Ипотечные программы представленниые ведущими банками России в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечные программы представленниые ведущими банками России в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Хуснуллин заявил о сохранении в России льготных ипотечных программ

2. Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?

3. Изменения по ипотеке: повышение ставок и приостановка выдачи кредитов

4. В ДОМ.РФ ожидают снижения ипотечных ставок в 2022 году

5. Ипотека в 2022 году. Тонкости и нюансы

6. Какие льготные программы будут действовать в жилищной сфере в 2022 году?

Хоть материнский капитал и не является ипотечной программой, его использование стоит упомянуть. С 1 января 2020 года при рождении первенца (или усыновлении ребенка) матери полагается выплата материнского капитала, который можно использовать в целях:

Улучшения жилищных условий (погашение ипотеки или в качестве первоначального взноса);
Повышения пенсии матери;
Адаптации ребенка-инвалида;
Оплаты образования детей.

Использовать сертификат можно только когда ребенку исполнится три года. Однако взять ипотеку с помощью материнского капитала можно и до наступления этого возраста.

В качестве первоначального взноса можно использовать сумму:

483 881 ₽ — за первого ребенка;
639 431 ₽ — за второго ребенка.

При рождении первого ребенка (и последующих детей) с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года семьям полагается льготная ипотека под 6% (для Дальнего востока до 5%). Воспользоваться льготной ипотечной программой можно до 1 марта 2023 года.

Что должно быть соблюдено:

Срок кредита не более 30 лет;
Размер первоначального взноса не менее 15% от суммы кредита;
Максимальная сумма кредита 12 млн ₽ для Москвы и 6 млн ₽ для регионов.

Программа льготной ипотеки под 6,5% запустилась в мае 2020 года и должна действовать до июля 2021. Продление программы находится пока на стадии обсуждения.

Льготную ипотеку 6,5% может взять любой гражданин России. Главное требование — наличие гражданства РФ. Программа дает возможность взять ипотеку до 3 млн ₽ для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 3 млн ₽ для регионов.

Условия:

Срок кредита не более 30 лет;
Сумма первоначального взноса от 15%.

Хуснуллин заявил о сохранении в России льготных ипотечных программ

Льготная программа «Молодая семья» позволяет молодому семейству (как с детьми, так и без) получить субсидию от государства. Действует программа с 2010 по 2025 год включительно.

Размер субсидии:

Женатая пара без детей — 30% от стоимости жилья;
При наличии одного ребенка — 35%;
При наличии двух детей — 40%;
Три ребенка и более — 50%.

Условия программы:

Один из членов семьи не старше 35 лет;
На каждого человека в выбранном жилье приходится менее 15 м²;
У семьи нет собственного жилья;
Наличие постоянной регистрации в городе, где приобретается жилье;
Подтвержденный доход или средства, которые позволят оплатить 60—70% покупки.

По программе переселения из районов крайнего Севера в населенные пункты юга Тюменской области можно получить субсидию от государства на покупку жилья.

При каких условиях вы можете стать участником программы:

Проживание в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям с периода не позднее 1 января 1992 года;
Общий стаж работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 календарных лет;
Отсутствие иного жилья на территории РФ за пределами районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностям (или необходимость улучшения жилищных условий, но ранее субсидии на эти цели не получались).

В зависимости от стажа работы выдаются сертификаты с различными условиями приобретения жилья по сумме и сроку действия.

DHL, UPS и FedEx перестали принимать посылки в Россию
Reuters сообщает, что Райффайзенбанк может уйти из России. Организация все опровергает
Forbes: Власти пустят триллион рублей из Фонда национального благосостояния на скупку подешевевших акций российских компаний
Мишустин: Будут введены ограничения на выход зарубежного бизнеса из российских активов
В правительстве создали оперштаб против санкций. Руководитель — Мишустин, замы — Белоусов и Собянин
Попавшие под санкции банки не смогут выпускать карты Visa и Mastercard
ЦБ снизил стоимость обмена рубля на доллар и евро
Южная Корея ввела санкции против Сбербанка и других банков РФ
Банки прекратили выдачу ипотеки по льготным программам в ожидании объявления новых условий
Рубль начал укрепляться. Доллар уже ниже 100

В последнее десятилетие численность жителей в селах стала значительно снижаться. Одной из государственных мер для исправления ситуации является ипотечное кредитование под низкий процент в селах, деревнях и поселках.

Ипотека на дом в деревне выдается в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий». Она включает в себя не только ипотечное кредитование, но и возможность взять ссуду под небольшой процент на благоустройство жилья в сельской местности. Целью госпрограммы является не только привлечение людей в села и поселки, но и улучшение качества их жизни.

Оформление такого кредита не может быть быстрым. Банку нужно проверить заявку, согласовать каждого заемщика с министерством, а объект — с местными властями, подать отчет.

Условия сельской ипотеки могут варьироваться в зависимости от финучреждения:

процентная ставка — от 0,1 до 3 % (обычно 3 % — на вторичное жилье);
срок кредитования — до 25 лет;
максимальный размер ссуды для ЯНАО, Дальнего Востока и Ленинградской области — 5 000 000 рублей, для других регионов — 3 000 000 рублей;
первый взнос — более 10–15 % от стоимости квартиры или частного дома.

Молодые семьи могут использовать материнский капитал в качестве первого взноса или же для погашения задолженности.

Низкая ставка связана с субсидированием программы. Государство выделяет деньги, которые идут на восполнение разницы в ставках для банков. Если человек, живущий в сельской местности, уже взял ипотечный кредит на обычных условиях, он может подать заявку на рефинансирование. Но это выгодно только в том случае, если выплачено не более половины долга. Рефинансировать таким образом можно кредиты, полученные не ранее 1 января 2020 года. Просрочки тоже учитываются, но, если вы опоздали с платежом не более чем на 30 дней, банк может закрыть на это глаза.

Особенность подобного кредитования в том, что банк сам устанавливать процентную ставку для каждого клиента, но в итоге она не может быть выше 3 %. Некоторые финорганизации поддерживают оформление ипотеки через интернет. Поэтому при подаче документов онлайн ставка может снижаться. Например, «Сбербанк» готов снизить процент с 3 до 2,7 %, если заемщик оформит процедуру через интернет.

Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?

В апреле 2020 года, в самый разгар локдауна, российское правительство объявило о запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Этот шаг был предпринят, чтобы:

Стимулировать рынок недвижимости, который сильно пострадал из-за самоизоляции;
Поддержать банки, которые в условиях пандемии резко сократили выдачу кредитов.

По условиям программы, получить кредит на жилье мог любой российский гражданин. Два главных условия — клиент вносил не менее 15% от стоимости жилья, а кредит не превышал ₽6 млн для регионов и ₽12 млн для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Правда, был нюанс. Программа распространялась на квартиры в новостройках, аккредитованных в банках. То есть взять ипотеку на любую понравившуюся жилплощадь человек не мог. Tем не менее это решение взорвало рынок ипотечного кредитования. Сразу после анонса новой программы президентом спрос на ипотеку взлетел на 60%. По первоначальному плану программа должна была действовать до 1 ноября 2020 года, но ее продлили еще на восемь месяцев — до 1 июля 2021 года. Благодаря этому на рынке установились исторически низкие ставки по жилищным кредитам.

На сегодняшний день ипотеку с господдержкой предлагают 42 банка. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, «Открытие», Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и другие. Ставки по госпрограмме составляют от 0,1% до 6,5%, минимальный взнос — ₽100 тыс. Наличие этой программы вместе с низкой ключевой ставкой в 2020 году привело к общему падению стоимости ипотечных кредитов.

По нашим данным, медианная ставка по ипотеке на новостройку без госпрограммы сейчас составляет 7,5%, на вторичную недвижимость — 9%, а на рефинансирование ипотечного кредита — около 8%.

Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.

Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.

Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.

Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.

Как мы ранее уже сказали, российские банки продолжают повышать стоимость ипотеки вслед за динамикой ключевой ставки ЦБ РФ: Сбербанк поднял ставку уже второй раз за месяц, еще несколько кредитных организаций не так давно тоже пересмотрели свое предложение в сторону удорожания, показал опрос кредитных организаций, проведенный РИА Новости. Сбербанк в январе повысил ставки по ипотеке на новостройки на 0,5 процентного пункта — до 9,3%, на вторичное жилье — на 0,2 процентного пункта, также до 9,3%. Последний раз банк поднимал ставки 15 ноября. Тогда стоимость кредита на новостройки выросла на 0,4 процентного пункта, на вторичное жилье — на 0,6 процентного пункта.Банк «Санкт-Петербург» скорректировал процентную политику по ипотечным ставкам с 1 декабря. «Изменения процентных ставок обусловлены корректировкой ключевой ставки ЦБ РФ и, соответственно, повышением для банка стоимости фондирования по долгосрочным средствам», — пояснили в кредитной организации. Не исключает изменения ставок до конца месяца «Московский кредитный банк», планирует рассмотреть данный вопрос и банк «Зенит». В конце ноября Промсвязьбанк повысил ипотечные ставки по классическим ипотечным программам на 0,6-0,75 процентного пункта. «Абсолют Банк» также увеличил ставки по стандартным ипотечным программам в ноябре, до конца года новых повышений не планирует. Не планирует на текущий момент рост ставок и «МТС банк». Банк «Дом.РФ» на данный момент не планирует повышать процентные ставки по ипотеке, но допускает, что до конца года этот вопрос будет дополнительно рассмотрен. В крупнейшем банке Крыма РНКБ указали, что внимательно следят за ситуацией на финансовом рынке в целом и будут принимать решения с учетом общих тенденций. В связи со сложившейся тенденцией на увеличение ставок, необходимо действовать на опережение: нужно следить за динамикой ключевой ставки ЦБ и как только она устаканится — необходимо сразу же брать ипотечный кредит, если вопрос жилья перед вами стоит «ребром». Также не стоит забывать о том, что государство в некоторых случаях помогает гражданам с выплатами ипотеки.

У помощи государства в погашении ипотеки есть свои плюсы и минусы. Среди положительных сторон можно отметить следующие:

Возможность снизить процентную ставку, а значит, и сумму переплаты по ипотеке.
Уменьшение срока кредита или платежа, если используется реструктуризация.

Каждый способ можно использовать в зависимости от того, что вам удобнее – досрочно погасить займ с целью уменьшения переплаты или продлить срок выплаты, но снизить сумму ежемесячного платежа. Среди главных недостатков рефинансирования ипотеки отметим два:

Длительность и сложность процедуры.

Оформление господдержки может занять до полутора месяцев: сначала нужно получить согласие от Дом.РФ, потом от банка, подготовить документы, заплатить за оценку рыночной стоимости недвижимости, перезаключить договор со страховой компанией; Денежные затраты. За каждую процедуру (оценку недвижимости, оформление доверенности, регистрацию закладной и пр.) придется заплатить, при этом если банк не одобрит сделку и не уступит права по ипотеке Дом.РФ, вы можете просто потратить средства впустую. Общая сумма затрат зависит от региона, размера кредита и типа объекта.

В России действует несколько государственных программ, которые позволяют приобрести жилье в кредит под низкий процент. Рассказываем, при каких условиях можно рассчитывать на поддержку из госбюджета и как ее получить. Выбор льготной программы зависит от того, в каком регионе вы хотите купить жилье, в городе или в селе, а также от состава вашей семьи. Программы различаются условиями: ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита. Кроме того, у каждой программы свой список банков, в которых можно оформить ипотеку с господдержкой.

Специальная программа «Сельская ипотека» была запущена относительно недавно – с начала 2020 года. В отличие от более поздней госпрограммы-2020, «Сельская ипотека» была запланирована заранее, а ее условия утверждены правительством еще осенью 2019 года.

Основа программы – примерно та же, что и по другим госпрограммам: банки выдают кредиты по льготной ставке (не более 3% годовых), а разницу с рыночной ставкой компенсирует бюджет. Соответственно, прием заявок на программу начинается, только если правительство выделит деньги на субсидирование процентной ставки. Сразу после запуска программа оказалась настолько популярной, что выделенный лимит закончился спустя 8 часов приема заявок. Затем программу еще несколько раз перезапускали, добавляя все больше и больше бюджетных ассигнований.

Программа «Сельской ипотеки» на своем старте имела огромный успех – Сбербанк перестал принимать заявки всего через 8 часов после старта, потому что уже принятых было слишком много на лимит субсидии в 97 миллионов рублей. Всего в первый год на программу выделили 1,5 миллиарда рублей, на 2021-й – уже 4,1 миллиарда (плюс 3,2 миллиарда дополнительно), а на 2022 год выделили уже 11,5 миллиардов рублей. Это означает, что банки, вероятно, смогут принимать заявки на кредиты весь год, а выделенных денег будет достаточно, чтобы банки не поднимали ставки выше льготной. Правда, на данный момент все банки не принимают новые заявки – нужно ждать выделения субсидии.

Итоги программы за первые два года (2020 и 2021) оказались впечатляющими:

в 2020 году банки выдали 45 тысяч кредитов на 87,2 миллиарда рублей;
в 2021 году выдано 51,2 тысячи кредитов на 98 миллиардов рублей.

Конечно, это на порядок меньше, чем было оформлено кредитов по «Семейной ипотеке», но с учетом ограничений (только сельская местность) результат все равно превзошел даже самые смелые ожидания.

Эта программа – одна из самых неоднозначных ипотечных госпрограмм. В отличие от льготной и «Семейной» ипотеки, которые банки ни с кем не согласовывают, здесь заемщикам иногда приходится ждать возобновления финансирования, на что уходят месяцы. Заявки согласовываются долго, а сумма кредита в любом случае не очень большая. Тем не менее, ради ставки в 2,7% годовых многие готовы терпеть.

Оформляя кредит, стоит взвесить все «за» и «против», особенно в такой противоречивой программе, как «Сельская ипотека». И чтобы сделать выбор было проще, мы собрали главные плюсы и минусы ипотеки по этой программе.

Изменения по ипотеке: повышение ставок и приостановка выдачи кредитов

Программа «Сельской ипотеки» может быть выгоднее других – но при этом она весьма жестко ограничена условиями. По сути, это программа для тех, кто планирует переезд в пригород крупного города или в небольшой город, и хочет купить жилье с небольшим ежемесячным платежом по ипотеке. Но не будет ли проще в этой ситуации взять кредит на стандартных условиях или по одной из других госпрограмм?

Сравним условия по «Сельской ипотеке» и другим программам, чтобы понять это:

	Сельская ипотека	Семейная ипотека	Льготная ипотека (2020)	Дальневосточная ипотека	Стандартные программы
Требования к заемщику	Стандартные	В семье после 2018 года должен родиться хотя бы один ребенок	Стандартные	Молодая семья (оба супруга не старше 36 лет) или неполная семья, где заемщику не более 36 лет	Стандартные
Требования к недвижимости	Должна находиться в сельской местности: новостройки, вторичный рынок, строительство своего дома	Новостройки, рефинансирование (тоже на квартиры в новостройках), строительство своего дома	Новостройки и строительство своего дома	Новостройки, вторичный рынок (только в сельской местности), строительство своего дома – все это только на территории Дальнего Востока, Чукотского АО и Магаданской области	Любые объекты – в зависимости от программы
Процентные ставки	Не более 3% годовых, по факту 2,7%	Не более 6% годовых, по факту от 4,7%	Не более 7% годовых, по факту от 5,7%	Не более 1% годовых, по факту от 0,1%	В зависимости от банка и программы – 10% годовых плюс надбавки
Суммы	До 5 миллионов рублей в Ленинградской области, ДФО и ЯНАО, до 3 миллионов в остальных регионах	До 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге с областями, до 6 миллионов в остальных регионах	До 3 миллионов рублей	До 6 миллионов рублей	Ограничения устанавливает сам банк, это могут быть десятки миллионов рублей
Согласование	Все кредиты согласовываются в Минсельхозе	Нет	Нет	Нет	Нет
Риски	Могут отказать, если субсидия не выделена. Могут поднять ставку до рыночной, если Минсельхоз не выделит субсидию на новый год	Нет	Нет	Нет	Нет

Таким образом, у каждой программы есть свои плюсы и минусы. В случае с «Сельской ипотекой» это идеальный вариант для покупки квартиры или дома в сельской местности – его всегда стоит рассматривать в первую очередь (за исключением Дальнего Востока – там есть вариант дешевле), тем более, что по этой программе можно купить жилье на вторичном рынке.

Но специально выбирать жилье именно за пределами крупного города, чтобы поучаствовать в программе, не стоит – получить такой кредит сложнее обычного, плюс есть риск возможного повышения ставки через несколько лет.

На данный момент ни один из банков не принимает новые заявки на кредиты по «Сельской ипотеке». Например, Сбербанк указывает, что прием заявок завершен, а Россельхозбанк – что он приостановлен.

Проблема в том, что Минсельхоз на данный момент не выделил средства субсидии для банков – а потому они не могут выдать ни одного кредита по программе.

Последнее более-менее официальное сообщение – от ноября 2021 года, когда сообщалось, что в 2022 году на программу выделят 11,5 миллиардов рублей. В декабре Минсельхоз заявил, что планирует исключить из программы возможность купить квартиру – но оформлено официально это будет только в начале 2022-го. На данный момент о судьбе программы ничего не известно.

Как пишут в отзывах клиенты, банки предлагают оформить стандартную ипотеку (под рыночные 11-12% годовых) – а потом рефинансировать кредит по программе сельской ипотеки. У некоторых это получилось – то есть, схема рабочая.

Остальным остается только ждать – пока даже представители банков не знают, когда будет возобновлен прием заявок на сельскую ипотеку.

На данный момент есть несколько льготных ипотечных программ, которыми можно воспользоваться в 2022 году.

Вид кредита	Срок действия	Условия	Описание
Льготная ипотека	До 1 июля 2022 года	Ставка: до 7 % годовых Максимальная сумма: 3 млн рублей Первоначальный взнос: не менее 15 % от стоимости жилья	Программа действует на квартиры на первичном рынке в строящемся доме; в случае, если готовое жилье приобретается непосредственно у застройщика; на строительство частного дома по договору подряда; для покупки земельного участка под дальнейшее строительство дома.
Семейная ипотека	До 31 декабря 2023 года	Ставка: до 6 % годовых Максимальная сумма: − для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей; − для остальных регионов РФ – 6 млн рублей Первоначальный взнос: не менее 15 % от стоимости жилья (разрешено использовать маткапитал)	Программа для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 родился первый ребенок и (или) последующие дети. Допускает покупку жилья на первичном рынке или постройку частного дома. Также с помощью программы можно рефинансировать ранее оформленные кредиты.
Дальневосточная ипотека	До 31 декабря 2024 года	Ставка: 2 % годовых Максимальная сумма: 6 млн рублей Первоначальный взнос: не менее 15 % от стоимости жилья (разрешено использовать маткапитал)	Предполагает покупку жилья на первичном рынке, строительство своего дома. Возможно приобретение на вторичном рынке, но в сельской местности на территории Дальневосточного федерального округа.
Сельская ипотека	С 1 января 2020 года	Ставка: до 3 % годовых Максимальная сумма: − для Ленинградской области и Дальнего Востока – 5 млн рублей − для остальных регионов РФ – 3 млн рублей Первоначальный взнос: не менее 10 % от стоимости жилья (разрешено использовать маткапитал)	Действует на покупку жилья или постройку индивидуального жилого дома на сельских территориях РФ.

В ДОМ.РФ ожидают снижения ипотечных ставок в 2022 году

В отличие от льготных программ, по стандартным ипотечным кредитам у банков и заемщиков есть куда больше свободы – можно купить жилье в новостройке, на вторичном рынке или в апартаментах. При желании можно подобрать ипотечную программу и для ИЖС, но на практике объем таких кредитов крайне небольшой. Однако за такие условия придется заплатить чуть больше, чем по госпрограммам.

Рефинансирование – это выдача нового ипотечного кредита для погашения ранее выданного, причем новый кредит выдается на более выгодных условиях. Рефинансирование стало актуальным, когда банки начали резко снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. И тот, кто взял ипотеку под 15-16% годовых, смог ее рефинансировать под 8-9% годовых, существенно снизив переплату и минимальную сумму ежемесячного платежа.

Условия рефинансирования устанавливает каждый банк самостоятельно, но обычно они такие:

рефинансировать можно только кредит от другого банка (хотя некоторые банки уже могут рефинансировать и свои же кредиты);
максимальная сумма кредита зависит от стоимости залоговой квартиры и обычно не может быть больше 70-80% от нее (то есть, по старому кредиту нужно выплатить хотя бы какую-то часть основного долга);
отсутствие просрочек на данный момент и в течение последнего полугодия (в расчет идут просрочки на месяц и более);
старый кредит должен быть оформлен не позднее, чем за 6-12 месяцев до обращения за рефинансированием.

Основная проблема с рефинансированием заключается в том, что банк достаточно сильно рискует в момент, когда он уже перечислил деньги первому банку в счет полного погашения долга заемщика, но тот банк еще не снял ограничения на залоговое имущество. Поэтому в период до регистрации залога банки, как правило, поднимают процентные ставки, чтобы перекрыть риски.

В целом же ставки по рефинансированию ипотеки в российских банках мало чем отличаются от ставок при покупке жилья на первичном или вторичном рынках:

Банк	Ставка	Условия
Открытие	7,9% на ипотеку от другого банка; 8,9%, если кредит от Открытия	Без титульного страхования +2%, без обычной страховки +2%. Можно добавить к кредиту свободные средства по ставке 8,2%
Газпромбанк	8,8%	За отсутствие титульного страхования или страхования жизни и здоровья +1%
Райффайзенбанк	8,19%	Если сумма более 3 миллионов рублей, ставка будет 7,99%, но только если зарплатный клиент. Если кредит был выдан на любые цели под залог жилья, ставка будет 10,99%
Альфа-Банк	8,29%	За отказ от титульного страхования и страхования жизни прибавляется по 2%. Если заемщик ИП или бизнесмен, то +0,5%
ВТБ	7,8%	Если сумма кредита больше, чем 80% стоимости жилья, то к ставке прибавляется 0,5%
Сбербанк	7,9%	Пока не оформлен залог, ставка повышается до 9,9%. Можно рефинансировать вместе с другими кредитами
Банк Дом.РФ	от 7,7% до 9,1% в зависимости от соотношения суммы кредита и стоимости недвижимости	Если стать зарплатным клиентом банка, ставка снижается на 0,6%
Промсвязьбанк	7,85%	Для зарплатных клиентов ставка снижается до 7,75%, но если сумма кредита составляет от 85 до 90% стоимости залога, прибавляется 0,14%

Вряд ли будет смысл рефинансировать ипотеку, если ставка по ней снизится на 1-2% – клиент потеряет больше на переоформлении документов и покупке страховок. А учитывая, что рыночные ставки по ипотеке в последние полгода стоят на минимальном уровне, есть смысл рефинансировать кредит, полученный в 2019 году и ранее.

Кстати, у некоторых банков есть программы по снижению процентных ставок по ипотеке – они на это идут, чтобы клиенты не уходили за рефинансированием к конкурентам. И по обычному заявлению банк может сократить процентную ставку до текущих рыночных условий, переписав график платежей в соответствии со ставками. Поэтому, прежде чем обращаться за рефинансированием в другой банк, стоит узнать у своего менеджера о возможности снизить ставку, не уходя из банка.

Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).

В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.

На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.

Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.

В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.

При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.

Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.

На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.

Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.

В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет некритичным.

Ипотека в 2022 году. Тонкости и нюансы

Резюме
Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»
Динамика кредитования в 2022 году: замедление после рекордов
Доля просрочки размывается за счет агрессивного роста кредитования и реструктуризаций
Прибыль 2022 года: CoR против процентных доходов
Рекордная прибыль не для всех
Приложение

Все сегменты кредитования показали высокие темпы роста в 2021 году. Основные факторы роста – низкие процентные ставки, увеличение среднего чека кредита в связи с повышением цен и смягчение требований к заемщикам. Во всех сегментах розничных кредитов выросла доля выдач заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Помимо этого, в связи с высокой инфляцией и низким темпом роста доходов населения наблюдалось существенное увеличение среднего срока кредитов ФЛ.

Банковский сектор получил рекордную прибыль, но высокую рентабельность демонстрируют в основном крупнейшие банки. Средняя ROE банков из топ-30 по активам в три раза выше, чем у остальных банков (16 против 5 %). Два года подряд средняя ROE банков за пределами топ-30 по активам находится ниже уровня инфляции. Отсутствие возможности существенно повысить эффективность деятельности на фоне резкого роста инфляции увеличивает риски небольших банков.

Доля просрочки размывается за счет агрессивного роста кредитования и реструктуризаций. Доля просрочки во всех сегментах кредитования снизилась по итогам 2021 года. Однако темп прироста реструктурированных ссуд крупному бизнесу и розничных кредитов (без учета ипотеки) остается заметным. По нашим оценкам, доля реструктурированных ссуд крупному бизнесу по итогам 2021-го составит порядка 18 против 16 % годом ранее; доля реструктурированных розничных кредитов (без учета ипотеки) составит 5,4 %, прибавив 1,1 п. п. за 2021-й.

В 2022 году в результате повышения процентных ставок темпы роста кредитования замедлятся. Поддерживать рост объемов кредитования будут госпрограммы льготных кредитов и дальнейшее увеличение среднего чека кредита. Драйверами рынка останутся ипотека и кредиты МСБ, которые наиболее активно поддерживаются госпрограммами.

Чистая прибыль в 2022 году не превысит результата прошлого года в связи с охлаждением рынка потребительского кредитования, замедлением выдач ипотечных кредитов, удорожанием фондирования, а также ростом стоимости риска. В 2022 году стоимость риска вернется к допандемийным значениям 2019-го и составит около 2 % по розничным ссудам и 1 % по кредитам ЮЛ.

Базовый прогноз агентства «Эксперт РА» предполагает отсутствие введения длительных жестких карантинных и иных значимых ограничительных мер в связи с пандемией COVID-19, а также сохранение санкционного давления на текущем уровне. В 2022 году мы ожидаем замедления темпов роста экономики до 2,5–2,8 против 4,3 % в 2021-м. Благодаря сохранению жесткой ДКП уровень инфляции снизится до 5–6 % к концу 2022 года. Пик цикла ужесточения ДКП придется на I–II кварталы 2022-го (мы ожидаем повышения ключевой ставки на 0,5–1 п. п.), с 2-го полугодия 2022-го, в случае если инфляция покажет устойчивое снижение до уровня ниже 6 %, начнется цикл постепенного понижения ключевой ставки, и на конец года она составит около 7,75–8 %. В результате среднегодовая ключевая ставка составит порядка 8–9 %, что более чем на 2 п. п. превышает прошлогодний уровень. Вероятность реализации базового прогноза мы оцениваем в 60–70 %.

Негативный прогноз агентства «Эксперт РА» предполагает увеличение санкционного давления и/или введение существенных ограничительных мер на фоне ухудшения эпидемиологической обстановки. Негативный сценарий предусматривает сохранение инфляции по итогам 2022-го на уровне более 6 %, которое повлечет за собой продолжение цикла повышения ключевой ставки в течение всего года, в результате среднегодовая ключевая ставка превысит 9 %. В рамках указанного сценария ожидается существенное снижение среднегодовой цены на нефть (до 65 долларов за баррель) и околонулевой темп прироста ВВП. Вероятность реализации негативного прогноза мы оцениваем в 30–40 %. Ключевые финансовые показатели банковского сектора при реализации негативного сценария приведены в таблицах 2-3.

Показатель	2021 г. (оценка)	2022 г. (базовый сценарий)	2022 г. (негативный сценарий)
Темп прироста реального ВВП, %	4,3	2,5–2,8	0–0,5
Уровень инфляции по итогам года, %	8,5	5–6	> 6
Среднегодовая ключевая ставка Банка России, %	6,1	8–9	> 9
Среднегодовой курс RUB/USD, руб.	72	73	> 75

Источник: «Эксперт РА»

Мы ожидаем, что по итогам 2021 года доля просроченной задолженности как в корпоративном кредитном портфеле, так и в розничном снизится преимущественно за счет опережающего роста объемов кредитования, по ссудам крупному бизнесу доля снизится на 1,3 п. п., до 6 %, в т. ч. в результате уступки ряда крупных проблемных кредитов. В 2022-м мы ожидаем плавного роста просрочки на фоне замедления кредитования, вызревания ссуд, выданных в 2020–2021 годах, и обесценения части реструктурированных кредитов (преимущественно корпоративных).

Так, увеличение объема реструктурированных ссуд крупному бизнесу остается заметным, поскольку даже на фоне высоких темпов роста кредитного портфеля доля реструктурированных кредитов увеличивается и, по нашим оценкам, составит на конец 2021-го порядка 18 против 16 % годом ранее (в абсолютном выражении свыше 6,1 трлн рублей, из них около 2,2 трлн приходится на пролонгированные кредиты). По кредитам МСБ темп прироста пролонгаций, наоборот, заметно замедлился по сравнению с 2021-м, и их доля снизится на конец года примерно на 1 п. п., до 14 %. По нашим оценкам, потенциальный объем дорезервирования по реструктурированным ссудам ЮЛ составляет порядка 1 трлн рублей. Однако указанное увеличение резервов будет растянуто на два-три года. Объем просроченной задолженности по кредитам крупному бизнесу будет расти постепенно в течение нескольких лет, поскольку часть указанных ссуд банки будут продолжать реструктурировать, а отдельные крупные кредиты будут переуступлены третьим сторонам в рамках расчистки баланса от проблемных активов.

Объем реструктурированных ссуд заметными темпами продолжает расти и по розничным кредитам (без учета ипотеки): за шесть месяцев 2021 года их объем увеличился на 30 % и составил 600 млрд рублей. Мы ожидаем, что по итогам года доля реструктурированных розничных ссуд (без учета ипотеки) достигнет 5,4 %, прибавив 1,1 п. п. за 2021-й. Помимо увеличения доли реструктурированных ссуд индикаторами ухудшения кредитного качества розничных кредитов являются стабильно высокая доля кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и постепенное увеличение сроков кредитования, которое компенсирует низкие темпы роста доходов населения.

Чистая процентная маржа, по нашим оценкам, снизится с 4,2 % по итогам 2021 года до 4,0 % за 2022-й из-за опережающего роста стоимости фондирования, в первую очередь по вкладам ФЛ, поскольку основное влияние повышения ключевой ставки, которое произошло в конце 2021-го, в полной мере отразится в начале 2022-го. Помимо этого, мы ожидаем, что в I квартале 2022 года цикл повышения ключевой ставки продолжится. Также давление на уровень маржи окажет замедление темпов роста высоко маржинального необеспеченного потребкредитования. От более существенного снижения маржу удержат довольно высокая доля ссуд ЮЛ по плавающим ставкам (около 43 % по кредитам крупному бизнесу и 24 % по кредитам МСБ) и высокая оборачиваемость кредитов ЮЛ (более половины кредитов краткосрочные). Однако удорожание фондирования не может быть в полной мере компенсировано повышением ставок по уже выданным ссудам, поскольку такой сценарий привел бы к росту дефолтности по кредитам с учетом в среднем высокой долговой нагрузки заемщиков как в розничном, так и в корпоративном сегментах, а также неблагоприятной экономической обстановки. Кроме того, розничные кредиты, преимущественно долгосрочные и выдаются по фиксированным процентным ставкам.

Не стоит верить рекламе от различных банков, где говорят о необходимости одного лишь паспорта и ИНН. Это маркетинговый ход. На деле нужны будут и другие справки, многие из которых действуют ограниченное время, а потому их нужно получать непосредственно перед обращением в банк. Вот основной список необходимых документов:

Заполненная анкета. Её бланк можно взять в банковском учреждении, скачать на официальном сайте или заполнить форму онлайн. Анкета одновременно является и заявкой на предоставление ипотечного кредита.
Паспорта заёмщика и созаёмщиков, а также поручителей, если таковые имеются. Дубликаты всех страниц документа можно сделать заранее, но также их могут скопировать в банке.
ИНН. Копии ИНН прилагаются к пакету документов, но, возможно, сотрудники банка захотят увидеть оригинал.
СНИЛС.
Свидетельство о браке или разводе.
Ксерокопии всех страниц трудовой книжки, каждая из которых должна быть заверена компанией, где работает заёмщик. Если заёмщик работает по трудовому договору, понадобится его заверенная копия.
Справка о заработной плате 2-НДФЛ за 6 месяцев или один год. Её требуют не все банковские учреждения, поскольку уровень доходов можно найти в базе данных, зная ИНН. Следует учесть, что справка о заработной плате действительна только в течение одного месяца.
Если приобретаемое жильё было выбрано заранее, то на него также собираются документы, указанные в законе (экспертная оценка, выписка об отсутствии задолженностей и аресте и т. д.).
Мужчины младше 27 лет должны иметь военный билет.

Темпы прироста ВВП в 2022 году будут близки к нулевым, в 2023 году — ускорятся до 3,5–4,5%, а к концу прогнозного горизонта вернутся к значениям, близким к потенциальному росту. Влияние устойчивых факторов инфляции снизится раньше, чем в базовом сценарии, что сделает целесообразным смягчение ДКП в момент ухудшения эпидемической ситуации. В дальнейшем денежно-кредитная политика будет оставаться в целом нейтральной.

Какие льготные программы будут действовать в жилищной сфере в 2022 году?

Данный сценарий иллюстрирует риски, связанные со значительным увеличением долговой нагрузки в мировой экономике вследствие пандемии. Он предполагает, что при сворачивании стимулирующей политики произойдет значительное и резкое ухудшение условий в мировой финансовой системе. Это станет причиной снижения ВВП России в 2023 году с последующим восстановлением экономической активности в 2024 году. Резкое начало финансового кризиса и сопутствующее ослабление рубля станут значительным, хотя и временным проинфляционным фактором. Для их демпфирования Банк России будет вынужден в начале 2023 года проводить более жесткую денежно-кредитную политику по сравнению со сценарием «Глобальная инфляция». Во второй половине 2023 года рост цен начнет замедляться, инфляционные ожидания начнут снижаться, что позволит Банку России перейти к смягчению денежно-кредитной политики, поддерживая экономику.

1 февраля стало известно, что Сбербанк — лидер по объему ипотечного кредитования в России — поднял ставки по ипотеке. Сегодня, по данным сайта банка, базовые ставки и на готовые квартиры, и на новостройки стартуют с 10,3% годовых. При этом в банке, как и в других крупных кредитных организациях, еще действуют специальные программы семейной ипотеки со ставкой от 4,7% и ипотеки с господдержкой — здесь ставка составляет 5,8%.

Резкий скачок ставок банки компенсируют, в первую очередь, смягчением требований к заемщикам, за которых им приходится бороться. Если два года назад, в начале пандемии, портрет заемщика резко сузился (первоначальный взнос — от 20%, по двум документам — от 30–40%, негласный запрет на выдачу кредитов заемщикам из рискованных сфер), то сейчас условия становятся мягче.

— Градация разбивки ставок сохраняется: чем больше первоначальный взнос, тем ставка для клиента будет ниже. Но сейчас появилась возможность оформить ипотеку по паспорту при наличии первоначального взноса от 10%. При этом материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса, — говорит Екатерина Новицкая. — Это очень круто, таких программ не было даже 3 года назад, когда не было пандемии. Практически у каждого банка есть такая программа.

Рекордные показатели рынка ипотеки в 2021 году были обусловлены низкой ставкой. На это повлияло действие льготных программ кредитования, запущенных еще в прошлом году, и сохранившихся в 2021 году. Эти программы, в частности, стимулировали спрос на строящееся жилье. Например, квартиру в новостройке можно было купить под 6,5% годовых, с 1 июля действие программы продлили еще на год, но ставку подняли до 7%, а максимальную сумму кредита установили на уровне 3 млн рублей для всех регионов. Этот лимит привел к падению спроса на льготную ипотеку в городах с дорогим жильем — Москве, Санкт-Петербурге и Сочи.

«Изменение условий с 1 июля 2021 года вызвало существенное снижение интереса к этой программе: количество заявок снизилось в три раза по сравнению с предыдущими месяцами просто потому, что большинство потенциальных клиентов не укладывались в доступные лимиты. Однако уровень одобрения при этом наоборот вырос на 6%», — рассказал ТАСС управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков.

В то же время после сокращения льготной программы повысился спрос на семейную ипотеку под 6%. Это произошло после того, как сниженной ставкой разрешили пользоваться семьям с одним ребенком, рожденным в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022. Рыночные ставки по ипотеке в 2021 году во многом сдерживались льготными программами, несмотря на рост ключевой ставки ЦБ. Чтобы сделать условия кредитов более привлекательными, банки совместно с девелоперами запускали программы для поддержания спроса на ипотеку. «Доля ипотечных кредитов на первичном рынке в третьем квартале 2021 г. снизилась до 21% (минус 10 п.п. к аналогичному периоду прошлого года.) Чтобы поддержать спрос в данном сегменте, банки совместно с девелоперами запускают программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке жилья с субсидированием ипотечных ставок для покупателей. Кроме того, девелоперы проводят собственные акции и скидки, которые интересны покупателям первичной недвижимости», — отметил руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев.

По отдельным совместным программам застройщиков и банков ставки составляли менее 2% годовых. По оценкам аналитиков, такие партнерские программы будут развиваться и в следующем году. Это позволит поддержать спрос на первичном рынке жилья и спрос на кредитные продукты. При этом, как ранее сообщил заместитель председателя комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Кирилл Холопик, около 35% застройщиков прогнозируют, что в следующем году ставки на первичном рынке составят 8-10% годовых.

В свою очередь в банке ВТБ видят потенциал в программах государственной поддержки. В кредитной организации считают, что льготные условия необходимо сохранить для отдельных категорий заемщиков, чтобы сохранить доступность жилья. «Среди факторов, влияющих на рынок, — окончание господдержки в середине 2022 года, условия по которой сегодня значительно выгоднее, чем по базовым программам. Поэтому ВТБ предлагает продлить ее для ряда категорий граждан, а также жителей моногородов, которым важно обеспечить доступность жилищных кредитов на фоне общего роста ставок», — пояснили в пресс-службе банка. Значительную роль на ипотечном рынке будут также играть региональные льготные программы. Сергей Гордейко из «Русипотеки» отмечает, что в 2022 году будет тенденция совершенствования программ поддержки «в сторону целевого характера и региональных акцентов». Например, в середине декабря о модернизации льготной программы заявили в Курской области. Совместно с ДОМ.РФ, Сбербанком и ВТБ там упростят процедуру сбора документов и их подачи для оформления ипотеки.

Сам ДОМ.РФ в этом году создал единого оператора льготных ипотечных программ. Его задачей стало повышение доступности жилья за счет комплексного применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки граждан. Пилотный проект по реализации функций оператора льготных программ был запущен в Ростовской области. В начале 2022 года льготные ипотечные программы с применением механизма ДОМ.РФ будут запущены в Архангельской и Белгородской областях.

Длительное время сегмент первичного жилья стимулировал рост ипотечного рынка, в том числе за счет льготных программ. Однако по мере их пересмотра спрос смещается на вторичный рынок. Так, в октябре 2021 года Росреестр зарегистрировал на 8% меньше сделок на первичном рынке, чем за год до этого.

«В 2021 год потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020 году. Спрос непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа», — отмечается в сообщении об итогах на вторичном рынке России сервиса подбора недвижимости «ЦИАН».

Управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков сказал ТАСС, что именно вторичный рынок будет основным драйвером выдач ипотеки будет вторичный рынок жилья.

В ВТБ также видят перспективы в развитии сегмента индивидуального домостроения. Ранее программ кредитования было мало, этот сектор не был привлекательным для банков из-за специфики залоговой базы. Однако в этом году разрабатываются законодательные нормы, стимулирующие кредитование ИЖС. Кроме того, в октябре на частные дома распространили действие программы льготной ипотеки.

«Стимулировать рынок ипотечного кредитования в 2022 году будет сегмент индивидуального жилищного строительства, на который сейчас сместился фокус внимания государства. В частности, расширение условий госпрограммы на такие объекты и планируемое применение технологий эскроу-счетов. Дополнительным стимулом станут специальные программы кредитования ИЖС, которые запустили крупнейшие банки, в том числе ВТБ», — пояснили в пресс-службе банка.

В целом эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на значительные изменения, которые происходят на рынке, спрос на ипотеку останется на уровне 2021 года.

Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.

Участники первичного ипотечного рынка:

банки;
физические и юридические лица (заемщики);
финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.

Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.

Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.

Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:

Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.

Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.

Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.

В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.

По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.

Сегодня же банки предлагают множество программ при предоставлении всего двух документов, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.

Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.

Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.

Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:

объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.

Рассмотрим их детально.

На российском рынке ипотеки в 2022 году (сведения на начало года) в РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.

К ним относятся крупнейшие банки страны:

Сбербанк;
ВТБ;
Россельхозбанк;
Газпромбанк;
ДельтаКредит;
Райффайзенбанк и др.

Каждый из них предлагает потенциальным клиентов как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.