Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы о сделках с недвижимостью декабрь в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Закон № 148-ФЗ от 26 мая 2021 года внес очередные поправки в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. С 1 февраля 2022 года Росреестр станет вносить в ЕГРН информацию о том, что квартира (комната) расположена в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания. Соответственно, и стандартная выписка из ЕГРН будет содержать сведения о признании МКД подлежащим сносу и (или) реконструкции и (или) о признании жилого помещения (в том числе дома) непригодным для проживания. Эти сведения предупредят покупателей о проблемном доме или помещении.
С 1 марта 2022 года государство разрешит строить и регистрировать в ЕГРН жилые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для ведения крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности. Иными словами, законодатель позволил строить индивидуальные жилые дома на сельскохозяйственных землях. Данное право введено законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 года.
В 2022 году всех собственников земли в России ждет государственная кадастровая оценка земельных участков. Это требование установил Федеральный закон от 31.07.2020 № 269–ФЗ. Понятно, что у владельцев участков эта новость не вызывает ни малейшего воодушевления. Ведь, как это водится в России, государственная кадастровая оценка увеличит кадастровую стоимость наделов и повысит размер налогов. Так что нас ждет вал жалоб по итогам этого мероприятия.
В соответствии с пунктом 7 статьи 72 закона № 218-ФЗ 1 марта 2022 года истечет срок действия временного статуса объектов недвижимости. В связи с этим Росреестр исключит из ЕГРН сведения о земельных участках, которые носят временный характер. Напомню, что временными считаются участки, которые образованы и поставлены на кадастровый учет в период с 01.03.2008 года до 01.01.2017 года, но при этом права на такие участки до сих пор не зарегистрированы.
С новыми налогами, с новыми законами: что поменяется с 2022 года?
С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в ЖК РФ, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ. В соответствии с частью 5 статьи 159 ЖК РФ власть не даст субсидию гражданам, у которых имеется подтвержденная вступившим в законную силу судебным актом непогашенная задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, образовавшаяся не более чем за три последних года. По правде говоря, чиновники уже давным-давно ограничивают в получении субсидий лиц, имеющих долги перед коммунальщиками. Но теперь такая практика получает как бы вполне законное основание.
На начало декабря 2021 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.
Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.
Ну и наконец, законопроект продлевает дачную амнистию до 1 марта 2031 года.
- Вычет за новостройку
- Освобождение от НДФЛ
- Минимальный срок владения
- Отмена декларации
- Вычет по ипотеке
- Уведомления для работодателей
- Упрощенный порядок для вычетов
- Налог на вклады
- Имущество для пособий
- Продажа по заниженной цене
- Изъятие жилья за долги
- Компенсация из бюджета
Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.
Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.
Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:
- имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
- можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
- доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
- при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.
С 1 января 2022 года в налоговой декларации (3-НДФЛ) можно не указывать доход при продаже недорогой недвижимости.
Доходы можно не отражать, если продавец имеет право на следующие имущественные вычеты:
- При продаже жилых домов, комнат и квартир – 1 млн рублей за налоговый период (календарный год);
- При продаже иного имущества – 250 тыс. рублей.
Если полученный с продажи недвижимости доход превышает имущественные вычеты, то заполнять декларацию необходимо по старым правилам.
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ вне зависимости от того, сколько времени недвижимость находилась в собственности. При этого, не платить налог можно будет при соблюдении следующих условий:
- Возраст детей должен быть менее 18 лет;
- После продажи недвижимости необходимо купить новую квартиру по большей стоимости;
- Кадастровая стоимость проданного объекта не должна превышать 50 млн руб.;
- У члена семьи не должно быть иного имущества по площади больше 50% от той, что в новом жилье.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.
Уменьшить налог можно следующими способами:
-
Применение имущественного вычета.
-
Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.
-
Продажа имущественных долей отдельными договорами.
Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.
Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход. То есть НДФЛ уплачивается не со всей суммы дохода, а с разницы между доходом и суммой вычета.
Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2022 года.
- Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
- Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
- Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.
Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.
Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:
- дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
- в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
- все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.
Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.
Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.
Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2022 году
Закон 218-ФЗ, как и его предшественник – Закон № 122-ФЗ, по общему правилу, предусматривали госрегистрацию перехода права собственности только по совместному заявлению сторон договора — продавца и покупателя. В случае прекращения деятельности продавца-юридического лица до подачи документов в Росреестр единственным способом стать титульным и полноправным собственником для покупателя было только обращение в суд. На это еще в 2010 году указали высшие суды в лице ВС РФ и ВАС РФ.
Тем не менее, эти разъяснения высших судебных инстанций глобально проблему решить не могли, поскольку такое решение могло найтись только на законодательном уровне. К счастью, это и произошло – 30 апреля этого года вступила в силу ч. 9 ст. 15 Закона № 218-ФЗ, которая позволяет покупателям недвижимости самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о госрегистрации права собственности, если продавец-юридическое лицо по тем или иным причинам к тому времени прекратил свое существование.
Покупателю просто нужно будет приложить выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую исключение продавца из данного реестра, и документ об оплате купленной им недвижимости. При этом, если покупатель не представит выписку из ЕГРЮЛ самостоятельно, то регистратор сам закажет ее в порядке межведомственного взаимодействия с ФНС.
В случае, если отказ Росреестра в осуществлении государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета был признан незаконным в суде, повторное обращение заявителя больше не потребуется. Теперь регистратор должен провести учетно-регистрационные действия на основании решения суда, предварительно уведомив заявителя об этом в течение 3 рабочих дней с момента поступления к нему соответствующего решения суда. Ранее заявитель, оспоривший отказ регистратора и получив на руки соответствующее судебное решение, должен был повторно обращаться в Росреестр.
Этот срок составляет не более 3 рабочих дней со дня получения Росреестром документов, устраняющих причины приостановки. При этом в случае возобновления учетно-регистрационных действий регистратор должен провести эти действия в срок, оставшийся (неистекший) к дате приостановления.
То есть, если приостановление госрегистрации состоялось на 6 рабочий день (из 7 установленных законом), то в случае ее возобновления она должна быть осуществлена не позднее следующего за возобновлением рабочего дня. Ранее такого срока не было, что иногда позволяло регистраторам дожидаться окончания срока приостановки после получения необходимых документов от заявителей, что порождало неопределенность.
теперь закон прямо указывает, что сроки осуществления регистрационных действий в таком случае начнут свое исчисление не с даты приема соответствующего заявления, а с момента получения органом регистрации сведений об уплате госпошлины в ГИС ГМП. При этом, если регистратор не обнаружит в ГИС ГМП информацию об уплате госпошлины по истечении 5 рабочих дней с даты подачи заявления, то представленные заявителем документы будут возращены без рассмотрения.
НДФЛ при операциях с недвижимостью: что изменилось с 2022 года
— в случае возведения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса – лица, использующие соответствующие земельные участка на условиях частного и публичного сервитута и на ином праве;
— при кадастровом учете (госрегистрации) в связи с прекращением существования соответствующих объектов — наследники лиц, которым принадлежали объекты недвижимости;
— при кадастровом учете таких земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах — органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые законом возложена обязанность по образованию земельных участков (здесь перечислены не все случаи, подробнее см. ст. 15 Закона № 218-ФЗ в новой действующей редакции).
Теперь необязательно готовить отдельный бумажный экземпляр документа-основания (например, договора купли-продажи, дарения и пр.) для органа регистрации, достаточно подготовить их по одному для каждой сторон сделки. Такие документы будут переведены регистратором в электронную форму путем сканирования и возвращены участникам сделки со специальной отметкой о таком сканировании. То же самое касается и ситуаций, когда документами-основаниями выступают акт органов госвласти, местного самоуправления и судебные акты.
С 1 января 2022 года имущественные налоговые вычеты по НДФЛ можно будет получить еще до окончания налогового периода. Для этого налогоплательщику нужно обратиться с письменным заявлением к работодателю (федеральный закон от 20 апреля 2021 года №100-ФЗ).
А вот людям, рассчитывающим в 2022 году получить субсидии и компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, с 1 января нужно будет убедиться, что у них нет непогашенной задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем три последних года, да еще и подтверждена вступившим в законную силу судебным актом (федеральный закон от 28 ноября 2018 года №442-ФЗ). В противном случае субсидий и компенсаций им не видать.
Со следующего года для собственников вводится новое основание не платить НДФЛ, если они продают жилье до того, как истечет предельный срок владения им.
Это касается семей, где есть два ребенка и более (учитываются дети до 18 лет, а также от 18 до 24 лет — если они обучаются по очной форме). Условия при этом следующие:
— если, продав жилье, семья в том же году или в следующем (не позднее 30 апреля) приобретает другое жилье в собственность,
— и новое жилье больше по сравнению с прежним по площади либо имеет более высокую кадастровую стоимость (Закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).
Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости
Во-первых, с 2022 года собственники больше не должны подавать налоговую декларацию о доходе с продажи своей недвижимости, если цена сделки не превышает сумму имущественного вычета (1 млн рублей — для жилой недвижимости и земельных участков, 250 тысяч рублей — для остальных объектов).
Это касается тех случаев, когда продажа состоялась до истечения предельного срока владения недвижимостью (Закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ).
Во-вторых, граждане, которые стали собственниками жилья в 2021 году, в 2022 году смогут получить налоговый вычет без подачи декларации (если раньше они не использовали свое право на вычет в связи с покупкой жилья или уплатой процентов по ипотеке) — при условии, что расчет при покупке осуществлялся через банк, который подключился к сервису упрощенного порядка вычетов (Закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).
Возврат налога будет производиться через Личный кабинет налогоплательщика, путем подписания соответствующего заявления, сформированного ФНС на основании полученного от банка уведомления.
С марта 2022 года вводится новый вид разрешенного использования земель сельхозназначения:
— если участок принадлежит крестьянскому фермерскому хозяйству (КФХ), на нем можно будет возвести жилой дом — площадью до 500 кв метров, числом этажей не более 3-х.
При этом застройка не должна занимать более 1/4 площади земельного участка.
Но за региональными властями оставили право ввести запрет на такое строительство на определенных территориях (Закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ).
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Основные изменения в жилищном законодательстве в 2022 году
В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.
В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Так, к заявлению нужно приложить:
- выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
- документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).
Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.
Собственник при продаже квартиры обязан заплатить 13% от вырученной суммы, если он ею владел менее трех лет. С 1 января семьи с двумя и более детьми освобождены от дополнительных трат.
Изменения коснулись недорогой недвижимости. Если вы продаете жилую недвижимость ценой менее одного миллиона рублей или иной объект (к примеру, гараж) стоимостью до 250 тысяч рублей, то налоги платить не нужно.
В 2021 году Госдума утвердила новый алгоритм расчёта. Он учитывает кадастровую стоимость, а не инвентаризационную, как прежде. Первые три года, начиная с 2021 года, налог взимается с понижающими коэффициентами 0,7.
Формула расчёта
(доход — 1 млн рублей)*13%, где 13% — единая ставка для собственников-резидентов; 1 млн рублей — максимальная сумма налогового вычета.
Доход в формуле — налогооблагаемая база. Это или реальная цена продажи квартиры, или 70% её кадастровой стоимости на 1 января года, в котором стороны заключают сделку. Кадастровая стоимость близка по значению к рыночной цене.
Допустим, вы купили квартиру за 6 млн рублей. Продали её двумя годами позже за 7 млн рублей. Расчёт: (7 000 000 – 1 000 000) * 13% = 780 000 рублей.
Собственники единственного жилья не платят НДФЛ при продаже квартиры, если:
- Владеют имуществом уже 3 года. При этом жильё перешло собственнику по наследству, по договору дарения, по договору пожизненной ренты или было приватизировано. Срок исчисляется с момента регистрации права в Росреестре, в том числе наследования права до 1 января 2016 года.
- Налогоплательщик продал квартиру за ту же сумму, что и купил. Стоимость — не менее 70% кадастровой цены.
- Срок владения квартирой — 5 лет и более, и собственник приобрел её после 1 января 2016 года.
- Налогоплательщик продал квартиру дешевле, чем купил. При этом цена сделки не менее 70% кадастровой цены на 1 января года продажи.
❗️Важно: Если собственник приобрёл несколько квартир с 2016 года, только по одной из них он не подаёт декларации и не перечисляет налог.
У налоговых резидентов РФ есть бонус в сделках с недвижимостью — возможность уменьшить налог на доход или вернуть часть расходов. Это возможно, если физлицо:
- получает официальную заработную плату;
- перечисляло НДФЛ 13% в течение года;
- проживает в РФ не менее 183 дней в течение года;
- подало декларацию и заявление.
Резидент должен соблюсти все требования, иначе ФНС откажет ему в льготных условиях.
Продавец имеет право уменьшить доход от продажи квартиры на сумму имущественного вычета. Максимальная сумма — 1 млн рублей. Всё, что больше этой суммы, облагается налогом.
Если собственников несколько, сумма вычета делится пропорционально их доле.
Имущественный вычет — многоразовое право, действующее 1 раз в год. То есть если собственник продал две и более квартир в один год, имущественный вычет на доход от всего жилья будет 1 млн рублей, если с интервалом в 13 и более месяцев — эта сумма полагается на каждую квартиру.
Пример расчёта НДФЛ
В 2021 году вы продали квартиру за 4 млн рублей (которая была куплена в 2019 году за 3 млн рублей).
(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 000 рублей.
Если доход с продажи квартиры менее 1 млн рублей, собственник подаёт декларацию, но не оплачивает НДФЛ.
Альтернативный вариант — уменьшить сумму этого дохода на официально подтвержденные расходы.
Например, вы купили квартиру в 2019 году за 2,5 млн рублей. Продали её в 2021 году за 4 млн рублей. Налоговый вычет за покупку не получали. Расходы зафиксированы в документах. Посчитайте выгоду, и подайте в декларации заявку на уменьшение облагаемого дохода.
Пример расчёта
(4 000 000 – 2 500 000)* 13% = 195 000 рублей.
Нулевой или отрицательный результат расчётов означает, что собственнику не нужно платить налог, но подать декларацию 3-НДФЛ всё равно придётся.
Каждый налогоплательщик имеет право на возврат части фактических расходов при покупке жилья. Лимит налогового вычета — 2 млн рублей. Из них максимальная сумма компенсации — 260 000 рублей, то есть 13%.
Если цена объекта недвижимости меньше лимита, Налоговый кодекс позволяет включить в имущественный вычет расходы на ремонт нового жилья. Условия: квартира без отделки, от застройщика, на первичном рынке, и в договоре прописан пункт «продаётся без отделки».
Такая схема действует только один раз. Но право есть у каждого из супругов, то есть бонус умножается на два. В неиспользованной части лимит переходит на следующий раз.
Нововведения позволяют вернуть налог с продажи квартиры только по заявлению. Процедура займет до 45 дней, с учетом месячной проверки и срока, в который налоговая перечислит деньги.
Налогоплательщик самостоятельно рассчитывает налог на доход от продажи квартиры. Для этого он заполняет декларацию. ФНС утвердила форму декларации 3-НДФЛ и порядок заполнения за 2021 год. Она актуальна с 1 января 2022 года.
Заполнение декларации
Физические лица указывают заявленные к вычету суммы только в рублях. Если сделка проведена в иностранной валюте, стоимость пересчитывается по курсу на день фактического получения дохода.
В приложении к первому разделу есть заявление о зачёте и возврате излишне перечисленного налога. Теперь отдельное заявление заполнять нет необходимости.
Декларант обращается в ФНС по месту регистрации проданного имущества лично с бумажной версией декларации или подаёт электронную форму через личный кабинет налогоплательщика.
Если работодатель оплатил путевку вашего ребенка, эта оплата может быть освобождена от обложения НДФЛ (п. 9 ст. 217 НК РФ). Раньше данное правило действовало только в отношении путевок для детей до 16 лет, а с 2022 г. оно будет распространяться на путевки для детей до 18 лет и обучающихся в образовательных организациях по очной форме обучения не старше 24 лет. Но это освобождение от НДФЛ возможно только один раз в календарном году.
С 1 января 2021 г. доходы по вкладам и остаткам на счетах облагаются налогом на доходы физических лиц. Речь идет о совокупном процентном доходе по вкладам и остаткам на счетах в российских банках, выплаченном физическому лицу за год, за минусом необлагаемого процентного дохода. Необлагаемый доход рассчитывается как произведение 1 млн руб. и ключевой ставки Банка России, установленной на 1 января данного года.
Так, на начало 2021 г. ставка ЦБ РФ составляла 4,25%. Рассчитываем предельный размер необлагаемых процентов: 1 млн руб. х 4,25% / 100 = 42 500 руб. НДФЛ платится с суммы, превышающей полученное значение.
Информация о выплаченных процентах направляется банками в налоговый орган. Он самостоятельно рассчитает сумму налога и направит физическому лицу уведомление о необходимости уплатить НДФЛ. Держателю вклада останется уплатить налог за 2021 г. не позднее 1 декабря 2022 г.