Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от приватизации и право пожизненного проживания судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Вавилычевой Т.Ю. и Горохова Б.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мирошниченко А.A. к Мирошниченко А.А. и Мирошниченко И.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением
по кассационной жалобе Мирошниченко А.А. на решение Березовского городского суда Кемеровской области от 24 марта 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 3 июня 2014 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Вавилычевой Т.Ю., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Мирошниченко А.А. (Мирошниченко А.А.) обратился в суд с иском к Мирошниченко А.А. (Мирошниченко А.) и Мирошниченко И.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: … расторжении с ними договора найма с 1 сентября 2009 г.
В обоснование исковых требований указано, что в 1996 году истцу в связи с трудовыми отношениями с ОАО «Шахта Первомайская» на семью в составе четырех человек (Мирошниченко А.А., Мирошниченко Е.Ю. (супруга), Мирошниченко А., … года рождения (сын), Мирошниченко И.А., … года рождения (сын) была предоставлена спорная квартира. В 2004 году брак между Мирошниченко А.А. и Мирошниченко Е.Ю. расторгнут. Мирошниченко Е.Ю. решением Березовского городского суда Кемеровской области от 16 января 2009 г. признана утратившей право пользования указанной квартирой.
28 сентября 2009 г. между муниципальным образованием г. Березовский и Мирошниченко А.А. был заключен договор приватизации спорной квартиры. Мирошниченко А. и Мирошниченко И.А. заявлениями от 28 сентября 2009 г. выразили согласие на приватизацию истцом квартиры без их участия.
С 1 октября 2009 г. ответчики добровольно выехали из квартиры, в ней не проживают, принадлежащие им вещи и иное имущество в квартире отсутствует, коммунальные платежи оплачиваются истцом. Место жительства ответчиков истцу не известно, каких-либо препятствий в пользовании жилым помещением им не чинилось, после выезда в квартиру они не вселялись. Добровольный выезд и длительное непроживание ответчиков в спорном жилом помещении свидетельствует об их отказе от прав и обязанностей в отношении данного жилого помещения.
Решением Березовского городского суда Кемеровской области от 24 марта 2014 г. в удовлетворении исковых требований Мирошниченко А.А. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 3 июня 2014 г. указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Мирошниченко А.А. ставит вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 г. кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены решения Березовского городского суда Кемеровской области от 24 марта 2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 3 июня 2014 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и второй инстанций.
Судом установлено, что Мирошниченко А.А. на основании договора приватизации от 28 сентября 2009 г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: … (л.д. 5).
Ответчик Мирошниченко А. зарегистрирован в указанном жилом помещении по месту жительства с 28 октября 1996 года, ответчик Мирошниченко И.А. — с 22 июня 2011 г. (л.д. 10).
С 2009 года ответчики в квартире не проживают, их место жительства истцу не известно.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Мирошниченко А.А., суд первой инстанции исходил из того, что ответчики на момент приватизации истцом спорного жилого помещения имели равное с ним право пользования этим помещением, а потому за ними должно бессрочно сохраняться право пользования данным жилым помещением в силу статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в связи с чем требования части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации на ответчиков не могут быть распространены.
С данным выводом согласился суд апелляционной инстанции, указав также на непредставление истцом доказательств того, что ответчики отказались от своих прав на спорное жилое помещение.
С указанным выводом согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Право пожизненного проживания при отказе от приватизации
Гражданин обратился в суд с целью признать ответчиков утратившими право пользования квартирой и расторгнуть с ними договор найма.
Как указал истец, ответчики — бывшие члены его семьи.
Изначально спорная квартира была предоставлена в соцнаем. Затем она была приватизирована истцом.
Ответчики выразили согласие на данную приватизацию без их участия и добровольно выехали из этого жилья. Однако с регистрационного учета они в итоге так и не снялись.
Суды двух инстанций сочли требования необоснованными.
При этом они исходили из того, что ответчики на момент приватизации истцом спорного жилья имели равное с ним право пользования данным помещением.
Поэтому за ответчиками должно бессрочно сохраняться право пользования спорной квартирой.
СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и указала следующее.
В силу ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным помещением за бывшим членом его семьи не сохраняется.
Такое правило действует, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Закон о введении в действие ЖК РФ предусматривает, что такое правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья при условии, что в момент приватизации они имели равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим (если иное не установлено законом или договором).
Вместе с тем ЖК РФ регламентирует права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему помещении.
Поэтому в случае добровольного выезда в другое место жительства право пользования помещением бывшего члена семьи собственника, проживавшего там же, может быть прекращено.
Причем это право может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного помещения бывший член семьи имел равное право пользования данным жильем с лицом, его приватизировавшим.
Таким образом, сам по себе факт того, что у ответчиков было право пользования жильем на момент его приватизации, при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними данного права пользования бессрочно.
Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
При этом сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права, не может служить основанием для сохранения за ним права пользования жилым помещением бессрочно.
Поскольку право пожизненного проживания при отказе от приватизации на приватизированных метрах сохраняется в любом случае, после сделки купли-продажи новый собственник сталкивается с сопутствующими неудобствами и виде лишних жильцов. Пожизненное право пользования гарантировано положениями п.2 ст.292 и ст. 558 ГК РФ.
Срок действия права пользования неограничен во времени. Согласно ст. 83 ГК РФ, оно сохраняется до момента, когда жилец не решит по собственной воле покинуть квартиру и выписаться.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Московской области
Что содержит в себе такое право? Человек, отказавшийся от приватизации, может:
- постоянно проживать в жилом помещении;
- быть в нем прописанным – зарегистрированым по месту жительства;
- свободно находиться в любой части жилья: во всех комнатах, на кухне, в ванной, в туалете и так далее.
Таким образом, несмотря на то, что в собственности у него не будет доли недвижимости, это никак не повлияет на его права пользования помещением.
Справка. В настоящее время отказ от приватизации оформляется у нотариуса. Данное должностное лицо проверяет добровольность желания заявителя и свидетельствует его подлинность подписи.
То есть, нельзя просто сказать: «Я отказываюсь оформлять квартиру в собственность». Нужно зафиксировать свои намерения в документе. Такое правило введено для того, чтобы минимизировать число судебных споров, связанных с правоотношениями, о которых идет речь.
Одно изменение, все же, происходит. ЖК РФ устанавливает, что жильца можно признать утратившим право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- Он, пользуясь недвижимостью родственника, утратил с ним семейную связь. Типичный пример: жена, владеющая квартирой, развелась с мужем. Суд, в таком случае, по иску супруги, быстро выселит мужчину. Есть, конечно, исключения: скажем, если у выселяемого нет жилья, то судья может дать некоторую отсрочку для того, чтобы человек нашел себе новое помещение для проживания.
- Жильца, который длительное время не проживает в муниципальной квартире, не имеет к ней интереса, тоже можно выселить, сославшись в суде на данные обстоятельства.
- Если собственник недвижимости отчуждает жилье, то все члены его семьи должны выписаться.
Относятся ли перечисленные правила к рассматриваемой ситуации? Скажем так, не совсем.
Согласно положениям законодательства, которые упоминались выше, у лица, отказавшегося от приватизации, остается право пожизненного пользования помещением. И это нужно понимать буквально: он может пользоваться квартирой или другим объектом недвижимости до тех пор, как не уйдет в лучший мир.
Внимание! Право бессрочного пользования не передается по наследству.
Таким образом, пока человек сам не снимется с регистрационного учета, его никто не может заставить это сделать. Такое положение дел существенно осложняет процесс отчуждения недвижимости, в которой проживает лицо, отказавшееся от приватизации.
Если жилое имущество перейдет другому собственнику, то он останется обремененным тем самым правом бессрочного пользования, о котором идет речь.
Как решить проблему с “вечным” жильцом? Есть несколько способов:
- Жилец, отказавшийся от приватизации, перед моментом отчуждения недвижимости должен добровольно и самостоятельно сняться с регистрационного учета. Таким образом, право бессрочного пользования жильем прекратится.Если человека будут заставлять сделать вышеуказанное, пытаться добиться результата путем обмана, злоупотребления доверием, угроз, то сделку по купле-продаже или дарению объекта недвижимости можно будет легко признать недействительной. Делается это в суде.Истец, которого выписали из квартиры не по собственной воле, должен будет доказать факт того, что он и далее имел интерес в вопросе проживания в помещении, но его заставили сняться с регистрационного учета или каким-то образом обманули.
- Приобретатель недвижимого имущества может, в свою очередь может расторгнуть договор, если окажется, что собственник, отчуждающий объект, умолчал о существовании лиц, сохраняющих за собой право на пользование приватизированной квартирой, комнатой или другим помещением. В документе, по которому недвижимость переходит от одного лица к другому, должен содержаться примерно такой пункт: «Продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира передается свободной от прав третьих лиц».
Если это не будет соответствовать действительности, то договор можно оспаривать.
- Предпринять попытки в судебном порядке признать право пользования жилым помещением – утраченным.
Таких не очень много, но они есть:
- Если человек, за которым сохранилось вышеуказанное право сам снялся с регистрационного учета, но заявляет, что его принудили к этому, или же, ввели в заблуждение относительно последствия действий, то ответчику по делу нужно опровергнуть данную позицию. Это сделать не так-то просто, если не запастись заранее письменными доказательствами.Например, вместе с таким жильцом можно сходить к нотариусу и оформить там некое обязательство, в котором будет указано, что человек:
- готов отказаться от права бессрочного пользования жильем;
- обязуется сняться с регистрационного учета в оговоренные сроки. Предъявление такого документа в суде сведет шансы «отказника» восстановиться в правах к минимуму.
- Если человек, имеющий право бессрочного пользования жильем, не имеет интереса к недвижимости, то его тоже можно попытаться признать в суде утратившим возможность пользоваться объектом недвижимости.Что для этого нужно сделать? Во-первых, подать соответствующий иск в компетентный суд. Во-вторых, доказать, что ответчик постоянно проживает где-то в другом месте, несмотря на то, что прописан в спорной квартире.
Таким образом, существование права постоянного бессрочного пользования при отказе от приватизации, которое, кстати, – чисто российское «изобретение», может принести ряд проблем новому собственнику жилья. Оспорить его можно, но сделать это не очень просто. Относиться к существованию данного права можно двояко.
С одной стороны, для того, кто отказался от приватизации – это хорошая гарантия не остаться без крыши над головой. С другой стороны – часто страдает собственник недвижимости: обременение трудно снять.
Представляется следующее: если полностью дееспособный человек отказывается от какого-то права, то он должен нести ответственность за свои действия, осознавать последствия. Увы, но сейчас в нашем государстве дела обстоят несколько иначе.
Отказ от приватизации: риски сделок с отказниками /экспертные статьи/
Нередко перевод муниципальной собственности в частную происходит с делением долей среди родственников. Такое жилье потом сложнее продать или сдать в аренду, и многие приватизируют квартиру в пользу родителей или других людей, отказываясь от своей доли.
Дети до 18 лет не могут отказаться в пользу отца или матери, потому как попечительский совет не даст свое согласие на ухудшение условий проживания ребенка. Отказ от приватизации можно выполнить в пользу родителей, даже если они не прописаны на этой жилплощади.
Согласно нормам ФЗ № 1541-1, любой гражданин, отказавшийся от приватизации обладает правом пожизненного проживания в приватизированной другим лицом квартире.
При этом у проживающего лица нет никаких прав на недвижимость, оформленную на другого члена семьи.
Если единоличный собственник пожелает продать квартиру, то это не составит труда, и никто не будет интересоваться мнением отказника. Квартира будет в разы дешевле, но факт остается фактом – «отказник» всего лишь жилец и не более.
Другие хозяева могут использовать квартиру в своих целях, также не уведомляя «отказника», чье положение останется довольно шатким, хотя и закрепленным законодательно.
В случае продажи жилья, лучше всего договориться с собственником о компенсации или предоставлении постоянной регистрации в другом жилом помещении, так как порой жизнь с новоиспеченными хозяевами является трудной.
Первый документ является обязательным для завершения приватизационных мероприятий в пользу остальных зарегистрированных жильцов.
Отказная бумага готовится в нотариальной конторе с обязательным заверением, после того как будет урегулирован вопрос распределения долей между остальными зарегистрированными гражданами.
Второй — отказ от права пожизненного проживания, образец которого лучше взять в нотариальной конторе, требуется только при планировании дальнейших сделок с жильем и переводом недвижимого имущества новым хозяевам.
Поскольку наличие отказников от доли в приватизационной квартире может повлечь проблемы с дальнейшей продажей или иным вариантом распоряжения собственностью, рекомендуется привлекать на помощь нотариуса при составлении документа. Вопрос дальнейшего бессрочного проживания должен быть решен до того, как будет переоформлена муниципальная собственность.
В противном случае, бессрочная регистрация может создать серьезные проблемы для всех жильцов – для будущих владельцев усложняется процесс последующей продажи, а отказавшееся лицо будет вынуждено делить территорию с другими собственниками, если заранее не будет согласован вопрос дальнейшего места проживания человека.
Не помешает проявить осторожность и покупателю приватизированной квартиры, поскольку есть риск обнаружения после сделки бессрочных жильцов, которые захотят вселиться в купленную квартиру, имея на то законное право. Получение расширенной выписки позволит выявить возможных отказников и отказаться от сделки до того, как придется решать вопрос о допустимости применения нормы закона о сохранении права пожизненного проживания.
Нуждаетесь в консультации? прямо на сайте.
В 2020 году отказа от приватизации могут делать люди, зарегистрированные в муниципальном жилье, которое сдается по договору соцнайма.
Закон предусматривает случаи, когда отказ может производиться людьми, которые по уважительной причине не проживают в квартире:
- заключенные, находящиеся в тюрьме;
- солдаты-срочники;
- люди, работающие вахтовым методом в районах Крайнего Севера.
Люди, живущие в таком жилье временно, не принимают участия в оформлении собственности.
Несмотря на отказ от оформления собственности, все прописанные имеют право пользоваться жилой площадью.
Исключением является случай, когда человек развелся с собственником квартиры, то он не может продолжать пользоваться жильем, если между ними нет дополнительных соглашений.
Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Но это положение двояко потому, что по другому закону человек, отказавшийся от приватизации в пользу второго проживающего в квартире, не может быть выселен. Такое право является бессрочным.
В этих случаях Верховный суд встает на сторону человека, писавшего отказ от своей доли при приватизации, несмотря на противоречие двух разных правовых актов.
- Право постоянного проживания в доме либо в квартире;
- Право на свободное пользование и нахождение в помещении;
- Право на постоянную прописку по месту своего проживания;
- Право использования инженерных коммуникаций, систем водоотведения, водоснабжения, отопления в жилом помещении.
Жилец может в некоторых случаях утратить право на проживание. Например, если он пользуется квартирой бывшего супруга, с которым он состоит в разводе. Законодательство в свою очередь говорит о том, что граждане, проживающие и зарегистрированные в помещении, предоставленным им из муниципального фонда могут по закону обратиться с просьбой о приватизации. Приватизировать жилое помещение можно только однократно. Граждане могут отказаться в письменном виде от приватизации и у них будет сохраняться права пожизненного проживания. Отказ не означает то, что человек теряет право приватизации в дальнейшем. Он также может спокойно пользоваться своим жильем. Например, при отказе от вступления в наследство гражданин полностью теряет право на оформление недвижимости у нотариуса в дальнейшем.
- Когда требуется устранение препятствий для мероприятий приватизационного характера для остальных жильцов квартиры либо дома. Право на приватизацию сохраняется и может им жилец воспользоваться позже;
- Жилец не хочет платить налоговое бремя на объект недвижимого имущества после вступления в права собственности;
- У гражданина есть намерение получить муниципальное жилье от администрации с большей площадью, в районе с более развитой инфраструктурой. Например, если человек проживает в коммунальной квартире, в общежитии, закрытом населенном пункте.
Право пожизненного проживания по закону при отказе от приватизации у гражданина сохраняется. Новый собственник при приобретении недвижимости сталкивается с неудобствами в виде совершенно постороннего человека, которого достаточно сложно выписать. Сам по себе срок действия права пользования неограничен по времени. В соответствии с положениями статьи 83 Гражданского кодекса Российской Федерации оно будет сохраняться до того момента, пока жилец не решит по своей воле выписаться и покинуть квартиру. Иногда отказ от права пожизненного проживания подлежит оспариванию в судебном процессе. Например, если выписанный человек путем обмана и ввода в заблуждение не хочет покидать жилое помещение. Избежать проблем со сделкой можно, просто предварительно узнав судьбу граждан, которые в свое время отказались от участия в приватизации.
Проживающие в муниципальной жилье могут как отказаться, так и согласиться по своему желанию на приватизацию. По закону любой гражданин, живущий в муниципальном жилье и достигший возраста восемнадцати лет может не участвовать в приватизации. Но при этом он обязан дать согласие на ее проведение для остальных лиц, живущих в жилом помещении. Несовершеннолетние члены семьи нанимателя будут участвовать в приватизации в обязательном порядке. Важно! Нельзя по закону оформить отказ от приватизации несовершеннолетнего гражданина. Они участвуют в процедуре автоматически. Сохраняет несовершеннолетний ребенок свое право на приватизацию и в будущем.
Юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян
В этих целях обратиться надо с заявлением в нотариальную контору с паспортом и рядом документов. После этого представитель нотариальной конторы обязан проверить заявление и документацию и заверить затем отказ от приватизации. С момента отказа от приватизации гражданин утрачивает право на жилое помещение, то есть он не становится законным собственником. Другие члены семьи, наоборот, получают это право. Они могут по своему распоряжению свободно продавать жилье, менять, передавать в дар. Но отказавшийся гражданин при этом сохраняет право пожизненного пользования жилым помещением. Важно то, что данное правило не будет переставать действовать даже после того, как была продана квартира и предыдущий собственник сменился. При этом сохраняется данное право и в том числе, если однажды человек отказался от приватизации, но только другого жилья.
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.
Право бессрочного проживания в квартире сохраняется за указанными лицами при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом их право пользования сохранится независимо от основания перехода права собственности к новому собственнику квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование).
И даже тот факт, что такое лицо ранее приватизировало иную квартиру и является её собственником, не будет препятствием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой, в которой он зарегистрирован (пункт 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
В соответствии с ранее действовавшим законодательством члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали самостоятельное право на предоставленное члену жилищно-строительного кооператива по ордеру жилое помещение, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли право пользования жилым помещением в дальнейшем, если после их вселения выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом.
Несмотря на то, что прямого указания в законе на сохранение за указанными лицами бессрочного права проживания не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (Определение Верховного суда РФ от 29.05.2012 N 11-КГ12-2; Определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31).
Отказ от приватизации квартиры и права пожизненного проживания
Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).
Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.
Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.
Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.
При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).
Конечно, для прекращения права проживания на постоянной основе, нужны веские основания, и если гражданином будет обнаружено, что новый владелец лишил его регистрации, то ему необходимо подавать исковое заявление о восстановлении своих законных прав:
- обоснование иска должно исходить из добровольности поступка, и если нет письменных доказательств этого момента, то это может служить важным обстоятельством для рассмотрения судом исковых требований о возврате своих жилищных прав.
- другим веским основанием может служить постоянное отсутствие по месту регистрации бессрочного жильца. В качестве доказательства, что вы имеете право на проживание в любой удобный для вас срок, можно указать тот факт, что вы находились в длительной командировке, или проходили долгосрочный лечебный курс в медицинском учреждении.
В любом случае суд не будет рассматривать ваши требования, если нет достаточно веской законодательной основы в ваших требованиях о возврате права бессрочного проживания в квартире.
Закон «О приватизации жилищного фонда», большинство статей которого, на сегодняшний день, утратило силу, устанавливает, что приватизация осуществляется с согласия всех лиц, проживающих в помещении. То есть, отказ от оформления доли имущества в собственность необходимо рассматривать не как отказ в принципе, а именно как согласие на приватизацию жилья третьими лицами, тоже живущими в квартире.
Что содержит в себе такое право? Человек, отказавшийся от приватизации, может:
- постоянно проживать в жилом помещении;
- быть в нем прописанным – зарегистрированым по месту жительства;
- свободно находиться в любой части жилья: во всех комнатах, на кухне, в ванной, в туалете и так далее.
Таким образом, несмотря на то, что в собственности у него не будет доли недвижимости, это никак не повлияет на его права пользования помещением.
Справка. В настоящее время отказ от приватизации оформляется у нотариуса. Данное должностное лицо проверяет добровольность желания заявителя и свидетельствует его подлинность подписи.
То есть, нельзя просто сказать: «Я отказываюсь оформлять квартиру в собственность». Нужно зафиксировать свои намерения в документе. Такое правило введено для того, чтобы минимизировать число судебных споров, связанных с правоотношениями, о которых идет речь.
Право «пожизненного» проживания в квартире
Как решить проблему с «вечным» жильцом? Есть несколько способов:
Если человека будут заставлять сделать вышеуказанное, пытаться добиться результата путем обмана, злоупотребления доверием, угроз, то сделку по купле-продаже или дарению объекта недвижимости можно будет легко признать недействительной. Делается это в суде.
Истец, которого выписали из квартиры не по собственной воле, должен будет доказать факт того, что он и далее имел интерес в вопросе проживания в помещении, но его заставили сняться с регистрационного учета или каким-то образом обманули.
Если это не будет соответствовать действительности, то договор можно оспаривать.
Таких не очень много, но они есть:
Например, вместе с таким жильцом можно сходить к нотариусу и оформить там некое обязательство, в котором будет указано, что человек:
- готов отказаться от права бессрочного пользования жильем;
- обязуется сняться с регистрационного учета в оговоренные сроки. Предъявление такого документа в суде сведет шансы «отказника» восстановиться в правах к минимуму.
Что для этого нужно сделать? Во-первых, подать соответствующий иск в компетентный суд. Во-вторых, доказать, что ответчик постоянно проживает где-то в другом месте, несмотря на то, что прописан в спорной квартире.
Таким образом, существование права постоянного бессрочного пользования при отказе от приватизации, которое, кстати, – чисто российское «изобретение», может принести ряд проблем новому собственнику жилья. Оспорить его можно, но сделать это не очень просто. Относиться к существованию данного права можно двояко.
С одной стороны, для того, кто отказался от приватизации – это хорошая гарантия не остаться без крыши над головой. С другой стороны – часто страдает собственник недвижимости: обременение трудно снять.
Важно
Представляется следующее: если полностью дееспособный человек отказывается от какого-то права, то он должен нести ответственность за свои действия, осознавать последствия. Увы, но сейчас в нашем государстве дела обстоят несколько иначе.
Как правило, желание приватизировать жилье возникает у семьи, проживающей в квартире на основании договора социального найма. При этом собственником недвижимости является муниципалитет или государство.
Соответственно, право пользования жилым помещением возникает с момента подписания договора социального найма с муниципалитетом или государством. Ошибочно полагать, что оно появляется с момента переоформления квартиры в частную собственность.
Отказ от приватизации должен происходить на добровольной основе. Он оформляется в виде специального документа и заверяется в нотариальной конторе. Именно нотариус должен проверить добровольность написания отказа и засвидетельствовать подлинность подписи. Это необходимо для минимизации наличия причин для обращения в суд.
Гражданин, который отказался от приватизации имеет право:
- на постоянное проживание в жилом помещении;
- на постоянную регистрацию по месту проживания;
- на свободное нахождение в любой части жилого помещения;
- на использование коммуникаций и т.д.
Иными словами, отсутствие права собственности на недвижимость никак не повлияет на право пользования жилплощадью.
- Примерно начиная с 2011 года, Верховный суд стал настоятельно придерживаться такой позиции: исключение для бывших членов семьи собственника, не участвовавших в приватизации жилья, распространяется только на тех, кто проживает в этом жилом помещении вместе с собственником.
- Если же человек сам добровольно съехал из квартиры и стал жить в другом месте, это означает не что иное, как фактический отказ от принадлежащего ему права постоянного проживания в жилом помещении.
- Поэтому есть все законные основания выселить такого жильца из квартиры, несмотря на то, что он отказался в свое время от ее приватизации.
Для этого нужно доказать, что:
— жилец съехал из квартиры добровольно, а не по принуждению,
— выехал он не временно, а окончательно (вывез все вещи и не делал попыток вселиться обратно),
— жилец не оплачивает коммунальные услуги по прежнему месту жительства,
— он приобрел право проживания в другом жилом помещении (как наниматель, собственник или член семьи).
При подтверждении всех этих обстоятельств суд может признать такого жильца утратившим право пользования жилым помещением, независимо от его отказа участвовать в приватизации.
Каждый гражданин, проживающий в муниципальном жилье, вправе принять участие в приватизации квартиры или отказаться от этого права по каким-либо причинам.
Однако в последнем случае нужно все тщательно обдумать, прежде чем подписывать документ. Это юридическое действие несет за собой существенные последствия.
Разберемся в статье, чем чреват отказ от приватизации и право пожизненного проживания, которое возникает после подписания отказной бумаги.
Отказ от приватизации и право пожизненного проживания
Как правило, желание приватизировать жилье возникает у семьи, проживающей в квартире на основании договора социального найма. При этом собственником недвижимости является муниципалитет или государство.
Соответственно, право пользования жилым помещением возникает с момента подписания договора социального найма с муниципалитетом или государством. Ошибочно полагать, что оно появляется с момента переоформления квартиры в частную собственность.
Отказ от приватизации должен происходить на добровольной основе. Он оформляется в виде специального документа и заверяется в нотариальной конторе. Именно нотариус должен проверить добровольность написания отказа и засвидетельствовать подлинность подписи. Это необходимо для минимизации наличия причин для обращения в суд.
Гражданин, который отказался от приватизации имеет право:
- на постоянное проживание в жилом помещении;
- на постоянную регистрацию по месту проживания;
- на свободное нахождение в любой части жилого помещения;
- на использование коммуникаций и т.д.
Иными словами, отсутствие права собственности на недвижимость никак не повлияет на право пользования жилплощадью.
В соответствии с действующим законодательством, жилец может утратить право на проживание. К примеру, если гражданин пользуется жилплощадью родственника, с которым утратил семейную связь. Это касается бывших супругов.
Допустим, если жена разведется с мужем, а при этом она является единоличным собственником жилья, он должен покинуть помещение. Когда он не делает это добровольно, супруга вправе обратиться в суд.
Кроме того, можно выселить из муниципальной квартиры жильца, который не проявляет к объекту недвижимости интереса длительное время. Выселение происходит в судебном порядке, где будут рассматриваться все обстоятельства.
Тем не менее, эти правила относятся к рассматриваемой ситуации лишь косвенно. Нормативно-правовые акты устанавливают, что лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право на пожизненное проживание в квартире.
Эту трактовку следует понимать буквально. Иначе говоря, отказавшийся от приватизации жилец, может пользоваться квартирой до тех пор, пока не умрет.
Важно понимать, что право пожизненного проживания не передается по наследству. Если родители проживали в квартире на основании бессрочного права пользования, дети не смогут им воспользоваться.
До тех пор, пока человек не снимется с регистрационного учета, его никто не сможет выселить. Этот момент существенно осложняет процесс продажи квартиры. Редко покупатели соглашаются на приобретение недвижимости с подобным обременением, так как после перехода права собственности «вечный жилец» не утратит права пожизненного проживания.
Практически единственной возможностью «избавиться» от нежелательного жильца является его добровольное решение выписаться из квартиры. Если гражданин самостоятельно снимется с регистрационного учета, то его право бессрочного пользования жильем будет упразднено.
Если человека будут принуждать к выписке путем обмана, злоупотребления его доверием, угроз жизни или здоровью, он может обратиться с иском в суд. Судебный орган рассмотрит все обстоятельства дела и в случае подтверждения слов истца применит санкции к лицу, принудившему жильца написать заявление о снятии с регистрационного учета.
В настоящее время в судебной практике доминирует подход, согласно которому лица, отказавшиеся от своего участия в приватизации в пользу других членов семьи, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу не могут быть выселены из этого жилого помещения, поскольку имеют право пользования данным жилым помещением.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
18.
Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года — статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее — ЖК РСФСР), равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г.
N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
- Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г.
- Вопрос 45: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 292 ГК РФ?
- Ответ: Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
- Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
- В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Можно ли обжаловать отказ от приватизации?
Для того чтобы приватизировать недвижимость, требуется согласие всех лиц, проживающих на данной жилплощади. Важно знать, что учитываются голоса только тех, кто в этой квартире прописан.
Если кто-то из членов семьи против приватизации недвижимости, то процедура не осуществится. В случае отказа одним из жильцов, остальные не теряют возможности оформить право собственности.
В этом и заключается разница между этими двумя понятиями.
Прописка (регистрация) – это способ государства контролировать перемещение граждан по территории РФ. Помимо этого, привязка к месту жительства позволяет лицам защищать свои права, выполнять обязанности.
Постановка на регистрационный учёт – важный инструмент формирования миграционной политики.
Прописка не обязывает человека находиться на одном месте – он вправе свободно перемещаться по стране и за ее пределами. И все же вне зависимости от гражданства субъекты, пребывающие на территории России, должны зарегистрироваться.
Узнайте подробнее, чем прописка отличается от регистрации по месту жительства.
Процедура передачи государственной собственности в частные руки называется приватизацией. Она урегулирована в РФ Федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2201 «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Неприватизированная квартира – один из компонентов государственного или муниципального фонда. Такое жилье принадлежит властям. Люди, которые находятся в таком помещении (наниматель, члены его семьи) имеют право только на проживание.
Виды неприватизированного жилья:
- служебные квартиры;
- общежития;
- жилые помещения в военных городках закрытого типа;
- обычные муниципальные квартиры.
Юридический статус помещения влияет на имущественные и неимущественные права жильцов. Присвоение государственной собственности возможно в разных ситуациях, в том числе предусмотрена приватизация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком.
Прежде чем решиться на присвоение жилплощади, нужно понять различия между приватизированной и муниципальной жилплощадью:
- Неприватизированную квартиру можно перевести в частную собственность. Если она уже присвоена, такой необходимости нет.
- Муниципальное жилое помещение обслуживают местные власти. Приватизированную квартиру собственник содержит сам.
- Проживание в государственном помещении базируется на договоре социального найма. После приватизации жилья соглашение аннулируется, проживающим нужно оформить обычную прописку по месту жительства. Правоутверждающим документом выступает выписка из ЕГРН.
- Собственник приватизированной квартиры распоряжается ею на своё усмотрение. В государственном жилье наниматель и его семья имеют право только проживать.
Предлагаем также детальнее узнать, как прописаться в неприватизированную квартиру.
Чтобы оформить отказ, нужно лично составить заявление и заверить его у нотариуса. Доверенностью уполномочить кого-то сделать это нельзя.
Нотариус проверяет причины отказа, изучает их обоснованность, удостоверяет отказ и выдает его заявителю. За эту услугу в среднем нужно заплатить 1-2 тысячи рублей.
Помимо удостоверения документов специалист также подскажет, куда обращаться, чтобы отказаться от приватизации квартиры.
Обычно заявление подается в орган, отвечающий за приватизацию жилого имущества (администрация города), по месту нахождения объекта недвижимости. Кроме того, потребуется:
- паспорт,
- договор социального найма,
- выписка из домовой книги и лицевого счета,
- решение органов опеки, если отказывается ребенок.
Отказ от приватизации выражается в письменной форме. Заявление должно содержать:
- ФИО заявителя.
- Паспортные данные.
- Сведения из свидетельства о рождении, если гражданин ещё несовершеннолетний.
- Место и дату рождения жильца.
- Адрес постоянной регистрации.
- Данные о приватизируемой квартире: расположение, площадь и так далее.
- Причины отказа.
- Информацию об участниках приватизации.
Отказники от приватизации судебная практика
Отказ от приватизации одного из прописанных в пользу другого конкретного лица (жены, детей, родителей) не предусмотрен. Доля человека будет распределяться пропорционально между другими участниками сделки, зарегистрированными в помещении.
Отказаться от перехода прав на объект недвижимости можно такими путями:
- Не принимать участие в приватизации, оформив нотариально заверенный документ.
- Составить договор дарения. Подарить можно только уже присвоенную часть квартиры, поскольку распоряжаться имуществом, которое не является частной собственностью, нельзя.
- Отказаться от полномочий владельца (ст.236 ГК РФ).
Даже в случае отказа большинства жильцов оформить квартиру можно на одного собственника, в том числе несовершеннолетнего (ст. 2 ФЗ от 04.07.1991 № 1541-1).
Чтобы передать часть собственности в приватизированной квартире, нужно составить договор дарения в обычной письменной форме (удостоверение нотариуса не требуется). Документ оформляется в 3 экземплярах: для дарителя, одаряемого и регистрирующей службы.
Кроме того, следует подготовить:
- Свидетельство, выданное органом Росреестра, ведь подтверждение права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации.
- Технические бумаги на квартиру: техпаспорт, план, справку из БТИ.
- Квитанцию об уплате государственной пошлины.
С этими документами субъект, который решил отказаться, и получатель подарка обращаются в регистрирующую организацию. Её работники примут бумаги и сообщат, когда одаряемый получит свидетельство на собственность.
Под понятием права пользования жилым помещением объединены случаи разрешения гражданам проживать на жилой территории, не имея оформленных полномочий на собственность. Основанием для возникновения этой возможности является одна из следующих ситуаций:
- член семьи вселяется в квартиру, оформленную на другого близкого родственника;
- по договору соцнайма (в муниципальной собственности);
- по договору или ордеру на служебное жилье в рамках текущего трудоустройства;
- при поступлении в вуз или ссуз (для абитуриентов и студентов);
- при съеме жилья (по договору найма с арендодателем);
- при передаче недвижимости другому собственнику (для бывшего владельца в рамках договора ренты);
- в качестве жильца по договору безвозмездного пользования;
- после подписания завещательного отказа.
У каждой из ситуаций есть свои особенности оформления и последующего применения возможности, полученной на ограниченный промежуток времени или пожизненно.
К случаям, когда согласие собственника не потребуется для оформления прописки, относят регистрацию ребенка на жилплощадь одного из родителей.
Отсутствие собственности не означает освобождение от обязанностей и соблюдения правил, установленных в рамках проживания граждан:
- Жилая площадь используется только для проживания.
- Переданное жилье должно быть сохранено вместе с имуществом, которое находится внутри его.
- Коммунальные платежи платят все лица, кто прописан и проживает в жилье.
Однажды наделив полномочиями пользования, прекратить его можно только в судебном порядке, если супруги развелись или оформлена передача собственности другому владельцу. К другим причинам обращения в суд часто становится намерение принудительно выселить дебошира, нарушающего порядок мирного сосуществования на одной территории, либо отказ оплачивать коммунальные платежи (с предварительным получение судебного предписания о взыскании долга по ЖКХ).
Если квартира предоставлена по договору социального найма, она принадлежит муниципалитету или государству. Проживание в таком жилье без приватизации дает только право пользования жилым помещением, без возможности передачи его другим гражданам, не имеющим родственных связей с нанимателем.
Проживая в муниципальной собственности, нужно быть готовым к ее потере, если:
- перестать пользоваться выделенными метрами, переехав в другое жилье;
- установлены случаи частого нарушения норм проживания с задолженностью по ЖКХ более 6 месяцев, нанесения значительного ущерба имуществу, порчи коммуникаций, нарушению порядка с причинением беспокойства соседям, либо попыткам использовать жилье не для проживания;
- родитель лишен прав на ребенка с признанием невозможности совместного проживания взрослого с ребенком на одной территории.
Недвижимость может передаваться наследникам в силу закона или по завещательному распоряжению. Если собственник оформил завещание, указав в нем возможность передачи собственности конкретному наследнику с условием сохранения проживания в квартире другого прописанного человека, без выделения ему доли в имуществе, речь идет о возникновении права пользования по завещательному отказу.
Законодательство предоставило возможность решения жилищного вопроса для граждан, проживавших в квартире с собственником, после его смерти. Норма установлена согласно положениям ст.33 ЖК РФ. Даже если наследник решит продать собственность, при смене собственника проживающий в ней жилец сохранит право жить и пользоваться имуществом.