Движимое и недвижимое имущество понятие различия для налога

Как исключить недвижимость из перечня, чтобы не платить налог от кадастровой стоимости

2,5 тыс. 0

Гражданский кодекс относит к недвижимому имуществу:

1. земельные участки;
2. участки недр;
3. все, что прочно связано с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т. п.);
4. воздушные и морские суда;
5. суда внутреннего плавания;
6. космические объекты;
7. предприятие (в целом как имущественный комплекс).

Обратите внимание: с 2006 года из приведенного перечня исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения.

К движимым вещам относятся деньги и ценные бумаги, а также все остальные вещи, которые не отнесены законом к недвижимости (паи, вклады, доли в капитале, музейные предметы и коллекции и пр.).

Иногда гражданское законодательство отдельных стран настолько отличается, что в одной стране конкретное имущество признается недвижимым, а в другой такое же имущество признается движимым. Законодатель предусмотрел и этот нюанс: в статье 1205 Гражданского кодекса определено, что «принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится». Если же движимое имущество находится в пути (например, перевозится в транспортном средстве), возникновение и прекращение права на него по общему правилу определяется по законам страны, из которой это имущество отправлено.

Вид имущества (движимое/недвижимое), по поводу которого стороны заключают сделку, может непосредственно влиять на соответствующий гражданский договор, который ее оформляет. В этом случае норма закона обычно четко разделяет, как действовать в ситуации с недвижимым имуществом, а как – при движимом имуществе. Приведем несколько примеров.

От вида имущества может зависеть, например, форма договора дарения. Так, договор дарения недвижимости всегда подлежит государственной регистрации, а подарить движимое имущество можно и в устной форме. Но есть два исключения, когда обязательна письменная форма, хотя и без государственной регистрации (п. 2 ст. 574 ГК РФ):

• дарителем является юридическое лицо и стоимость дара больше 3000 рублей;
• договор содержит обещание дарения в будущем.

Напомним, что дарение между коммерческими организациями запрещено (ст. 575 ГК РФ). Исключением выступают обычные подарки, то есть стоимостью не более 3000 рублей.

В свою очередь предметом договора проката может быть только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В зависимости от вида имущества установлены разные сроки, в течение которых участники долевой собственности вправе воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Вот эти сроки: по недвижимому имуществу – в течение месяца, по движимому – в течение 10 дней со дня извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Это важно

Недвижимостью признается только такое жилое изолированное помещение, которое пригодно именно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

В статье 130 Гражданского кодекса приведен один из ключевых критериев отнесения имущества к недвижимому – прочная (прежде всего физическая) связь с землей. Его суть заключается в следующем: если объект возможно переместить с одного места на другое без несоразмерного ущерба его назначению, он признается движимым имуществом. В этом случае прочная связь с землей отсутствует.

Вынесенный в заглавие вопрос – не пустой возглас. В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Более того: зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы – суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.

Пример 1

Фундамент торгового павильона – ленточный, стеновые панели облегченные типа «сэндвич». Таким образом, признаки недвижимого имущества отсутствуют. Оснований для регистрации права собственности на торговый павильон и признания его самовольной постройкой нет (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 апреля 2009 г. по делу № А38-1050/2008-15-87).

Пример 2

Согласно техническому паспорту, торговый павильон представляет собой здание с бетонным столбчатым фундаментом и имеет стены в виде трехслойных панелей по типу «сэндвич», перегородки из сборных панелей, односкатную железную крышу, дощатые, покрытые ДВП, линолеумом полы, металлопластиковые оконные проемы. Здание обеспечено центральным отоплением, водопроводом и канализацией. Следовательно, павильон прочно связан с землей. Перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим строение является недвижимым имуществом, признается самовольной постройкой и подлежит сносу (постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 августа 2010 г. № Ф03-5467/2010 по делу № А04-8600/2009).

Имейте в виду: для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Тем самым прочная связь с землей – лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один существенный критерий – наличие стационарных подведенных коммуникаций.

Наличие фундамента не может однозначно свидетельствовать о недвижимом характере имущества. Сходную позицию можно встретить и в решениях арбитражных судов. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 ноября 2008 г. № Ф04-7013/2008(15948-А46-9) по делу № А46-5563/2008 указано: наличие фундамента, на который установлен торговый павильон, не может служить основанием для отнесения данного павильона к недвижимому имуществу.

Вместе с тем в Градостроительном кодексе есть понятие «объект капитального строительства» (п. 10 ст. 1). Это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Заметим, что указанное понятие не тождественно понятию «объект недвижимости», хотя тоже не ограничивается критерием прочной связи с землей.

Не стоит забывать, что рано или поздно вторая часть Налогового кодекса будет дополнена главой о налоге на недвижимость, который заменит собой налог на имущество и земельный налог. В связи с этим вопрос о признании различных построек движимым либо недвижимым имуществом встанет более остро.

К сведению

Чтобы одному из супругов совершить сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом (продать, обменять, подарить и др.), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 ТК РФ). В отношении движимого имущества эта норма не применяется.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество и установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который ведет Росреестр. На практике достаточно сделать первый шаг – подать документы на регистрацию.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – обязательное условие легализации прав на него. Более того: возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество только с момента такой регистрации. Этот принцип закреплен статьей 219 Гражданского кодекса.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основным нормативным документом, который определяет общие правила и порядок государственной регистрации. К данному закону следует обращаться, если необходимо произвести государственную регистрацию следующих видов недвижимого имущества и прав на него:

– предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним;

– прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;

– прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;

– прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах;

– права общей собственности на недвижимое имущество;

– права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества;

– договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства;

– права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

– права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества;

– права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства;

– аренды недвижимого имущества;

– сервитутов (право ограниченного пользования чужим земельным участком);

– прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного или третейского суда;

– ипотеки;

– любых прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки;

– права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;

– прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него.

Правовое регулирование государственной регистрации недвижимого имущества не ограничено указанным законом. Например, в отношении воздушных судов действует отдельный Федеральный закон от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». Вопросам государственной регистрации посвящена отдельная глава в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Порядок государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов регламентируют различные кодексы (Воздушный кодекс, Кодекс торгового мореплавания, Кодекс внутреннего водного транспорта), а также иные законы и ведомственные приказы.

Таким образом, государственной регистрации подлежит не только право собственности на недвижимость, но и другие права (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемое владение, постоянное пользование, ипотека, аренда и др.), а также ограничения этих прав (сервитуты), их возникновение, переход и прекращение.

Внимание

Нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) применяются исключительно к объектам, отвечающим признакам недвижимого имущества.

От государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него следует отличать учет некоторых видов такого имущества. В данном случае речь идет о техническом учете жилищного фонда (БТИ), а также учете других объектов капитального строительства и отдельно федерального имущества по Положению об учете федерального имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2007 г. № 447).

Как отделить движимое имущество от недвижимого и правильно уплатить налог

Регистрировать права на движимые вещи по общему правилу не нужно. Однако в законе предусмотрены особые случаи. Например, оружие.

По Федеральному закону от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии» приобретенное оружие подлежит регистрации в органе внутренних дел в двухнедельный срок со дня его приобретения. При регистрации оружия юридическим лицам с особыми уставными задачами выдается разрешение на хранение и использование этого оружия сроком на три года на основании документов, подтверждающих законность приобретения оружия.

Особо отмечено, что юридическими лицами с особыми уставными задачами признаются предприятия и организации, на которые законом возложены функции, связанные с использованием и применением служебного оружия.

Не лишним будет расставить все точки над «i» в отношении транспортных средств. Многие считают, что автомобиль – недвижимое имущество. Это не так. Все транспортные средства относятся к движимым вещам (кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов). В пункте 3 статьи 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» сказано: допуск транспортных средств для участия в дорожном движении осуществляется путем регистрации транспортных средств в ГИБДД и выдачи соответствующих документов (свидетельства о регистрации, регистрационных знаков и др.). Это касается и автомобилей, и мотоциклов, и прицепов и пр.

Внимание

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). А именно – с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Недвижимое имущество входит в состав ОС. Это:

• здания, сооружения;
• многолетние насаждения (кустарники и деревья);
• участки;
• объекты природопользования;
• прочие объекты, согласно ГК РФ (ст. 130), являющиеся недвижимостью и требующие госрегистрации.

Проводки синтетического учета аналогичны уже приведенным для ОС. Аналитический учет организовывают таким способом, чтобы различать движимые и недвижимые ОС. Некоторые категории недвижимого имущества не амортизируются: земля, объекты природопользования. Недвижимое имущество обязательно должно быть поставлено на государственный учет (ст. 131 ГК РФ, ФЗ №218 от 13/07/15 г.).

Процедура госрегистрации и постановка на бухгалтерский учет объектов недвижимости не связаны между собой. До завершения регистрации можно отразить недвижимое имущество проводкой Дт 01 Кт 08, открыв по счету 01 отдельный субсчет, например, «ОС с незарегистрированным правом собственности», а затем перевести его на другой субсчет внутренней проводкой по 01.

1. Движимое и недвижимое имущество, поименованное согласно ГК РФ, в бухгалтерском учете отражается на различных счетах.
2. Оба вида имущества могут фиксироваться на сч. 01 БУ, в аналитическом учете их нужно разделять. Земля и объекты природопользования, относящиеся к недвижимости, не амортизируются.
3. Иное движимое имущество (ТМЦ, акции, деньги, НМА) учитывается в бухучете в соответствии с Планом счетов. Применяются счета БУ по видам ценностей.
4. Момент отражения в бухгалтерском учете недвижимости не зависит от даты ее госрегистрации.

Нормы действующего законодательства

В силу п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ (как среднегодовая стоимость имущества), если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 НК РФ.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации утверждены ПБУ 6/01 «Основные средства», согласно которому ведение бухгалтерского учета активов в зависимости от отнесения их к движимому и недвижимому имуществу не предусмотрено. Отметим также, что определения данных понятий нет и в бухгалтерском учете.

К сведению:

С 01.01.2022 ПБУ 6/01 утратит силу в связи с началом обязательного применения ФСБУ 6/2020 «Основные средства», утвержденного Приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н. При этом организация может принять решение о применении указанного стандарта уже в 2021 году.

На основании ст. 130 и 131 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, водные и воздушные суда и иные объекты, подлежащие государственной регистрации или государственному учету.

Действующее законодательство не содержит и определения движимого имущества. Согласно п. 2 ст. 130 НК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Лаконичность законодательных формулировок не добавляет ясности в вопросе отделения недвижимого имущества от движимого, что порождает вопросы у налогоплательщиков. И контролирующие органы стараются на них ответить. Так, в феврале 2020 года ФНС направила своим сотрудникам, осуществляющим администрирование налогообложения имущества организаций, Письмо от 14.02.2020 № БС-4-21/2584@, в котором дала рекомендации по разграничению движимого и недвижимого имущества в целях налогообложения. Эти рекомендации были основаны на Письме Минэкономразвития России от 12.02.2020 № Д23и-4183. Но не прошло и 10 дней, как письмо было отозвано (Письмо ФНС России от 25.02.2020 № БС-4-21/3137@).

Комплексное решение вопроса. Затем представители Минфина выпустили Письмо от 27.04.2020 № 03-05-05-01/34065, в котором обозначили ряд вопросов, связанных с правовым положением недвижимости, включая необходимость установления ясности в отношении признаков объектов недвижимости. Было отмечено, что комплексное решение данных вопросов предусмотрено разработанными и внесенными Минэкономразвития в Правительство РФ 17.10.2018 проектами федеральных законов, которыми планируются поправки как к ГК РФ, так и к другим законам в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Но на момент подготовки настоящего материала эти поправки не приняты.

Финансисты отметили: уточнение в законодательстве понятия недвижимых вещей прежде всего преследует цель гражданско-правовой классификации вещей и направлено на установление особого порядка возникновения и перехода прав на недвижимость как имущество, обладающее, как правило, значительной стоимостью, а также на дополнительную защиту прав собственника этого имущества.

При этом законопроекты не меняют подходы к порядку обложения налогом на имущество организаций. Однако тот факт, что в настоящее время отдельные объекты в силу недостаточной определенности норм законодательства могут признаваться недвижимостью, по сути, таковой не являясь, подтверждает необходимость предлагаемых законопроектами поправок, которые позволят избежать неточностей, в том числе допускаемых при обложении имущества налогом на имущество организаций.

Вопрос о том, является ли объект недвижимостью, в настоящее время решается с опорой на ГК РФ и принятые в соответствии с ним нормативные правовые акты, а также с учетом ГрК РФ на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов.

Разрешение на строительство. В конце 2020 года Минфин выпусти два письма (от 09.11.2020 № 03-05-05-01/97143, от 09.12.2020 № 03-05-05-01/107458) по рассматриваемой теме, в которых даны следующие разъяснения.

Согласно ст. 1 ГрК РФ под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.). Для создания объектов капитального строительства необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 48, 48.1, 49, 51, 55 ГрК РФ). В связи с вышесказанным вопрос о том, является ли объект недвижимостью, решается на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов. Финансисты ссылаются на имеющуюся по данному вопросу судебную практику:

– Определение ВС РФ от 22.12.2015 № А27-18141/2014 по делу № 304-ЭС15-11476;

– п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25;

– Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2016), утвержденный Президиумом ВС РФ 13.04.2016.

Следование судьбе главной вещи. Кроме того, представители Минфина акцентируют внимание еще на одном важном вопросе: они пытаются отнести движимое имущество (машины и оборудование, наземные транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь) к недвижимости. Логика их следующая.

Согласно ст. 135 ГК РФ по общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

По мнению Росреестра (Письмо от 20.10.2020 № 11-9273-АБ/20), оборудование, которое неразрывно связано физически или технологически с капитальным сооружением, зданием или земельным участком, с момента присоединения к соответствующей недвижимости становится ее составной частью, причем это оборудование не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» раскрываются понятия «здание» и «сооружение», в том числе определено неразрывно связанное со зданием или сооружением оборудование.

Надо отметить, что такой позиции контролирующие органы придерживаются давно, что вызывает разногласия с налогоплательщиками. В данном вопросе не все однозначно.

На практике налоговики при выездных проверках доначисляют налог на имущество, пытаясь высказать суждение о том, что здание и установленное в нем оборудование образуют «единое целое», поскольку данные предметы имеют общее назначение. Например, в деле, рассмотренном Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ, здание цеха изначально проектировалось для установки оборудования, приобретенного налогоплательщиком, и изъятие смонтированных в здании объектов приведет к прекращению использования как самого здания, так и производства готовой продукции (Определение от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241, А05-879/2018). Но ВС РФ указал: сам по себе факт монтажа оборудования в специально возведенном для его эксплуатации здании, в том числе в ситуации, если последующий демонтаж и перемещение оборудования потребуют несения дополнительных затрат и частичной ликвидации здания, не означает, что назначением оборудования становится обслуживание здания.

Налогоплательщику удалось доказать, что указанное оборудование предназначено не для обслуживания зданий, а для изготовления готовой продукции, в связи с этим отнесено им к движимому имуществу в целях обложения налогом на имущество организаций правомерно.

В качестве примера актуальной судебной практики по рассматриваемому вопросу, интересной аптечным организациям, хотелось бы привести Определение ВС РФ от 16.12.2019 № 306-ЭС19-23469 по делу № А12-27755/2018.

Суть спора. Городская администрация обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к двум индивидуальным предпринимателям о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект: здание остановочного павильона с аптекой, с навесом остановкой, замощением, расположенный в г. Волгограде.

Обстоятельства дела. Между Администрацией и коммерсантами заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации одноэтажного здания остановочного павильона с аптекой из сэндвич-панелей с остекленным навесом-остановкой, замощением из бетонной плитки. Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по указанному в деле адресу расположено здание остановочного павильона с аптекой, с навесом-остановкой, замощением, площадью 35,6 кв. м, принадлежавшее на праве собственности данным гражданам по 1/2 доли, что подтверждено актом осмотра земельного участка. При этом истец представил суду градостроительное заключение, в соответствии с которым разрешение на строительство и ввод данного объекта в эксплуатацию не выдавалось, разрешенное использование участка – для эксплуатации здания остановочного павильона с аптекой. Проведенная судебная экспертиза заключила: спорный объект – здание магазина имеет прочную связь с землей, выраженную в невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Указанное здание магазина построено в соответствии с представленной в материалах дела проектной документацией, требованиями СНИП, градостроительными нормами и правилами, санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами, а также другими нормативными строительными актами зданий и сооружений и не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Позиция судей. Судом установлено, что в целях приемки в эксплуатацию законченного строительством спорного объекта государственная приемочная комиссия не формировалась, акт о вводе в эксплуатацию капитального объекта не оформлялся. Кроме того, земельный участок (что следует из договора аренды земельного участка) предоставлен ответчикам для эксплуатации одноэтажного здания остановочного павильона с аптекой из сэндвич-панелей с остекленным навесом-остановкой, замощением из бетонной плитки. Доказательств того, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства капитального объекта, материалы дела не содержат. Суд отметил: согласно разъяснениям, приведенным Президиумом ВАС в Постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРП не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект. Судьи, обратившись к ст. 130 ГК РФ, отметили: вещь является недвижимой либо в силу своих природных физических свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. По смыслу ст. 130 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Причем по общему правилу такая регистрация не является обязательным условием для признания вещи объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Сегодня четких критериев объекта недвижимого имущества действующим законодательством не установлено. Не могут их однозначно сформулировать ни представители Минфина и ФНС, ни представители других заинтересованных ведомств. Даже судебные инстанции расходятся в своих мнениях о признании объекта недвижимым, при этом суды отмечают, что сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков. Признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический паспорт, невозможно. Из последних разъяснений Минфина следует, что для создания объектов недвижимости необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. И вопрос о статусе объекта решается еще на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов.

Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение, №2, 2021 год

Понятие «недвижимое имущество» в Налоговом кодексе и правилах ведения бухгалтерского учета не определено. К недвижимому имуществу будут относиться объекты, которые соответствуют критериям, вытекающим из положений ст. 130 и 131 Гражданского кодекса:

• наличие прочной связи объекта с землей (например, строение имеет монолитный железобетонный фундамент и функциональное или технологическое соединение с подземными коммуникациями – кабельными электролиниями, проложенными в подземных траншеях, и т.п.);
• невозможность перемещения объекта без ущерба его назначению, способность выступать в качестве самостоятельного объекта сделок (в отличие от объектов, выполняющих вспомогательную функцию по отношению к объектам недвижимости, например ограждение);
• наличие у объекта самостоятельных полезных свойств, которые могут быть использованы в экономической деятельности независимо от земельного участка, где он находится, и других объектов недвижимости (в отличие, например, от открытой автостоянки или части имущественного комплекса);
• доказательства возведения объекта в порядке, установленном законом и иными нормативными актами; получение разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (в том числе разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, сдача в эксплуатацию и т.д.). В некоторых случаях для осуществления строительства не требуется разрешение (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Вместе с тем строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию как объекты капитального строительства на основании полученного разрешения, скорее относятся к объектам недвижимости.

Дополнительными критериями отнесения объекта к недвижимости могут служить:

• наличие записи об объекте в ЕГРН;
• наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости.

Отметим, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости². При этом законом к недвижимости могут быть отнесены вещи, которые не имеют перечисленных признаков, но подлежат госрегистрации. Например, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Разграничение движимых и недвижимых вещей в налоговых целях

Любые вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, прямо указанных в законе (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Проблема с квалификацией вещи как движимого имущества у организаций обычно возникает в отношении основных средств. Напомним: основные средства – это часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 100 тыс. руб.

Основой классификации объектов основных средств выступает Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), введенный в действие Приказом Росстандарта от 12 декабря 2014 г. № 2018-с.

Согласно этому классификатору, например, оборудование формирует самостоятельную группу основных средств и не относится к зданиям или сооружениям. Исключение составляют случаи, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав (например, коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации; оборудование встроенных котельных установок; водо, газо- и теплопроводные устройства; устройства канализации).

Машины и оборудование, приобретенные как объекты движимого имущества, учитываются отдельно от зданий и сооружений в качестве самостоятельных инвентарных объектов и не подлежат налогообложению (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Налоговый кодекс не разделяет понятия «движимое» и «недвижимое имущество». Но тем не менее статья одиннадцатая НК РФ позволяет применять определения, которые содержатся в иных отраслях законодательства, например, в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ).

Движимое и недвижимое имущество в ГК РФ

В статье 130 Гражданского кодекса пункт 2 указывается, что вещи, которые не относятся к недвижимости, признаются движимым имуществом. При этом в пункте один этой же статьи указано все, что является недвижимым имуществом, а именно:

• земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
• помещения и машино-место,
• а также другое имущество.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в статье 15, недвижимым имуществом признаются:

• все виды жилых помещений (жилой, в том числе многоквартирный, дом и его часть, квартира и ее часть, комната).

ФЗ №218 «О гос. регистрации недвижимости»

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает на объекты, которые нужно регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН):

• жилые строения (пункт 9 части 5 статьи 8).

Также имеется приложение к Федеральному закону от 10.01.2003 № 19-ФЗ «О выборах Президента Российской Федерации». Здесь к недвижимости причислены дачи и гаражи.

Объекты незавершённого строительства

Об объектах незавершенного строительства говорится в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», где также четко определены понятия:

• «здание»,
• «сооружение»,
• «помещение».

Что является объектом незавершенного строительства, можно подчерпнуть из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Судебная практика показывает, что одним из критерие признания имужества недвижимым, является наличие регистрации вещных прав на недвижимость (определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638)

Важно учесть, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520).

Справочник по движимому и недвижимому имуществу

1. Проверьте наличие записи об объекте в ЕГРН;
2. Если нет сведений в ЕГРН, то нужно исследовать вопрос о наличии оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей, а значит и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению

Возьмём для примера объект капитального строительства.

Собираем для исследования следующие документы:·

• документ технического учета

• документ технической инвентаризации,

• документ-разрешение на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости),

• проектная документация,

• заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

СКАЧАТЬПисьмо ФНС от 25 октября 2018 г. № БС-4-11/20847@ “О рассмотрении обращения”

В Налоговом кодексе РФ нет определения недвижимого имущества. Следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ необходимо руководствоваться определением, которое дано в ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

К недвижимости принято относить земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба невозможно, в том числе: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, а также помещения и машино-места; иное имущество в соответствии с федеральными законами.

В письме от 14.02.2020 № БС-4-21/2584@ ФНС РФ дала рекомендации по разграничению движимого и недвижимого имущества в целях определения объектов обложения налогом на имущество организации, которые базировались на выводах, Минэкономразвития России (письмо от 12.02.2020 № Д23и-4183).

Так, было акцентировано внимание на том, что определение объектов капитального строительства предусмотрено в п. 10 ст. 1 ГрК РФ, в котором присутствует некоторая неопределённость, не позволяющая достоверно классифицировать объекты.

Однако из приведённого ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся сооружения, которые хотя и имеют прочную связь с землёй, но не требуют разрешения на строительство или декларацию о начале строительства.

А также сделан окончательный вывод о том, что если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации (как объекты капитального строительства), то они с большой степенью вероятности относятся к недвижимости.

Какая-то ясность появилась, но выше названное письмо практически мгновенно было отозвано (письмо ФНС России от 25.02.2020 № БС-4-21/3137@).

Данный шаг лишний раз подчеркнул, что чёткой и однозначной позиции по рассматриваемому вопросу на тот момент контролирующими органами сформировано не было.

Окончательный вывод, как следует из практики, может быть сформулирован в зависимости от конкретных характеристик имущества.

Больше всего вопросов и споров вызывает имущество, которое расположено на земле или неразрывно с ней связано. Например, трансформаторные подстанции, автодороги или автостоянки.

Так, если трансформаторная подстанция сооружена на монолитном железобетонном фундаменте, соединена подземными коммуникациями с кабельными электролиниями, имеет прочную связь с землёй, и её стоимость в учёте сформирована с учётом цены разработки проекта, устройства фундамента, монтажных и электротехнических работ, то, по мнению ФНС и ВС РФ, данный объект относится к недвижимости (письмо ФНС от 28.08.2019 № БС-4-21/17216, определение ВС РФ от 03.09.2018 № 307-КГ18-13146).

В случае если подстанция может быть демонтирована, установлена и подключена к системе электроснабжения в другом месте, то это исключает её неразрывную связь с землёй и объект уже будет относиться к движимым (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2019 № Ф07-15984/18).

Автостоянка для большегрузных автомобилей – плоскостная строительная система, смонтированная на заглублённом монолитном фундаменте. Её демонтаж без разрушения конструкций невозможен, поэтому объект, без сомнений, относится к недвижимому имуществу (определение Верховного суда от 13.09.2019 № 304-ЭС19-15010).

Аналогичный подход и к бетонным, асфальтовым площадкам, внутренним дорогам, которые входят в состав единого недвижимого комплекса. Они являются составной частью сложного объекта, и возможность демонтажа и перемещения без его разрушения значения не имеет (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.04.2019 № А29-4430/2018).

Как определить движимое и недвижимое имущество?

К недвижимому относится все то имущество, что мы перечислили выше как противоположное по своей правовой природе движимому — согласно положениям ст. 130 ГК РФ. Другой его признак — в большинстве случаев есть необходимость в осуществлении государственной регистрации соответствующих активов.

При этом вноситься в реестры тех или иных органов власти, как правило, должны сведения не только непосредственно об объектах недвижимого имущества, но также и о сделках, подтверждающих их переход в собственность к какому-либо человеку или организации.

Большинство видов недвижимого имущества по умолчанию подлежит налогообложению. Владельцы квартир и частных домов платят сборы, установленные для физлиц, собственники коммерческих помещений — налоги, что введены законодательно для юрлиц и ИП.

Касательно срока приобретательной давности — в соответствии со ст. 234 ГК РФ, для рассматриваемого типа имущества он составляет 15 лет.

Главное отличие движимого имущества от недвижимого — в том, что первое не имеет определенных координат месторасположения (в том числе в виде адреса) и может быть перемещено из одного места в другое без нарушения и повреждения конструкции. Что касается недвижимости — ее свойства противоположны.

Есть и иные показатели несхожести рассматриваемых видов имущества. То, что относится к движимому, как правило, не подлежит государственной регистрации, имеет приобретательную давность в 5 лет. Недвижимое имущество чаще всего должно быть зарегистрировано в государственных реестрах. Приобретательная давность по нему составляет 15 лет.

Определив, в чем разница между движимым и недвижимым имуществом, отразим выводы в таблице.