
Разработаем индивидуальное решение, подберем страну и статус которые будут решать ваши задачи, сопроводим весь процесс.
Москва, Россия
ул. Охотный Ряд, 2, 109012 +7 (495) 150-40-55
Пафос, Кипр
20 Charalampou Mouskou, ABC Business Center, Flat/Office 108, 8010
+357 (22) 232-044
Особенности налогообложения при покупке недвижимости на Кипре
Налог на переход права собственности (Transfer Fees). Если покупатель оплачивает при покупке НДС, то Transfer Fees не оплачивается. Налог начисляется исходя из договорной суммы недвижимости, либо стоимость определяется Отделом по земельным ресурсам Кипра. Ставка в зависимости от цены недвижимости варьируется от 1.5% до 4%.
При стоимости недвижимости до 85 430 евро, налог на переход права собственности равен 1.5%. Если стоимость от 85 430 до 170 860 евро, то ставка налога равна 2.5%. Свыше 170 860 евро — 4%.
Например, если стоимость недвижимости 145 231 евро, то за первые 85 430 евро сумма налога составит 1 281.45 (1.5 %), за следующие 59 801 евро — 1 495.02 (2.5 %). В итоге сумма налога составит 2776.47 евро (1,91 %). При оформлении собственности на двух или более лиц сумма данного сбора уменьшается, так как налогооблагаемая стоимость на каждого собственника снижается пропорционально.
Гербовый сбор — это государственный разовый налог при покупке недвижимости на Кипре (Stamp duties), оплачивается в течение месяца после подписания договора купли-продажи.
Его ставка — 0,15% от стоимости недвижимости, если сумма не больше 170 000 евро. При стоимости недвижимости более 170 000 евро ставка гербового сбора равна 0.2%. Гербовым сбором не облагаются первые 5 000 евро стоимости жилья.
В начале 2017 года ежегодный налог на недвижимость был полностью отменён.
Однако владельцы недвижимости на Кипре по-прежнему выплачивают ежегодный муниципальный налог: от 55 до 185 евро в зависимости от площади жилья.
Налоги при продаже недвижимости на Кипре
Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) начисляется при продаже недвижимости. Размер налога 20%. Capital Gains Tax рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Реально, ставка гораздо ниже, поскольку законом предусмотрено множество льгот. Не начисляется налог на первые 17 086 евро каждого из собственников. Если недвижимость эксплуатировалась продавцом более 5 лет и продажа недвижимости на Кипре происходит впервые, то не облагаются налогом первые 85 430 евро стоимости жилья. Можно исключить из налогооблагаемой базы, подтвержденные затраты по эксплуатации объекта.
- Пошлина за передачу права собственности не взимается с недвижимости, облагаемой НДС
- В течение значительного периода пошлина взимается в уменьшенном на 50% размере
- В случае приобретения нескольких объектов пошлина взимается отдельно с каждой единицы.
Если закупочная цена значительно ниже рыночной стоимости, Департамент земельных ресурсов и геодезии может установить сбор за передачу права собственности на основании собственной оценки рыночной стоимости.
Налоги при покупке на Северном Кипре.
→Цена недвижимости: 500 000 евро (не облагается НДС)
→Изначальный размер пошлины: 85 000 x 3% + (170 000 — 85 000) x 5% + (500 000 — 170 000) x 8% = 33 200 евро
→Размер пошлины на текущий момент (на 50% меньше): 33 200 / 2 = 16 600 евро.
В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества следующими сторонами размер пошлины рассчитывается исходя из стоимости объекта по состоянию на 1 января 2013 года по следующим ставкам:
- детям от родителей 0%
- между супругами 0,1%
- между родственниками третьей степени родства 0,1%.
Освобождение от уплаты пошлины за передачу права собственности
- если передача осуществляется в рамках процесса, который можно квалифицировать как реорганизацию
- если передача осуществляется в рамках процесса, который можно квалифицировать как реструктуризацию
- если передача осуществляется в порядке процедуры банкротства, ликвидации, отчуждения кредитором заложенного недвижимого имущества
- если недвижимость облагается НДС.
При заключении соглашения по купле-продаже недвижимого имущества на Кипре (земельные участки и строения) необходимо оплатить гербовый сбор по нижеприведенным ставкам:
| Цена покупки | Ставка | Сборы | Суммарный сбор |
|---|---|---|---|
| € | % | € | € |
| 0 — 5.000 | 0 | 0 | 0 |
| 5.000 — 170.000 | 0.15 | 255 | 255 |
| 170.000 up to 10.046.250 | 0.2 |
Максимальный размер гербового сбора — 20 000 евро за каждое соглашение.
Цена покупки: 500 000 евро при 0 = 0
170 000 евро при 0,15% = 255 евро
оставшиеся 325 000 евро при 0,20% = 650 евро
ИТОГО к оплате: 905 евро
3. НДС (налог на добавленную стоимость, разовый платеж, вносится покупателем)
- Стандартная ставка 19%
- Пониженная ставка 9%
- Пониженная ставка 5%
- Нулевая ставка 0%.
Стандартная ставка в размере 19% на Кипре действует в отношении всех товаров и услуг, которые подлежат обложению налогом и на которые не распространяются нулевая ставка и пониженная ставка.
С 8 июня 2012 года пониженная ставка 5% применяется к приобретению и/или строительству жилья, которое имеющие соответствующее право лица (постоянно проживающие на Кипре и/или в других государствах-членах ЕС или странах, не входящих в ЕС) будут использовать в качестве своего основного постоянного места проживания после получения заверенного подтверждения от налогового комиссара.
С первого октября 2011 года пониженная ставка 5% может применяться к покупке или строительству жилья на Кипре, если оно используется в качестве основного и постоянного места проживания собственника-выгодоприобретателя в Республике. Сокращенная ставка НДС в размере 5% применяется в отношении первых 200 метров пригодной к застройке площади объекта. В случае многодетных семей (от четырех и более детей) общая площадь жилища увеличивается на 15 квадратных метров за каждого дополнительного ребенка (более трех детей). Консультант по вопросам, связанным с НДС, поможет точнее рассчитать снижение ставки.
- недвижимость должна использоваться в качестве основного постоянного места жительства заявителя (в течение следующих десяти лет)
- заявитель ранее не приобретал другого жилья на Кипре с пониженной ставкой НДС
- заявитель — физическое лицо старше 18 лет, то есть юридические лица не могут претендовать на это снижение ставки НДС.
Налоги и затраты на жилье на Кипре
Сокращенная ставка НДС в размере 5% может также применяться в отношении строительства жилых объектов для граждан третьих государств (в частности, Российской Федерации, США, Китая), если данная недвижимость будет использоваться заявителем в качестве его/ее основного и постоянного места жительства в Республике.
Как рассчитать НДС:
S=внутренняя площадь + кладовая + парковка
НДС= 0,05 (5%)+0,14(14%)х(S-200):S)
Если Вы решили продать Вашу недвижимость на Кипре, то Вы платите налог с прироста капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и покупки). При этом надо учитывать, что на самом деле фактическая ставка налога значительно, в разы, меньше, так как законодательство Кипра предусматривает существенные льготы по данному налогу.
Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые €17.086 для каждого собственника.
Далее, если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые €85.430 прироста капитала налогом не облагаются.
Более того, из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта, такие как ремонт, другие материальные затраты и т.п.
Если при покупке недвижимость была оформлена на локальную кипрскую компанию, то продажу можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При сделках с крупными комплексами недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя.
Одним словом, правильная организация всех составляющих ведёт к эффективным сделкам с недвижимостю. Наши специалисты совместно с ассоциированными членами Альянса готовы предложить Вам подробную консультацию по данному вопросу.
Купить квартиру на территории Республики Кипр может любой, у кого для этого достаточно средств. Кипрское налогообложение подразумевает, что приобретая жилье, покупатель обязан заплатить налоги. И неважно, в какой части острова было приобретено имущество.
К ним относится:
- гербовый сбор;
- налог для перехода прав собственности;
- НДС.
Обязательно учитывается общая стоимость недвижимости, по которой ее покупали.
Нерезиденты, то есть иностранные граждане, при приобретении недвижимого имущества платят те же налоги, что и резиденты. Первым оплачивается гербовый сбор. Он рассчитывается от цены договора купли-продажи.
Когда сумма варьируется от 5, 000 до 170, 000 €, то платить придется не менее 0, 15% от стоимости. При большей стоимости недвижимости гербовый сбор составляет 0, 20%. Уплачивается сбор в течение 30 дней после совершения сделки.
Если стоимость недвижимости не достигает 5, 000 €, то размер налога равен 0.
Следующий вид сбора – пошлина за передачу прав собственности. Уплачивается в Земельный кадастр для совершения обязательных регистрационных действий при введении сведений о новом хозяине. Размер ее зависит от стоимости объекта:
- 3% (до 85, 000 €);
- 5% (от 85, 000 до 170, 000 €);
- 8% (более 170, 000 €).
Еще один вид пошлины – НДС. Покупатель обязан оплатить 19% от цены данного объекта. Но иногда можно воспользоваться льготами. Если разрешение на возведение объекта было получено до 2004 года, то такие сделки налогом не облагаются. Есть еще один вариант льготы – сниженная ставка НДС до 5%.
Оформить сниженную налоговую ставку при покупке недвижимости можно по следующим причинам:
- объект недвижимости имеет площадь не более 200 кв. м.;
- льгота предоставляется исключительно для физических лиц, поэтому компания не может воспользоваться этим правом;
- жилплощадь будет использоваться только для проживания;
- покупатель ранее никогда не использовал льготную ставку НДС.
Для оформления следует обратиться в Департамент НДС.
Жизнь на Кипре очень подходит для россиян и украинцев
Если собственник решил продать апартаменты на Кипре, то после оформления сделки ему придется заплатить пошлину. Если резиденты платят НДФЛ со всех доходов, независимо, были они получены на Кипре или нет, то с иностранцами все иначе. Они оплачивают сбор только с учетом той суммы, которая была получена в пределах острова.
При продаже жилья для россиян (как и для других иностранцев) действует стандартное правило – они платят 20% от цены жилплощади, полученной после совершения сделки. Это так называемый налог на прирост капитала.
Для россиян и других иностранцев предусмотрены и дополнительные расходы. В первую очередь это касается пошлины на прибыль от сдачи жилья в аренду. Действительно, можно сдать свою квартиру, но придется платить с учетом определенных процентных ставок.
Размер НДФЛ зависит от суммы. Если она не достигает 19, 000 €, то плательщик получает освобождение от перевода средств. Если сумма выше этой, но не больше 28, 000 €, то придется заплатить 20%. В случае, когда цена конкретной жилплощади варьируется 28, 000–36, 300 €, ставка будет увеличена до 25%.
Максимальная ставка НДФЛ составляет 30%.
Если у владельца жилплощади есть здесь своя коммерческая компания, то к списку добавляются и другие пошлины. Это корпоративный налог, налог от прироста капитала и т. д. Есть еще два обязательный сбора. Следующим видом является налог на недвижимость, его обязаны платить все хозяева, независимо от гражданства.
До 2017 года эта пошлина рассчитывалась, исходя из цены жилплощади в 1980 году. Минимальная ставка составляла 0, 6%, а максимальная – 1, 9%. С тех пор цена жилья на острове сильно изменилась. Но кипрские власти вместо перерасчета отменили ежегодный налог для всех владельцев, которые приобрели здесь имущество. Сколько будет действовать данная льгота – неизвестно.
Помимо этой пошлины есть еще различные местные сборы. Их для хозяев жилья устанавливают муниципальные власти. Обычно собственники жилья или участка платят до 200 € в зависимости от площади объекта.
Покупка недвижимости не дает право получения полноценного ВНЖ, но купив небольшой домик у моря, можно получить статус «визитор». Это своего рода урезанный в правах ВНЖ, который позволяет приезжать на остров, жить здесь по три месяца каждые полгода. В основу заложен принцип любой шенгенской мультивизы.
Владение недвижимостью не является основанием для выдачи ВНЖ, но может стать преимуществом при оформлении ПМЖ на Кипре, и получении паспорта в дальнейшем.
Если сравнивать со странами Евросоюза, то жизнь на Кипре в 2022 году может показаться гораздо дороже, чем в ряде государств Шенгенской зоны. Но если брать за образец ту же Москву, то разница в ценах не сильно заметна, хотя она есть.
Цены на Кипре выше на привозные продукты, а вот на товары собственного производства, в том числе сельскохозяйственную продукцию и мясо, на порядок ниже столичных. Кроме того, местные фрукты и овощи отличаются отменным качеством и вкусом.
В любое время года на столе среднестатистической семьи всегда много блюд из овощей, холодных и горячих закусок. Из мяса киприоты предпочитают свинину и баранину. Также значительная часть на столе отводится морепродуктам и рыбе.
Цены на продукты в Ларнаке – об этом следующее видео.
Расходы на недвижимость и налоги на Кипре.
Система образования на Кипре считается достаточно качественной, а выпускники высших учебных заведений вполне могут найти себе работу на хороших должностях в странах Евросоюза. Жители России активно используют местную среднюю школу в качестве подготовки своих детей для дальнейшего обучения в Австрии или Швейцарии.
Сама система несколько отличается от общепринятой в России. Образование на Кипре состоит из нескольких ступеней. Самая первая – ясли и детский сад.
Ребенка можно отдать в муниципальное учреждение уже на пятом месяце жизни. Здесь нет такого понятия, как трехгодичный декретный отпуск и отпуск по уходу за ребенком.
Молодая мама должна выйти на работу, когда малышу исполняется 4 месяца. Из яслей ребенок переходит в детский сад, который длится не до 6, как у нас, а до 5 лет.
Если вы покупаете недвижимость напрямую у застройщика (то есть на первичном рынке), то при осуществлении сделки вы обязаны заплатить в казну государства НДС в размере 19%. При этом с 2012 года на острове действует правило снижения ставки НДС до 5%, если покупаемое или возводимое жилье является первым и единственным жильем заявителя. То есть жители Кипра и иностранные граждане при приобретении объекта недвижимости, который станет местом их жительства, оплачивают НДС по ставке 5%. Согласитесь, 14% – приятная экономия.
Важно: льготная ставка налога на добавленную стоимость в размере 5% распространяется только на 200 «квадратных» метров площади объекта недвижимости. На оставшиеся метры площади будет начислен НДС в размере 19%.
Еще одна важная статья расходов при покупке жилья на острове – госпошлина, или так называемый гербовый сбор. Он зависит от стоимости купленного жилья и уплачивается в течение тридцати дней с момента подписания договора купли-продажи.
|
Стоимость приобретенного объекта недвижимости, в евро |
Налоговая ставка, в % |
| До 170 тысяч | 0,15 |
| От 170 тысяч и более | 0,2 |
Будущим владельцам земли и домика стоит помнить про то, что продажа жилья на острове тоже будет облагаться налогом. Законодательство Кипра разрешает выручить с продажи только ту сумму, которая была потрачена на покупку объекта недвижимости + стоимость ремонта (не забывайте сохранять все чеки!). Именно на эту сумму не будет распространяться налог на продажу жилья. Если же вы решили перепродать объект недвижимости с выгодой для себя, то готовьтесь к уплате налога на прирост капитала (так называемый Capital Gains Tax).
Покупателю недвижимости на Кипре, в зависимости от того, к первичному или вторичному жилому фонду относится объект, предстоит оплатить несколько налогов, часть из которых сейчас будет со скидкой. Так в случае покупки первой недвижимости от застройщика на территории страны взимается льготная ставка НДС (VAT) в размере 5% вместо 19% (т.е. для объекта стоимостью 500 000 евро налог составит 25 000 евро).
Аналогичный процент необходимо будет оплатить и при покупке последующего жилья от застройщика, но при условии, что предыдущий объект был приобретен не более десяти лет назад. При покупке жилья на вторичном рынке НДС отсутствует.