Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи нежилого помещения с земельным участком между физическими лицами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Договор купли-продажи офисного помещения
г. Курган 24 мая 2023 года
Мы:
Лютиков Эдгар Рудольфович, 09.09.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 454, квартира 662, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 09.09.2000, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
ИП Александров Петр Алексеевич, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 28.07.2019, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу договора традиционно входят:
- вид соглашения;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников сделки;
- адреса проживания и паспортные данные сторон.
Сделка будет считаться заключенной, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора купли-продажи офисного помещения являются:
- предмет соглашения;
- цена договора.
Договор купли-продажи нежилого помещения
Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах такого документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение. Важно отразить в тексте документа исчерпывающие характеристики отчуждаемого объекта, а именно:
- по какому адресу оно расположено;
- имеется ли какое-либо прилагающее к помещению оборудование;
- обозначить количество квадратных метров в помещении;
- обозначить, кому нежилое помещение принадлежит по праву собственности и обременено ли оно правами третьих лиц.
Выглядит это следующим образом:
В этом разделе указывается стоимость отчуждаемого в собственность Покупателя офисного помещения. При этом следует указать порядок выплаты, то есть, каким образом будет осуществляться оплата. Выплата по настоящему соглашению может осуществляться как в полном объеме разовым платежом, так и частично. Выглядит это следующим образом:
Стоимость объекта недвижимости составляет 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Выплата осуществляется разом платежом путем безналичного перевода указанной суммы в полном объеме на банковский счет продавца в момент подписания документа.
В разделе об ответственности прописываются обстоятельства, при наступлении которых стороны могут быть привлечены к материальной ответственности. Выглядит это следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Продавец несет ответственность за недостатки отчуждаемого им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Продавец ответственности не несет.
Риск случайной гибели до оформления регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости несет Продавец.
г. _______________ «__»___________ ____ г.
Граждан___ Российской Федерации ____________________, дата рождения «__»___________ ____ г., паспорт: серия _____ N __________, выдан «__»___________ ____ г. ____________________, адрес места жительства: _________________________, именуем___ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
граждан___ Российской Федерации ____________________, дата рождения «__»___________ ____ г., паспорт: серия _____ N __________, выдан «__»___________ ____ г. ____________________, адрес места жительства: _________________________, именуем___ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество (далее по тексту — Недвижимое имущество) 2 :
1.1.1. Земельный участок площадью _____ (__________) кв. м, кадастровый номер: __________, категория земель: _______________, разрешенное использование: _______________, границы земельного участка имеют следующее местоположение: _________________________ (далее по тексту — Земельный участок).
Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____ от «__»___________ ____ г., Свидетельство о государственной регистрации права N _____ от «__»___________ ____ г., выдано ____________________.
1.1.2. Нежилое строение — ____________________, общая площадь _____ кв. м, кадастровый номер ____________________; дата начала строительства: _______________; дата окончания строительства: _______________, характеристики: ___________________________ (далее по тексту — Нежилое строение).
Нежилое строение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____ от «__»___________ ____ г., Свидетельство о государственной регистрации права N _____ от «__»___________ ____ г., выдано ___________________________.
1.2. Недвижимое имущество передается свободным от прав третьих лиц, не является предметом спора, под залогом и арестом не состоит.
2.1. Цена Договора 3 составляет _____ (__________) рублей и включает в себя цену Земельного участка и Нежилого строения.
2.1.1. Цена Земельного участка составляет _____ (__________) рублей.
2.1.2. Цена Нежилого строения составляет _____ (__________) рублей.
2.2. Цена Договора уплачивается Покупателем в срок до «__»___________ ____ г.
2.3. Покупатель производит уплату цены Договора путем передачи наличных денежных средств Продавцу.
3.1. Продавец обязан:
3.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий Недвижимое имущество по акту приема — передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
3.1.2. В течение _____ (__________) дней с момента подписания настоящего Договора передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.
3.2. Покупатель обязан:
3.2.1. Принять Недвижимое имущество по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
3.2.2. Оплатить приобретаемое Недвижимое имущество в порядке, установленном разделом 2 настоящего Договора.
3.2.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество.
4.1. Передача Недвижимого имущества от Продавца Покупателю оформляется по акту приема-передачи.
4.2. Недвижимое имущество должно быть передано Продавцом не позднее «__»___________ ____ г.
4.3. Одновременно с передачей Недвижимого имущества Продавец передает Покупателю относящиеся к Недвижимому имуществу документы: _________________________.
4.4. Переход права собственности на Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности, Стороны несут поровну (или иное).
Образец договора купли-продажи нежилого помещения 2022 года
5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Недвижимого имущества, предусмотренного п. 4.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение Покупателем срока оплаты цены Договора, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана заплатить другой Стороне штраф в размере _____ (__________) рублей.
5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
6.2. Неурегулированные в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
недвижимого имущества (нежилого помещения в здании)г. «» 2022 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем – «Помещение»), кадастровый номер , общей площадью кв. м, расположенное по адресу: , на этаже в -этажном здании. В результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего договора к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности здания, в котором находится продаваемое Помещение.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № от « » 2020 г., выданным .
1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего договора, составляет рублей, согласно справке № от «»2022 г., выданной БТИ г. .
1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в п.1.1 Помещение не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем Помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: .
1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «»2022 г.
2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.
2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение банковских дней после подписания настоящего договора.
Договор купли продажи здания и земельного участка
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по акту приема-передачи (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.
5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1. При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.
6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
Прежде всего, следует понимать, что любой договор купли-продажи должен основываться на ряде документов. Также, в любом договоре купли-продажи существуют существенные условия, которые обязательно необходимо указывать. Тем не менее, не существует единой формы для данного документа. В каждом частном случае могут быть указаны дополнительные условия, или другая информация.
Давайте разберемся, из каких частей должен состоять договор купли-продажи здания с земельным участком:
- Преамбула. Здесь необходимо указать место и время составления документа, а также указать участников договора. Помимо данных об участках, следует указывать и перечень документов, на основе которых они могут проводить процедуру купли-продажи объекта. Данное соглашение обязательно должно быть подписано обоими участниками договора;
- Предмет договора. Очень важно правильно и четко описать объект договора. Тут необходимо указать все нюансы, начиная от кадастрового номера и площади, заканчивая количеством построек и их состоянием;
- Цена договора. В любом договоре должна быть указать цена на объект. Если это условие не соблюдается, то документ можно считать недействительным. Также следует понимать, что цена хоть и является договорной, она не должна меняться с момента подписания документа. Помимо цены, указывается и способ оплаты. Это может быть наличный расчет, безналичный расчет или банковская ячейка;
- Права и обязанности сторон. Тут описываются все обязательства, которыми обременяют себя стороны. Также указывается правила оформления придаточного акта, который также является обязательным;
- Реквизиты сторон и их подписи. Подпись участника свидетельствует о том, что он полностью прочитал договор и согласен с его условиями. Реквизиты указывается для того, чтобы стороны пользовались именно ими при взаиморасчетах.
Отдельно стоит обратить внимание на приложения к договору. Они могут не только сильно повлиять на сам договор, но и изменить его юридическую силу. Приложения к договору купли-продажи могут быть разные, рассмотрим несколько вариантов.
- Кадастровые и межевые документы на участок. Следует понимать, что кадастровые документы (в частности кадастровый паспорт) обязательно должны прилагаться к договору. Данные документы обязательны и без них сделка не может быть совершена;
- Дополнительные соглашения между сторонами. Это приложение является не обязательным и используется только в тех случаях, когда стороны хотят внести дополнительные условия. Часто такие условия вносятся уже после подписания основного документа купли-продажи. В таком случае на них обязательно должна стоять дата и подписи всех участников;
- Платежные реквизиты, которые могут быть представлены отдельным приложением. Подобное приложение практически всегда встречается в случае, если один или оба участника юридические лица. Тем не менее, этого приложения может и не быть.
Требования к форме купли-продажи любой недвижимость очень схожи и практически идентичны. Не исключением стали и здания. Основной смысл требований сводиться к тому, что договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и иметь подписи всех сторон (подробная информация указана в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несмотря на то, что договор может меняться в зависимости от различных случаев, существует специальная форма его оформления и существенные условия, которые должны быть в нем указаны. При несоблюдении формы или отсутствии условий договор может быть признан недействительным.
Практически всегда для составления договора обращаются за помощью к нотариусу. Но данная процедура не является обязательной в большинстве случаев. Заверение нотариуса нужно только в случае, когда здание или земля, которые выступают объектом сделки, находятся в долевой собственности.
Подобный договор содержит в себе следующие приложения:
- Если платеж не разовый, то следует сделать график, по которому покупатель должен перечислять денежные средства продавцу.
- Полное описание объекта.
- Кадастровые документы на здания и участок.
- Свидетельство о государственной регистрации продавца.
- Документы, которые дают право продавцу распоряжаться зданиями и землей. Точнее говоря, документы, подтверждающие права собственности.
На оформление такого документа существуют определенные правила – он может составляться только в письменном виде. Если нарушаются требования написания договора, могут впоследствии признать его форму недействительной. Покупателю нужно знать, что не договор проходит регистрацию, а акт на право собственности.
После подписания обеими сторонами документа он приобретает свою силу, и покупатель становится полноправным владельцем здания.
ЗВОНИТЕ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ +7 (343) 383-59-64
Чем мы можем Вам помочь?
Как выглядит договор купли-продажи здания с землей?
1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, нежилое отдельностоящее здание-кирпичный склад (складское), общей площадью 171,80 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Ивановская область, с. Ивановка, ул. Калинина, дом 6.
Площадь помещения определена согласно данным технического паспорта.
1.2. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 09.10.2003года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 00-АА № 820000, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 00-00/53-7/-000000.
1.3. Продавец гарантирует, что передаваемое по настоящему договору Имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
2.1. Указанное в п. 1.1 договора недвижимое Имущество расположено на земельном участке, площадью 0,02 га находящемся в ведении администрации Ивановского сельсовета Ивановского муниципального района Ивановской области.
3.1. Цена указанного в п. 1.1 настоящего договора Имущества составляет 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей.
Указанная цена установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.
3.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество несет Покупатель в соответствии с действующим законодательством. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.
4.1. Покупатель оплатил стоимость Имущества, указанную в п. 2.1 настоящего договора, до подписания настоящего договора в полном объеме наличным платежом.
4.2. Все расчеты по настоящему договору производятся наличным платежом.
5.1. Имущество передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в течение пяти дней после подписания Сторонами настоящего договора.
5.2. Со дня подписания указанного акта Покупателем ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатель.
5.3. Обязательство Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами акта приема-передачи.
6.1. Право собственности на Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе.
7.1. Продавец обязан:
7.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.
7.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора.
7.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.
7.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и государственной регистрации права собственности.
7.2. Покупатель обязан:
7.2.1. Оплатить стоимость приобретаемого имущества в полном объеме в порядке и в сроки, установленные, разделом 4 настоящего договора.
7.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
7.2.3. Представить для государственной регистрации настоящего договора все необходимые документы в уполномоченный государственный орган.
Договор купли-продажи недвижимости
9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему.
10.1. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
11.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы в установленном порядке.
11.2. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и третий экземпляр — для регистрирующего органа.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец:_______________________________________________________
Покупатель:______________________________________________________
Стороны в договоре также указывают ответственность за неисполнение каких-либо пунктов соглашения договора:
- За то, что соглашение выполняется не в срок, без учета каких-либо условий, виновная сторона возмещает убытки в оговоренном размере (%) от цены товара, установленной в договоре. Также возмещение убытков следует в случае, если вносятся несогласованные изменения, или оно расторгается в одностороннем порядке;
- Все остальные нюансы, споры и разногласия, сопряженные с договором, разрешаются на основании действующего законодательства РФ.
Продавец и покупатель могут согласовать и внести в договор все дополнительные условия, которые посчитают необходимыми. К таким условиям относят:
- Возможность изменять, дополнять или расторгать договор только с письменного соглашения всех участников сделки;
- Договор будет расторгнут с учетом возврата недвижимости продавцу, если покупатель не перечислит определенную в договоре сумму на счет продавца и в указанный срок;
- Договор должен быть оформлен в 3-х экземплярах, по одному для каждого участника сделки и один для государственной регистрации.
Это первый раздел, в котором подробно описывается, о чем именно говорится в договоре. В нашем случае это коммерческая недвижимость — помещения, здания, земельные участки. Двояких толкований в этом вопросе быть не должно, только четкие указания, кто что продает, а кто что покупает.
Здесь начинаются нюансы. Не бывает такого, чтобы кому-то понадобилось просто помещение, любое, без всяких условий. Если человек решил приобрести коммерческую недвижимость, у него уже есть цель, и объект должен ей соответствовать. Исходя из этой цели определяются важные параметры объекта, и они фиксируются в договоре в качестве гарантий продавца.
Например, мощности электроэнергии. Или наличие договора аренды с определённой ставкой, если покупается помещение под арендный бизнес. Все это должно быть четко отражено в договоре. В противном случае покупатель впоследствии не сможет заставить продавца нести ответственность за неисполнение своих обязательств.
Почему это важно? Бывает, что собственники, стремясь увеличить стоимость помещений, идут на нарушение закона при согласовании перепланировок или подключении дополнительных мощностей.
Например, мы сталкивались ситуацией, когда продавец, стремясь приспособить помещение бывшей библиотеки, примыкающей к жилому дому, под продовольственный магазин, подделал протокол общего собрания собственников жилья. Мы это обнаружили, проведя выборочный опрос людей, якобы поставивших подписи на протоколе.
Продавец категорически отрицал факт подделки протокола. Но когда мы в договоре предусмотрели гарантии продавца относительно соблюдения закона при оборудовании разгрузочной площадки и штрафные санкции за нарушение гарантий, продавец отказался от сделки.
Правда, если посмотреть на договор глазами продавца недвижимости, можно увидеть, как много не зависит от его решений, например, наличие природоохранных зон или статус объекта культурного наследия. Поэтому договор — это всегда компромисс между желаниями покупателя и возможностями продавца.
Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами
Сразу хотим предупредить о главном — вносите в договор настоящую цену! Не впутывайтесь в схемы, когда в договоре стоит заниженная стоимость, а остальную часть стороны оплачивают в обход договора. Если вдруг продавца признают банкротом, такая сделка имеет все шансы для признания недействительной. Недвижимость вернут в конкурсную массу, покупатель окажется в очереди среди других кредиторов и с заниженной рыночной стоимостью в договоре получит в лучшем случае символическую компенсацию.
Порядок расчета в сделках с коммерческой недвижимостью должен гарантировать соблюдение баланса интересов продавца и покупателя, и его тоже отражают в договоре. Основные способы немного отличаются от региона к региону.
Основные способы:
-
Аккредитив. Самый популярный порядок расчета в Москве, при котором при подписании договора или в течение пары дней после этого покупатель перечисляет средства на специально открытый банковский счет. После регистрации права собственности продавец может прийти в банк с соответствующими документами и получить средства.
-
Банковская ячейка. Подходит, если одна из сторон или обе стороны — физические лица. Тот же порядок, что и с аккредитивом, только роль счета исполняет банковский сейф.
-
Другие, менее популярные способы. Использование счета эскроу, рассрочка, наличные деньги из рук в руки, отсрочки и ипотека — это частные случаи, которые мы не будем подробно рассматривать. Тем не менее, в договоре их описать тоже нужно.
Раздел, который можно с легкостью назвать яблоком раздора. Именно по нему ведутся самые яростные споры и из-за него чаще всего разваливаются сделки. Так как продавец не всегда осознает до этого момента, что за неисполнение обязательств или утаивание обременений ему придется нести ответственность, чаще всего экономическую.
От чего зависит тяжесть последствий неисполнения договора купли-продажи коммерческого помещения? Только от важности отдельных характеристик для покупателя недвижимости. Если ему критична определенная мощность на объекте, без нее бизнес не заработает, тогда за неисполнения продавца могут настигнуть серьезные санкции, вплоть до расторжения договора. Для менее важных характеристик можно предусмотреть другие последствия — например, штрафы.
Естественно, договор купли-продажи — это библия сделки, но есть и другие документы, которые обеспечивают его исполняемость. Это передаточные акты, согласовательная документация, разнообразные разрешения и согласия (например, супругов), одобрения органов управления компании, если это необходимо, и так далее.
Договор поручительства
Это распространенный документ, важность которого многие недооценивают. Он может пригодиться, если продавец — номинальное лицо, допустим, родственник владельца. Или собственник — ООО, созданное специально для того, чтобы приобрести и продать объект недвижимости. В этом случае нужно определить бенефициаров — реальных выгодоприобретателей. С ними заключается договор поручительства — если возникнут обстоятельства, которые стороны не смогут предусмотреть, и должник не сможет выполнить свои обязательства, то они переходят на поручителя.
Когда изменяют условия в последнюю минуту
Наш клиент хотел купить арендный бизнес. Все условия, связанные с арендой, мы прописали в договоре. В том числе пункт о том, что продавец не имеет права изменять ставку арендной платы. Если же он сделает это, то должен будет компенсировать убытки в виде разницы между высокой арендной ставкой, которая была прописана в договоре, и низкой, которую он подписал без согласия покупателя.
Продавец долго протестовал против этого пункта. В результате сделка расстроилась. Продавец продал объект другому лицу, и впоследствии выяснилось, что накануне продажи он подписал соглашение с арендатором о понижении арендной ставки — то есть поступил именно так, как мы опасались. Бизнес оказался не настолько выгодным, и покупатель получил совсем не то, что планировал.
Когда заключили предварительный договор
Таких случаев в практике очень много, и они похожи друг на друга как две капли воды. Стороны заключили предварительный договор, и покупатель принес его к юристам, чтобы проверить помещение перед покупкой и выходить на основную сделку. Но загвоздка в том, что предварительный договор уже имеет силу. И если на этапе проверки обнаружатся какие-то недочеты, у покупателя есть только два варианта:
-
Потерять аванс или задаток.
-
Соглашаться на сделку и покупать объект с рисками или обременениями.
В этом случае мы обычно вступаем в переговоры с продавцом, бывает, начинаем судебные споры, чтобы вернуть аванс или задаток. Но это в разы сложнее, чем провести проверку изначально и составить грамотный договор купли-продажи коммерческой недвижимости без рисков.
Если у Вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверенны в том, что ничего не упустили — воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью.
Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.
Договор купли продажи составляется в простой письменной форме, после чего скрепляется подписями обеих сторон — продавца и покупателя. Заверение у нотариуса требуется только в том случае, если нежилое помещение принадлежит нескольким людям (имеет место долевое участие).
После подписания договора необходимо его зафиксировать. Для этого обращаются в Росреестр, сотрудник которого регистрирует факт перехода прав собственности.
-
От продавца. При заключении соглашения по ДКП нежилой недвижимости с участком земли от продающей стороны, которая является организацией, требуются следующие документы.
- Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
- Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора купли-продажи.
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, удостоверенная нотариусом, и её копия (если документы подает доверенное лицо).
- Нотариально заверенные копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН).
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из единого органа регистрации (Росреестра), подтверждающая отсутствие обременения на недвижимости, а также содержащая сведения о собственнике.
- Техническое описание недвижимого имущество, предоставленное БТИ.
- Протокол собрания участников, либо единоличное решение, заверенные ген. директором, главбухом и печатью организации (для крупных сделок ООО).
-
От продавца.
- Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
- Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если помещение было приобретено в браке).
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
-
От покупателя.
- Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если покупатель состоит в браке).
- Оригинал документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
Чтобы соглашение считалось правомерным, оно должно быть составлено в письменном виде.
Подписание документа осуществляется всеми участниками сделки. В том случае, когда нежилой объект имеет несколько собственников, то продавец в первую очередь должен представить отказ остальных собственников от выкупа доли, который заверяется нотариальным способом.
Передача прав, возможна только после того, как факт подписания соглашения будет зарегистрирован уполномоченным органом, которым является Россреестр. Регистрация такого соглашения должна быть осуществлена тем органом, который находится по месту расположения самого объекта.
Соглашение о купле-продаже нежилого объекта, должно включать следующие пункты:
- Данные об участниках сделки. Данные должны быть отражены полностью. В – первых без наличия этой информации договор не породит взаимных прав и обязанностей, а во – вторых сведения о покупателе будут внесены в реестр собственников (ЕГРН). Что представляет собой ЕГРН можно узнать, пройдя по ссылке Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Если в качестве сторон выступают физические лица, то указываются их персональные данные, данные паспортов, а также сведения о месте проживания. Когда в роли стороны выступает юридическое лицо, указываются все регистрационные данные, а также информация об учредительных документах;
- Сведения о предмете соглашения. Предмет должен быть описан как можно подробнее. Как правило, в описание включаются данные о его месте расположения, размере, кадастровых и технических характеристиках;
- Стоимость предмета соглашения. Если стороны не включили это условие в положения соглашения, то договор признается не действительным;
- Процедура внесения платежей;
- Права и обязанности участников сделки;
- Процедура составления акта приема – передачи объекта;
- Процедура привлечения к ответственности в случае нарушения сторонами условий соглашения;
- Если объект, имеет какие – либо обременения, то сведения об этом должны быть отражены в документе;
- Иные условия, которые стороны посчитают необходимым включить в соглашение (помнить, что эти условия должны быть согласованы);
- Приложения;
- Подписи и печати (при наличии) сторон.
Получение юридической силы документа связано с моментом его подписания обеими сторонам сделки (п. 1 ст. 433, ст. 550 ГК РФ).
Перед тем, как подписывать документ, сторона должна помнить:
- Факт перехода права собственности должен быть зарегистрированным уполномоченным органом (Россреестром);
- Соглашение не подлежит обязательной регистрации.
Однако сам экземпляр документа должен быть представлен в регистрирующий орган, в качестве одного из документов.
Подводя итог необходимо отметить, что вступившим в юридическую силу договор считается с момента подписания его сторонами.
Дата государственной регистрации факта перехода права не является идентичным понятием заключением соглашения.
Если законом предусмотрена процедура регистрации документа, то взаимные права и обязанности у сторон возникнуть только после того, как уполномоченный орган зарегистрирует документ (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Это означает, что наступления этого момента, объект будет считаться собственностью продавца. В свою очередь до госрегистрации перехода такого права лицо, выступающее в качестве покупателя, не имеет право, распорядится этим объектом по своему усмотрению.
2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.
2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение банковских дней после подписания настоящего договора.
Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:
- расположен в здании (жилом или нежилом);
- обособлен от других помещений в здании;
- имеет отдельный вход;
- состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
- не предназначен для постоянного проживания;
- используется в коммерческих, административных или общественных целях;
- имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.
Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.
Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.
Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:
- Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
- Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
- Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.
Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.
Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.
- Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
- Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.
Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!
- Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.
Похожие записи: