Договор купли-продажи квартиры полученной в наследство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры полученной в наследство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

• наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
• всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат. По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Главное, на что требуется обратить внимание в этом случае – правомерность распределения наследственной массы, и её добросовестная передача продавцу. Продавец должен обладать следующими правами:

1. Вступить во владение квартирой единолично, что указано в свидетельстве о наследовании.
2. Если наследников несколько, они обязаны выставить объект солидарно, являясь продавцами по числу лиц, указанных в свидетельстве.
3. Объект может быть получен несколькими правопреемниками, но передан для продажи одному из наследников, по нотариально удостоверенным доверенностям, допускающим продажу.
4. Квартира может передаваться во владение продавцу на основании отказа от неё других наследников, путём передачи в нотариат официального документа.
5. Получить решение суда, если относительно распределения наследуемого имущества возникал спор.

ВАЖНО: Чистота сделки предусматривает, что все перечисленные условия исполнены в полной мере, и права третьих лиц не нарушены.

Покупаем квартиру «по наследству»

Кроме недобросовестности самих наследников или наследодателей, такие квартиры нередко участвуют в мошеннических схемах. Мошенничество может выражаться в откровенно противозаконных действиях наследников, завладевших недвижимостью в обход прав остальных уполномоченных на приобретение наследственного имущества лиц:

• через незаконно оформленное завещание;
• через поддельные документы;
• в обход очереди по закону.

Обычно полученное незаконно имущество сбывается в кратчайший срок, пока остальные потенциальные законные претенденты остаются в неведении относительно своих наследственных прав. Естественно, что такие махинации будут раскрыты, но покупатель станет жертвой обмана и участником судебных распрей, с риском утраты приобретённого жилья.

Профессиональные мошенники, действующие на рынке недвижимости, нередко оформляют поддельные завещания от одиноких собственников, по которым вступают в наследство. Иногда такие документы вымогаются у престарелых собственников незадолго до их смерти. Впоследствии родственники второй или третьей линии родства могут доказать, что наследодатель на момент оформления завещания был недееспособен, восстановив собственные права на недвижимость.

Если будет доказано, что завещание поддельное – сделка аннулируется: в этом случае покупатель оказывается в сложном положении, так как принятие реституции, сопутствующей отмене сделки может привести к неприятным последствиям.

1. Объект, который он приобрёл незаконно, отчуждается законным владельцам.
2. Деньги, которые он уплатил мошенникам, будут утрачены безвозвратно, так как найти их, скорее всего, будет невозможно.

ВАЖНО: Производство дела в суде требует предоставления полной информации об ответчике, и не возбуждается в отношении неизвестного злоумышленника.

Аналогичные юридические последствия могут возникнуть и при таких видах мошенничества, как поддельная дарственная, составленная ещё при жизни собственника или неправоспособный договор купли-продажи.

Чтобы свести к минимуму риски, а ещё лучше избежать их, потребуется тщательная проверка сделки на чистоту. Юридическая чистота – это гарантия того, что на приобретённое жильё после перехода права собственности, не станут посягать третьи лица, чьи права нарушены. Соответственно, требуется выявить наличие третьих лиц, которые могут пострадать при сделке или убедиться в отсутствии таковых.

В данном контексте при покупке наследуемой квартиры нужно проверить пакет документации на недвижимость и выяснить ряд существенных условий. Важные моменты следующие:

1. Получить архивную выписку из поквартирной книги и выяснить – кто проживал с покойным.
2. Выяснить – не остались ли прописанные родственники, не получено ли одним из них право завещательного отказа (о том, чем чревата покупка квартиры с прописанными в ней жильцами, мы подробно рассказывали тут).
3. У продавца, если он не относится к числу супругов, детей или родителей, которые имеют приоритетное право на наследование, следует выяснить о наличии близких родственников.
4. В завещании проверить выделение обязательной доли близким родственникам.

Скачать образец архивной выписки из поквартирной книги

С пакетом документации целесообразно обратиться к юристу, обладающему нужными компетенциями, чтобы он проверил правоспособность сделки и помог оформить договор. В случае завещания лучше всего обратиться для заключения сделки к нотариусу, который владеет тонкостями оформления завещательных процедур и определит подлинность завещательного документа.

Безопасность покупки гарантирована, если продавец относится к первой линии родства и у него имеется справка из органов ЗАГС о полнородных братьях (сёстрах). Относительно родителей покойного должны быть в наличии их свидетельства о смерти, либо они должны включаться в число наследников или предоставлять отказ от участия в процедуре. То же касается супруга наследодателя.

Однако не следует сбрасывать со счетов, что могут объявиться претенденты из числа детей от других браков. Если при перечисленных обстоятельствах гарантировано отсутствие других претендентов, риски можно считать незначительными.

ВНИМАНИЕ: Для полноценной гарантии лучше всего покупать квартиру, полученную в наследство и не менее 3 лет пребывающую в собственности.

О нюансах и подводных камнях купли-продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, читайте тут.

Нужно всегда учитывать риски, связанные с завещательной процедурой:

• по определённой причине завещание может находиться не в той нотариальной конторе, где было открыто наследство, и всплыть после того как недвижимость будет разделена и продана;
• при реализации завещательного распоряжения не учитывается, что завещателем было составлено более позднее завещание.

Поэтому до начала проведения сделки имеет смысл обратиться с запросом в нотариальную контору «Наследство без границ».

Несмотря на то, что все положения договора подлежат обязательному исполнению, а значит – должны проверяться с особой тщательностью, полученное в наследство имущество обязывает к дополнительным мерам безопасности. Особо важные условия договора:

1. В предмет договора обязательно требуется внести формулировку о том, что квартира получена по завещанию (по закону), судебными тяжбами не обременена.
2. В правах и обязанностях сторон указать, что сделка не нарушила права третьих лиц и иных претендентов на наследство. Здесь же проверить внесение подпункта о возможности завещательного отказа или иного обременения.
3. Положение об ответственности сторон обязательно должно содержать формулировку, что при расторжении договора всё полученное по сделке возвращается сторонам в полном объёме.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по наследству
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по наследству

Для того чтобы в случае оспаривания договора покупатель не потерял право получения денег, обязательно нужно убедиться, что уплаченная сумма внесена в договор с учётом авансового платежа или задатка, если он уплачивался.

СПРАВКА: С продажи недвижимости, находящейся менее трёх лет в собственности, взимается НДФЛ в размере 13% стоимости объекта, указанной в договоре.

Часто квартира продаётся непосредственно после вступления в наследство, что требует от продавца уплаты налога. Не облагаются налогом квартиры, стоимостью до 1 миллиона. Продавец может убедить покупателя во внесении в договор суммы, не облагаемой налогом. В этом кроется очередной риск.

В случае оспаривания сделки с реституцией продавец получит по закону проданную квартиру, а покупатель – 1 миллион рублей, даже в том случае, если в расписке указана сумма.

К числу преимуществ можно отнести нижеследующие:

1. Существенная скидка, так как продажи такой недвижимости обычно бывают срочными. Приблизительно на 20% ниже среднестатистических цен.
2. Подготовленный пакет документации, так как он требовался при составлении завещания, или оформления права наследования.
3. Предварительная проверка квартиры на чистоту титула, которая проводилась нотариусом.

К многочисленным недостаткам, о которых говорилось, относится:

• высокая степень риска оспаривания сделки;
• тщательная проверка правоспособности продавца.

СПРАВКА: Так как рынок недвижимости всегда несёт риски для покупателя, вариант приобретения унаследованного объекта ненамного отличается от прочих вариантов.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

Кто считается близкими родственниками

Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.

Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:

● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;

● родителей и детей;

● дедушек, бабушек и внуков;

● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;

● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

Порядок организации процесса следующий:

1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);

2) сбор необходимых документов;

3) составление и подписание ДКП;

4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;

5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:

● родне проще договориться об условиях сделки;

● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;

● ниже риски столкнуться с мошенничеством.

Такие сделки имеют и важные недостатки:

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:

● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;

● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.

Продажа квартиры при наследовании

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

• Имущественный вычет супруг за ипотеку после 2014 года — возможность забрать из бюджета 1 300 000 рублей

  28,2 тыс. 1

  Алгоритм продажи квартиры, полученной по наследству, абсолютно такой же, как у продажи любого недвижимого имущества. Чтобы продать такую жилплощадь, нужно пройти государственную регистрацию собственности и дождаться получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру, говорит юрист, член Ассоциации юристов России Кирилл Афонин.

  1. Введение
  2. Когда можно продавать унаследованное жилье?
  3. Порядок продажи недвижимости
  4. Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству
  5. Какие потребуются документы для продажи?
  6. Как продавать, если наследников несколько?
  7. Как продать долю?

  С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

  Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

  1. Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
  2. Получить свидетельство о праве на наследство.
  3. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
  4. Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:
  • сбор необходимых документов (см. ниже);
  • оформление и подписание договора купли-продажи;
  • прием денежных средств;
  • регистрация перехода правомочий на владение.

  После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

  Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

  В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

  Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

  Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

  Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

  В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

  • обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
  • о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

  Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

  Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

  Метры по завещанию. Как продать квартиру, доставшуюся по наследству

  Заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Сделать это можно непосредственно обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа удостоверялась нотариально, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусом.

  К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • договор;
  • правоустанавливающий документ;
  • квитанция об оплате пошлины за совершение регистрационных действий (2000 рублей).

  Права нового владельца будет зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом, и передача квартиры покупателю.

  ---

  Подводя итоги отметим следующее:

  1. Фактическое принятие наследства не дает право продажи объекта недвижимости.
  2. Чтобы воспользоваться правом распоряжаться недвижимостью необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру.
  3. Продажа жилья при наличии нескольких собственников или недееспособных граждан в их числе имеет особенности.
  4. При совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся во владении менее 3 лет, собственник обязан оплатить налог.

  Продажа квартиры полученной в наследство — серьезная сделка и предполагает соблюдение некоторых правил особых правил, требований законодательства. Самостоятельно разобраться в тонкостях сделки, грамотно составить договор не всегда возможно для гражданина, не обладающего специальными знаниями. Не пренебрегайте возможностью обратиться к специалистам, которые помогут избежать ошибок и возможных рисков.

  Внимание!

  Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

  Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  Законодательство РФ строго контролирует соблюдение прав детей. Это обстоятельство существенно осложняет продажу имущества при наличии несовершеннолетних наследников. Любая сделка с имуществом, принадлежащим им, может совершаться только после согласования с органом опеки и попечительства (ООП). Без положительного решения этого органа продажа будет признана недействительной.

  Важное условие для положительного решения – сохранение равноценного имущества за ребенком. Его наследство или доля может быть продана, если выделяется аналогичное имущество в другом месте. Например, несовершеннолетний унаследовал часть дома и проживает в нем. Согласие на продажу всего дома может быть получено только при выделении ребенку такой же доли в другом доме или квартире.

  Сделка может совершиться только после госрегистрации новой собственности и прописки ребенка в другом месте. Аналогично решается вопрос и с продажей любого другого имущества.

  Для получения разрешения ООП потребуется заявление от обоих родителей и присутствие самого ребенка. Если ему исполнилось 14 лет, то требуется его письменное согласие. Представители ООП должны проверить условия проживания на новом месте для исключения ущемления прав несовершеннолетнего.

  После получения всех правоустанавливающих документов и разрешения всех наследственных споров, дом можно продавать. Такая сделка ничем не отличается от продажи дома его владельцем. С покупателем заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Регистрация нового собственника производится в Управлении федеральной службы госрегистрации и картографии.

  Продажа осуществляется в несколько этапов:

  1. Обращение в Госреестр. Это необходимо для оформления прав на наследство и получения выписка из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя. Покупателем может стать еще один сособственник дома или другие люди, если участники долевой собственности не желают приобретать продаваемое жилье.
  3. Заключение предварительного договора. Документ подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
  4. Заключение договора купли-продажи. В отличие от договора на продажу квартиры, здесь следует:
     • подробно описать оба предмета сделки (дом и земельный участок);
     • указать данные местонахождения земельного участка, кадастровый номер и площадь;
     • написать цену этих двух объектов.
  5. Оплата госпошлины на наследство земли и дома. После оплаты налога следует сохранить квитанцию, которую владелец предъявит в Росреестре для оформления прав на недвижимость.
  6. Оформление предмета сделки. Для этого следует предостваить в Росреестр следующие документы:
     • заявление (составляется на месте);
     • правоустанавливающими документы на предметы сделки;
     • договор купли-продажи;
     • справка о количестве зарегистрированных в доме;
     • квитанция об оплате госпошлины.

     Если собственником является несовершеннолетний, то дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

  Наследник, обладающий только частью дома, должен уведомить о продаже своей доли других владельцев, которые имеют первоочередное право на покупку. Уведомление отправляется заказным письмом с уведомлением, и в нем обязательно указывается стоимость продажи.

  Если другие наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.

  Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

  1. Наследодатель умирает, оформляются справки.
  2. Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
  3. Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
  4. По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

  Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

  Инструкция: как купить квартиру, доставшуюся в наследство

  Купля-продажа унаследованной недвижимости состоит из нескольких этапов:

  1. Получение свидетельства о праве на наследство и регистрация права собственности продавца.
  2. Поиск покупателя, обсуждение условий сделки.
  3. Заключение ДКП, получение задатка.
  4. Подача документов на переоформление права собственности в Росреестре, возможно через МФЦ.
  5. Получение итогового комплекта документов. Его выдадут через 7 рабочих дней, если заявление представлялось в Росреестр, и через 9 рабочих дней при обращении через МФЦ.

  Если ДКП удостоверяет нотариус, он самостоятельно подает документы на регистрацию, плата за это не взимается (кроме госпошлины). Срок регистрации сокращается до трех рабочих дней.

  Для сделки продавец должен подготовить:

  • свидетельство о праве на наследство;
  • выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • выписку из домовой книги.

  От покупателя потребуется только паспорт.

  Эти документы предоставляются в Росреестр вместе с ДКП в трех экземплярах, кроме выписки из домовой книги и справки из ЖКХ.

  Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.

  Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.

  Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:

  1. Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
  2. Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.

  Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.

  Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.

  Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.

  Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.

  Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.

  База налогообложения — разница между стоимостью продажи и налоговым вычетом. Размер налога составляет ставку налога (13 %) от налогооблагаемой базы. Например, наследник продал квартиру за сумму в 1 500 000 руб. Из данной суммы нужно вычесть стандартный вычет в миллион. Тогда размер налога составляет 500000 × 13 % = 65 тыс. руб.

  Второй вариант с теми же водными данными, когда продавец применяет вычет в виде суммы расходов на оформление квартиры в наследство. Предположим, сумма расходов на оформление наследства составила 80 тыс. руб. Налоговая база составляет 1,42 млн., сумма налога — 184 тыс. 600 руб.

  Продажа квартиры после вступления в наследство

  Зачастую наследники наследуют не весь объект недвижимого имущества, а лишь долю в нем. В таком случае порядок расчета налогового вычета при продаже остается прежним. Например, квартира находится в собственности двух лиц (наследников), у каждого по ½ доли. Сделка по продаже происходит раньше, чем прошло 3 года с момента открытия наследства.

  Сумма продажи по договору составила 2,5 млн. руб., каждый из продавцов получил доход по 1,25 млн. Налоговая база составляет 250 тыс. руб. для обоих продавцов (1,25 млн. минус 1 млн. вычета). Размер налога при ставке 13 % — 32 500 руб. для каждого продавца.

  Процесс заключения договора купли-продажи наследуемой квартиры сопровождается предварительной подготовкой необходимого пакета документов:

  1. Паспорта каждого из участников договора.
  2. Свидетельство о наследовании.
  3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт регистрации квартиры в Росреестре.
  4. Кадастровый паспорт на недвижимость.
  5. Справка, указывающая на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
  6. Справка из ЖКХ, свидетельствующая о лицах, зарегистрированных в квартире.
  7. Согласие супругов на совершение сделки (заверяется у нотариуса).
  8. Отказы наследников от имущества (если есть иные претенденты на получение наследства).
  9. Заключение органов опеки – если затрагиваются права несовершеннолетнего.
  10. Подготовленный проект договора.

  Указанный перечень является наиболее универсальным, в зависимости от ситуации и обстоятельств могут понадобиться иные документы.

  Продажа квартиры, полученной по наследству – весьма распространенная процедура, которая с юридической точки зрения сопровождается рядом особенностей. Прежде всего, сторонам необходимо не только договориться о положениях договора, но и добросовестно подойти к установлению собственника жилого помещения. До тех пор, пока права человека на недвижимость не будут зарегистрированы в Росреестре, говорить о совершении сделки не допускается. Помимо особенностей в порядке заключения и исполнения договора купли-продажи, есть отдельные тонкости в налогообложении. Как покупатель, так и продавец, должны понимать и знать не только общие правила, но и отдельные нюансы, отраженные в данной статье.

  • Как выбрать новостройку в Новосибирске
  • Материнский капитал в 2020 году
  • Материнский капитал новости и изменения в 2020 году
  • Размер материнского капитала 2017 году
  • Индексация материнского капитала в 2017 году

  Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

  Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

  Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

  Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

  Как продать квартиру полученную по наследству?

  При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

  В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

  Договор составляется по числу сторон:

  • по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
  • если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

  Образец договора купли-продажи

  Договор дарения, или дарственная на недвижимость – это гражданский договор, который заключается двумя сторонами о нижеследующем:

  • даритель безвозмездно передаёт в собственность одариваемого лица недвижимость;
  • одариваемый принимает её.

  Составляется этот двусторонний документ, согласно нормам статьи 572 ГК РФ. Вступает в силу после его подписания сторонами, но только при условии его регистрации в Росреестре. Главные характеристики этого договора:

  • безвозмездность;
  • добровольность.

  Поэтому при его составлении нельзя указывать факт передачи денег или иного имущества взамен подаренного, иначе сделка будет признана мнимой и ничтожной, не вступившей в силу. Также недопустимо принуждать собственника недвижимости к её дарению, иначе сделка может быть признана оспоримой в течение года после её совершения.

  Иногда договор дарения представляется более выгодным вариантом передачи имущественных прав, чем договор купли-продажи (ДКП). Его плюсы для лица, получающего дар, заключаются в следующем:

  1. Простой характер оформления сделки.
  2. Подаренное имущество не является совместно нажитым и не допускает раздела после развода.
  3. Лицо становится собственником недвижимости, ничего не отдавая взамен, то есть остаётся в чистой прибыли.

  Собственник, передающий имущество в дар, также имеет определённые выгоды при заключении дарственной:

  1. Отсутствие налогообложения при сделке, если недвижимость была в собственности менее требуемого срока, который составляет от 3 до 5 лет. Налог при сделке взимается с одариваемого лица.
  2. Дарение даёт дарителю моральное удовлетворение от совершённого бескорыстного поступка.
  3. Если это престарелый человек, то он будет уверен в том, что после его смерти в отношении подаренного объекта не возникнет наследственных споров.

  Для обеих сторон удобно:

  1. Отсутствие проблем с передачей денежных средств, так как эта часть сделки упускается.
  2. Не требуется специального сопровождения сделки, что позволяет обратиться к юристу или нотариусу разово, сэкономив определённую часть денежных средств.

  Договор купли-продажи – это гражданско-правовой документ, констатирующий переход имущественных прав на объект недвижимости от продавца к покупателю. Регулируется нормами статьи 549 ГК РФ в части составления документа, а в части его заключения и проведения сделки – нормами статей 550-558 ГК РФ.

  В отличие от договора дарения, ДКП всегда составляется, как двусторонний договор, основанный на встречных условиях. То есть покупатель и продавец предоставляют друг другу равноценные преимущества от проведения сделки:

  • покупатель передаёт сумму денег, соразмерную стоимости объекта недвижимости;
  • продавец отчуждает покупателю недвижимое имущество.

  Так как купля-продажа является самой распространённой имущественной сделкой, основанной на отчуждении собственности, она, несомненно, несёт в себе немало положительных моментов. Для покупателя они заключаются в следующем:

  1. Он выбирает тот объект недвижимости, который ему нравится, а не тот, который был предложен.
  2. С покупателя не взимается НДФЛ, он оплачивает только приобретаемую недвижимость.
  3. Он может воспользоваться правом получения налогового вычета в размере 13% стоимости недвижимого имущества.

  Продавец остаётся в прибыли в соответствии со следующими особенностями сделки:

  1. Получает деньги в размере стоимости здания, помещения или земельного участка.
  2. Передаёт недвижимость заведомо заинтересованному лицу, проявляющему инициативу по приобретению объекта.

  Минусы для покупателя в сравнении с оформлением дарственной вытекают из специфики сделки:

  1. Ему требуется передать продавцу существенную сумму денежных средств.
  2. Официально он вступит в собственность только после регистрации сделки в Росреестре, а деньги положено передать продавцу до подачи документации в Росреестр. В случае отказа в регистрации возникает вопрос о возвращении денег, которые продавец может вложить в покупку другого имущества.
  
  

  Похожие записи:

  • Если не подвердит вндж какой штраф в 2022 году
  • Как правильно уволить сотрудника по инициативе работодателя диалог
  • Критерии отнесения основных средств к особо ценному имуществу в 2022 году