Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что с недвижимостью в 2022 году будет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Застройщиков беспокоит серьезно возросшие затраты на строительство. «Опасение вызывает дорожающая смена ВРИ земельных участков, дорожающие кредиты, которые не столько могут отпугнуть ипотечных покупателей, сколько дополнительно поднять цены на стройматериалы, так как кредиты влияют на всю цепочку посредников от добычи сырья до потребителя», — говорит Ирина Доброхотова.
Олег Репченко считает, что при нейтральном и позитивном сценариях развития ситуации в экономике нужно работать не с искусственным стимулированием спроса, а как раз со снижением затратной части для девелоперов: «Можно уменьшать административные барьеры, строить социальную инфраструктуру за счет государства, работать с налоговыми льготами и т.д. Тогда цены на жилье могут снизиться без ущерба для застройщиков. Но пока не видно, чтобы государство планировало переход к такой стратегии».
Например, значимой мерой поддержки могло бы стать разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В ходе опроса PwC среди девелоперов 51% респондентов сказали, что в 2022 году ждут этой меры от властей. «Это было бы логичным и справедливым решением, — полагает Олег Репченко. — При нынешних правилах игры банки получают от покупателей новостроек фактически бесплатные деньги, а застройщики вынуждены за кредиты платить. Сейчас эта проблема стала еще актуальнее из-за общего роста ставок, в результате которой кредитная нагрузка на застройщиков повышается. Поэтому сейчас самое время прокачать тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Полагаю, застройщики будут активно лоббировать этот вопрос. Это может быть полезно рынку в целом. Использование денег покупателей позволит бороться с ростом затратной части из-за повышения ставок».
К началу 2022 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин:
- условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
- За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
- Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
- Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
- Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.
Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.
С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.
К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.
Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.
В 2022 году на рынке новостроек и вторичном сегменте ожидается стабилизация. Продавцам следует приготовиться к тому, что рынок уже перегрет и роста стоимости объектов на 30–40% точно не будет. Такое мнение высказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
По её словам, в столице жильё может подорожать как в пределах инфляции, так и чуть выше — плюс 2–3%. В регионах — только в рамках инфляции, так как там ниже активность покупателей. В некоторых районах недвижимость и вовсе может подешеветь на фоне переезда жителей в более крупные города.
— В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет. Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже. Всё чаще говорят о необходимости замены трудовых мигрантов на граждан РФ. Кроме того, мы видим ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%, — рассказал директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Он пояснил, что сверхвысокого спроса в этом сегменте также не стоит ожидать. Этот этап пройден на фоне дешёвой ипотеки и низких ставок по депозитам 2020–2021 годов. Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, а цены будут расти в соответствии с инфляцией. Также на них будут влиять изменения объёмов предложения.
Средний рост цен на новостройки в Москве составит приблизительно 15%. Такой прогноз сделал коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин. Он считает, что летом 2022 года для рынка наступит самый сложный период. К этому моменту в полной мере проявятся последствия роста стоимости жилья. На них наложится сезонно низкий спрос. Застройщики будут вынуждены продумывать свои экономические модели, балансируя между выгодой и привлечением клиентов и собственными финансовыми интересами.
— В 2022 году мы ожидаем роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%. Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается. Дело в том, что факторы роста цен — увеличение стоимости строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы на фоне закрытия границ и оттока мигрантов, жёсткие сроки строительства, инфляция — продолжат провоцировать увеличение себестоимости строительства, — сказал он.
С его оценкой согласен коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
— Рост цен может слегка замедлиться. Скорее всего, он придёт к «сбалансированной норме» — 10–15%. Что касается спроса при постоянном повышении цен, он слегка снизится. Несмотря на запуск программ субсидированной ипотеки от застройщика, девелоперы не смогут субсидировать себе «во вред». Какая-то часть неплатёжеспособных клиентов будет отсеяна. Тем не менее люди нуждаются в жилье, и спрос будет, — считает он.
По мнению Алексея Кричевского, рынок загородной недвижимости становится более цивилизованным. Сказывается выход в этот сегмент массовых топовых российских девелоперов. От пиковых значений рынок должен просесть как минимум на 10%, но возможна просадка и на 20–25%. Здесь многое будет зависеть от цен на стройматериалы, в частности дерево. Если оно не будет сильно дорожать, то можно ожидать снижения цен.
— Я ожидаю, что на загородном сегменте, где я работаю, цены зафиксируются. Единственное, что может изменить ситуацию, — резкий рост заболеваемости коронавирусом и изменение вследствие этого ситуации в стране. Закрытие границ, отсутствие доходов и рабочей силы — надеюсь, этого не произойдёт. В целом я ожидаю перераспределения интереса аудитории в сторону ипотеки на строительство. Бюджет покупателей сейчас ограничен, поэтому с учётом льготных программ ипотека под залог участка станет популярным вариантом, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Он считает, что конкуренцию частным домам сможет составить и направление таунхаусов. Закон о легализации их статуса уже в стадии финализации и принят в третьем чтении.
Весной и в начале лета цены на загородную недвижимость выросли на 25–30%. Увеличение вызвано высоким спросом 2020 года и ростом цен на строительные материалы (некоторые позиции подорожали более чем в два раза). В августе загородная недвижимость перестала дорожать. Из-за высоких цен и роста ставки рефинансирования ЦБ спрос снизился до 25% в зависимости от сегмента рынка. Такие данные привёл директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Олег Новосад.
— Из-за снижения спроса в 2022 году на «загородке» возможно снижение цен. В первую очередь это коснётся УБП (участок без подряда) и объектов, расположенных в посёлках без коммуникаций и качественной инфраструктуры. Стоимость предложений снизится на 10–15%, а в некачественных посёлках — до 20%. При этом спрос сохранится на готовые дома с действующими коммуникациями в посёлках с развитой инфраструктурой, но цены будут диктовать покупатели, — добавил Олег Новосад.
Марина Лашкевич считает, что цены на апартаменты не изменятся. Если, конечно, не будет принят новый закон, который приравняет апартаменты к жилью.
— Отмечу, что освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при улучшении жилищных условий усилит спрос в сегменте двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Такая недвижимость может вымываться с рынка быстрее, чем в 2021 году, — отметила она.
В сегменте доступного жилья ведущую роль в формировании спроса и ценообразовании играет ипотека. Льготные ипотечные программы сейчас актуальны скорее в регионах из-за снижения лимита кредитования. Ипотечные ставки растут вслед за повышением ключевой ставки, а покупательская способность падает. Поэтому роста цен и здесь можно ожидать только умеренного. В свою очередь, покупатели жилья бизнес-класса и выше тоже несколько снизили активность, занимая выжидательную позицию. Спросом пользуются только продуманные проекты высокого качества, с интересным инфраструктурным наполнением. В этих сегментах рост цен не превысит 10%. Такую оценку рынка дала руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что ситуация на рынке жилья не стабилизировалась. Участники рынка постоянно видят изменения в ответ на экономические и политические события. Очередной инфляционный скачок происходит традиционно после Нового года, поэтому очередного витка роста цен на стройматериалы и жильё она ждёт весной.
— Совокупный рост цены предложения, конечно, будет ниже, чем в 2020–2021 годах. Годовое удорожание по рынку в среднем может составить порядка 5–10%. По строящимся проектам рост будет выше за счёт планового повышения по мере стадии готовности объекта. В элитном сегменте потенциал роста цен выше, чем в сегментах массового жилья. В целом же мы имеем все предпосылки к тому, что объёмы продаж в 2022 году будут сокращаться. Причём если в «штуках» количество сделок сократится на 10% и даже больше, то в «метрах» сокращение может быть ещё более масштабным. На фоне снижения платёжеспособности клиентов спрос смещается в сторону минимальных по размерам и бюджетам квартир, — рассказала Яна Глазунова.
В 2022 году квартир под сдачу на рынке станет больше. В том числе за счёт квартир в новостройках, приобретённых на пике покупательской активности в 2020 и 2021 годах. В ближайшей перспективе цены будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объёма предложения. Рост предложения квартир под сдачу и ограниченность платёжеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок. Об этом рассказала заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
Однако нижняя ценовая планка в ближайшее время вряд ли вернётся на прежний уровень. По данным Оксаны Поляковой, этой осенью в старой Москве (без ЗелАО) она поднялась на 50% (до 30 тысяч рублей в ноябре против 20 тысяч рублей в августе). Снижения цен не будет по нескольким причинам. Во-первых, пополнение ликвидного предложения идёт медленно. Во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно.
Оксана Полякова обратила внимание, что такой прогноз делается на основе стабильной экономической ситуации, без потрясений, способных спровоцировать массовый отток арендаторов из города. В случае форс-мажора цены могут упасть.
21 февраля 2022 года в телеобращении к нации президент России Владимир Путин объявил о признании независимости Луганской и Донецкой народных республик. Три дня спустя, 24 февраля, стало известно о начале специальной военной операции в Донбассе. Гендиректор АН «Чекни» Анатолий Рябинин уверен, что пока рано делать далекоидущие прогнозы насчет того, как это скажется на рынке недвижимости. Тем не менее политическая обстановка закономерно повлияет на дальнейший рост курсов доллара и евро. Как следствие, россиянам стоит ожидать повышения стоимости товаров, зависящих от валюты: в числе прочего речь идет о стройматериалах. Это приведет к росту цен на жилье и последующему снижению спроса.
У людей будет оставаться меньше денег на ипотеку. Помимо цен на строительство, из-за роста курса валюты повысится стоимость обслуживания личного транспорта, подорожает колоссальное количество других товаров.
В России резко подскочил спрос на жилье
Ключевые игроки нижегородского рынка недвижимости сошлись во мнении, что на ценообразование в 2022 году продолжит влиять целый ряд взаимосвязанных факторов. Согласно прогнозам экспертов, преломить тенденцию к удорожанию в ближайшей перспективе не удастся и стоимость квартир продолжит расти.
По словам Михаила Иванова, за год цены на жилье должны повыситься в пределах инфляции. Аналогичного мнения придерживается Елена Недоспасова: она считает, что в среднем цены на квартиры в столице Приволжья поднимутся примерно на 8%. Более оптимистичен Алексей Козлов, который спрогнозировал годовой рост стоимости жилья в пределах 5–6%. Мария Воронцова предположила, что в первом полугодии подорожание произойдет в пределах 5–10%. Вместе с тем в дальнейшем эта тенденция замедлится и цены стабилизируются, считает она.
Отвечая на вопрос о том, стоит ли покупать квартиру в 2022 году, ведущие участники рынка недвижимости оказались единодушны. По их мнению, нуждающимся в улучшении жилищных условий точно не следует откладывать покупку на следующий год.
Недвижимость — это, в первую очередь, фундаментальный физический актив. Поэтому его нужно покупать тогда, когда имеется потребность.
- Новый мост через Оку в Нижнем Новгороде решено сделать балочнымСегодня, 12:18
- Концепцию достройки ЖК «Окский берег» в Новинках утвердили в Нижнем НовгородеСегодня, 11:57
- Масштабный ремонт теплосетей стартует в Нижнем Новгороде в мартеСегодня, 11:35
- Нижегородцы отказались от нового проекта КРТ в квартале «Красный просвещенец»Сегодня, 11:17
- Проект комплексного озеленения разработали для Нижне-Волжской набережнойСегодня, 10:59
Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.
Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Рост цен на жилье: за и против. Куда двинутся цены в 2022 году?
Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации.
За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».
Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».
- Все вклады
- Накопительные счета
- Вклады онлайн
- Дебетовые карты
- Страхование вкладов
- Журнал
- Кредиты наличными
- Кредитные карты
- Ипотека
- Автокредиты
- Микрозаймы
- Журнал
1. Льготная ипотека
Ипотеку на новостройки со сниженной ставкой 7% продлили до июля 2022 года. В 2021-м году именно она во многом привела к стремительному росту спроса на жилье, точнее — ожидания, что программа завершится. В 2022-м этот тренд продолжится, при этом средние ставки по обычной ипотеке превысят 10%.
Эксперты ЦИАНа и девелопера ГК ФСК называют ипотеку главным драйвером рынка недвижимости: около 70% сделок совершаются с использованием заемных средств. Особенно это сыграло роль в регионах, где гораздо больше вариантов, подходящих под условия продленной льготной ипотеки — то есть до 3 млн рублей (в столицах лимит после продления программы снизился с 12 млн до 3 млн рублей, в регионах — с 6 млн до 3 млн рублей). В столицах, а также Сочи или Казани роль льготных кредитов выполняют специальные программы от застройщиков под конкретные проекты. Если средняя ставка по ипотеке была на уровне 9%, то у застройщика можно было купить в рассрочку или кредит от 0,01%.
2. Стагнация рынка
Эксперты считают, что «ипотечный пузырь» уже привел к «перегреву» рынка, и такого взрывного роста, как в 2021-м, уже не будет. В среднем, цены будут расти в пределах 10-12% — по мере готовности объекта (для новостроек) и вслед за общим уровнем инфляции (для всех типов жилья).
Эксперты ЦИАНа тоже отмечают, что инфляция определит рост цен: уже в начале января 2022-го она разогналась до 8,6% при прошлогоднем прогнозе в 5%. При этом они также склоняются к подорожанию в 10% для Москвы и 15% — для Московской области.
3. Удорожание земли и стройматериалов
Рост цен на землю, стройматериалы и рабочую силу — второй по значимости (после ипотеки) фактор, который будет влиять на стоимость жилья. На отдельные стройматериалы стоимость повысилась в 2-3 раза, а участки под застройку подорожали на 10%. Это уже коснулось тех проектов, которые были начаты в 2021-м. Кроме того, из-за пандемии дорожает рабочая сила, так как поток трудовых мигрантов практически иссяк. В 2022-м, когда жилье начнут продавать, они заложат эти расходы в цене.
4. Новая волна пандемии
Новые волны и локдауны могут усилить спрос на загородную недвижимость, который продолжил расти в 2021 году. В условиях ковидных ограничений на путешествия лето в загородном доме выглядит неплохой альтернативой, особенно для семей с детьми. При этом люди с высокими доходами будут покупать дорогое жилье для инвестиций: ведь другие активы могут быть менее стабильными.
Что рынок недвижимости ждет от 2022 года: 5 главных событий и решений
Спрос на вторичное жилье будет снижаться медленнее, чем на новостройки: эта категория остается более доступной, хотя ставки по ипотеке на нее обычно выше. С завершением льготной ипотеки, которая подстегнула спрос и рост цен на новостройки, старый жилой фонд может стать еще более востребованным: спрос на него вырастет на 18%.
Эксперты, опрошенные РБК, прогнозируют рост цен на вторичку в I квартале в пределах 5-7%. По мнению экспертов, опрошенных ЦИАНом, в целом за год цены на вторичном рынке вырастут в пределах инфляции — то есть на 6-7%. С этим согласны эксперты «Авито-Недвижимость».
Специалисты «Инком-Недвижимость» также отмечают, что в 2021-м многие объекты продавались по завышенным ценам, на волне выросшего спроса. Это значит, что в 2022-м цены будут корректироваться до реальных.
Поскольку дешевые варианты в новостройках станут менее доступны, покупатели обратят внимание на 1-комнатные квартиры и маленькие студии (15-19 кв. м.) на вторичном рынке. Следовательно, в этом сегменте цены будут расти быстрее.
По мнению экспертов «Инком-Недвижимости», вторичку в 2022 году ждет снижение спроса на 20% — из-за дефицита предложения и оттока инвесторов. По мнению экспертов из «Сбера», квартиры в регионах могут и вовсе упасть в цене. Особенно это касается вторичного жилья. Среди главных причин — миграция ипотечных заемщиков в столицы, низкое качество застройки и значительный износ домов. При этом приток нового платежеспособного населения, в отличие от столичных регионов, очень низкий — а значит, нет причин для роста спроса.
В целом же разница в темпах роста между вторичным и новым жильем будет сокращаться.
Эксперты из Knight Frank предсказывают в 2022-м замедление роста цен на элитный и бизнес-сегмент. В прошлом году спрос на такое жилье вырос, в результате чего оно подорожало более чем на 40%. В 2022-м 1 кв. м. подорожает, в среднем, на 7%: с 1,266 до 1,355 млн рублей.
Резкого снижения ждать не стоит, так как в 2022 году планируется несколько интересных — в плане локации и архитектурного решения — объектов в этой категории. Причем даже от тех девелоперов, которые обычно работают с бюджетным сегментом. Это подстегнет интерес покупателей, но, в то же время, предложение расширится, и цены перестанут расти. С другой стороны, именно бизнес- и премиум-класс чаще используют для инвестиций, особенно в крупных городах. Которым, в свою очередь, на рынке жилья предсказывают стабильный рост.
В бюджетном сегменте рост уже замедляется, но эффект от снижения спроса будет заметен лишь во втором полугодии 2022-го года. Дешевые квартиры в 2021 росли сильнее всего: например, в Сочи некоторые объекты подорожали почти в 4 раза. Во втором полугодии 2022-го цены скорректируются почти до допандемийных значений, с поправкой на инфляцию. В первую очередь — из-за все той же льготной ипотеки, которая сильно перегрела этот рынок.
В меньшей степени это затронет компактные студии площадью 15-19 кв. м., спрос на которые растет вслед за предложением. Эта категория популярна и в качестве первого жилья (в том числе — для студентов), и в качестве инвестиционного: особенно, когда речь идет не о квартирах, а об апартаментах.
Также на умеренный рост цен в экономе влияет то, что многие застройщики начали предлагать полностью готовые квартиры — то есть с чистовой или предчистовой отделкой. Такие варианты пользуются повышенным спросом, потому что в этом случае можно существенно сэкономить на ремонте.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация более стабильная в целом, но различается от сектора к сектору, говорит Павел Люпин. Например, в логистической недвижимости существует дефицит качественных объектов. Бурное развитие электронной торговли и борьба за скорость доставки обнажили дефицит качественных складских метров в России, особенно в местах с хорошей доступностью. Поэтому арендные ставки, как и доходность в этом секторе растут, а девелоперы закладывают все больше новых зданий логистической инфраструктуры. Из-за этого цены на такие здания и арендные ставки растут и продолжат рост в 2022 году.
Что касается офисных помещений, то если в прошлые года инвесторы ожидали как повлияют на спрос традиционных офисных помещений такие тренды, как удаленная работа и коронавирусные ограничения, то сейчас нехватка качественных зданий класса А и спрос на них подстегнули и ставки аренды и задает тренд на вложения именно в этот сектор. Поэтому в текущем году рынок офисной недвижимости будет только расти, отмечает аналитик.
Если говорить о торговой недвижимости, то тут прогнозы менее оптимистичные – инвестиции в развитие торговой недвижимости, ритейла и МФК снижаются который год. Это связано с продолжающимся кризисом традиционной торговли, вызванным факторами развития онлайн-сфер, сменой покупательского поведения и усилением пандемийных ограничений.
«Трансформация торговых центров происходит медленно и пока этот процесс не закончен, инвестиции в этот сектор ограничены в 2022 году. Но хорошие качественные торговые центры с отличной доступностью всегда в цене».
Отдельно стоит отметить альтернативные форматы недвижимости, такие как дата центры, технопарки, которые продолжают набирать популярность, хотя и не занимают пока значительной доли в инвестиционных портфелях.
Резюмируя, обвала рынков ждать не стоит, хотя рынок жилой и торговой недвижимости будет стагнировать, но офисная и логистическая наоборот покажут рост. В целом это не будут лавинообразные процессы, поскольку сам рынок недвижимости по природе достаточно инертен, заключает Люпин.
Наибольшее оживление участники рынка ожидают от загородной недвижимости. Как нам рассказал Евгений Спиряков, операционный директор направления «Полимерные мембраны и PIR» ТЕХНОНИКОЛЬ, эта сфера поддерживается государством: на развитие ИЖС правительство выделило более 138 млрд рублей. В то время, как банки объявляют повышение ставок по ипотеке, процент по программам сельской ипотеки остается низким. Таким образом, для молодых семей загородная недвижимость становится доступным способом улучшить жилищные условия.
«Спрос, скорее всего, по-прежнему будет расти, просто немного снизятся его темпы. К началу сезона активность однозначно станет выше, по этой причине тем, кто планирует строительство, лучше всего сейчас уже заняться поиском подрядчиков и закупкой строительных материалов».
Также эксперт отметил, что во многих регионах стал наблюдаться дефицит земли, были раскуплены самые интересные земельные участки.
За последние год-полтора стоимость строительства значительно выросла, однако в настоящее время рынок стабилизирован, по некоторым позициям стройматериалов даже фиксируется небольшой откат стоимости, говорит Спиряков.
Дополнительно рынок загородной недвижимости стимулирует развитие инфраструктуры – вблизи крупных городов строятся дороги, появляются частные медицинские центры, школы. С учетом распространения удаленного формата работы жизнь за городом становится даже более предпочтительной.
Свидетельством оживления рынка загородной недвижимости становится и тот факт, размораживаются многие замороженные объекты. Даже зимой можно видеть, что стройки не останавливаются. Этому в том числе способствуют и современные строительные материалы, которые позволяют вести строительство и в сложных климатических условиях, подводит итог аналитик.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать
В 2021 году цены выросли практически в всех странах Европы – средний прирост составил около 10%. Несмотря на продолжающуюся пандемию рынок зарубежной жилой недвижимости оставался весомым активом, приносящим хороший доход, рассказывает нам Георгий Докучаев, коммерческий директор компании Prime Property Group. Даже во время локдауна он замедлился совсем немного, а во многих регионах даже отмечался рост. Причина проста: в неспокойное время люди стали вкладывать накопленные сбережения в наиболее стабильный и понятный им актив.
Несмотря на пандемию, все еще гораздо выгоднее инвестировать в зарубежное жилье в курортных зонах. Причины три: такие вложения защищены от падения рубля; недвижимость можно продать за гораздо большие деньги, чем те, за которые она покупалась; на эту недвижимость постоянно есть спрос в качестве краткосрочной аренды для туристов. Спрос на посуточную аренду оказался гигантский, потому что люди начали активно путешествовать, но не все отели открылись после локдауна, а большинство стоили очень дорого.
Статистика показывает, что апартаменты в 2021 году, отмечает эксперт, были самыми прибыльными для сдачи: например, доход от долгосрочной аренды в среднем на Кипре составлял 4-5% годовых, что почти в два раза выше, чем от аренды вилл – 2-3%. Для краткосрочной аренды доходность была 5-8% годовых. В Греции доходность составляла от 4 до 6% в зависимости от местоположения и сроков аренды жилья. При этом по всей стране цены выросли на 4,4%, и по прогнозам будут продолжать рост на 5-6% каждый год.
«Обвала рынка недвижимости в европейских странах ожидать точно не стоит. Можно с уверенностью прогнозировать, что в 2022 году цены будут только расти, так как во многих регионах спрос на жилье вырос».
Георгий Докучаев выделил следующие причины для роста:
Во-первых, начали возвращаться те покупатели, кто не успел купить жилье до закрытия границ. А во-вторых — низкие ставки по ипотечному кредитованию: например, держать деньги на депозитных вкладах в Германии, Швейцарии, Голландии и других странах — значит платить за это банкам. Именно поэтому многие забирали свои накопления и вкладывали в недвижимость. В 2022 такая стратегия будет продолжать набирать обороты.
В прошлом году квадратный метр элитной недвижимости в Москве подорожал в среднем на 40%, рассказала «Снобу» директор по маркетингу Insolver и клубного дома «Пречистенка, 8» Маргарита Канунникова. В новом году, по ее оценкам, рост составит 20–30%.
До конца года подорожает аренда квартир и московских апартаментов стоимостью от 150 тыс. рублей в месяц, прогнозируют в агентстве элитной недвижимости Knight Frank.
Так как жилье подорожает вместе с ипотекой, девелоперы будут разрабатывать акции для покупателей, ожидают в компании «Главстрой регионы», которая является одним из крупнейших застройщиков России. «В проектах массового жилья мы увидим новые планировочные решения и необычные форматы, которые позволят сократить площадь жилья и, следовательно, его стоимость», — предполагает руководитель направления маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы» Виктория Ковалевская.
О таких планах «Снобу» сообщил генеральный директор проекта «Доброград» Олег Фомин, чья компания застраивает поселок во Владимирской области, который после продажи домов должен принять 47 тысяч жителей. «Мы добавили новые планировочные решения, где-то увеличив метраж лотов, а где-то предлагая покупателям более компактные планировки, — рассказывает Фомин. — Кроме того, раньше все квартиры мы предлагали только с готовой отделкой, а сейчас клиент может приобрести квартиру без отделки или white box (как правило, это квартиры с залитой стяжкой, разведенной электрикой и отштукатуренными перегородками. — Прим. ред.)». Фомин добавил, что они планируют запустить собственную ипотеку, ставка которой будет ниже, чем в большинстве ключевых банков.
Среди покупателей в Москве уже есть тренд на покупку малогабаритных квартир. «Наблюдается рост интереса к студиям и европланировкам в массовом сегменте — это связано в первую очередь с ростом цен на новостройки в последние полтора года», — рассказала «Снобу» заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба.
Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков рекомендует брать квартиру сейчас и не ждать очередного повышения ипотечных ставок. «Даже если брать ипотеку под высокую ставку, то в будущем можно рефинансироваться с более низкой», — говорит он.
В элитном сегменте можно ждать скидок. В Knight Frank рассказали «Снобу», что некоторые девелоперы недвижимости бизнес-класса могут запустить в этом году акции, правда, они будут не массовыми.
Ожидать снижения цен на квартиры точно не стоит. Директор по маркетингу Insolver Маргарита Канунникова напоминает, что, по опыту развития отечественного рынка недвижимости, квартиры в России не дешевеют никогда.
Подготовил Алексей Синяков
Больше текстов о политике и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь
Эльдорадо не будет: чего ждать от цен на недвижимость в 2022 году
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Что будет с ценами на жилье в Нижнем Новгороде в 2022 году?
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
30840
31389
19222
5539
Фото 5396
Фото 4872
Фото 327
Фото 326
Будет лучше: прогноз астрологов для рынка недвижимости на 2022 год
Ну когда, когда они уже перестанут дорожать? Этот вопрос беспокоил россиян весь прошлый год. Цены на квартиры в 2021-м взлетели примерно на 20 — 25 процентов. Может, в этом году ситуация, наконец, успокоится?
Эксперты верят: шансы на «успокоение» есть. По крайней мере на какое-то время.
— В Москве мои коллеги ожидают три-четыре месяца затишья — после бурной «распродажи», которая была в конце года. Может быть даже отскок (снижение стоимости. — Ред.) на 5 — 7% за счет того, что исчезнут из продажи варианты с задранными выше рынка ценами, — поделился с «КП» член совета Гильдии риелторов Москвы, директор по риелторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев. — Дальше прогнозы расходятся. Некоторые считают, что цены будут топтаться на месте и даже откатятся назад. Но таких мало. А большинство считает, что после вот этих трех-четырех месяцев затишья опять пойдет рост цен — 5 — 10% до конца 2022 года.
Но это в Москве и других крупнейших мегаполисах.
— В регионах цены с большой вероятностью просядут, так как рост стоимости жилья там был искусственным, ажиотажным, — считает эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина.
Понятно, что ситуация на рынке сейчас неопределенная. Советы тем, кому надо купить квартиру, расходятся так же, как и прогнозы.
! Часть экспертов считает: лучшее время для покупки — первые несколько месяцев года (когда на рынке будет обещанное затишье).
! Но некоторые полагают, что во второй половине года экономическая ситуация в стране выправится.
И ставки по ипотеке вновь пойдут вниз (а следом цены). Либо правительство пойдет на расширение программ льготной ипотеки — по крайней мере многие застройщики считают именно так.
Напомним, сейчас правила льготной ипотеки такие: ставка — 7%, максимальная сумма кредита — 3 млн рублей. Действует до 1 июля только на покупку новостроек. Если потом ставку увеличат или программу отменят — это сыграет на понижение цены. Если программу продлят или ставку снизят, жилье может подорожать.
! Желающим сейчас приобрести квартиру в новостройке надо обращать внимание не только на ценник, но и на скрытые скидки от застройщиков. Это такая маркетинговая игра: мы цены не снизим, но готовы дать вам особые условия. Скрытые скидки могут достигать 10 — 12% от стоимости квартиры.
— В отличие от прошлых лет застройщики сейчас дают скрытые скидки в основном через дотирование ипотеки. На первые полгода, год или два вам предлагается очень низкая ставка по кредиту — 0,5 — 1%. Разницу с реальной ставкой банка субсидирует сам застройщик. По сути это скидка, причем немаленькая. Крупные компании могут себе это позволить, — объясняет Роман Вихлянцев.
! Тем, кому надо продать квартиру, специалисты советуют это делать прямо сейчас. Иначе, возможно, это мероприятие придется отложить на непонятный срок или давать скидки. При почти любом развитии событий на плаву окажется прежде всего рынок новостроек, поскольку меры господдержки рассчитаны на него.
Конец прошлого года внес некоторую панику в ряды арендаторов. Хозяева словно решили отыграться на них за предыдущий ковидный период, когда цены на квартиры росли, а поднимать стоимость аренды не было никакой возможности — и так часть квартирантов сбежала из крупных городов на удаленку.
По наблюдениям аналитиков портала «Мир квартир», съемные квартиры стали резко дорожать с осени 2021 года. В итоге получилось, что в среднем по стране арендная плата за год прибавила 15%. В Москве на однушки-двушки — на 18 — 20%.
— В столице аренда трехкомнатных квартир подорожала до уровня 2019 года, а на одно- и двухкомнатные даже превысила его, — отмечает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.
То есть все плохо?
— Вероятно, объем сдаваемого жилья в 2022 году увеличится — за счет купленных на пике спроса квартир, — утешает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. А если предложение увеличится, то и цены не должны сильно вырасти.
Но есть еще момент: власти планируют создать единую информационную систему арендного жилья. Там должны будут регистрироваться все, кто сдает квартиры.
— По задумке властей, это позволит сделать рынок прозрачнее. Но усложнение процедуры и необходимость уплаты налогов (которую арендодатели нередко игнорируют) может привести к повышению цен, — говорит Коркка.
Поэтому советы экспертов в плане аренды стандартны.
Во-первых, учитывать «сезонный фактор». И по возможности искать подходящие варианты ближе к весне или в начале лета, когда, в отличие от осени, спрос на съемное жилье падает.
Во-вторых, учитывать «фактор местности». В тех районах, где в 2020 — 2021 годах сдавалось несколько жилых комплексов, арендная плата может оказаться ниже, чем в среднем на такие же варианты. Многие покупали квартиры в новостройках как раз для сдачи в аренду. И теперь большая часть владельцев однушек и студий в новом ЖК одновременно пытаются их сдать, создавая конкуренцию в отдельно взятом квартале.
Большого снижения спроса на недвижимость эксперты пока не ожидают — даже несмотря на большую вероятность того, что программу господдержки в 2022 году могут свернуть окончательно.
Россияне в любом случае будут стараться улучшать свои жилищные условия, переезжать, поэтому обычная динамика рынка (какой она была до взрывного роста спроса от льготной ипотеки), скорее всего, восстановится.
Прогноз роста цен на недвижимость по итогам года от экспертов Финтолка — 10-12 %.
Но, как это всегда бывает, гарантировать рост цен тоже никто не может. Есть факторы, которые говорят о том, что жилье в 2022 году может внезапно заметно подешеветь. Это касается прогноза цен как на новостройки, так и на вторичку.
«За повышением ключевой процентной ставки Центробанка растут и ставки ипотечного кредитования. Соответственно, кредиты становятся намного дороже, и это будет влиять на снижение покупательского спроса. Также на цены повлияет открытие границ. Когда границы закрыты, люди не вывозят большой объем денежных средств за границу (в недвижимость, на отдых). Поэтому инвестируют в российскую недвижимость», — считает руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.
Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2022-го составляет 2,8 млн рублей.
Цены на жилье начали снижаться