Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок условия и правовые последствия приватизации жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Приватизации подлежат жилые помещения (комнаты, квартиры, жилые дома) в государственном и муниципальном жилищном фонде социального назначения на территории Российской Федерации, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).
Обратите внимание, что законодательно установлен перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации.
Подробнее
Не подлежат приватизации следующие жилые помещения:
- находящиеся в аварийном состоянии;
- в общежитиях;
- в домах закрытых военных городков;
- служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных);
- находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция
Вместе с понятием приватизации появилось понятие «деприватизации» («расприватизации»), что подразумевает добровольный процесс фактического возврата приватизированной недвижимости в государственную или муниципальную собственность.
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы власти и местного самоуправления обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с такими гражданами.
Деприватизация жилого помещения осуществляется только собственниками при наличии письменного согласия от каждого из них.
Таким образом, собственник меняет свой статус на нанимателя, и может продолжать пользование жилым помещением на условиях договора социального найма. При утрате права собственности на жилое помещение прекращается обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц, а также оплачивать расходы на капитальный ремонт.
Деприватизировать жилье можно при соблюдении следующих условий:
- жилое помещение получено в результате приватизации (не по наследству, договору купли-продажи, дарения и т.п.);
- жилое помещение является единственным местом постоянного проживания собственников;
- жилое помещение не обременено залогом, арестом, не передано в доверительное управление, в аренду и т.д.
Кроме того, нельзя деприватизировать жилое помещение, в которое вселены иные лица или в котором проведена самовольная перепланировка.
Для осуществления деприватизации жилого помещения первоначально необходимо обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления.
Вам также может быть интересно:
Переустройство и перепланировка жилого помещения
Как отремонтировать балкон в многоквартирном доме?
Социальная помощь при оплате коммунальных услуг
С 2017 года программа бесплатной приватизации действует бессрочно, но гражданин имеет право приватизировать жилье только один раз.
(в ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1, Федеральных законов от 11.08.94 N 26-ФЗ, от 28.03.98 N 50-ФЗ, от 01.05.99 N 88-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 26.11.2002 N 153-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 11.06.2008 N 84-ФЗ, от 16.10.2012 N 170-ФЗ, от 20.12.2017 N 399-ФЗ, от 11.06.2021 N 183-ФЗ)
Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. (в ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1, Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. (в ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1, Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Понятие приватизации жилого помещения
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (в ред. Федерального закона от 16.10.2012 N 170-ФЗ)
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (в ред. Федеральных законов от 11.08.94 N 26-ФЗ, от 28.03.98 N 50-ФЗ)
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. (в ред. Федерального закона от 28.03.98 N 50-ФЗ)
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу. (в ред. Федеральных законов от 11.08.94 N 26-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 26.11.2002 N 153-ФЗ)
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1, Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 11.06.2008 N 84-ФЗ)
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1, Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1, Федеральных законов от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 11.06.2021 N 183-ФЗ)
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (в ред. Федерального закона от 11.08.1994 N 26-ФЗ)
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.
Из анализа норм Закона о приватизации жилищного фонда можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11). При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора» (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе о приватизации жилищного фонда.
Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается «передача в собственность граждан на добровольной основе», т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, в случае положительного решения вопроса о том, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто нет (конечно же в порядке и на условиях указанного Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи откажется участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.
Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным.
Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.
Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.
Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения.
Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами — членами семьи. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его «единоличной» собственностью.
Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона о приватизации жилищного фонда и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано.
В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан РФ, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей.
До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»1 бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживавшие в жилом помещении по договору социального найма.
Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживавшие в жилом помещении по договору аренды (ком мерческого найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.
Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона о приватизации жилищного фонда.
Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как «возвращения долгов».
Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг. ХХ в., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (и не предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть принадлежавшего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники получения средств для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.
Ограничение круга субъектов бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило идеологии «возвращения долгов», тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства. К слову «граждане» законодатель добавил слова «Российской Федерации».
В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой — два вида субъектов: во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда; во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.
Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан, могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.
Согласно ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.
В первоначальной редакции Закона о приватизации жилищного фонда (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РФ. В настоящее время упоминание об этом Кодексе снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.
Такое непродуманное изменение нормы могло повлечь негативные последствия, поскольку результатом этого изменения является иллюзия, будто нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем ГК РФ как применялся, так и будет применяться, поскольку следует иметь в виду следующее: во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет; во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так распространяются и в настоящее время.
Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Однако если этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, станут незаконными и будут подлежать отмене в судебном порядке.
Заслуживает теоретического обоснования отнесение к объектам приватизации служебных помещений и комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Законодатель, с одной стороны, объединил правовой режим осуществления приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а с другой — указал на то, что право решать вопрос о необходимости приватизации принадлежит собственникам и владельцам служебных и коммунальных квартир в домах как муниципального, так и государственного жилищного фонда.
В правовой литературе вопрос о приватизации служебных жилых помещений поднимается крайне редко и в основном в описательном плане, тогда как проблеме приватизации коммунальных квартир в последнее время было посвящено немало исследований, содержащих самые различные взгляды и рекомендации. На практике данный вопрос также решался неоднозначно. Некоторые авторы полагали возможным осуществление приватизации коммунальных квартир только при наличии согласия всех соседей — нанимателей жилых помещений, расположенных в этой квартире. Другие считали, что самостоятельность договора найма жилого помещения дает основания для принятия решений о возможности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлена волей соседей.
Конституционный Суд РФ подтвердил возможность приватизации коммунальных квартир на общих основаниях без каких-либо дополнительных условий.
Что касается служебных квартир, то исходя из смысла ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых помещений, принадлежащих определенному государственному органу или муниципальному образованию, ведомству либо предприятию (учреждению), но и решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лицами.
Такой вывод можно обосновать и тем, что согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Аналогичное правомочие признано и за предприятиями и учреждениями, имеющими имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Поскольку им предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, то они могут самостоятельно избрать способ реализации этого права, включая решение о приватизации конкретных жилых помещений.
Строго говоря, приватизация жилых помещений в служебных квартирах полностью отдана на усмотрение собственников и иных владельцев жилищного фонда, что вполне оправданно, поскольку данное жилище служит не столько удовлетворению жилищных потребностей граждан, сколько интересам собственника и организации, его предоставившей.
На основании ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Вводный закон к ЖК РФ вступил в силу 22 января 2005 г., именно с этого дня действует и ст. 7 данного Закона, которая на отношения по пользованию жилыми помещениями в указанных домах распространяет действие норм ЖК РФ о договоре социального найма. Поэтому, несмотря на то, что ст. 1 Вводного закона предусматривает вступление в силу всего Кодекса с 1 марта 2005 г., нормы данного Кодекса о договоре социального найма в силу ст. 7 этого же Закона действуют и применяются к отношениям по пользованию вышеуказанными жилыми помещениями с 22 января 2005 г.
Следует особо обратить внимание на то, что в ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и впоследствии были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Вводного закона утрачивают режим общежитий в силу закона.
Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, т.е. имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении их действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.).
Изменение оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).
С учетом изложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.
На практике возникают вопросы о передаче общежитий после вступления в силу ЖК РФ. Так, ряд органов местного самоуправления посчитали, что режим общежития утрачивается, только если жилой дом передан до 1 марта 2005 г. Очевидно, что это ошибочный подход к решению данной проблемы. Безусловно, при утрате необходимости в специальном жилье юридическое лицо передает соответствующий жилищный фонд органам местного самоуправления, но при этом соответствующий режим преобразуется в режим социального использования вне зависимости от даты передачи. На данное обстоятельство в литературе неоднократно обращалось внимание. В апреле 2011 г. неоднозначность правоприменительной, в том числе судебной, практики стала предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11 апреля 2011 г. № 4-П отмечает, что в судебной практике ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ рассматривается как не позволяющая применять нормы ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, если граждане были вселены в такие жилые помещения после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие ЖК РФ, и сами общежития были переданы в муниципальную собственность после этой даты.
Между тем изменение правового режима таких жилых помещений обусловлено передачей зданий, в которых они расположены, в ведение органов местного самоуправления, когда проживающие в них граждане оказываются пользователями жилых помещений, принадлежащих наймодателю, который не является их работодателем. Сообразно с этим определяется и дальнейшая юридическая судьба правоотношений, возникших ранее в связи с наймом жилых помещений в общежитии.
Объекты приватизации жилого помещения
Передача приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название «деприватизация» или «расприватизация».
Первоначально для возвращения в положение нанимателя гражданин должен был добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. Для этого необходимо было согласие другой стороны — организации, передавшей данное жилье гражданину в порядке приватизации.
Если организация отказывала гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то расторжение такового возможно было в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Например, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что служит основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя.
Затем Вводным законом к ЖК РФ было установлено правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.
В настоящее время Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (о дачной амнистии) возможность возвращения жилья была расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности был сначала продлен последовательно до 1 марта 2010 г., 1 марта 2013 г., 1 марта 2016 г., 1 марта 2017 г., в настоящее время в Законе срок не установлен, т.е. этим правом можно воспользоваться в любое время.
Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже 30 лет и должен был закончиться в 24 часа 00 минут 28 февраля 2017 г., соответственно должен был завершиться процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о приватизации жилых помещений. Однако согласно Федеральному закону от 22 февраля 2017 г. № 14-ФЗ процесс приватизации жилищного фонда перестал быть срочным.
Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. Ранее отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И конечно же важно, что прекращение приватизации жилищного фонда не должно было происходить «в одночасье», с момента публикации в официальном источнике: у граждан должно быть время, для того чтобы принять решение — приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Вводного закона к ЖК РФ). В случае если наниматель подаст заявление о приватизации занимаемого жилья, наймодатель (орган местного самоуправления или государственная организация) обязан будет заключить договор.
Более того, законодатель предусмотрел возможность и соответственно право для граждан, которые приватизировали жилые помещения, передать жилье в государственную или муниципальную собственность и заключить договор социального найма. В соответствии со ст. 20 Вводного закона к ЖК РФ граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.
Как видно, государство периодически меняет позицию по поводу необходимости завершения периода приватизации жилищного фонда.
Первоначально в законодательстве о приватизации указывалось на некий «переходный период» (ст. 10 Закона о приватизации жилищного фонда; п. 4 постановления Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»»).
С принятием Вводного закона к ЖК РФ срок окончания периода приватизации устанавливался 1 января 2007 г., а для лиц, заключивших договоры социального найма после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие ЖК РФ, приватизация жилья была невозможна, поскольку договор заключался на условиях нового закона (ЖК РФ).
30 июня 2006 г. был принят Федеральный закон № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»1, где в ст. 8 срок окончания приватизации был перенесен с 1 января 2007 на 1 марта 2010 г., затем на 1 марта 2013 г., на 1 марта 2016 г. Федеральным законом от 29 февраля 2016 г. № 33-ФЗ этот срок перенесен на 1 марта 2017 г., теперь указание на срок удалено.
Казалось бы, вопрос о сроках приватизации лежит в законодательной плоскости, однако данный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Результатом рассмотрения стало Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. Поводом к рассмотрению явились запрос Верховного Суда РФ и жалоба граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой. Основанием к рассмотрению дела стала обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ оспариваемые заявителями положения Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В ходе рассмотрения Конституционным Судом РФ установлено, что согласно подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. утрачивают силу содержащие общие положения ст. 1, 2, 4, 6-8 и 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и его разд. II, закрепляющий основные принципы и условия приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Статьей 12 того же Федерального закона ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», определяющая жилые помещения, не подлежащие приватизации, дополнена положением, согласно которому не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Если вам неизвестен статус квартиры, в которой проживает ваша семья, вы можете обратиться за справкой в ЕГРН или узнать это на специальном сервисе Госреестра. Следует указать адрес и кадастровые данные жилья. Но обычно владелец жилплощади указывается в специальной строке квитанции об оплате коммунальных услуг (графа «собственник»)
Уже из приведенных выше различий понятно, что приватизация имеет не только плюсы, но и минусы. Однако в деле приватизации главный вопрос не «хорошо это, или плохо», а «подходит ли это для меня».
Все зависит от конкретной жизненной ситуации каждого человека или каждой семьи. В некоторых ситуациях минусы несущественны в сравнении с преимуществами, которые несет приватизация. В других – напротив, могут иметь решающее значение и лишать приватизацию всякого практического смысла. Предлагаем рассмотреть преимущества и недостатки процедуры приватизации подробнее.
- Человек, приватизировавший квартиру, становится собственником, владельцем объекта недвижимости. В некоторых случаях это может быть ликвидная и дорогая собственность.
- Даная недвижимость достается ему бесплатно, без выкупа или дополнительных трат. В ходе процедуры приватизации оплачиваются только госуслуги по оформлению смены собственника.
- Приватизированное жилье можно использовать в качестве источника пассивного дохода: например, сдавать его в аренду частному или юридическому лицу.
- С приватизированным жильем можно совершать любые сделки, использовать его в качестве кредитного обеспечения, занимать деньги под его залог.
- Владелец приватизированного жилья имеет право проводить внутри квартиры перепланировки (разумеется, по согласованию с БТИ, чтобы исключить причинение ущерба несущим конструкциям здания в целом). В случае социального найма жильцы имеют право лишь делать косметический ремонт.
- Из приватизированной квартиры нельзя выселить, даже за огромные долги по квартплате. Тогда как договор социального найма может быть расторгнут в любое время, если жилец нарушает его условия.
Стороны договора приватизации жилого помещения
Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).
Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.
- Одиноким пожилым людям, которые являются единственными нанимателями жилья, приватизация ни к чему. Во-первых, не придется платить высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость. Во-вторых, договор социального найма является определенной гарантией жилищных прав пенсионеров. Неприватизированную квартиру нельзя продать, следовательно, никакие «черные риэлторы» не могут обманом или угрозами лишить беспомощного пожилого человека жилья.
- Нет смысла и приватизировать жилье аварийном, ветхом фонде. Или в доме, который грозит перейти в разряд аварийных в ближайшие годы. Следует дождаться постановления администрации о расселении и получить новое, более комфортабельное жилье по договору социального найма. А уже это, более привлекательное с коммерческой точки зрения, жилье, затем приватизировать.
- Чтобы приватизировать служебное жилье, его нужно вначале перевести в разряд муниципального. В ряде случаев это невозможно (особенно в военных городках). Да и прочие владельцы служебных квартир крайне редко дают согласие на их бесплатную приватизацию. Но если, например, предприятие обанкротилось, жилые дома, находящиеся на его балансе, передаются в собственность муниципалитетов и превращаются из ведомственного, служебного жилья, в муниципальное. Которое можно приватизировать.
- Приватизировать квартиру имеет смысл, если вы хотите улучшить жилищные условия. Тогда можно ее продать, и, добавив накопления, купить более комфортабельное или просторное жилье.
Если у вас остались вопросы, или ваша ситуация нестандартна, обращайтесь к юристам портала Prav.io.
Бондарев Е.С., консультант Борисовского районного суда Белгородской области.
Основанием для передачи жилья в порядке приватизации по действующему законодательству является договор о приватизации жилого помещения, поэтому в рамках данной статьи считаем необходимым рассмотреть сущность данного договора.
С момента принятия Закона о приватизации жилья и по настоящее время специального нормативного акта, регулирующего порядок заключения, изменения, а также расторжения договора о приватизации жилья не существует, поэтому к данному виду договоров применяются общие правила, установленные гражданским законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор о приватизации жилого помещения — это договор, направленный на передачу нанимателю занимаемого жилого помещения наймодателем. Субъектами данного договора являются наниматели и наймодатели.
В качестве нанимателей жилья законодательство устанавливает граждан Российской Федерации и членов их семей, занимающих жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, на условиях договора социального найма.
Наймодателями (собственниками приватизируемого жилья) Закон о приватизации определяет органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Принципы приватизации включают несколько идей, которые лежат в основе законов, регулирующих его приватизацию. Они включают:
- передаче должно полежать жилье, которое лицо использует по договору социального найма;
- помещение для жилья, которое подлежит приватизации, должно являться постоянным местом проживания лица;
- оформление передачи происходит с помощью договора, который заключает наниматель и собственник жилищного фонда, в состав которого включено нанимаемое помещение;
- передача жилого помещения осуществляется бесплатно;
- приватизация может быть осуществлена только 1 раз;
- сроки бесплатной приватизации жилья ограничены.
В число объектов приватизации могут быть включены помещения государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда. Жилье может быть у государства и муниципальных учреждений в соответствии с правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Приватизация жилых помещений — это процесс, участниками которого могут быть 2 стороны: тот, кто приватизирует жилое помещение и орган, который передает ему помещение в частную собственность.
Приватизирующим лицом может являться наниматель жилого помещения и члены его семьи, включая лиц, не достигших 18 лет. Несовершеннолетнее лицо может являться самостоятельным приватизатором при наличии соответствующего разрешения со стороны его законных представителей. В этом случае приватизация происходит с их помощью и при участии органов опеки и попечительства.
В качестве сторон договора могут выступать:
- представительные органы власти, исполнительные органы РФ;
- организации, за которыми происходит закрепление жилищного фонда в соответствии с правом хозяйственного ведения;
- организации, за которыми закрепляется жилой фонд по праву оперативного управления.
В состав правомочий лица, которое приватизирует помещение для жилья, включены несколько прав:
- приватизировать занимаемое жилье в зависимости от своего выбора на правах:
- общая совместная собственность, которой обладают все члены семьи;
- общая долевая собственности, предусмотренная для всех членов семьи;
- единоличная собственность.
Что значит приватизированная квартира?
Порядок приватизации жилого помещения в общежитии определяется вышеуказанным законом. Приватизация комнаты в общежитии имеет свои особенности, так как данная категория жилых помещений отнесена к специализированному жилищному фонду. Как правило, комнаты в общежитиях предоставляются гражданам для временного проживания в них на период их обучения, работы или службы. Таким образом, договор найма жилого помещения заключается на строго определенный отрезок времени, который соответствует периоду обучения, трудовых отношений или прохождения службы. Однако, довольно часто встречаются случаи, когда у лиц, проживающих в общежитии, трудовые отношения, на основании которых им было предоставлено право такого проживания, завершены, но, несмотря на это, эти лица продолжают там проживать. В связи с этим актуальным остается вопрос, в каких случаях можно приватизировать такое жилое помещение, как комната в общежитии.
Законом установлено, что приватизация комнаты в общежитии не допускается. Для того чтобы приватизация жилых помещений в общежитиях стала возможной, необходимо, чтобы эти помещения находились в жилых домах, которые находятся в собственности государственных или муниципальных предприятий или учреждений, а также они должны быть переданы в ведение органов местного управления. К таким случаям применяются нормы договора социального найма и такие помещения можно приватизировать в общем порядке, независимо от даты передачи такого помещения в муниципальную собственность и даты предоставления его гражданам. Таким образом, общее правило состоит в том, что разрешается приватизация только бывших общежитий, которые переданы в ведение органов местного самоуправления. Такой механизм установлен, исходя из того, что при такой передаче сохраняются все жилищные права граждан, включая и право на приватизацию жилых помещений.
Процедура приватизации комнаты в общежитии аналогична приватизации квартиры. Особенность состоит в том, что прежде чем к ней приступить, необходимо узнать, включен ли дом, в котором находится жилое помещение, которое планируется приватизировать, в муниципальный жилой фонд. В случае если ответ положительный, то можно приступать к следующим этапам приватизации, которые описаны выше на примере приватизации квартиры.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Право на приватизацию квартиры возникает у граждан, которые проживают на жилплощади в настоящее время по документу социального назначения.
Допускается согласие с процедурой приватизации, лиц, которые проживают в жилье временно и не состоят с нанимателем жилья в родственных отношениях.
Кроме того, в приватизации квартиры могут принять участие и родственники нанимателя, не проживающие с ним на одной жилплощади, однако являющиеся его семьей.
Условием, для возникновения права на приватизацию, является наличие у гражданина прописки по адресу муниципальной квартиры.
Если кто-то из зарегистрированных лиц желает отказаться от участия в приватизации, то он может это сделать путем оформления письменного отказа, однако очень важно, чтобы отказ был безадресным.
Иными словами, гражданин не может передать свое право на приватизацию другому лицу. Подобный документ оформляется в нотариате и носит сугубо письменный характер.
Согласно закону РФ, гражданин вправе только на одну бесплатную приватизацию. Впрочем, если процедура оформления жилья в личное пользование была выполнена с нарушениями, и это было доказано через суд, то повторная приватизация тоже осуществляется бесплатно.
Некоторые условия не позволяют оформить квартиру в личное пользование путем приватизации.
К примеру, если жилье было предоставлено гражданину по документу безвозмездного пользования, или гражданин проживает в кооперативной квартире, то такое жилье не подлежит приватизации.
Допускается процедура оформления жилья в личное пользование комнаты в коммунальной квартире, как долевой собственности проживающего гражданина.
Для того чтобы определиться, с чего начать приватизацию квартиры и приступить непосредственно к процедуре, нужно выполнить следующие действия:
- Оформить в нотариате документ о том, что все прописанные на жилплощади лица согласны участвовать в приватизации. Это позволит собственнику жилья самостоятельно провести приватизацию жилья, оформить все нужные документы, без привлечения всех проживающих.
- Собрать пакет нужных бумаг (все участники приватизации предоставляют свои паспорта и иные личные документы).
- Получить в БТИ план жилья и его экспликацию, с указанием перепланировок. Сроки получения документа составляют от двух недель до месяца.
- Посетить Жилищный отдел, для составления приватизационного акта. При предоставлении заявления на приватизацию обязаны присутствовать все участники процедуры. Оформление акта может занять несколько недель.
- Посетить Управление Федеральной службы затем, чтобы забрать документ о регистрации права собственности.
- Поставить на техучет в БТИ приватизированную квартиру. Срок рассмотрения заявления на приватизацию составляет порядка 60 дней. Бесплатно приватизировать жилище можно всего лишь один раз. Сколько стоит процедура оформления жилья в личное пользование в последующих случаях оговорено законом. Размер госпошлины будет составлять 2000 рублей.
В законе прописано, какие документы нужны для приватизации квартиры в 2015 году. Для того чтобы приватизировать жилплощадь нужно собрать целый перечень документов. Обычно, в этот перечень входят следующие бумаги:
- Ксерокопии бумаг, удостоверяющих личность, всех граждан, участвующих в приватизации жилья.
- Ксерокопии свидетельств о рождении, зарегистрированных в жилье несовершеннолетних детей.
- Ксерокопии актов о смерти жильцов ранее зарегистрированных в квартире.
- Бумаги, удостоверяющие изменение фамилии, имени, отчества участников приватизации, если таковое событие имело место.
- Нотариально удостоверенный документ, подтверждающий согласие на приватизацию всех зарегистрированных лиц.
- Справка в том, что никто из участников ранее не принимал участия в приватизации.
- Сведения о регистрации (необходимы, в том случае, если участник приватизации переехал из другой страны).
- Акт социального назначения, ордер.
- Паспорт БТИ и документы о перепланировке, если таковые имеются.
- В случае отказа некоторых зарегистрированных граждан их письменное, нотариально оформленное заявление.
Некоторые частные компании оказывают помощь в сборе нужных бумаг. Разумеется, услуги подобных организаций платные. Также, ряд бумаг возможно оформить в МЦФ.
Правовая сущность договора о приватизации жилого помещения
В некоторых случаях в приватизации может быть отказано. Это возможно в пользу муниципальной собственности, которая считается ведомственным жильем, иначе говоря, служебная жилплощадь.
Также, если дом, где расположена жилплощадь, пребывает в аварийном состоянии и его жильцы подпадают под расселение.
Заявка на приватизацию в отношении несовершеннолетнего ребенка может быть отклонена, если ребенок прописан на этих квадратных метрах менее чем за шесть месяцев до приватизации. О том, возможно ли оспорить отказ, нужно проконсультироваться с юристом.
Владимир Ч. проживал со своей родными: женой и ребенком 1,5 лет в жилье по документу социального назначения.
Совместно с супругой они решили приватизировать свое жилище, и супруга оформила нотариальную доверенность, удостоверяющую ее согласие на проведение приватизации. Написав заявление, Владимир Ч.
Отправился в Жилищный отдел для составления приватизационного акта. Ему было отказано. Причины оказались следующими: Владимир Ч. не упомянул в заявлении своего ребенка, не достигшего совершеннолетия, и при подаче заявления не присутствовала его супруга.
Соблюдение этих моментов обязательно и прописано в законодательстве РФ, поэтому подать заявление на составление акта о приватизации, Владимир Ч. сможет только после устранении нарушений.
В заключении, можно сформулировать ряд тезисов, которые могут помочь при оформлении квартиры в личное пользование путем приватизации.
- Приватизация квартиры – это бесплатная и добровольная передача жилья социального назначения в частную собственность граждан, проживающих в этой квартире.
- Процедура оформления жилья в личное пользование жилья способствует возникновению у владельца законных прав на совершение ряда юридически значимых сделок с участием объекта недвижимости.
- В приватизации участвуют все граждане, которые имеют прописку в жилье.
- Для приватизации жилья требуется согласие всех зарегистрированных лиц.
- Порядок приватизации регламентирован и, целесообразно выполнять все этапы в порядке строго очередности.
- Для оформления квартиры в личное пользование нужно собрать пакет оговоренных бумаг.
- В приватизации может быт отказано по ряду причин.
Граждане Российской Федерации, проживающие в жилых помещениях на основании договора социального найма, могут бесплатно приобрести жилье в собственность и стать полноправным владельцем квартиры или комнаты.
Вступление в права на жилище позволяет собственнику:
- свободно им владеть, пользоваться и распоряжаться;
- эффективно вкладывать средства в благоустройство недвижимости;
- выступать на рынке недвижимости в качестве продавца и (или) покупателя.
Участвовать в приватизации могут наниматели квартир и члены их семьи, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда.
Если в приватизации участвуют несколько человек, то они приобретают общую собственность.
Для того чтобы оформить собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, необходимо получить согласие всех имеющих право на приватизацию жилых помещений совершеннолетних участников, а также несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей попечителей и с разрешения органов опеки.
В случае, когда в квартире (комнате) проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передача жилого помещения в собственность проводится по их заявлению, но с согласия законных представителей и также органов опеки и попечительства.
Право на приобретение жилья в собственность в порядке приватизации можно использовать только один раз, исключением являются несовершеннолетние, которые могут повторно воспользоваться таким правом после достижения 18 лет.
Все правовые отношения в РФ регулируются законодательными нормами.
В сфере приватизации на протяжении уже почти тридцати лет действует Закон №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 года. Его статьи неоднократно пересматривались, изменялись и дополнялись, но основные принципы остались неизменными:
- Участвовать в приватизации можно только один раз. Граждане, которые стали собственниками долей в несовершеннолетнем возрасте, имеют возможность после достижения совершеннолетия еще раз приватизировать муниципальную или государственную собственность.
- Желание перевести социальное жилое помещение в частную собственность можно лишь добровольно.
- Плата за получение недвижимости во владение не взимается.
Долгие годы приватизационная процедура имела крайние сроки действия, по окончании которых подразумевалось прекратить бесплатную раздачу жилья. Но в прошлом году вопрос постоянного продления крайних сроков был снят, а сама процедура была объявлена бессрочной.
Переводя собственность из муниципальной в частную, важно соблюсти права граждан. С одной стороны, одно из основополагающих конституционных прав на жилье, выполняется при этой процедуре неукоснительно. Но, с другой стороны, важно, чтобы каждый из жителей социального жилья мог преследовать свои интересы, а его интересы не были попраны в угоду иным лицам.
В статье 168 Гражданского кодекса оговаривается, что сделка является недействительной, в том случае, если она противоречит действующим законодательным нормам. При участии в приватизации необходимо, прежде всего, ориентироваться на Федеральный закон №1541-1. Местные органы власти могут издавать свои нормативные акты, которые будут дополнять требования основного закона, но важно, чтобы ни один из их пунктов не противоречил ему. Таким образом, соблюдается законодательная иерархия, когда при выявлении нестыковок за основу признается тот документ, что имеет федеральное значение.
Приватизационная процедура производится при участии двух сторон – органов местной власти и граждан, желающих получить права собственности. Безусловно, за соблюдением законодательных норм должны следить представители муниципалитета, так как в силу наделенных обязанностей они должны знать законы и применять их. Граждане, принимающие участие в процессе, зачастую не слишком хорошо владеют законодательными нормами, и ответственности за их несоблюдение не несут. Но какая бы из сторон ни допустила нарушения итог один – сделка расторгается.
Желание завладеть бесплатными квадратными метрами толкает людей на разные поступки.
Часто с этой целью приватизационная процедура производится обманным путем. Возможностей для этого изобретается немало, перечислить все не представляется возможным – старые схемы выходят из строя, но на замену им придумываются все новые и новые пути обмана.
Сделки могут быть:
- Мнимыми.
- Притворными или фиктивными.
Под мнимой подразумевается такая приватизация, которая была совершена лишь для вида, без желания довести ее до конца и получить все те права и гарантии, что она влечет. При обнаружении таких намерений договор признается ничтожным и аннулируется днем подписания.
Фиктивной признается такая процедура, которая производилась с целью совершить иные действия. Ярким примером является ситуация, когда запускается приватизационная процедура и одновременно с этим квартира продается, с целью получения материальных благ, а между тем целью данной программы является обеспечение нуждающихся в жилье, а не отмывании денег.
Недееспособными гражданами считаются лица, которые не отдают отчет своим действиям и не понимают их последствий или неправильно их интерпретируют. Различают возрастную недееспособность и ту, что наступила вследствие психического расстройства личности.
На территории Российской Федерации совершеннолетие наступает в 18 лет, тогда же человек вступает в пору дееспособности, то есть может сам принимать решения и нести ответственность за них. В некоторых случаях дееспособность может наступить и ранее, например, при вступлении в брачные отношения раньше указанного возраста. При его расторжении лицо не лишается дееспособности, если развод состоялся до наступления совершеннолетия.
Причинами для оспаривания проведенной сделки может стать обман или заблуждение участника приватизации. Это довольно распространенное явление, так как огромное количество граждан не обладают достаточными знаниями законодательных основ. К тому же доверчивость и доброта могут сослужить человеку не слишком хорошую службу.
Родственники нанимателя муниципальной собственности или посторонние могут сознательно обманывать его, с целью получить материальную выгоду от производимой процедуры. Очень часто обещая золотые горы, нанимателя подводят к необходимости приватизации, а впоследствии он лишается права на проживание в помещении, что было бы невозможно, оставаясь жилплощадь в соцнайме.
Неправильные поступки могут совершаться и по причине заблуждения, а именно неправильной интерпретации последствий своих действий. Указанные условия распространяются как на тех, кто согласился участвовать в процессе, так и на тех, кто добровольно отказался, не совсем понимая, что за этим будет.
Порядок условия и правовые последствия приватизации жилья
Оспаривание проведенной приватизации возможно по ряду причин, которые были освещены ранее. Общий срок исковой давности в этом случае значительно ниже, чем при признании ее ничтожной – один год. Но следует учитывать, что отсчитывать его принято не от даты заключения перехода прав собственности от местной власти к частному лицу, а по иным критериям. Срок исковой давности следует считать с момента, когда:
- Насильственные действия, под влиянием которых производилась процедура, применяемые к стороне участия, были прекращены, и он смог заявить о неправомерности совершенных действий.
- Истец получил сведения о том, что есть основания для оспоримости проведенной приватизации.
- Заявитель должен был узнать о нарушениях.
Если в суде докажут, что истец узнал о ситуации более года назад, но за это время не предпринял никаких действий, требования будут отклонены.
Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.
Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:
- ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
- ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
- ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
- ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
- ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.
Данная процедура осуществима только путем подачи искового заявления в суд, которое должно быть направлено в установленные законом сроки.
Если не учесть эту норму, то ответчик сможет подать встречное ходатайство в суд о пропуске с Вашей стороны срока исковой давности.
Чтобы этого не произошло и ситуация разрешалась в вашу пользу, необходимо тщательно готовиться к процессу и формировать позицию защиты на ранней стадии.
Ситуация связанная с незаконной приватизацией подразумевает обращение в суд по месту нахождения спорной недвижимости. Для признания приватизации недействительной необходимо признать недействительным договор приватизации квартиры. Что для этого необходимо сделать?
- Изначально необходимо определиться с наличием оснований, по которым договор должен быть признан недействительным.
- После этого необходимо проверить, не истек ли срок исковой давности для оспаривания договора. Если спор связан с ничтожной сделкой, то срок исковой давности составляет 3 года, а если с оспоримой – 1 год.
- Определившись с вышеуказанными моментами, следующим шагом будет подготовка иска о признании недействительным договора приватизации. Экземпляры подготовленного иска должны быть вручены или направлены ответчикам, третьим лицам, при этом у истца должно остаться подтверждение такого вручения или направления.
- При подготовке иска необходимо подготовить копии документов, обосновывающих требования истца, а также необходимо оплатить госпошлину за подачу иска в суд.
- Когда иск будет готов, направлен другим участникам по делу и все документы собраны, его следует подать в районный суд по месту нахождения приватизированной квартиры.
- В судебном заседании необходимо будет озвучить основания и предмет заявляемых исковых требований и дождаться решения суда.
В случае удовлетворения иска судом, остается дождаться, когда оно вступит в силу. Если судом будет признан договор приватизации недействительным, соответственно, будет недействительна и сама приватизация. Однако, оспаривая договор, необходимо одновременно заявить также требования, которые восстановят права истца и обяжут иных лиц выполнить какие-то действия.
Обязательным условием для рассмотрения иска является приложенный пакет документов: копия паспорта с подтверждением регистрации по адресу, договор социального найма, договор приватизации, свидетельство о праве собственности на недвижимость и квитанцию об уплате госпошлины.
Если каких-то документов нет (по уважительным причинам), по ходатайству суда можно запросить их с ответчика, которым в данном случае выступает муниципалитет. Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург поможет оформить ходатайство перед судом или запросит самостоятельно в рамках защиты Вас по делу.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.
Приватизация, права и последствия для сторон
Вот пример из такого дела: в 2012 г. у 31-летней девушки С. умер отец. Узнать о том, что она не вписана в договор приватизации ей удалось только после получения свидетельства о праве на наследство, которое было выдано после смерти отца. Как ей стало известно из документов, квартира родителей была приватизирована в 1994 году.
Иск был подан с ее стороны по истечении 18 лет после приватизации. Суд первой инстанции определил, что срок исковой давности должен исчисляться с того дня, когда девушка узнала о нарушении своего права. В суд истица обратилась спустя год, то есть еще в рамках срока исковой давности.
В данном деле судебный орган отдал приоритет защите прав и интересов несовершеннолетних как в жилищном праве, так и в защите гражданских прав.
Еще наша адвокатская практика по вопросу оспаривания приватизации в суде:
Дело по данной проблеме, которое выиграно не без активного участия адвокатов нашего адвокатского образования: с 30.07.1991 г. Гражданка Н. была зарегистрирована в квартире как член семьи нанимателя.
Квартира была передана в собственность ее деду М. В результате передачи квартиры в собственность М.
, не были соблюдены требования норм, предусматривающих, что проживающие совместно с нанимателями несовершеннолетние лица вправе стать участниками общей собственности на это жилье.
А разрешение на отказ от передачи квартиры в собственность может дать только орган опеки и попечительства, что не было соблюдено при передаче квартиры деду (ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.
1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). После того, как суд рассмотрел дело, было вынесено постановление о том, что спорный договор считается недействительным и суд обязал Администрацию г.
Екатеринбурга заключить договор социального найма на квартиру с истцом и его родителями, соответственно гражданка Н. была восстановлена в своих жилищных правах.
Полезно: смотрите ВИДЕО по вопросу оспаривания договора и оспаривание сделок с помощью адвоката, пишите свой вопрос в х ролика прямо сейчас
Судебная практика в России показывает, что добиться отмены или пересмотра договора приватизации вполне возможно, особенно когда в процессе оформления были допущены грубые нарушения. Это касается и тех случаев, когда срок подачи иска закончился.
Есть случаи, когда гражданам удавалось оспорить решение спустя 14 лет после оформления недвижимости. Конечно, не все процессы заканчиваются столь радужно. Если вы имеете конкретные доказательства притеснений ваших прав – обязательно подавайте иск.
ВАЖНО! Признать соглашение недействительным может только суд, поэтому вам придётся написать заявление и собрать необходимые доказательства правонарушений.
Как показывает практика, защитить свои права в России вполне возможно.
В Российской Федерации возможность перевести в собственность государственное или муниципальное жилье существует два десятилетия. На протяжении всех этих лет не раз говорилось о прекращении приватизации, что порождало панику и ажиотаж, которым пользовались агентства, оказывающие посреднические услуги в части помощи сбора документов и подачи их в регистрирующий орган.
На данный момент государство не планирует отменять программу, чтобы все граждане страны успели стать собственниками недвижимости.
С 2017 года в законодательство были внесены изменения, которые сделали приватизацию жилого помещения бессрочной.
Теперь, не торопясь, можно собирать необходимые справки, уговаривать упрямых родных на процесс, ведь согласиться должен каждый проживающий в квартире или доме.
Несмотря на то, что закон о приватизации изменился, основные его части остались такими же. Поэтому существующая информация о возможности бесплатной повторной приватизации – это чистой воды миф. Истратив единожды дающийся шанс, второй раз воспользоваться услугой будет крайне трудно.
25.02.2013 Срок окончания бесплатной приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2015 года
Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» было установлено, что возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда прекращалась с 1 марта 2013 года, поскольку с этой даты утрачивают силу статьи 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздел II Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Продление срока бесплатной приватизации до 1 марта 2015 года будет способствовать реализации гарантии конституционных прав граждан на жилье, а также обеспечит равенство среди граждан, которые получают жилье в период, охватываемый после 1 марта 2013 года (в том числе и семьи военнослужащих, ветеранов боевых действий, сирот — выпускников детских домов и т.д.).
20.02.2013 Госдума одобрила закон о продлении до 1 марта 2015 г. бесплатной приватизации жилых помещений
19 февраля Госдума одобрила закон «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Его авторы предлагают продлить бесплатную приватизацию жилых помещений еще на два года, то есть до 1 марта 2015 г. Напомним, что согласно действующему законодательству бесплатная приватизация должна закончиться 1 марта текущего года.
Теперь закон должен рассмотреть Совет Федерации, ближайшее заседание которого назначено на 20 февраля.
06.02.2013 В Государственную Думу поступил очередной законопроект о продлении срока бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда — теперь до 1 марта 2016 года
С текстом законопроекта можно ознакомиться здесь.
06.02.2013 Жилые помещения, предоставленные малоимущим гражданам по договорам социального найма, предлагается исключить из жилищного фонда, подлежащего приватизации
С текстом законопроекта можно ознакомиться здесь.