Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Посторонние лица в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Закон требует, чтобы через 3 месяца после вселения в коммуналку (по разным причинам, например, друг приехал в гости), была произведена временная регистрация человека по месту его нахождения. Особенность этой ситуации заключается в том, что прописка у такого лица может быть в другом месте. Но его постоянное проживание (в нашем случае — коммуналке) должно быть зафиксировано.
Посторонние лица в коммунальной квартире
Если собственник самовольно захваченного жилого помещения – муниципальные власти, то именно им придется подавать исковое заявление о выселении. Если же занято помещение частного типа, то процедуру выселения может начать как его собственник, так и соседи.
Нужно помнить, что освобождение комнаты в коммуналке возможно только по решению суда. В обоих случаях надо представить доказательства незаконного нахождения жильцов в такой квартире.
С целью выселения собираются следующие документы (вне зависимости от инициатора):
- Сам иск, написанный по правилам ГПК.
- Документы, которые отражают вид собственности на помещение (муниципальное или частное).
- Доказательства незаконности проживания в коммуналке (включая показания свидетелей, акт обследования жилья, протоколы участкового и пр.).
Основание для обращения в суд – нарушенное право.
Если собственник – муниципалитет, то незаконное проживание нарушает механизм выдачи ордеров на проживание и заключение договора социального найма. Потому что именно наниматель несет ответственность за целевое использование жилого помещения. И за то, что в нем проживают именно те лица, что вписаны в ордер или в договор поднайма.
В выдворении «загостившегося» полиция бессильна?
Самовольно выселять соседей из коммуналки запрещено законом. Данная мера применяется только по решению суда. Тем более, что можно не обладать всей информацией об их праве на проживание в данном жилом помещении. Нужно помнить, что самоуправство преследуется уголовным законом (вплоть до 5 лет лишения свободы).
Видео сюжет расскажет, как можно ли выселить соседа из коммунальной квартиры
Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.
- \t
- Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
- Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.
\t
В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.
В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.
Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).
Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.
Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.
Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.
- Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
- Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.
В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.
В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.
Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).
Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.
Определение порядка пользования общим имуществом в коммунальной квартире
Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.
Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.
Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.
В коммунальных квартирах в обязательном порядке предусматривается наличие определенных мест общего пользования. По умолчанию, все жильцы могут беспрепятственно пользоваться коридором, кухней, санузлом, прихожей и ванной комнатой. При этом, они вполне могут занимать мебелью определенное пространство, соответствующее их доле.
Касательно места общего назначения, а именно порядка пользования закон молчит. Потому все возникающие на этой почве конфликты автоматически передаются в суд.
Нужно понимать, что помимо права на пользование общим пространством, жильцы также будут вынуждены всячески поддерживать порядок, и в случае необходимости проводить ремонт.
Касательно ремонта мест общего пользования возникает наибольшее число конфликтных ситуаций. Как правило, большинство граждан считают, что вклад в ремонт прямо зависит от доли каждого из жильцов.
Однако на практике это совершенно не так. Закон гласит, что местами общего назначения все пользуются на равных условиях, потому их вклад в ремонт будет одинаковым.
Отметим, что ремонт в коммуналке может начаться как по решению всех жильцов, так и по инициативе управляющей компании. В последнем случае потребуется акт осмотра и предварительная смета расходов.
Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей
Каждый собственник вправе проводить ремонт в принадлежащих ему помещениях на свое усмотрение. Исключение составляют ситуации, когда ремонт производится в местах общего назначения, или планируется перепланировка коммунальной квартиры.
Если речь заходит о перепланировке в помещениях, которые будут принадлежать собственнику, потребуется получение письменного согласия от всех жильцов. Если хотя бы один из них откажется, то сделать запланированные ремонт будет невозможно.
Если ремонт выполнен без согласования с соседями, они вправе обратиться в суд и добиться демонтажа незаконной конструкции, которая была установлена без их ведома.
Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.
Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.
Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается. Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.
Время нахождения посторонних лиц в коммунальной квартире
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Кого можно прописать в муниципальную квартиру? Кроме самого нанимателя в неприватизированное жилье можно зарегистрировать членов его семьи. Это логично, не смотря на то, что договор заключается с одним человеком, проживает, чаще всего, он с семьей.
Оформление осуществляется на определенных условиях, но, для члена семьи не берется в расчет ограничение по площади помещения.
Могу ли я и можно ли прописать в муниципальную квартиру не родственника? В муниципальное жилье можно зарегистрировать не только члена семьи, но и постороннего человека. Однако в этом случае требуется соблюсти ряд правил:
Во всех перечисленных ситуациях обязательно получение согласия всех зарегистрированных в муниципальной квартире. Это означает, что кроме всех прочих правил необходимо получить письменное подтверждение от каждого, кто уже прописан в квартире.
Возможна ли прописка в муниципальной квартире без согласия остальных проживающих? Без получения всех требуемых законом согласий прописаться в муниципальную квартиру не получится. Не касается это правило исключения – несовершеннолетнего ребенка, если хотя бы один из его родителей зарегистрирован в ней.
- В общем случае, если есть основания полагать, что отказ уже прописанных или наймодателя незаконен, все спорные ситуации придется решать при помощи суда.
- О том, сколько человек можно прописать в одной квартире, а также о том, как количество прописанных повлияет на размер квартплаты, вы можете узнать на нашем сайте.
- Как прописать человека в неприватизированную квартиру, с чего начать?
Для проведения этой процедуры целесообразно заранее предусмотреть готовность некоторого набора документов. Обязательными в нем будут:
- паспорт заявителя или иной документ, подтверждающий личность;
- договор соцнайма на ту жилплощадь, к которой планируется прикрепить лицо;
- заявление стандартной формы;
- технические документы, определяющие площадь помещения;
- разрешение на оформление наймодателя;
- согласие тех лиц, которые уже зарегистрированы, и друге необходимые в отдельном случае бумаги.
Куда подавать документы? Отделение ГУвм МВД РФ – основное место подачи документов для получения прописки. Однако не только туда можно обратиться по данному вопросу. Есть и другие варианты:
- паспортный стол в ЖЭУ по месту расположения жилого объекта;
- МФЦ;
- портал Госуслуги в интернете.
О том, как зарегистрироваться в квартире временно через МФЦ, Госуслуги или почту, вы можете узнать из нашей статьи.
Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, ребенка регистрируют по месту прописки родителей. Если супруги проживают раздельно, местом регистрации считается та жилая площадь, где ребенок проводит большую часть своего времени. Однако родители не лишены возможности прописывать ребенка в жилом помещении отца или матери.
Запомните! При регистрации ребенка по месту проживания родителей нет необходимости получать согласие от собственника жилья, а также других членов семьи. Малыш считается зарегистрированным в помещении в любом случае, даже если наймодатель против.
Наниматель государственной квартиры хоть и обладает ей по закону, однако не имеет права проводить некоторые действия:
- продавать недвижимость;
- дарить, передавать по наследству жилое государственное помещение;
- полностью сдавать в аренду и получать за это деньги.
Какие права у человека, прописанного в квартире, но не собственника?
По последнему пункту следует сделать уточнение. Наниматель имеет право впустить в квартиру других людей для проживания по договору перенайма или сдать в аренду комнату. Однако получать доход от арендной деятельности целого помещения нельзя.
Квартира, переданная по договору социального найма, может перейти в государственную собственность в двух случаях:
- если наниматель умер;
- если наниматель с семьей переехал и выписался из квартиры.
После смерти нанимателя члены его семьи претендуют на проживание в квартире и ее приватизации.
Наниматель лишится государственной квартиры в нескольких случаях:
- наниматель не вносит коммунальные платежи в течение длительного времени, как правило, более шести месяцев подряд. У него отсутствуют уважительные основания для неисполнения обязательств по договору;
- использование квартиры по другому назначению, например, открытие в ней магазина, ведение ремесленной, производственной деятельности и тому подобное.
При обнаружении нарушения пунктов договора нанимателю выносится предупреждение и срок, в течение которого он обязан исправить неисправности (оплатить коммунальные услуги, прекратить производственную деятельность).
Если в положенный период времени наниматель не устранил все недостатки, собственник имеет право разорвать договор социального найма в одностороннем порядке.
Запомните! Если вас выселяют из квартиры по причине того, что дом предназначен под снос или признан аварийным, вам обязаны предоставить другое жилье с аналогичной площадью, отвечающее санитарным требованиям.
Как правило, частым явлением является выселение нанимателя по причине образования долгов за коммунальные услуги. Чтобы этого избежать, стоит вовремя вносить платежи или воспользоваться рассрочкой погашения долга от компании-поставщика услуги.
Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.
Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю. В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.
Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.
Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.
Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Как и куда писать жалобу на проживание посторонних людей в квартире ?!
Жилое помещение достается нанимателям или собственникам, если на момент его освобождения они признаны малоимущими. Если таких нет, то комната достается семье, в которой в расчете на одного человека не соблюдается норматив обеспеченности жильем.
При отсутствии этой категории проживающих комната может быть выкуплена по рыночной цене любыми соседями. Если они отказываются от привилегии, то она продается людям «с улицы».
Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.
Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.
Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:
- ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
- на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.
При приватизации согласие соседей не требуется.
Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).
При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска. Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.
Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.
При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.
По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.
Казалось бы, вполне логично будет просто обратиться к участковому за помощью, но помнить надо о том, что участковый уполномоченный не может просто взять и выставить жильца за дверь. Его обязанности – это разъяснение того, что человек в указанном помещении жить не может. Также объясняются гражданину все последствия, связанные с проживанием в квартире. Для сознательных граждан разговор с участковым может быть достаточным основанием для того, чтобы они покинули квартиру. Но иногда это не имеет воздействия. Помните о том, что не в коем случае нельзя грубо обращаться, применять физическую силу. Это может привести к тому, что гражданин обратиться в полицию и напишет заявление против самого собственника.
- Договор купли-продажи жилого помещения;
- Ордер на вселение;
- Договор аренды жилого помещения;
- Договор дарения;
- Акт о приватизации жилья;
- Выписка из ЕГРН;
- Свидетельство о вступлении в наследственные права.
На практике лучше всего осуществить обращение в суд, так как таким образом жильцов можно выселить раз и навсегда из своего помещения. Также неплохим вариантом выступает заявление в органы прокуратуры, при помощи которого может быть принято решение о выселении гражданина в административном принудительном порядке.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
- Если гражданин занял жилое помещение самовольным образом;
- Вселение в квартиру случилось с использованием физической силы в отношении хозяина помещения;
- Если помещение находится в состоянии аварийности, присутствует угроза жизни граждан, которые проживают в нем.
В суд обратиться может гражданин, который законно проживает в помещении и является его собственником. Также это могут сделать несколько жильцов, которые выступают совместными собственниками. Исковое заявление подается в районный суд общей юрисдикции.
- Полное наименование судебного органа;
- Паспортные данные истца, включая адрес его проживания;
- Адрес нахождения объекта недвижимости, в отношении которого возник судебный спор;
- Сведения о наличии правоустанавливающих документов на объект жилой недвижимости;
- Описание проблемы, которая произошла между собственником и незаконно проживающим человеком;
- Законные обоснования того, что гражданин не имеет право проживания и пользования жилым помещением.
- Перечень приложенных документов к исковому заявлению, дата и подпись заявителя.
К иску прикладывается копия данного документа и документы. Если истец не может участвовать лично в судебном процессе, то тогда прикладывается дополнительно квитанция об оплате государственной пошлины.
Можно в правоохранительные органы подать заявление о выселении лиц, проживающих в квартире незаконным образом. В этом случае надо подать заявление в котором указываются следующие сведения:
- ФИО заявителя и место его проживания;
- Описание проблемы, которая сложилась (каким образом посторонние попали в жилое помещение, кем они приходятся заявителю, какие меры принимались для того, чтобы заставить их покинуть чужую квартиру);
- Обращение с просьбой о квалификации действий правонарушителя и принятий мер к нему.
К заявлению гражданин должен приложить такие документы, как сведения о праве собственности на квартиру, официальные предоставленные ранее требования о выселении, дата, подпись, ФИО заявителя. В завершении поговорим о том, кто вообще считается незаконно проживающим. В первую очередь это лица, которые не могут документально подтвердить право на проживание в квартире.
- Свидетельство на право собственности, договор купли-продажи, дарения, аренды, свидетельство о вступлении в наследственные права;
- Справка о регистрации по месту пребывания или проживания с письменного согласия собственника жилого помещения;
- Договор об аренде квартиры;
- Решение суда, исполнительный лист либо судебный приказ.
Если у человека таких документов нет, то тогда можно смело утверждать о том, что проживает он незаконно на территории жилого помещения и у собственника есть полное право на его выселение по закону.
Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья — у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ, доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает, тем или иным образом, свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.
При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории, например, продать ее, не распоряжаясь своим жилым пространством.
Учитывая эти особенности, ЖК РФ, в пункте 6 статьи 42, дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.
Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальных хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, заключить договор с посторонним человеком.
Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо, и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе — ее цену.
Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.
Самыми надежными способами рассылки считаются:
● отправка телеграммой через почту России;
● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.
У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем — можно продавать недвижимость кому угодно.
Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.
Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:
1. находится покупатель;
2. с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним, в дальнейшем, будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;
3. стороны собирают все необходимые бумаги;
4. продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;
5. бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;
6. после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.
Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.
Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.
ЖК РФ в ст. 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.
В тоже время, это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на нее может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.
Если имеет место первый вариант — официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.
Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.
Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно, в конкретном случае, не является строго обязательным, и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.
Чтобы при оформлении отношений не возникло проблем, следует заблаговременно заказать выписку из ЕГРН: если в разделе 1 в графе «Вид жилого помещения» значится «Квартира», значит речь идет о доли в праве на более крупный объект, и сделку на нее следует официально удостоверять. Если указано «Комната» — речь идет об отдельном объекте, и удостоверять не обязательно.
-
15 ноября 2021, 14:34
В Смольном не верят в возможность расселить все коммуналки Петербурга
-
22 октября 2021, 13:27
Прокуратура нашла самую населенную квартиру в Петербурге. Коммуналки на 50 человек, как оказалось, не рекорд
-
25 марта 2021, 10:33
Полиция раскрывала кражу 1,5 млн рублей из петербургской коммуналки. Владелец хранил их в комнате на радость соседу
-
06 декабря 2021, 18:18
«Новые штрафы» за остекление балконов — на самом деле старые
-
01 сентября 2021, 18:30
В Петербурге стартовал прием заявлений по «гаражной амнистии»
Случай из судебной практики от 6 апреля 2021 года вдохновил Сергея двинуться дальше. Тогда в Октябрьский районный суд обратилась дама с просьбой выселить квартирантов. Её иск удовлетворили, однако не запретили собственнику сдавать жилплощадь внаём без письменного согласия других совладельцев недвижимости. Такое решение возмутило прокуратуру. Представитель ведомства написал возражение, и уже Городской суд согласился с ним и вынес соответствующий запрет.
— Судов по выселению в год проходят десятки, два-три из них заканчиваются успехом для истцов, поэтому в целом в решении суда нет ничего особенно удивительного, — объясняет Сергей. — Подобные решения принимались и раньше — на моей памяти, с 2014-го. Интересно именно то, что за жительницу решила вступиться прокуратура, прежде такого не происходило.
СПРАВКА
Коммунальная квартира по закону считается долевой собственностью. То есть человек владеет только комнатой, а туалеты, кухня и коридоры — это места общего пользования. Именно поэтому собственники вправе запретить сдавать жильё тем людям, которые нарушают порядок, захламляют или варварски относятся к предметам коллективного пользования.
Распоряжаться такой собственностью нужно, руководствуясь Гражданским кодексом России. Там есть статья 246, в части 1 которой прямо говорится, что любые действия с таким имуществом нужно производить «по соглашению всех участников».
В части 2 обозначено: «участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом». Однако статья 250 уточняет, что, к примеру, продать долю можно, лишь получив письменное согласие остальных собственников. Сдача жилья в аренду в законе не значится вовсе.
Как бы абсурдно ни звучало, закон не предусматривает наказания за его нарушение. Выселение — это не наказание для квартирантов или арендодателей, а юридическое восстановление прав второго собственника. Если у человека украли машину, а после вернули её владельцу — это восстановление его прав, а вот уголовная ответственность для вора в виде лишения свободы — уже мера наказания.
— Поэтому все сдают как хотят и кому хотят, без разбора, не получая ни устных, ни письменных согласий. Да, люди становятся более грамотными и чаще подают в суд. Но максимум, что он может сделать, — принять меры по недопущению нарушений вновь. Длиться такое дело будет от полугода до года. Всё это время квартиранты продолжат жить по соседству, а собственник — тратить деньги на тяжбу, — говорит Сергей.
Полиция бессильна, потому что отношения жильцов — гражданско-правовые, а значит, нужно договариваться без силовых структур (если только дело не дошло до драк). Выходит, что закон есть, а механизма его соблюдения нет. Сергей хочет это изменить. При этом он считает, что справедливо наказывать не только собственника, который не получил согласия, но и съемщиков.
Он считает, что пребывание квартирантов на территории коммуналки без согласия соседей-сособственников вполне может квалифицироваться как проникновение на частную территорию — статья 139 УК РФ.
За это по части 1 предусматривается одно из наказаний:
-
штраф до 40 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период до трёх месяцев;
-
обязательные работы на срок до 360 часов;
-
исправительные работы — до одного года;
-
арест — до трёх месяцев.
Активист разослал обращения депутатам петербургского ЗакСа и отдельно — в политические партии, представители которых вошли в законодательный орган города.
— На удивление мне ответили на все письма: «Спасибо за вашу позицию. Голосуйте за нас». Одни переадресовали мои обращения жилищному комитету, другие — прокуратуре.
Посторонние люди проживают в коммунальной квартире
Советы от юриста Илоны Ханиной (сообщество активных жителей Санкт-Петербурга «Жители Литейного округа и Центрального района»)
Первый вариант: между собственниками заключён договор на право эксплуатации мест общего пользования (МОП)
В этом случае собственник комнат в квартире, где арендаторы без согласия владельцев пользуются соответствующими местами (кухней, кладовой, чёрным и парадным входом, коридором, туалетом, ванной), может подать иск в суд на арендодателя. Иск будет призывать его исполнять условия договора или же требовать расторжения договора по причине несоблюдения его одной из сторон.
Чтобы иск не отклонили, необходимо приложить доказательства незаконного пребывания посторонних на территории коммунальной квартиры, находящейся в долевой собственности.
Что может быть доказательствами:
-
протокол участкового или иного сотрудника полиции, который зафиксирует присутствие квартирантов;
-
акт от домуправления о том, что жильцы находятся в квартире и пользуются МОП;
-
фото и видеосъёмка, если это не противоречит законам РФ.
Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.
Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.
Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.
Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.
Оплата за проживание в коммунальной квартире может осуществляться несколькими способами. Все зависит от имеющейся ситуации:
- Квитанция будет общей. Жильцы платят поровну или в определенной пропорции, согласно имеющейся договоренности между ними.
- У каждого жильца имеется право оформить собственный лицевой счет, чтобы платить только за себя. Это позволит избежать конфликтных ситуаций с соседями.
Чаще всего конфликтные ситуации происходят из-за ремонта общей территории. Большинство граждан утверждают, что каждый должен вкладывать деньги в соответствии со своей долей. Практика показала, что это невозможно. Закон четко прописывает, что использование общей территории должно осуществляться на одинаковых условиях. Поэтому вклад в будущий ремонт должен быть равным.
Проводить ли ремонтные работы в коммунальной квартире могут решать сами жильцы. Если инициатором выступает управляющая компания, составляется смета расходов, а также предъявляется акт осмотра помещения.
Для проведения ремонта в собственной квартире не нужно ждать согласия соседей. Исключение относится к перепланировке всего помещения или к ситуациям, когда проводится ремонт общей территории.
Законодательство предусматривает обязательную уборку своей жилплощади каждым жильцом.
Ответственность всех жильцов за порядок в квартире распределяется в соответствии с их долей, учитывается количество проживающих в каждой комнате.
Порядок уборки предусматривает обязательное ведение графика работ, она выполняется в порядке очереди.
Сдал комнату в коммуналке без согласия соседей — получай наказание
Хотя курение в коммунальной квартире законом официально не запрещено, но оно ограничено, для курения неприемлемо использовать места, которые применяются для общего пользования.
Единственное, что могут сделать соседи против заядлых курильщиков, это подать на них в суд. Также можно вызвать участкового, чтобы провести с курильщиками беседу в воспитательных целях.
Любой из жильцов вправе принимать у себя гостей, причем закон не предусматривает ограничение на их количество, а также на сроки их пребывания.
Гости имеют право, общие места в такой квартире использовать наравне с ее собственниками и нанимателями, однако они обязаны соблюдать установленные правила, не должны шуметь, сорить в помещениях.
Находиться без регистрации в коммунальной квартире можно не более 90 дней.
Согласно ст.250 ГК РФ, если комната, пользование которой происходило по договору о социальном найме, освобождается, то право на свободную жилплощадь имеют:
- В первую очередь лица из числа владельцев или нанимателей данной квартиры, которых законодательство признало малоимущими, либо нуждающимися в повышении качества условий их жилья;
- Во вторую очередь – лица, у которых размер площади на одного члена семьи, не соответствуют принятым нормам;
- Когда в коммунальной квартире не нашлось лиц, подходящих под вышеперечисленные условия, жилье передается гражданину, который нуждается в жилой площади и стоит на очереди.
В коммунальной квартире соседи по закону имеют преимущества при покупке комнаты перед другими покупателями, продавец обязан предложить свою комнату сначала соседям.
При отказе соседей от покупки комнаты, нужно получить письменный отказ, этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.
При отсутствии письменного ответа от соседей в течение месяца считается, что они отказались от сделки.
- Все без исключения жильцы «коммуналки» имеют право защищать свои интересы.
- Нарушение тех или иных правил порядка в коммуналке – явление нередкое.
- Самый простой выход для решения таких вопросов – спокойно договориться с соседями, попросив их больше не нарушать правила, прописанные в законодательстве.
Если же мирным путем решить вопрос не удалось, то для устранения проблемы можно обратиться к работникам суда, подав негаторный иск.
Такой иск обычно составляется тогда, когда происходит нарушение прав жильцов по использованию мест общего пользования.
- По вопросам нарушения тишины, курения в общественных местах, порчи имущества и хранения ядовитых веществ можно составить обращение в органы правопорядка, подав заявление в письменной форме.
- Если же соседи затеяли перепланировку, которая может угрожать целостности квартиры или дома, то жильцы коммунальной квартиры могут обратиться к работникам БТИ или в жилищную комиссию.
- Зачастую нарушения правил проживания влекут за собой наложение штрафов, но если такие проступки носят периодический характер, то человека могут кратковременно лишить свободы, а при регулярных злостных нарушениях жилец вполне может быть принудительно выселен из квартиры.
- Лучшим вариантом при проживании в коммунальной квартире будет выстраивание дружеских отношений с соседями, желательно не усугублять обстановку в квартире обращением в суд и делать это только в самых экстренных случаях.
- Советы покупателям при выборе комнаты в коммуналке, предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора. При нарушении шумового комфорта соседи имеют право вызвать полицию.
Днем жильцы имеют право повышать уровень шума до 55 децибел. Претензии других сторон к ним не законны ( Гражданский Кодекс РФ).
Действия, нарушающие тишину в ночное время в коммунальной квартире, сводятся:
- к использованию радиоприемников, усилителей, магнитофона, телевизора при превышении уровня шума;
- к игре на музыкальных инструментах, пению и крику;
- к выполнению ремонтно-строительных работ с использованием мощного инструмента, повлекшего к повышенному шумообразованию;
- к использованию пиротехники;
- иные действия, которые нарушают тишину.
На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2000 рублей.