Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру на залог в банке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Полное название выписки — «выписка из Единого Государственного Реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Полное название отчета — «отчет из ЕГРН на объект недвижимости».
В выписке и отчете содержится официальная и актуальная информация о залогах на недвижимость с Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). Информация актуальная на момент запроса. Посмотрите ниже на образцы. Если квартира не в залоге или не имеет другого обременения/ограничения, то в разделе №2 в пункте №4 (или №3) «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» будет указано «Не зарегистрировано». Если же в залоге, то о нем будет показана вся информация.
Смотрите раздел №2 строка №4 «Ограничение (обременение) права». Квартира в залоге у Сбербанка, т.к. была куплена в ипотеку.
9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке
Это сервис — КтоТам. Услуга стоит 250р., отчет присылают в среднем через час. Иногда бывают задержки из-за технических работ в Росреестре, о них заранее предупреждают перед заказом. Отчет пришлют в читабельном формате pdf. КтоТам берет сведения не из какой-либо своей базы, а из самого ЕГРН. Какие сведения о недвижимости находятся в ЕГРН, такие сведения и будут в отчетах.
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
12 советов, как проверить квартиру перед покупкой
С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
- Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
- Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
- Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Жилье с обременениями и залогами может принести серьезные проблемы для покупателя. Вплоть до того, что квартиру, приобретенную честным путем, в будущем могут просто отобрать. Сделка не пройдет «цензуру» в Росреестре. В регистрации права собственности откажут. Договор купли-продажи аннулируют.
В некоторых случаях покупка не столь опасна. Это касается обременений, которые могут снять с продавца. Например, он расплатится с долгами, выплатит ипотеку. Но на обновление статуса уйдет несколько месяцев. Готовы ли вы, как покупатель, столько ждать, большой вопрос.
Как проверить квартиру перед покупкой
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Выписка из ЕГРН о наличии обременений на объекте недвижимости
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».
Кoгдa жильe пoкyпaют или бepyт в ипoтeкy в бpaкe, cyпpyг влaдeльцa пoлyчaeт пpaвo нa чacть квapтиpы. Пpи пpoдaжe квapтиpы oн дoлжeн дaть нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy.
Coглacиe cyпpyгa нe нyжнo, ecли пpoдaвeц пoлyчил жильe в нacлeдcтвo, в пoдapoк или пpивaтизиpoвaл. Eщe дoкyмeнт нe тpeбyют, кoгдa пoдпиcaнo coглaшeниe o paздeлe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa или бpaчный дoгoвop.
Кyпить квapтиpy мoжнo дaжe бeз coглacия cyпpyгa, нo этo pиcкoвaннo. B EГPН бyдeт cтoять oтмeткa, чтo coглacиe нe oтпpaвляли в Pocpeecтp.
Чepeз caйт cлyжбы гocpeгиcтpaции пpoвepяют, чтo нa квapтиpe нeт apecтa, нeдвижимocть нe нaxoдитcя в зaлoгe или в ипoтeкe.
Пo aдpecy или кaдacтpoвoмy нoмepy нa caйтe Pocpeecтpa дaют выпиcки из EГPН. Пpoвepить кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти пo aдpecy мoжнo oнлaйн нa тoм жe caйтe.
Ecли нa квapтиpe нeт apecтoв и oбpeмeнeний — этo нe знaчит, чтo пpoвepкa квapтиpы пepeд пoкyпкoй нa юpидичecкyю чиcтoтy зaкoнчeнa. Eщe нyжнo пpoвepить дoкyмeнты, кoтopыe пpeдocтaвляeт пpoдaвeц.
9 сервисов для проверки квартиры перед покупкой
Texпacпopтa нa квapтиpy выдaвaли дo 2017 гoдa. Ecли дoм пocтpoили дo 2017, y xoзяинa квapтиpы нyжнo зaпpocить этoт дoкyмeнт. Пo нeмy пpoвepяют плoщaдь и плaниpoвкy квapтиpы. Дaнныe дoлжны coвпaдaть c инфopмaциeй из выпиcки EГPН.
Ecли дoм пocтpoили пocлe 2017 гoдa, инфopмaцию o плoщaди и плaниpoвкe нyжнo зaпpocить в БTИ. БTИ дeлaeт тexплaн чepeз MФЦ.
Paньшe плoщaдь квapтиpы cчитaли c бaлкoнoм. Ceйчac бaлкoн нe вxoдит в oбщyю плoщaдь. Из-зa этoгo дaнныe в тexничecкoм пacпopтe мoгyт oтличaтьcя oт плoщaди в выпиcкe из EГPН. Eщe плaниpoвкa мoжeт oтличaтьcя, ecли влaдeлeц квapтиpы пepeнocил cтeны или двepныe пpoeмы, нo нe пepeдeлaл тexпacпopт.
Пpoдaвaть квapтиpy c нeyзaкoнeнными пepeплaниpoвкaми нeльзя. Ecли пepeплaниpoвкa нapyшaeт тexничecкиe нopмы, нaпpимep — кyxню пepeнecли нa мecтo cпaльни, — квapтиpy мoгyт зaбpaть пo peшeнию cyдa и пpoдaть c тopгoв.
Coбcтвeнник мoжeт пpoдaть квapтиpy тoлькo пocлe тoгo, кaк yзaкoнит плaниpoвкy и внeceт в дoкyмeнты aктyaльнyю инфopмaцию.
Квapтиpy мoжнo пpoдaть, дaжe ecли пpeдыдyщиe жильцы нe выпиcaлиcь.
Ecли нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц и eгo ceмья пpoпиcaны в квapтиpe, тoгдa в дoгoвope кyпли-пpoдaжи yкaзывaют, дo кaкoгo чиcлa oни дoлжны выпиcaтьcя. Taкжe ycтaнaвливaют caнкции нa cлyчaй, ecли oни нe выпишyтcя.
Coвepшeннoлeтниe гpaждaнe мoгyт cнятьcя c peгиcтpaции, дaжe ecли y ниx нeт нoвoгo мecтa пpoпиcки. Нecoвepшeннoлeтниe дoлжны cpaзy пpoпиcaтьcя вмecтe c oдним из poдитeлeй. Ecли им нeкyдa пpoпиcaтьcя — oни ocтaнyтcя зapeгиcтpиpoвaнными в квapтиpe и coxpaнят пpaвo пoльзoвaтьcя жильeм.
Кoгдa ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти пpoдaвцa — пpивaтизaция, выпиcaтьcя из жилья дoлжны вce дo пpoдaжи квapтиpы. Ecли жильцы oткaзывaютcя cнимaтьcя c мecтa peгиcтpaции, выпиcaть иx нe пoлyчитcя дaжe чepeз cyд. Oни пoжизнeннo бyдyт имeть пpaвo пoльзoвaтьcя жильeм.
Чтoбы дoкaзaть, чтo вce cчeтa зa кoммyнaльныe ycлyги и жилoe пoмeщeниe oплaчeны, пpoдaвeц бepeт кoпию финaнcoвo-лицeвoгo cчeтa и cпpaвки из кoммyнaльныx и бытoвыx cлyжб.
Кoгдa coбcтвeнник квapтиpы нe мoжeт caм пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe, пpoдaть квapтиpy мoжнo пo дoвepeннocти. Дoвepeнным лицoм чaщe дeлaют poдcтвeнникa, юpиcтa или pиeлтopa, нo им мoжeт cтaть любoй чeлoвeк, кoтopoмy дoвepяeт coбcтвeнник жилья.
Для кyпли-пpoдaжи дeлaют дoвepeннocть. Дoвepeннocть мoжeт быть paзoвoй, cпeциaльнoй или гeнepaльнoй:
- paзoвyю: пoдпиcывaют для зaключeния oднoй cдeлки
- cпeциaльнyю: зaключaют, чтoбы coвepшить нecкoлькo cдeлoк
- гeнepaльнyю: дeлaют, кoгдa xoтят пepeдaть пoчти пoлныe пpaвa нa нeдвижимocть. Дoвepeннoe лицo мoжeт пpoдaвaть, пoкyпaть, cдaвaть квapтиpy в apeндy. Пo гeнepaльнoй дoвepeннocти нe пoлyчитcя cocтaвить и пoдпиcaть зaвeщaниe, тaкжe взять ипoтeкy.
Ecли cдeлкa кyпли-пpoдaжи пpoиcxoдит пo дoвepeннocти, нyжнa пpoвepкa coбcтвeнникa, — инaчe ecть pиcк пoпacть нa мoшeнникa c пoддeльнoй дoвepeннocтью. Пoкyпaтeль cвязывaeтcя c дoвepитeлeм чтoбы yбeдитьcя, чтo тoт знaeт o пpoдaжe квapтиpы, eгo ycтpaивaeт cyммa и cpoки cдeлки.
Если объект недвижимости находится в ипотеке, залоге или на недвижимость наложен арест в судебном порядке, то эти сведения обязательно вносятся в базу Росреестра. Благодаря вступившему в силу с 01 января 2017 года закону, любой человек имеет возможность узнать о наличии зарегистрированных обременений (или об их отсутствии) путем подачи запроса и получения Выписки из ЕГРН.
Внимание! Срок действия Выписки ЕГРН законодательно не ограничен! Но данные, содержащиеся в ней, актуальны только на дату изготовления выписки!
Выписка имеет несколько разделов, более детально Вы можете ознакомиться с ними в статье: Какие есть разделы в Выписке из ЕГРН?
Если объект недвижимости продавца или Ваш имел обременения (залог, ипотека и т.д.), которые были недавно сняты или отменены, а, получив Выписку, Вы обнаружили, что они все еще зарегистрированы в Росреестре, — то не стоит сразу впадать в панику! Это просто может означать, что регистратор еще не успел внести новую информацию о Вашем объекте недвижимости в базу ЕГРН.
Важно! Законодательно установлен срок до 14 рабочих дней, в который сотрудники Росреестра обязаны внести в реестр изменения по недвижимости.
Поэтому Вам просто необходимо подождать 14-20 календарных дней и получить новую выписку. Если же по истечению этого срока информация по Вашему объекту не будет исправлена, Вы можете обратиться в МФЦ самостоятельно. В этом случае, после Вашего обращения, регистратор обязан будет внести правки в срок до 5 рабочих дней, и теперь, если этого не будет сделано, регистратор лично будет нести ответственность за неверную информацию, содержащуюся в ЕГРН. Подробнее узнать о процедуре внесения изменений можно в статье: Как исправить ошибки в Выписке ЕГРН.
Проверить квартиру на обременения
Если Вы собираетесь приобрести квартиру, дом или участок, то Вам однозначно нужно знать о наличии или отсутствии обременений, поскольку, в случае возникновения спора, Вы будете признаны добросовестным покупателем только в случае должной осмотрительности. Если же, получив Выписку, Вы увидели, что они есть, то Вам обязательно нужно обговорить и документально закрепить Ваши договоренности с продавцом.
Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.
На что обратить внимание
- Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
- Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
- Срок действия паспорта
- Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником
Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.
На что обратить внимание
- Данные участников сделки
- Адрес квартиры
- Площадь недвижимости
- Существенные условия договора
✅ Выписка из ЕГРН
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку
Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.
На что обратить внимание
- Дата оформления
- Нотариальное заверение
- Данные супругов
Бесплатно проверить квартиру на обременение, ограничения и залог
Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.
На что обратить внимание
- Число прописанных
- Есть ли несовершеннолетние в их числе
Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.
На что обратить внимание
- Дата последнего платежа
- Отсутствие долгов
- Показания счетчиков
Следует попросить собственника (продавца) недвижимости предоставить несколько документов:
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- документы, подтверждающие способ получения права собственности (договор купли-продажи, наследство, дарение или приватизация);
- Выписку из ЕГРН;
- Выписку из домовой книги или справку из паспортного стола об отсутствии прописанных людей;
- Подтверждение отсутствия долгов за коммунальные услуги;
- Справку из наркологического и психоневрологического диспансеров;
- Технический и кадастровый паспорт – для установления факта перепланировки;
- Справка из паспортного стола по форме № 9. Для установления людей, которые могли быть выписаны временно. Часто это люди, отбывающие уголовное наказание в колонии;
Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.
Отдавая квартиру в залог, заемщик не теряет право собственности на нее. Однако распоряжаться такой квартирой в полной мере (продавать, сдавать в аренду, дарить или использовать в предпринимательской деятельности) он может только с согласия банка. Обременение снимается с квартиры только после полного погашения ипотеки.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Если заемщик нарушает или не выполняет обязательства по кредитному договору, и все досудебные способы урегулирования исчерпаны, банк может подать судебный иск о взыскании задолженности и выставить квартиру на торги. Зачастую по итогам разбирательства банк получает право на продажу квартиры с аукциона. За счет полученных денег банк проводит погашение задолженности, а остаток средств возвращает заемщику.
Зависит от состояния квартиры. Банк прежде всего заинтересован в том, чтобы поскорее продать недвижимость и компенсировать убытки. Чаще всего залоговые квартиры продаются по цене ниже среднерыночной, так как люди опасаются покупать проблемные объекты. На первых торгах квартира выставляется по цене на 5-10% выше рыночной. Если недвижимость не продается, на повторных торгах цена снижается, пока квартира не будет продана. Хорошие лоты могут продаваться быстро с минимальной скидкой или по цене, сопоставимой с рыночной.
Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.
У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.
Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.
Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:
- Возможность приобрести жилье со скидкой;
- Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
- Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Требуйте оригиналы бумаг, поскольку на них нужно проверить наличие подписей и печатей госорганов. Доверить проверку недвижимости перед покупкой можно специалистам – риелторам и юристам, а можно провести самим.
Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.
Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.
Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.
-
проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
-
отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
-
согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
-
если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.
Залог является одним из видов обременения имущества. Другими словами, он ограничивает право гражданина распоряжаться своей собственностью до тех пор, пока не будут устранены препятствия.
Если вы решили приобрести авто, для начала будет полезно узнать, не участвует ли оно в залоговых отношениях, иначе вы рискуете попасть в руки мошенников, лишившись и машины, и денег.
Информацию об актуальных видах обременений можно получить только в судебных инстанциях и других уполномоченных структурах. В соответствии с существующими нормативно-правовыми актами, имеющиеся виды обременения фиксируются в Справе об объекте недвижимости. Каждый факт обременения регистрируется сотрудниками единой кадастровой палаты.
По Справки об объекте недвижимости пользователь может не только выяснить, какие виды обременения имеют место быть. В ней также регистрируются факты:
- наличия договора аренды квартиры третьими лицами через законного правообладателя,
- наличия ареста,
- проживания на данной площади третьих лиц,
- регистрации квартиры в качестве залога в банке,
- наличия договора ренты,
- наличия ограничений в использовании.
Давайте начистоту: проверка квартиры перед покупкой
Залог является одним из механизмов гарантии возврата заемных средств (обеспечение кредита) или долга. Под залог недвижимости может быть выдан как ипотечный кредит в банке, так и потребительский кредит в одной из финансовых организаций. Нередким случаем является залог в пользу налоговых служб, арест недвижимости в судебном порядке. И даже такие квартиры иногда выставляют на продажу.
Благодаря вступившему в силу с 2017 года закону о недвижимости, любое обременение (возникновение прав на квартиру у третьих лиц) фиксируется в Едином госреестре. Вся информация отражается в отчете из ЕГРН, и любой гражданин может проверить наличие прав на недвижимость у третьих лиц, заказав этот документ.
Покупка квартиры с обременением в любом случае имеет свои сложности. Новому собственнику придется взять на себя бремя ответственности за выплату займа и решить массу бюрократических вопросов перед совершением сделки. Покупка заложенного имущества имеет два основных ограничения:
— новый владелец не сможет оформить такую недвижимость в собственность, пока не выплатит все долги предыдущего владельца;
— купивший жилье с обременением не сможет распоряжаться им по своему усмотрению: продать или подарить недвижимость.
Основная опасность состоит в том, что продавец может скрыть факт обременения, в этом случае покупатель узнает об обременении только после совершения сделки. Его, скорее всего, ждут судебные разбирательства и бремя возврата заемных средств.
В некоторых случаях покупатели осознанно идут на подобные сделки, если квартира продается значительно ниже ее рыночной стоимости и продавец не скрывает факт обременения. В такой ситуации необходимо получить письменное разрешение третьего лица, у которого возникли права на недвижимость в связи с залогом, как правило, банка-залогодержателя, если речь идет об ипотечной квартире. В договоре купли-продажи должны быть прописаны условия покупки и принцип погашения задолженности новым владельцем недвижимости.
Информация о залоге в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, поэтому проверить квартиру на наличие обременения можно, заказав отчет из ЕГРН. Информация о залоге содержится в разделе 2 отчета из ЕГРН (Сведения о зарегистрированных правах). Заказать отчет можно несколькими способами:
— подать заявление в одно из отделений МФЦ и оплатить пошлину (необходимо предоставить паспорт и приехать повторно за готовым документом);
— подать заявку через портал Росреестра и оплатить пошлину (необходимо заполнить специальную форму, состоящую из 4 страниц на официальном сайте государственного органа);
— оставить заявку на портале егрн-отчет.рф и получить электронно-цифровой документ напрямую из Росреестра.
Первые два способа предполагают длительное ожидание подготовки документа (3-5 рабочих дней). На сайте егрн-отчет.рф вы сможете получить отчет сразу, причем документ с электронно-цифровой печатью Росреестра имеет такую же легитимность, как и бумажный экземпляр, и содержит наиболее полную и актуальную информацию. При этом вам не придется посещать инстанции, отчет предоставляется онлайн.
- Ограничения на регистрационные действия Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
- Нахождение в залоге Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
- Арест Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
- Проверка продавца на дееспособность После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
- История по правообладателям Если объект продавали несколько раз за последние 3 года — задумайтесь. Возможно после сделки “всплывут” наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
- Махинации продавца на получение задатков Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
- Обременение ипотекой Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
- Банкротство продавца Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
- Судебные споры Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
- Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
- Массовая регистрация
- Судебные процессы по объекту
- В списке на снос
- Проверка несовершеннолетних
- Незаконное строительство
Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать отчетЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные — кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и другую информацию. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация о квартире и собственнике.