Договор управления нежилым помещением в нежилом здании

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор управления нежилым помещением в нежилом здании». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Управляющая компания нежилого здания

2. Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

3. Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

4. Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

5. Порядок заключения договора на вывоз ТКО для нежилых и жилых помещений

6. Перевод жилого помещения в нежилое

Возникают ситуации, когда ценный актив – недвижимость оказывается у лица, неспособного осуществлять должную заботу о нежилом помещении. Без заботы ценная недвижимость может быстро снизить свои потребительские качества, потребовать существенных затрат на восстановительный ремонт. Для собственника выгоднее найти лицо, способное проявлять необходимую заботу об имуществе. Здесь приходит на помощь договор управления нежилым помещением, разработанный как раз для таких ситуаций. Для разработки текста договора не обязательно обращаться за услугами к юристам. В Интернете можно без особых проблем найти образец договора управления нежилым помещением. Но наиболее выгодным решением будет воспользоваться интерактивным шаблоном, представленным на нашем ресурсе. Шаблон позволит сформировать договор под ваши условия, опираясь на ответы на вопросы опросного листа. Все, что остается сделать – заполнить поля ввода, распечатать текст, и представить договор на подпись сторонам.

С этим шаблоном часто используют:

Договор управления отелем
Договор управления предприятием
Договор управления проектом строительства
Договор управления УК с ТСЖ
Договор управления с застройщиком

Популярные документы и процедуры:

Доверенность на представление интересов потерпевшего
Доверенность на право подписи документов
Договор оказания услуг питания
Договор безвозмездного пользования имуществом
Доверенности на право подписи

Управляющая компания нежилого здания

В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.

Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты. Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2008, N 8

Вопрос выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо исключительные требования, а просто потому, что закон “не видит” специфики нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его правового статуса и статуса жилого помещения.

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Если вы хотите, чтобы обслуживанием вашего дома занималось товарищество собственников жилья, то в первую очередь вам необходимо узнать мнение остальных жильцов по данному вопросу.

Для этого собирается общее собрание собственников, на котором решается, доверяют ли жильцы свой дом ТСЖ. После этого необходимо выбрать компанию.

Если же у вас на примете есть компания, которая обслуживает рядом находящийся дом, вы можете предложить сотрудничество этому ТСЖ.

После того, как все формальности были доведены до совершенства, есть смысл переходить к следующему шагу.

Где оформляют и куда идти? Договор между конкретным собственником жилья и товариществом собственников должен быть оформлен в надлежащем виде. Как правило, в товариществе должен находиться образец, ориентируясь по которому стороны могут написать соглашение.

Если же образца нет, то его легко найти на просторах интернета. Для того, чтобы документ был оформлен, вам не нужно посещать какой либо государственный орган.

Договор между товариществом и владельцем жилья может быть оформлен и в офисе товарищества, главное, чтобы в документе имелись подписи сторон.

Важно помнить о том, что данный документ должен быть составлен в двух экземплярах. Один остается на руках у собственника, другой остается в офисе товарищества собственников жилья.

Как вы знаете, крепостное право в России было отменено в 1861 году. Поэтому несправедливо считать, что раз управляющая компания заключила с собственниками помещений в МКД договор управления, значит, она должна выполнять все пожелания жильцов дома. Это совсем не так. Скорее, наоборот.

Как мы уже писали выше, не собственники жилья предлагают управляющей компании условия договора, а как раз эти самые жильцы соглашаются с предложенными им условиями договора правления от УК. Таком образом, нужно донести до особо активных собственников помещений в МКД, что публичность договора не означает беспрекословного подчинения управляющей компании. Следовательно, ей нельзя навязать любых принятых решением ОСС условий договора управления.

Но помните, что договор управления не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его условия между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;
при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;
если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

Расторжение бывает:

по соглашению сторон;
в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;
существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;
арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;
арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Сторонами договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами выступают региональный оператор и потребитель, под которым в соответствии с п.2 Правил № 1156 и нормами жилищного законодательства понимаются собственники жилых помещений в многоквартирных домах и в жилых домах, а также:

а) лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом в соответствии с жилищным законодательством РФ, такой договор заключается в отношении твердых коммунальных отходов, образующихся в жилых помещениях в многоквартирных домах (кроме случаев, предусмотренных ч. 1 и ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ, при которых договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами заключается в соответствии с жилищным законодательством РФ);

б) организация (в том числе некоммерческое объединение), действующая от своего имени и в интересах собственника, — такой договор заключается в отношении твердых коммунальных отходов, образующихся в жилых домах;

в) лица, владеющие зданиями, строениями, сооружениями, нежилыми помещениями и земельными участками на законных основаниях, или уполномоченные ими лица в иных зданиях, строениях, сооружениях, нежилых помещениях, в том числе в многоквартирных домах, — такой договор заключается в отношении твердых коммунальных отходов, образующихся в зданиях, строениях, сооружениях, нежилых помещениях, в том числе в многоквартирных домах (кроме случаев, предусмотренных ч. 1 и ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ, при которых договор на обращение с ТКО заключается в соответствии с жилищным законодательством РФ), и на земельных участках.

Обращаем внимание, что в соответствии с п.148 (1) Правил № 354, «Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме в целях обеспечения обращения с твердыми коммунальными отходами заключает договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Указанный договор заключается в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации в области обращения с отходами производства и потребления».

Следовательно, рассмотренная в настоящей статье процедура заключения договора между региональным оператором и потребителем, в т.ч в части признания заключенным договора на обращение с ТКО, реализуется и в отношении собственников нежилых помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения обращения с твердыми коммунальными отходами.

Согласно п. 8(10) Правил № 1156, проект договора на обращение с ТКО составляется в соответствии с типовым договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. № 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. № 641» (далее — типовой договор), и может быть дополнен иными положениями, не противоречащими законодательству Российской Федерации.

Т.е. при составлении текста проекта договора в него должны быть включены все те условия, которые содержатся в типовой форме договора, и могут быть включены иные условия, дополнительно регулирующие, конкретизирующие отношения сторон такого договора, но не противоречащие условиям типового договора и нормам действующего законодательства.

Пунктом8(19) Правил № 1156 предусмотрено, что срок действия договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами устанавливается указанным договором и не может превышать срок, на который юридическому лицу присвоен статус регионального оператора.

Положением п. 8(20) Правил № 1156 закреплена возможность продления срока действия договора на обращение с ТКО в случае если за один месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении, об изменении или о заключении указанного договора на иных условиях, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации. В указанном случае срок действия договора на обращение с ТКО продлевается на тот же срок и на тех же условиях, но не более чем на срок, на который юридическому лицу присвоен статус регионального оператора.

Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

Основанием для заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, согласно п. 8(4) Правил № 1156, является:

заявка потребителя или его законного представителя в письменной форме на заключение такого договора, подписанная потребителем или лицом, действующим от имени потребителя на основании доверенности (далее — заявка потребителя),

либо

предложение регионального оператора о заключении договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Согласно п. 8(17) Правил № 1156, региональный оператор в течение одного месяца со дня заключения соглашения об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами с органом исполнительной власти субъекта РФ извещает потенциальных потребителей о необходимости заключения в соответствии с Федеральным законом «Об отходах производства и потребления» договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами всеми доступными способами, в том числе путем размещения соответствующей информации на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также в средствах массовой информации.

Региональный оператор в течение 10 рабочих дней со дня утверждения в установленном порядке единого тарифа на услугу регионального оператора на 1-й год действия соглашения размещает одновременно в печатных средствах массовой информации, установленных для официального опубликования правовых актов органов государственной власти субъекта РФ, и на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» адресованное потребителям предложение о заключении договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами и текст типового договора.

Заявка потребителя может направляться региональному оператору начиная со дня утверждения в установленном порядке единого тарифа на услугу регионального оператора на 1-й год действия соглашения об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенного органом исполнительной власти субъекта РФ и региональным оператором.

Указанная заявка может быть направлена потребителем региональному оператору в течение 15 рабочих дней со дня размещения им предложения о заключении договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Пунктом 8(17) Правил №1156 предусмотрено, что последствием не направления потребителем заявки в адрес регионального оператора в течение 15 рабочих дней со дня размещения региональным оператором предложения о заключении договора на обращение с ТКО является признание договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами заключенным на условиях типового договора и вступившим в силу на 16-й рабочий день после размещения региональным оператором предложения о заключении указанного договора на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Из приведенной нормы следует, что Правила №1156 закрепляют механизм, так называемого, автоматического заключения договора на обращение с ТКО между потребителем и региональным оператором, независимо от волеизъявления потребителя. Такой договор считается заключенным в силу прямого указания нормативного положения п. 8(17) Правил №1156 на условиях типового договора и без его составления в письменной форме.

Полагаем, что управляющим организациям нельзя безоглядно применять выводы, сделанные Минфином и арбитрами по неосновательному обогащению, возникшему из-за незаконного пользования чужим имуществом. Факт незаконного пользования имуществом не означает, что собственник предоставил это имущество в пользование. Налицо отсутствие волевого аспекта. Права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (пп. 7 п. 1 ст. 8 ГК РФ). В нашем же случае обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников, а обязанность собственника помещения оплачивать эти услуги обусловлена законом, договор здесь не имеет определяющего значения. Кроме того, нельзя сказать, что собственник пользуется услугами без законных оснований, напротив, это его право следует из закона.

Напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что легитимность выбора управляющей организации обеспечивают как минимум 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Вместе с тем у несогласных с принятым решением или не участвовавших в голосовании остается вариант отстоять свою позицию — не подписывать договоры управления.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом подписание договоров рассматривается как реализация выбранного способа управления домом. Так, если не подписаны договоры, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, способ управления (выбор управляющей организации) считается нереализованным и у органа местного самоуправления есть основания для проведения открытого конкурса . Нормы, которая обязывала бы собственника подписать договор, не существует (такая обязанность есть, только если управляющая организация была выбрана по итогам открытого конкурса — п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Пункт 4 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.

Вместе с тем Минрегион разъяснил п. 7 ст. 162 ЖК РФ так: организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания с первым собственником помещения (Письмо от 20.12.2006 N 14314-РМ/07). Кроме того, закон не говорит, подписания договоров со сколькими собственниками достаточно, чтобы способ управления считался реализованным, ведь очевидно, что заключение договора со всеми без исключения собственниками, скорее, идеальный вариант. В Постановлении от 16.10.2008 N А26-580/2008 арбитры ФАС СЗО посчитали, что заключение договоров управления с собственниками помещений, составляющих более 50% площади помещений многоквартирного дома, влечет возникновение прав и обязанностей, связанных с управлением этим домом.

Ви исполнении норм, указанных в абзаце 4 пункта 6 и абзаца 5 пункта 148(1) Правил № 354, передайте уведомление каждому владельцу нежилого помещения в доме. Каждый экземпляр должен быть подписан уполномоченным лицом (руководителем или представителем по доверенности) и направлен по почте, вручен лично. Способ передачи уведомления должен быть зафиксирован так, чтобы точно было установлено, что собственник получил такое уведомление (например, расписка в получении при вручении).

Разместите общее уведомление для всех владельцев нежилые помещения в МКД на досках объявлений, которые расположены:

во всех подъездах жилого дома;
в помещении управляющей организации — в месте, где проводится прием населения.

Это предусмотрено нормами абзаца 14 подп. «п» п.31 и абзаца 9 подп. «к» п.148(22) Правил № 354.

Обратите внимание! если не уведомить собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не подпишет прямые договоры с РСО, то ресурсники будут определять объем ком.ресурсов расчетным способом. Это значит, что владелец недвижимости заплатит больше, чем планировал. В такой переплате он может обвинить управляющую МКД организацию и потребовать возместить убытки в размере переплаты.

Судебная практика пока еще не сформирована, поэтому трудно сказать, что решит в суд в такой ситуации. Сам факт спора уже имеет негативное последствие.

Вопрос: имеет ли право арендатор самостоятельно заключить прямые договоры с РСО ?

Нет, не имеет такого права. Обязанность лежит только на собственниках нежилых помещений (абзац 3 пункта 6 Правил № 354).

Вопрос: нужно ли собственнику нежилого помещения перезаключать договоры с РСО, которые были заключены ранее ?

Нет, не нужно, если они не противоречат действующему законодательству. Эти соглашения владельцы недвижимого имущества заключали по действующим в то время правилам гражданского законодательства. Только заключались они как право, а не обязанность для указанных собственников нежилых помещений.

Владелец недвижимости обязан передать УК (ТСЖ, ЖК, ЖСК) документы и информацию. Они необходимы управляющей организации для управления МКД, это: копии договоров ресурсо снабжения с РСО. УО вправе требовать копию соглашения с РСО уже с момента заключения (пункт 18 Правил № 354). Но, на самом деле момент заключения УО может и не знать. Поэтому надо направить владельцу нежилые помещения в МКД запрос с формулировкой: «На основании п.18 Правил № 354 просим вас предоставить нам копии всех ваших договоров с ресурсо снабжающими организациями. Если прямые договоры еще вами не заключены, то просим представить их копии в течение 3 (трех) дней с момента подписания».

Кроме того, нежилые помещения в МКД должны предоставлять УО следующую информацию:

Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсо снабжения. Владельцы недвижимости обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и в те же сроки, что и обычные собственники помещений (пункт 18 Правил № 354).
Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с региональным оператором ТКО. Владелец нежилого помещения обязан предоставить эту информацию в течение трех рабочих дней с момента получения запроса от УО (абзац 4 пункта 148(1) Правил № 354).

Вопрос: как действовать, если нежилые помещения в МКД не передают УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Письменный запрос о предоставлении сведений можно направить не только собственнику, но и соответствующей ресурсоснабжающей организации (подпункт «е(1)» пункта 18 Правил № 124). РСО должна учитывать отдельно объем поставки коммунального ресурса собственникам жилых и нежилых помещений в МКД.

Существует еще одна обязанность управляющей МКД организации. Она обязана передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору по обращению с ТКО (абз.4 п.6 и абз.5 п.148(1) Правил № 354).

Чтобы выполнить эту обязанность необходимо в уведомлении указать следующее:

адрес дома, где находятся нежилые помещения в МКД;
перечень нежилых помещений;
Ф. И. О. или наименования организации, владеющей нежилыми помещениями.

Дополнительно можно указать: номера телефонов владельца недвижимости. Это поможет решить непредвиденные вопросы, которые могут возникнуть у РСО и регионального оператора ТКО.

Сообщение передайте любым удобным способом, фиксирующим получение корреспонденции.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).

3. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).

4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).

5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.

6. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.

7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.

Бланк договора, где указаны права и обязанности, ответственность, предмет, условия соглашения и расторжения, можно взять в юридической компании, в которой специалист дополнительно проконсультирует по каждому вопросу.

Договор заключается на время использования собственником коммунальных услуг и прекращается при:

• передаче прав на имущество другому владельцу;

• расторжении действующего соглашения.

В документе обычно указывается период действия договора от 1 до 5 лет. Если по истечении указанного срока собственник продолжает исполнять все предписания, то договор просто продлевается ежегодно.

Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:

• по договоренности обеих сторон;

• в одностороннем порядке.

Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.

Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.

Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещения с управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.

2.1. Исполнитель обязуется:

2.1.1. Обеспечить предоставление Потребителю коммунальных и иных услуг в соответствии с правилами, установленными нормативными актами Российской Федерации, нормативными актами субъекта Российской Федерации и муниципального образования _________________, на условиях и в порядке, предусмотренных Договором.

2.1.2. Обеспечить техническое обслуживание стандартного санитарно-технического и инженерно-технического оборудования, находящегося в нежилом помещении, а также бесперебойную работу общедомового санитарно-технического и инженерного оборудования.

2.1.3. Осуществлять текущий ремонт мест общего пользования здания.

2.1.4. Вести соответствующие расчеты с Потребителем за предоставленные жилищные, коммунальные и иные услуги.

Осуществлять контроль за соблюдением Потребителем обязательств по использованию нежилого помещения и платежам.

2.1.6. Проводить за счет средств Потребителя устранение повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире Потребителя при получении от него соответствующего заявления в кратчайшие сроки.

2.1.7. Осуществлять уборку мест общего пользования здания, а также придомовой территории.

2.1.8. Обеспечивать своевременную подготовку здания, санитарно-технического и иного инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.

2.1.9. Уведомлять Потребителя:
— о предстоящем капитальном ремонте дома — за шесть месяцев до начала работ;
— о ремонте мест общего пользования здания — за неделю;
— об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей здания — не менее чем за двое суток.

2.1.10. Уведомлять Потребителя о принятии нормативных актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципального образования _________________, влекущих изменение порядка и условий исполнения Сторонами Договора, путем публикации соответствующих сообщений об этом в местных средствах массовой информации либо иным образом.

2.1.11. Нести иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и иными правовыми актами, регулирующими данный вид правоотношений.

2.1.12. Выдавать Потребителю по его просьбе расчетные документы за оказываемые услуги, справки о размере занимаемого нежилого помещения и иные документы в рамках своей компетенции.

2.2. Исполнитель вправе:

2.2.1. В установленном порядке с предварительным уведомлением Потребителя производить осмотры нежилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования с целью проверки их состояния и соблюдения Потребителем условий их использования.

2.2.2. В установленном законом порядке возмещать убытки, понесенные им в результате нарушения Потребителем своих обязательств по Договору, в том числе и обязательств по платежам.

2.2.3. В случае возникновения аварийной ситуации в нежилом помещении, создающей угрозу имуществу третьих лиц, ликвидировать ее собственными силами и любыми доступными средствами в отсутствие Потребителя с соблюдением законодательно установленных правил.

2.2.4. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством и регулирующие данный вид правоотношений.

5.1. Изменения и дополнения вносятся в Договор по соглашению Сторон.

5.2. Договор подлежит изменению в случае принятия закона, устанавливающего обязательные для Сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении Договора.

5.3. Договор расторгается по соглашению Сторон, а также по решению суда в случаях, установленных законом, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

6.1. Убытки, понесенные Сторонами в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору, возмещаются виновной Стороной в установленном законом порядке.

6.2. Ликвидацию последствий аварий, происшедших по вине Потребителя или его сотрудников, посетителей и иных третьих лиц, обеспечивает Исполнитель за счет средств Потребителя либо с согласия Исполнителя Потребитель самостоятельно.

6.3. Исполнитель освобождается от ответственности за качество предоставления коммунальных услуг, если докажет, что это произошло вследствие непреодолимой силы.

7.1. Споры, которые могут возникнуть между Сторонами по Договору, разрешаются в судебном либо административном порядке в соответствии с действующим законодательством.

7.2. По вопросам, не урегулированным Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами в установленном порядке и действует до «__»__________ ____ г.

7.4. Все изменения Договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым Исполнителем и Потребителем, в соответствии с условиями Договора, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

7.5. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Приложения:

1. Приложение N 1 — Технический паспорт нежилого помещения.

2. Приложение N 2 — График.

Примерный образец договора доверительного управления недвижимым имуществом

Дата

ОАО «Новый век», именуемое в дальнейшем «Управляющий», в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Восток», именуемое в дальнейшем «Учредитель», в лице директора Петрова П.П., действующего на основании Учредительного договора, с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Учредитель управления передает Управляющему недвижимое имущество (далее — имущество) в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя.

1.2. Под недвижимым имуществом в настоящем договоре понимается: нежилое 2-этажное здание, расположенное по адресу: . План здания является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 1).

1.3. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

1.4. Выгодоприобретателем по настоящему договору является Учредитель.

1.5. Целью доверительного управления имуществом является максимальное извлечение прибыли от использования имущества.

1.6. Указанное в приложении 1 имущество принадлежит Учредителю на праве собственности и свободно от прав третьих лиц.

1.7. Имущество передается в доверительное управление сроком на .

2. Права и обязанности сторон

2.1. Управляющий:

2.1.1. Управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя, направленные на достижение цели, указанной в п. 1.5 настоящего договора.

2.1.2. Управляющий совершает сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого Управляющего. При отсутствии указания о действии Управляющего в этом качестве Управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом. Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного Управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2.1.3. Управляющий обособляет переданное ему в доверительное управление имущество от другого своего имущества.

2.1.4. Переданное в доверительное управление имущество отражается у Управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

2.1.5. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, Управляющий открывает отдельный банковский счет.

2.1.6. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и настоящим договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

2.1.7. Управляющий самостоятельно и за свой счет:

— обеспечивает сохранность имущества;

— осуществляет текущий и капитальный ремонт имущества;

— осуществляет эксплуатацию инженерных сетей и электрооборудования;

— производит все платежи, связанные с эксплуатацией имущества.

2.1.8. Управляющий осуществляет контроль за соблюдением противопожарных, санитарных и иных норм, установленных действующим законодательством.

2.1.9. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав.

2.1.10. Ежегодно не позднее Управляющий представляет Учредителю управления отчет о своей деятельности по доверительному управлению имуществом. Отчет представляется Учредителю в письменной форме и должен содержать информацию о совершенных Управляющим сделках и иных действиях с имуществом, сумме полученных доходов за отчетный период от использования имущества, сумме расходов Управляющего, связанных с выполнением обязательств по настоящему договору. К отчету Управляющий должен представить финансовые документы, подтверждающие информацию, изложенную в отчете.

2.1.11. Управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично. Управляющий может поручить другому лицу совершать от имени доверительного Управляющего действия, необходимые для управления имуществом, с письменного согласия Учредителя. При этом Управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

2.1.12. Управляющий не вправе без согласия Учредителя отчуждать имущество, вносить какие-либо изменения в имущество (кроме текущего и капитального ремонта), включая снос или возведение стен, изменение планировки здания, изменение целевого назначения здания.

2.2. Учредитель:

2.2.1. В течение с момента подписания настоящего договора подготавливает документы и подает их для государственной регистрации. Расходы по нотариальному оформлению и государственной регистрации настоящего договора несет Учредитель.

2.2.2. Учредитель доверительного управления в течение с момента государственной регистрации настоящего договора передает имущество Управляющему. Передача имущества осуществляется по акту приема-передачи, в котором указываются:

— дата и место составления акта;

— наименование сторон;

— перечень имущества (наименование, количество);

— состояние имущества на момент передачи.

Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему «Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры»

УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.

Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:

обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
последствия на случай, если собственник не заключит договоры.

Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на курсах по управлению МКД.

Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения

Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.

Эксперты справочной системы «Управление МКД» составили рекомендацию и приложили необходимые документы. В статье вы найдете 3 способа уведомления собственников, а также разбор жизненных ситуаций:

Для получения полного доступа к публикации воспользуйтесь получением демо-доступа.

Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не заключит прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то они будут определять объем коммунальных ресурсов расчетными способами. В итоге собственник заплатит больше, чем планировал.

Не исключено, что в такой переплате он обвинит вас. В частности, собственник может сослаться на то, что управляющая МКД организация нарушила обязанность по уведомлению.

А значит, эта организация обязана возместить убытки в размере переплаты.

Встанут ли суды на сторону собственников, покажет практика. Вместе с тем, уже сам факт спора и недопонимания с собственником можно расценить как негативное последствие.

Порядок заключения договора на вывоз ТКО для нежилых и жилых помещений

Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.

Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354).

Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».

Кроме того, получите от собственника две группы сведений.

Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).

Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:

собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).

РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.

2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).

4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).

5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.

7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.

дата и место подписания

_________________, именуем__ в дальнейшем «Исполнитель», в лице ___(устава, положения, доверенности)___, действующ__ на основании ____с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем»Потребитель», в лице _________________, действующ__ на основании ___(устава, положения, доверенности)___, с другой стороны, вместе именуемые»Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

2.1. Исполнитель обязуется:

2.1.3. Осуществлять текущий ремонт мест общего пользования здания.

2.1.4. Вести соответствующие расчеты с Потребителем за предоставленные жилищные, коммунальные и иные услуги.

Стороны могут согласовать любой срок пользования переданным имуществом, если он не ограничен законодателем.

При этом важно отметить, что в случае сдачи в аренду помещения или его части на срок более чем 11 месяцев договор будет подлежать гос. регистрации.

В данном разделе следует указать:

размер платы
период
способ оплаты

Учитывая вышеуказанные рекомендации хотелось бы обратить внимание, чтобы в договоре стороны подробно оговорили вопросы ответственности, способы расторжения договора, обсудили распределение затрат на ремонт сдаваемого имущества и т.д.

Не стоит изобретать велосипед и делать договор с чистого листа, в свободных источниках достаточное количество образцов договором, необходимо их просто скачать и внимательно заполнить, опираясь на вышеуказанные рекомендации.*

*Вышеуказанные рекомендации описаны лишь для наиболее часто встречающихся ситуаций, поэтому перед заключением договора следует более подробно изучить судебную практику (в которой будут рассмотрены наиболее спорные вопросы, возникающие между лицами по аналогичным взаимоотношениям), разъяснения законодательства уполномоченными органами.

Чем более подробно будут оговорены в договоре условия взаимодействия сторон в той или иной ситуации, тем проще будет сторонам действовать в последующем.

Описывайте договор простыми формулировками, избегайте двусмысленности их трактования.

К договору также должен быть составлен акт приема-передачи имущества, в котором стороны должны зафиксировать факт передачи имущества, состояние передаваемого имущества и т.п.

Поскольку доля в нежилом помещении не обладает статусом обособленного самостоятельного объекта, то дольщики при желании имеют право выдела своей доли из общего имущества согласно статье 252 ГК РФ, которое может быть осуществлено как по общему соглашению, так и по суду.

Но такая процедура возможна при условии ненанесения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В противном случае выделяющийся владелец вправе получить компенсацию стоимости его доли другими собственниками.

Если есть возможность изолировать помещение или построить отдельный вход, то выделить долю будет значительно проще.

Решение о выделе доли принимается на общем собрании дольщиков путем очного, очно-заочного или заочного голосования.
Каждый дольщик имеет право инициировать проведение общего собрания собственников (ОСС).
Инициатор проведения ОСС обязан в срок от 45 до 10 дней до даты его проведения сообщить о нем остальным дольщикам посредством отправки заказных писем или лично под роспись.
Инициатор проведения ОСС должен четко сформулировать вопрос, в данном случае о выделении доли, который выносится на голосование, предполагающий однозначный ответ: «да», «против» или «воздержался».
Владельцы нежилых помещений голосуют всей частью своих голосов.
Принимать участие в голосовании могут не только владельцы нежилых помещений, но и их представители по доверенности.
Для проведения ОСС необходим кворум участников, владеющих более 50% голосов.
Голосование владельцев производится посредством оформленных в письменном виде решений собственников по вопросу выдела доли.
Подсчет голосов ведет счетная комиссия, создание которой должно быть также внесено в повестку дня, а состав утвержден собранием.
Решение собрания оформляется в виде протокола, который заполняется не позже десяти дней с момента проведения собрания.
В протоколе должны быть отмечены название документа и его регистрационный номер, дата и место проведения ОСС, заголовок и содержательная часть, повестка собрания, наличие кворума, число голосов по вопросу, адрес хранения протоколов, перечень приложений при наличии, подписи председателя и секретаря ОСС, а также членов счетной комиссии.

Перевод жилого помещения в нежилое

Для данной процедуры потребуются следующие документы:

паспорт собственника или его представителя;
нотариально оформленная доверенность на представителя;
квитанция об оплате госпошлины;
соглашение о выделе доли из общего недвижимого имущества;
правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества;
свидетельство о госрегистрации права собственности;
справка об инвентаризации из БТИ;
техпаспорт помещения;
кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества.

Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:

малые дошкольные группы;
микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
клубы, библиотеки, творческие мастерские;
административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:

наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме);
принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня;
обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта;
для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.

Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.

Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством