Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет после рефинансирования ипотеки в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Законодательство РФ предлагает льготные условия на приобретение недвижимости – квартиры, дома, комнаты, земельного участка, а также долей от этого имущества.
Суть льготы состоит в том, что после покупки и оформления сделки вы имеете право на частичный возврат потраченных денег.
Для того чтообы вернуть налог за ипотеку, необходимо обратиться в налоговые органы и заявить свое право на получение налогового вычета: оформить декларацию 3-НДФЛ и приложить сопутствующие документы.
Из чего складывается имущественный налоговый вычет?
Ежемесячно ваш работодатель отчисляет в бюджет 13% от вашей заработной платы – подоходный налог. Если перейти на язык налогового законодательства, ваша зарплата – это налогооблагаемая база, которая может быть снижена на размер налогового вычета. За счет этого уменьшается и сумма ежемесячных отчислений в бюджет.
После применения вычета у вас, как у налогоплательщика, образуется излишек по выплаченному в течение года НДФЛ. Вы можете выбрать одну из форм возмещения – получить излишек на счет или же воспользоваться правом не платить налог с зарплаты до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма возврата.
На сегодняшний день налоговый вычет при покупке квартиры и другой недвижимости составляет 2 млн рублей.
Это значит, что вы можете вернуть 260 тыс. рублей (13% х 2 млн) из тех налогов, что вы уже выплатили в бюджет.
Если размер вашей годовой зарплаты меньше 2 млн рублей, имущественный налоговый вычет можно распределить на несколько лет.
Важно понимать, что размер возврата не может быть больше налога, уплаченного вами за тот же период. А общий размер налогового вычета не может быть больше стоимости приобретенного жилья.
Пример:
В течение 2021 г. ваша зарплата составила 1,5 млн руб. За этот период вы (ваш работодатель) выплатили в бюджет 195 тыс. руб. (13% х 1,5 млн). В 2021 г. вы купили комнату за 500 тыс. руб. Это значит, что в 2022 году вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и оформить вычет на всю стоимость приобретенного жилья.
Расчет выглядит так:
от 1,5 млн руб.(ваша зарплата или, другими словами, налогооблагаемая база) вычитается 500 тыс. руб. (стоимость купленной вами комнаты – а как мы помним, вычет составляет до 2 млн руб., но не более суммы покупки). В результате налоговая база уменьшается и становится равной 1 млн руб. (1,5 млн – 500 тыс.).
Значит, именно с этой суммы вы были должны оплатить налог в 2021 г.: 13% х 1 млн руб. = 130 тыс. руб. Но так как декларация оформляется в следующем году после получения права собственности (в 2022), то по факту в 2021 г. вами уже было выплачено 195 тыс. руб налогов. Разница должна вернуться вам на счет. Итого за покупку комнаты вы получите возврат 195 – 130 = 65 тыс. руб.
Выше мы рассказывали, что налоговое законодательство позволяет вернуть до 13% от 2 млн рублей, то есть 260 тысяч. Но ваш возврат в приведенном примере составил 65 тысяч. Как же быть? Неужели оставшиеся деньги сгорают? К счастью, нет!
Для жилья, купленного после 01.01.2014 г., существует право на перенос остатка налогового вычета на то жилье, которое вы купите в будущем.
Для того чтобы получить право на имущественный налоговый вычет, вы должны иметь документы на право собственности. При покупке жилья по договору долевого участия это Акт приема-передачи. Для жилья, приобретенного по договору купли-продажи, требуется выписка из ЕГРН.
Налоговый вычет при покупке в ипотеку
Ипотечное кредитование в России приобретает все большую популярность. И это обоснованно. Недвижимость не дешевеет, и накопить всю сумму для покупки приглянувшейся квартиры бывает сложно. Использование заемных средств – удобный способ не откладывать покупку на долгие годы, а прямо сейчас стать обладателем собственного жилья.
Хотим вас обрадовать – если вы решились на такой ответственный шаг, как покупка квартиры в кредит, – налоговое законодательство для этого варианта предусмотрело льготные условия: возврат налога с процентов по ипотеке.
Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку бывает:
- на стоимость покупки (основной);
- на уплаченные проценты.
В основной вычет включены средства, потраченные на покупку квартиры, дома, земли и другой жилой недвижимости. При этом в него попадают как личные накопления, так и кредитные.
Выше мы рассказали об основном принципе расчета имущественного налогового вычета – он одинаков и для приобретения жилья на собственные деньги, и для покупки в ипотеку. Более подробная информация представлена в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли».
Подводим итог:
- У вас должно быть официальное место работы, «белая» зарплата и ежемесячные отчисления в бюджет 13% НДФЛ. Или же у вас есть иные источники доходов, с которых вы выплачиваете НДФЛ. Это может быть, например, доход от сдачи жилья в аренду.
- Максимальный размер налогового вычета, который вы можете получить при покупке квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости – 2 млн руб. На ваш счет возвращается 260 тыс. руб. – 13% от суммы вычета.
- Заявить налоговый вычет разрешено только после получения документа о праве собственности. Как говорилось выше, для долевого строительства это Акт приема‑передачи, а для жилья, приобретенного по договору купли-продажи, – это выписка из ЕГРН.
- Обращаться в ИФНС с документами на возврат НДФЛ можно на следующий год после получения права на вычет.
Основные изменения в правилах произошли 01.01.2014 г.:
Для недвижимости, купленной по ипотечному договору до 01.01.2014 г., нет ограничения по размеру процентного вычета. Это значит, что в декларации 3-НДФЛ вы имеете право указать все фактически уплаченные в банк проценты и вернуть на счет 13% от этой суммы.
Пример:
В 2010 г. вы взяли в ипотеку 10 млн руб. и купили квартиру. С 2010 по 2020 гг. вы отдали банку 4 млн руб. процентов. Имеете право получить на счет 13% х 4 млн руб. = 520 тыс. руб.
Для недвижимости, купленной после 01.01.2014 г., существует ограничение. Налоговый вычет по ипотечным процентам не может превышать 3 млн рублей.
Это значит, что какую бы сумму процентов вы ни уплатили банку, на счет вы можете получить не более 390 тыс. руб. – 13% от 3 млн рублей. Даже если ваши проценты превысили 3‑х миллионный рубеж.
Пример:
В 2016 г. вы взяли в ипотеку 10 млн руб. и купили квартиру. С 2016 по 2020 гг. вы отдали банку 4 млн руб. процентов. Несмотря на это вы получите на счет 13% х 3 млн руб. = 390 тыс. руб.
1) Целевое назначение кредита. В договоре между вами и организацией, которая предоставляет вам кредит, должно быть указано, что деньги даются на покупку или строительство конкретного жилья. Получить налоговый вычет по процентам за потребительский кредит не удастся.
2) Возврат за фактически выплаченные проценты. Вносить в декларацию 3-НДФЛ можно только те ипотечные проценты, которые уже выплачены в предыдущие периоды. Запланированные, но не погашенные процентные выплаты в расчет не попадают.
3) Право на вычет возникает в году, следующим за годом получения права собственности. Если вы купили квартиру в 2020 г., а документы на нее оформили в 2021 г., то обращаться в инспекцию вы можете не ранее 2022 г.
4) Право на возврат налога с процентов по ипотеке, уплаченным до получения права собственности. Те проценты, что вы начали платить до получения документа о праве собственности, не пропадают и учитываются в налоговом возврате. Допустим, вы взяли ипотеку и купили квартиру в 2019 г., а выписку из ЕГРН оформили в 2020 г. В 2021 г. в 3‑НДФЛ вы вносите все проценты за 2019 и 2020 гг.
5) Единая декларация 3-НДФЛ для основного и процентного вычета по ипотеке. Если вы планируете в один год заявить оба вычета, не нужно готовить две декларации – все данные вносятся в общую форму. Это касается и случая, когда основная сумма уже получена – ее размер должен быть указан в декларации отдельной строкой.
При наличии недоимки по НДФЛ, иным налогам, задолженности по пеням и/или штрафам налоговый орган самостоятельно делает зачет суммы налога, подлежащей возврату в связи с предоставлением налогового вычета. Срок принятия такого решения – 2 дня после дня принятия решения о предоставлении вычета полностью или частично.
Если есть что возвращать, налоговый орган в течение 10 дней со дня принятия решения направляет его в территориальный орган Федерального казначейства. Тот, в свою очередь, в течение 5 дней делает возврат.
Налоговый агент или банк могут представить уточненные сведения, приводящие к уменьшению суммы налога, возвращенной физлицу в связи с предоставлением вычета. Тогда ИФНС в течение 5 дней принимает решение об отмене полностью или частично решения о предоставлении вычета полностью или частично.
В течение 3-х дней такое решение с суммой подлежащих возврату физлицом налога и/или процентов размещают в личном кабинете.
Возместить бюджету излишне полученное в рамках вычета нужно в течение 30 календарных дней со дня направления указанного решения через личный кабинет.
Упрощённый порядок получения имущественных и инвестиционных вычета по НДФЛ не отменяет действие общего порядка их предоставления – посредством подачи декларации 3-НДФЛ. Эти нормы тоже были соответственно уточнены.
Основное изменение в том, что при обращении физлица с письменным заявлением к работодателю (налоговому агенту) подтверждение права на получение имущественных и социальных вычетов приходит сразу налоговому агенту, а не сначала работнику. Так, конечно, более логично и быстрее.
Покупка жилья всегда сопряжена с большими финансовыми расходами. В качестве меры поддержки правительство разрешает гражданам вернуть часть суммы, уплаченной за квадратные метры. Но материальная помощь доступна лишь тем, кто официально трудоустроен и платит в бюджет налог на доход физических лиц. Именно с этих денег и делают возврат.
Сумма вычета составляет 13% от стоимости жилья (максимум — 260 тыс.рублей). Кроме основного вычета, можно еще получить «проценты с процентов», когда квартиру или дом приобретают в кредит. Жилье куплено с использованием средств материнского капитала? Вычтите его величину от цены недвижимости и получите цифру, с которой сделают возврат.
Подготовьте для ФНС следующие документы:
- заявление по установленной форме (есть на официальном сайте налоговой);
- паспорта собственников;
- декларации 2-НДФЛ и 3-НДФЛ;
- ипотечные договоры с банками;
- выписки из старого банка о сумме выплаченного долга и остатке займа;
- бумаги из ЕГРН о праве собственности на недвижимость.
Обязательно возьмите при гашении в прежней финансовой организации документ о том, что долг полностью выплачен. Также необходима справка из нового банка, подтверждающая перечисление средств в счет погашения ипотеки по первому договору. Позвоните заранее в свое отделение налоговой и уточните, не нужны ли дополнительные бумаги из кредитных компаний. ИФНС также может запросить паспорта членов семьи или свидетельство о браке.
В льготе откажут, если суммы остатка долга в старом и новом договорах не совпадают. Такое бывает, когда заемщик решает объединить имеющиеся кредиты в один. Оформляет большой заем, с помощью которого перекроет не только ипотеку, но и потребительские ссуды, автокредиты, долги в МФО. Не пытайтесь обмануть банк: все данные о клиентах хранят в единой базе.
Каждый гражданин, проживающий и работающий в Российской Федерации, должен отчислять со своих доходов 13% государству. Под налогообложение подпадают не только официальная заработная плата, но и дополнительные доходы, полученные в результате временных подработок, сдачи жилья в аренду, оказания услуг.
Не только граждане делают выплаты в пользу государства. Но и оно, в свою очередь, возвращает добросовестным плательщикам НДФЛ суммы их затрат на:
- приобретение жилья;
- строительство домов;
- приобретение недвижимости по ипотеке.
В последнем случае, вычет делается не на сумму покупки, а на размер выплаченных процентов.
Если заемщик в течение действия ипотечного кредита делает взносы в одном финансовом учреждении, то ему не приходится волноваться о вычете. Он подает документы и получает возврат, рассчитанный по суммам уплаченных процентов.
Но как быть, если у заемщика меняется кредитор при рефинансировании ипотечного кредита? Зачастую это происходит уже после того, как на часть процентов были поданы бумаги для оформления вычета. Что делать в таком случае?
Остаться в «своем» банке или рискнуть правом на возвращение затрат? На самом деле государство предусмотрело возникновение подобных ситуаций. В законе прописано, что имущественный вычет сохраняется, несмотря на факт перекредитования, а вычет на проценты выплачивается по фактическим суммам выплат процентов. За годы выплаты ипотечного займа граждане вправе менять банки и каждый раз подавать документы на вычет, пока сумма выплаты не достигнет максимума.
Для того чтобы без проблем оформить имущественный возврат, нужно соответствовать ряду условий. Они затрагивают самого заемщика и кредитный договор, по которому совершаются выплаты. В список включено следующее:
- назначение – возвратить НДФЛ можно по займам, которые выдавались на покупку или строительство жилья;
- местонахождение недвижимости – расположено на территории РФ;
- характеристика кредитора – займодатель должен быть зарегистрирован в России;
- характеристика заемщика – обязан состоять на учете в ИФНС РФ;
- наличие заработка – подоходный налог возвращается только лицам, имеющим доход и выплачивающим с него 13% в пользу государства.
При рефинансировании займа нужно учитывать перечисленные пункты списка и следующие моменты:
- в новом соглашении требуется указать цель его заключения – рефинансирование первичного ипотечного кредита;
- новый кредитор обязан иметь российский адрес регистрации и лицензию на финансовую деятельность.
Граждане, которые не вправе претендовать на налоговый вычет:
- лица, не получающие официальную заработную плату в течение 3 лет до подачи документов на возврат;
- заемщики, взявшие кредит на покупку недвижимости, принадлежавшей близким родственникам;
- ИП, уплачивающие ЕНВД;
- граждане, ставшие владельцами квартиры или дома за счет средств работодателя либо других лиц;
- лица, оплатившие жилье с помощью государственной субсидии.
Остальные граждане могут быть уверены в том, что перекредитование не станет поводом для отказа в возврате подоходного налога.
Возврат подоходного налога осуществляется государством перечислением на персональный счет в банке. При желании, можно указать в заявлении иной вариант имущественного вычета – освобождение от НДФЛ. Льготный период будет рассчитываться индивидуально со ссылкой на доходы. В бухгалтерии будут прибавлять к заработной плате подоходный налог.
Если выбран первый вариант возмещения, то гражданину необходимо лично подать пакет документов и заявление в ИФНС. Во втором случае, схема возврата меняется:
- Обращение в налоговую службу с заявлением.
- Получение соответствующих документов.
- Передача бумаг работодателю.
- Получение уплаченного налога в кассе работодателя.
При проведении расчетов важно учитывать, когда была приобретена недвижимость – до 2014 года (когда введены изменения в законодательство, существенно влияющие на размер налогового вычета) или позже.
До 2014 года гражданам так же возвращался НДФЛ с недвижимости стоимостью до 2 млн, но лимит на вычет по процентам не устанавливался. При процентах по ипотечному кредиту в 5 млн рублей можно было подать на вычет в размере 650 000 рублей.
Но вернуть налог разрешалось один раз в жизни. Если гражданин приобрел дом или квартиру за 1 млн рублей, то имел право лишь на 130 000 рублей. В последующем, при улучшении своего положения и покупке более дорогостоящей недвижимости, право на максимальный размер вычета утрачивалось. Налоговый вычет на ипотеку не выделялся отдельной категорией.
Банкротство финансового учреждения никак не влияет на получение имущественного вычета.
В случае банкротства, организация может быть полностью расформирована или сменить владельца. Но долги заемщика никуда не пропадают – они переходят к новому кредитору. Если заемщик сменил кредитора не по своей воле, то никаких проблем с вычетом у него не возникнет.
При подаче заявления в налоговую инспекцию нужно предоставить следующие документы:
- первоначальный договор займа;
- уведомление о смене владельца;
- новый график выплат.
Последние 2 документа высылаются почтой новым кредитором.
При расчете основного вычета необходимо учесть, что максимальные расходы на покупку жилья не могут превышать 2 млн рублей. Фактическая стоимость недвижимости может быть и больше, но возврат будет происходить только с указанной суммы.
Предположим, что некий Л. приобрел квартиру за 2 млн рублей. В месяц его заработная плата составляет 100 000 рублей, 1,2 млн в год. С этой суммы его работодатель отчисляет НДФЛ в размере 13% — 156 тыс. рублей. Через год Л. вправе подать на имущественный вычет. Сумма будет составлять 156 000 рублей. Если в следующем году его доходы останутся на том же уровне, а максимум налогового вычета на жилье 260 тыс. рублей, то он получит 104 000 рублей основного вычета, остаток НДФЛ пойдет на выплату вычета с процентов. Полный возврат основного вычета НДФЛ займет 2 года.
Предположим, что гражданин оформил ипотечный займ и добросовестно выплачивал его в течение 3 лет. За это время ставки по таким кредитам снизились на 2-3%, и действующий договор утратил актуальность выгоды. Если заемщик обратится в другое финансовое учреждение с целью оформить новый целевой заем (ипотеку), погасить им имеющийся кредит и продолжить выполнять обязательства, но только перед другим банком, то это и называется «перекредитование ипотеки».
Чаще всего при рефинансировании заемщик не получает деньги на руки. Кредитное учреждение само закрывает действующее соглашение, а клиенту выдает уведомление об отсутствии долгов.
Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Все документы можно предоставить в копиях, однако лучше всегда иметь при себе оригиналы.
1. Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).
2. Получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.
3. Подготовить копии документов, подтверждающих право на жилье:
- при строительстве или приобретении жилого дома — свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;
- при приобретении квартиры или комнаты — договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней);
- при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нем) — свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нем и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нем;
- при погашении процентов по кредиту — целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, график погашения кредита (займа) и уплаты процентов.
4. Подготовить копии платежных документов:
- подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
- свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (можно использовать выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).
5. При приобретении имущества в общую совместную собственность подготовить:
- копию свидетельства о браке;
- письменное заявление (соглашение) о договоренности сторон — участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.
6. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.
Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:
- В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
- Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
- Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
- По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
- Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.
В письме Минфина от 6 июня 2017 года даются четкие разграничения о том, что есть рефинансирование с сохранением права на получение налогового вычета, а что таковым не является. Реальным отличием будет целевое использование денежных средств по рефинансированию. Если в договоре на рефинансирование есть ссылка на предыдущий ипотечный кредит, то ограничений на получение налогового вычета нет. При отсутствии соответствующей ссылки это считается нецелевым использованием, и налоговый вычет получить нельзя.
Возврат налога при покупке квартиры в 2022 г. для физических лиц
Каждое, проживающее на территории РФ лицо, независимо от возраста и должности, обязано платить налог со всех своих доходов – заработной платы, сдачи авто или жилья в наем и не только. Налог установлен в размере 13%, что признано одной из самых низких ставок в мире. Европейцам приходится отдавать в казну до 70% от своих кровно заработанных и это далеко не предел.
В ст. 220 НК Российской Федерации указано, что граждане, добросовестно выплачивающие налог, имеют право получить вычет, связанный с приобретением квартиры или строительства дома. Помимо этого, вычет положен и по процентам, уплаченным по ипотечному займу.
По своей сути вычет представляет собой государственную помощь в виде компенсации по понесенным затратам с учетом выплаченной суммы налога. Все граждане имеют право на один и тот же размер вычета.
В зависимости от ежегодного дохода конкретного лица, претендующего на компенсацию, выплата вычета в максимальном размере может растянуться на год-два, а то и 5 лет. До момента получения максимальной выплаты заявки на налоговый возврат могут подаваться ежегодно при условии сделанных отчислений в установленном размере – 13%.
НДФЛ, который выплачивают все граждане, является для них гарантом получения выплаты при затратах на покупку или строительство собственного жилья. Компенсация доступна как тем семьям, которые приобрели квадратные метры без помощи банка, так и тем, которым пришлось совершить покупку через ипотечное кредитование. В последнюю группу включены обычные займы на жилье и сделанные в рамках государственных программ по льготной ипотеке.
Законом предусмотрено, что человек может получить вычет с покупки стоимостью не выше 2 млн рублей. Если жилье было куплено за большую сумму, то размер компенсации все равно останется прежним.
Затрагивая тему ипотеки, нужно указать, что выплата рассчитывается только с процентов. Максимальный порог затрат установлен в рамках 3 млн рублей. Семья, уплатившая по ипотеке проценты в большем размере, не сможет увеличить свой вычет соизмеримо с реальными затратами.
Исходя из всего сказанного выше, становится понятно, что максимальная выплата будет составлять:
- При покупке жилья – 260 000 рублей;
- При ипотечном кредитовании – 390 000 рублей.
Так как ежегодный размер выплаты зависит от суммы уплаченного НДФЛ, то напрашивается закономерный вывод, что имущественный вычет – это возврат налога в форме компенсации. Если гражданин мало заработал за 12 месяцев и заплатил невысокий НДФЛ, то и вычет будет небольшим.
Поэтому лица с низким и средним достатком могут получать свой законный возврат в течение нескольких лет (каждый год бумаги в налоговую нужно подавать заново). А вот работникам с высокими заработными платами повезло больше – они могут за один раз вернуть уплаченный НДФЛ.
Как уже было сказано выше, только граждане, ежемесячно отчисляющие 13% от своих доходов в пользу государства, могут претендовать на вычет. А для этого необходимо быть официально трудоустроенным или подавать декларацию и самостоятельно платить налог (если доходы были получены иными способами).
Законодательно определен круг лиц, которые лишены права на имущественный вычет. В список входят:
- Россияне, не имеющие официальных доходов в течение последних 3 лет;
- Лица, купившие квартиру или дом у родственников (мать, отец, братья, сестры и не только);
- ИП, уплачивающие ЕНВД;
- Граждане, которые стали обладателями квадратных метров за счет работодателя;
- Лица, оплатившие сделку по покупке квартиры/дома за счет госсубсидии в размере 100% от стоимости.
Перед приобретением жилья рекомендуется внимательно ознакомиться с этим списком, чтобы точно представлять, возникнет ли в будущем право претендовать на компенсацию затрат или нет.
Для большинства граждан приблизительные расчеты суммы, выдающейся государством, представляются сложными. Но на самом деле все предварительные выкладки можно сделать самостоятельно. Пример приведен ниже.
Некто Сидоров приобрел квартиру в 2015 году за 3,5 млн рублей. Налоговому вычету, несмотря на затраты, подлежит только сумма в 2 млн рублей. Максимальный размер компенсации составит 13% от 2 млн, а точнее – 260 000 рублей.
Если в 2015 году Сидоров имел официальный доход, то декларация на возврат может быть подана сразу после оформления жилья в собственность. Но размер текущей, а не максимальной выплаты (что очень важно!) зависит от доходов за 2015 год. Подробные примерные расчеты представлены в таблице.
| Год | Доходы за год (руб.) | Размер НДФЛ (руб.) | Право на выплату | Сумма к возмещению (руб.) |
| 2015 | 1 млн | 130 000 | + | 130 000 |
| 2016 | – | – | – | – |
| 2017 | 600 000 | 78 000 | + | 78 000 |
| 2018 | 1 млн | 130 000 | + | 52 000 |
| Итого | 260 000 | |||
Таким образом, налоговый вычет Сидоров получал в течение 4 лет после приобретения жилья, каждый раз вновь собирая документы и подавая их в налоговую вместе с декларацией.
В каждом конкретном случае могут быть свои нюансы, но алгоритм начислений в 2018 и последующие года останется неизменным.
С 2022 года начал действовать упрощенный порядок получения налоговых вычетов
С января 2014 года в регулировании налоговых вычетов произошли серьезные изменения. До этого момента граждане подавали прошение на выплату только 1 раз на сумму в 2 млн рублей. Вычет делился на всех собственников, то есть муж и жена не могли отдельно друг от друга вернуть затраты. Это существенно ограничивало права собственников. Особенно в случае, если стоимость купленного жилья существенно ниже озвученных 2 млн рублей. На практике закон работал следующим образом.
Семья приобрела недвижимость на сумму в 1 млн рублей. Оба супруга официально трудоустроены и ежемесячно отчисляют 13% от своих доходов. Подать декларацию на возмещение расходов они могут только 1 раз на уплаченную сумму, то есть на 1 млн рублей. В итоге семья получала на руки 130 000 руб.. Если в дальнейшем супруги приобретали новую более дорогостоящую недвижимость, то реализовать свое право на оставшийся миллион из полагающихся двух они уже не смогут.
В 2014 году законодательство претерпело изменения и правила осуществления выплат изменились. Согласно нововведению, семья, оформившая в собственность купленное жилье после 1 января 2014 года, имеет право подавать на налоговую компенсацию на него и купленные в последствии квартиры до получения максимальной выплаты. Пример ситуации приведен ниже.
Семья приобрела после 01.01.2014 недвижимость на сумму 1 млн рублей. Оба супруга реализовали свое право на налоговый вычет, подав документы на компенсацию в равных долях. Каждый получил возмещение, начисленное на сумму в 500 000 рублей – 65 000 рублей. Через 3 года семья улучшила свои жилищные условия и приобрела новую квартиру стоимостью 3 млн рублей. Муж и жена вновь подали декларацию в равных долях на оставшийся миллион и получили по 65 000 рублей каждый.
Изменение законодательства были восприняты гражданами положительно, так как реальный размер выплаты существенно увеличился.
Не всем россиянам выпадает возможность купить жилье без помощи банков. Поэтому заемщиков в первую очередь интересует налоговый вычет по ипотечному кредитованию. Государство предусмотрело этот вариант, но с некоторыми особенностями:
- Компенсация положена только за уплаченные проценты (ежемесячный платеж складывается из суммы основного долга и процентов по нему);
- Подать на возмещение можно только по одной квартире;
- Максимальная сумма процентов установлена в размере 3 млн рублей.
- Если ссылаться на закон, то максимум по возмещению составит 390 000 руб.
Немногие знают, что изменения 2014 года затронули и эту часть закона. В прошлой редакции размер процентов, по которому рассчитывается вычет, не имел ограничений. Если семья приобрела в ипотеку квартиру и за годы действия кредитного договора заплатила процентами 5 млн, то и возмещение она получит в размере 750 000 рублей.
Тем, кто заключал ипотечный договор после 1 января 2014 повезло меньше, независимо от процентов им будет возвращено не более 390 000 рублей. Прочтение закона кажется довольно простым. Но на самом деле реализация своего права вызывает у заемщиков много вопросов, поэтому необходимо привести возможные ситуации.
Если по графику платежей титульный заемщик ежегодно выплачивает банку сумму в 900 000 рублей, из которых 500 000 – основной долг и 400 000 – проценты, то подать декларацию можно будет только на 400 000 руб.. В итоге в год будет выплачено 52 000 рублей.
Чем выше сумма процентов, выплаченная банку за год, тем большее возмещение предусмотрено государством, но превысить 390 000 руб. оно не может.
Заемщикам, которые по ипотечному займу выплатили проценты более 3 млн руб., такое положение вещей невыгодно. Остальным существующая система выплат удобна.
Важно запомнить, что при повторном оформлении ипотеки заемщик не сможет воспользоваться правом на возмещение, даже если и не сумел получить максимальный возврат по прошлому договору. Но здесь существует один интересный момент – гражданин в праве получить имущественное и ипотечное возмещение с разных квартир. Пример:
- В 2015 году семья Петровых приобрела недвижимость на сумму в 2 млн р. – супруги подали декларацию и в 2016 году получили 260 000 руб. возврата.
- В 2017 году те же Петровы решили улучшить свои условия и взяли ипотеку, предусматривающую выплату процентов в размере 3 млн руб. – супруги имеют право ежегодно подавать бумаги на компенсацию или сделать это после закрытия договора, чтобы сразу получить 390 000 рублей.
Естественно, что в приведенной схеме нужно учитывать и доходы супругов, так как расчеты проводились, исходя из возможного максимума.
Основной вычет включает в себя личные и кредитные денежные средства, потраченные на приобретение любой жилой недвижимости.
Процедура получения вычета при покупке жилья в ипотеку выглядит так же, как и при оплате собственными накоплениями.
Сумма налогового вычета на погашенные проценты по жилищному кредиту зависит от фактически уплаченных процентов. Сумма возврата будет равна размеру перечисленных процентов, умноженных на 13 %.
Важно! Если стоимость недвижимости, указанная в договоре, меньше суммы ипотечных средств, то вычет будет рассчитываться на основе стоимости жилья.
Оба вида вычета возвращаются не раньше года, следующего за годом оформления права собственности на недвижимость.
В большинстве случаев договор на ипотеку заключается до получения документации на жильё. Этот момент не связан с размером возврата по ипотечным процентам — вычет включает всю сумму выплаченных вами процентов с самого первого платежа.
Внимание! Если общая сумма зарплаты за год и размер перечисленных налогов позволяют, можно единоразово оформить получение основного вычета.
Вернуть налог по ипотечным процентам можно только в соответствии с вашими фактическими выплатами банку — за прошедший год.
Как получить налоговый вычет по ипотеке
Возврат можно оформить при затратах:
- на строительство или приобретение недвижимости: комнаты или доли, квартиры;
- покупку земли под возведение дома;
- выплату ипотечных процентов;
- ремонт и отделку жилого помещения — при покупке «черновой» новостройки.
За какое время можно получить?
Право на возврат перечисленных денег возникает в календарном году, которым датировано право собственности на него, и распространяется на последующие годы.
Важно! Людям, вышедшим на пенсию, разрешается оформить перенос вычета на 3 года ранее возникновения права собственности.
Если покупка квартиры произошла в прошлом, и вычет на неё не был оформлен, то можно его вернуть сейчас — ограничения по сроку возврата отсутствуют. Однако вернуть НДФЛ можно максимум за 3 последних года.
К примеру, если квартира куплена в 2017 г., а вычет оформляется в 2020 г., то вернуть налог получится за 2019, 2018 и 2017 гг.
Документы на получение вычета подаются за весь календарный год (независимо от месяца покупки и месяцев уплаты налоговых сумм).
Направлять документы на возврат налога за календарный год можно лишь после его истечения.
Вычет не предоставляется
Бывают ситуации, при которых воспользоваться возвратом имущественного налога не получится:
- Жильё куплено у взаимосвязанных лиц. Вычет не предоставляется, если жильё приобретено у родственников или работодателя. Эти категории людей являются заинтересованными сторонами.
- Человек получил доступный лимит вычета. Вернуть деньги можно 1 раз, если квартира куплена до 2014 г. После 2014 г. внесены корректировки, если размер полученного вычета меньше максимального лимита, то оставшиеся средства можно дополучить, приобретая другой объект недвижимости.
Когда основной вычет не исчерпан в полном размере, допускается не запрашивать возврат налога по ипотечным процентам сразу. Это поможет избежать подачи в налоговую инспекцию дополнительных документов. После полного возврата основного вычета можно внести в декларацию сведения о возврате кредитных процентов и приложить соответствующую документацию.
На основании подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ налоговый вычет разрешается оформить на кредитные средства, выделенные на приобретение или возведение жилья.
Ссуда, выданная сотруднику работодателем для приобретения недвижимости, также относится к категории возврата налогового вычета по погашенным процентам.
Важно! В соглашении необходимо прописать цель: возведение/покупка конкретного жилья. В иной ситуации будет получен отказ в возврате процентов.
За последнее время ключевая ставка ЦБ снизилась, что повлекло за собой уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Это значит, что заёмщик может взять кредит под более низкий процент: подать заявку на рефинансирование в банке, где оформлена ипотека, или обратиться в другую организацию.
Чтобы определить, нужно ли рефинансировать ипотеку, стоит ответить на три вопроса:
-
Сколько времени прошло с начала погашения задолженности?
-
Под какой процент вы сможете взять новый кредит?
-
Какие дополнительные расходы придётся понести и в каком размере?
Рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Лучше всего сравнить условия и посчитать, насколько оправдан перевод займа в другой банк. Альфа-Банк предлагает прозрачные условия кредитования: без скрытых комиссий и платежей. Вы сможете рассчитать выгоду от рефинансирования после предварительного одобрения.
Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.
Невыгодно рефинансировать ипотеку в конце срока, когда уже выплачены основные проценты и идёт погашение основного долга. Существенно сэкономить не удастся, если жилищный кредит оформлен менее полугода назад. За это время ставки кредитования не успели сильно опуститься.
При оформлении рефинансирования право на получение налогового вычета сохраняется. Имущественный вычет можно оформить на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.
Имущественный вычет по процентам при рефинансировании кредита
При перекредитовании существует ряд дополнительных трат:
- •
отчёт об оценке недвижимости;
- •
оформление нового страхового полиса: страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула;
- •
справки из банков, выписки из ЕГРН при необходимости;
- •
нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку при необходимости;
- •
государственная пошлина за регистрацию обременения.
К расходам прибавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заёмщик не переоформит обременение на новый банк. Обычно это занимает около двух месяцев.
Частые причины отказа в рефинансировании:
- •
Испорченная кредитная история. Просрочки по обязательным платежам, нарушение обязательств при продлении страховки или предоставлении документов в банк.
- •
Низкая кредитоспособность. Если в процессе выплаты ипотеки у заёмщика снизился уровень дохода, есть вероятность отказа.
- •
Внесение изменений в объект недвижимости. Незаконная перепланировка — одна из распространённых причин отказа.
- •
Снижение рыночной цены предмета залога. Из-за колебаний цен на рынке обеспечительная недвижимость может подешеветь за время выплаты ипотеки.
- •
Несоответствие условий действующего кредита выбранной программе рефинансирования. Это касается суммы кредитования, возраста заёмщика, целевого назначения кредита и др. Иногда банки отклоняют заявки, поданные ранее, чем через шесть месяцев после получения ипотеки.
- •
Отказ от страховки. Одним из важных условий получения кредита на более выгодных условиях является оформление страхового полиса.
- •
Использование материнского капитала. Если при погашении были использованы средства маткапитала, то для нового кредитора возникает правовой риск, связанный с необходимостью выделения детям долей.
- •
Повторное рефинансирование. Сделки по повторному перекредитованию проводят далеко не все банковские организации.
- •
Рефинансирование ипотеки в том же банке. Отказать могут, если клиент обратился за рефинансированием в тот банк, в котором у него оформлена ипотека.
- •
Из-за развода супругов-созаёмщиков, если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.
Альфа-Банк требует, чтобы перед рефинансированием прошло всего 3 полных платежа, а не 6, как требует большинство других банков. Также Альфа-Банк выдаёт кредиты на рефинансирование только по паспорту, без надбавок к стандартной ставке 7,99%.
Льготные займы на покупку жилья, в которых использовались государственные субсидии, можно рефинансировать на общих основаниях. Исключение составляют жилищный кредит с материнским капиталом и военная ипотека. Для перекредитования требуется положительная кредитная история, официально подтверждённое трудоустройство, а также отсутствие выделенных детских долей.
Прежде, чем рефинансировать ипотеку, хорошо всё взвесьте и рассчитайте. Сравните условия по действующему ипотечному договору с теми, что предлагает выбранный банк в рамках рефинансирования.
Рассмотрим на примере. Маша давно хотела увеличить жилплощадь, но на крупную покупку не было средств, поэтому она взяла в банке целевой заем. Родители рассказали ей о возможности сделать возврат за переплату. Маша не прочь получить льготу от государства. Чтобы понять, может ли она получить ее, пройдем по основным пунктам.
- Маша – гражданка России? Да.
- У Маши есть «белый» доход, с которого она отдает государству 13%? Да.
Отлично! Маше достаточно этих условий, чтобы сделать возврат.
Также получить вычет может подруга Маши – она приехала из Лондона, но уже полгода непрерывно работает в России и платит налоги в российскую казну. Она оформила ипотеку в банке и купила в Рязани участок под строительство.
А друзья Маши – семейная пара Вика и Костя одолжили в банке деньги и купили дом. Оформили его на несовершеннолетнего сына Марка – они тоже смогут получить переплату по займу.
Рефинансирование ипотеки: тонкости перекредитования
Рассмотрим другой пример. Петр покупает жилье в ипотеку не первый раз. Как официально трудоустроенный и исправно платящий налоги гражданин РФ он может сделать имущественный вычет – максимум 2 млн рублей. То есть может забрать на руки 13% от этой суммы – максимум 260 тысяч рублей.
Также Петр в праве вернуть деньги за ипотеку – максимальная сумма вычета составит 3 млн рублей, итого – до 390 тысяч рублей. Всего можно сделать возврат до 650 тысяч рублей.
На размер суммы, которую государство возвращает за год, влияет количество уплаченных налогов. Если за 1 год заплатили 100 тысяч рублей НДФЛ, за переплату по ипотеке вернут аналогичную сумму (даже если общая сумма больше). То, что осталось, перекинут на следующий год. Так будет, пока вам не выплатят всю сумму.
Право на вычет влияет на сумму. Если оно появилось до 2014 года, у льготы нет лимитов. Возвращайте 13% от любого размера переплаты. А если после 2014 года, то будет ограничение – 3 млн рублей.
Представьте, что в 2012 году вы взяли ипотеку с общей суммой переплаты 3,5 млн рублей. Получите вы 13% от этой суммы – все 455 тысяч рублей. А для ипотеки с той же суммой, оформленной в 2015 году, будет действовать лимит, и забрать вы сможете максимум 390 тысяч рублей.
Важно: условия при рефинансировании сохраняются. Можно рефинансировать ипотеку, оформленную до 2014 года, и все равно получить вычет без лимита. И наоборот, при рефинансировании после 2014 года, сохранится лимит 3 млн рублей.
При оформлении займа на новостройку сначала приходят выплаты, а право собственности регистрируется позднее. В таком случае требовать вычет вы сможете только после регистрации, но в расчетах будет учитываться весь период, когда вы вносили платежи.
Допустим, вы заключили договор долевого участия в 2015 году. Пока дом строился, вы ежемесячно платили, и приняли квартиру только в 2021 году. Требовать вычет вы сможете только в 2022 году, но все проценты, выплаченные с 2015 года, будут учтены.
Еще пример. Марина и Володя поженились и взяли жилье в ипотеку. Кредит оформили на Володю — его кредитная история оказалась лучше. Молодожены узнали о возврате переплаты и захотели этим воспользоваться.
Оба родились и живут в России, оба работают в крупных компаниях и платят налоги. Деньги на оплату кредита супруги скидывают поровну.
У них нет брачного договора, а значит по закону все совместно нажитое имущество принадлежит им в равной степени.
Что касается военных? Давайте тоже разберем на живом примере.
Антон – военный-контрактник. Он хочет купить квартиру по программе военной ипотеки – это целевой заем для военнослужащих на приобретение жилья. Выплаты по нему покрывает государственная субсидия, которая копится на личном счете военнослужащего.
Антон рассчитывает получить переплату по этому кредиту, как это сделал его друг Петр. Но Петр выплачивает ипотеку сам, а за Антона платит государственная организация – поэтому оформить возврат по военной ипотеке он не может.
Однако если он самостоятельно сделает первый взнос или погасит кредит досрочно на личные деньги, он сможет забрать переплату за эти суммы. Лимит останется такой же – 3 миллиона рублей.
Мы уже писали выше: хотите получить вычет – платите налоги. А как тогда быть пенсионерам, ведь пенсия не облагается налогом?
Для них предусмотрено особое правило.
Например, Наталья перестала работать в 2020 году и взяла ипотеку. Она не может вернуть переплату за следующие годы, ведь у нее не будет никакого дохода, кроме пенсии. Зато она может заявить на вычет за три прошедших года – когда она работала и платила 13% НДФЛ.
Такое право действует даже для работающих пенсионеров. При желании они могут перенести вычет на ранние периоды.
Подруга Натальи – Маргарита тоже стала пенсионеркой в 2020 году и купила квартиру на целевой заем. Но Маргарита продолжит работать и отдавать деньги в государственную казну. Поэтому она может заявить на вычет и за предыдущие годы, и за последующие.