Разделение нежилого помещения на два объекта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разделение нежилого помещения на два объекта». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

2. Разделение в объекте недвижимости на отдельные помещения.

3. Разделение одного объекта недвижимости на несколько

4. Разукрупнение здания

5. Перепланировка в нежилых помещениях

6. Об учете при разделении объекта основных средств

7. Раздел и выдел помещений в 2022 году

Получив отказ в регистрации, заказчик также получит документ, в котором будут описаны причины подобного решения. После того, как инженер подправит документ, он обязан подать его повторно самостоятельно при помощи портала Росреестра и цифровой подписи. Сроки рассмотрения остаются такими же и составляют 18 дней. После окончания срока, заказчик должен лично обратится в многофункциональный центр и получить кадастровые документы в случае принятия положительного решения.

После того, как кадастровые документы получены, наступает вторая стадия процесса. Необходимо получить на каждую часть помещения свидетельство права собственности. При подаче стоит оперировать новыми данными, а именно площадью каждой части помещения и их границой. Главным основанием для подтверждения права собственности является кадастровый паспорт, который содержит в себе информацию о разделе объекта и имеет техплан на основании новых данных.

Последним шагом на пути к окончанию процедуры является заявление о прекращении прав собственности. Это заявление подается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Постепенно эту часть процесса передают многофункциональным центрам. Например, с 2014 года москвичи могут подать заявление в МФЦ.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

Законодательные нормативы РФ предусматривают, что раздел одного объекта недвижимости на несколько частей может быть осуществлен при наличии одного из следующих оснований:

Раздел недвижимости при помощи судебных инстанций;
Добровольное согласие всех собственников помещений на раздел и оформление соответствующего согласия в письменном виде в нотариальной конторе.

Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.

Пошаговая инструкция
Нормативное регулирование
Учет госпошлины за регистрацию прав собственности на помещения
Списание разделяемого помещения
Учет двух отдельных помещений вместо одного
- Расчет доли выделяемых помещений в общей площади
- Определение первоначальной стоимости для каждого помещения
- Определение начисленной амортизации для каждого помещения
Ввод остатков по специальным регистрам ОС для отдельных помещений
Снятие разделенного объекта с учета по налогу на имущество
Постановка отдельных помещений на учет по налогу на имущество
Расчет налога на имущество за I квартал
Начисление амортизации за апрель

Разделение в объекте недвижимости на отдельные помещения.

Для получения разрешения на перепланировку владелец обязан собрать пакет документов, позволяющих разделить помещение на два новых объекта. При необходимости документы подаются доверенным лицом владельца. Этот пакет подается вместе с заявлением о переустройстве, и является приложением к упомянутому заявлению. В список входит:

Документы, являющиеся подтверждением права собственности на недвижимый объект раздела со стороны определенного физического или юридического лица.
Техническая документация (паспорт) на разделяемое помещение. В ней перечисляются все основные характеристики объекта (размеры, площадь и т. п.).
План проекта по разделу основной нежилой недвижимости.
Удостоверение личности владельца либо ответственного лица со стороны организации. Если владельцев два и более — предоставляются удостоверения каждого из них.

При необходимости предоставляется дополнительная документация. Пример: оригинал (или копия) устава организации, владеющей недвижимостью, доверенность на представителя владельца помещения и т. п.

После подачи документов проводится собственно процедура разделения, при условии получения разрешения от ЕГРН.

Сроки оформления раздела недвижимости зависят от сложности процедуры и особенностей помещения. Поэтому надо рассмотреть отдельно каждый из этапов перепланировки:

Подготовка проектной документации. Раздел объекта недвижимости на самостоятельные объекты невозможен без тщательно подготовленного плана. А на его оформление уходит от 30 до 180 дней.
Оценка проекта перепланировки соответствующими органами, например — кадастровой палатой. В среднем, процедура занимает полтора месяца (45 дней). Если сроки пропущены, а подтверждения или отказа не получено — проект подается повторно.
Проверка поданного заявления и прилагающихся документов. Эта процедура занимает 2-3 календарных месяца. Если документация в норме — выдается разрешение. Если нет, то документы собираются повторно. В отдельных случаях приходится повторно подготавливать проект разделения помещения.
После переделки основного объекта недвижимости проводится подготовка технического плана. В среднем, процедура оформления занимает 5-10 дней, но способна растянуться и до одного месяца.
Регистрация готовых помещений займет 10-12 дней, в зависимости от способа оформления и места подачи заявления.
Получив выписку из ЕГРН, собственник оформляет кадастровый паспорт. По закону процедура занимает 9 дней.
Регистрация права собственности. Если проводится отдельно, то занимает 10 дней. Рекомендуется проводить одновременно с регистрацией в ЕГРН, для экономии времени.

Стоимость регистрации недвижимости в ЕГРН равна 2 000 рублей для физических лиц, и 22 000 — для юридических лиц. Оплата производится заранее, в противном случае оформление не будет проведено. После регистрации подготавливается и выдается кадастровый паспорт. Его стоимость — 3240 рублей: 3000 за документ и 240 за оформление.

Стоимость составления проекта переустройства, подготовка технических планов и паспортов на объекты недвижимости зависит от тарифов, выставленных отдельными компаниями. В среднем, она варьируется от 10 до 100 тысяч рублей. Надбавка за срочность: до 10% от общей суммы.

В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:

Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
Повторно подать документы для проведения раздела.

Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.

Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:

Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.

Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.

В описанной ситуации предприятие должно внести изменения в аналитический учет основных средств. Данные синтетического учета не меняются. Снимать и ставить на баланс основные средства по причине их разукрупнения недопустимо, это противоречит нормам ПБУ 6/01.

Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, №11, 2018 год

Существует определенная последовательность действий:

Первым делом (в случае, когда все происходит на добровольной основе) необходимо составить особый документ – «Соглашение о разделе нежилого помещения». В этом документе подробно прописывается – каким образом будет разделено помещение и условия этого процесса.
Затем нужно обратиться в БТИ и вызвать техника, который после осмотра помещения и произведенных обмеров изготовит новые технические планы и технические паспорта на каждую выделенную часть.
Заказать кадастровые выписки в Росреестре.
Обратиться с полным пакетом документов в местное отделение Росреестра.

соглашения о разделе нежилого помещения

Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.

Разделение одного объекта недвижимости на несколько

Для прохождения процедуры раздела потребуются следующие документы (предусмотренные Федеральным законом №218-ФЗ):

Заявление в Росреестр, в котором должна содержаться просьба о прекращении права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и об оформлении на каждую часть (в соответствии с техническими паспортами) индивидуальной собственности. Подписывают заявление все собственники.
Соглашение о разделе помещения.
Правоустанавливающие документы на данный (исходный) объект.
Технические и кадастровые документы на первоначальный объект.
Выписка из ЕГРН.
Техническая документация на новые объекты (части нежилого помещения).
Копии паспортов (всех заявителей).
Квитанции на оплату государственной пошлины (отдельную на каждую из частей).

заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение
заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение

Предстоят следующие расходы:

Уплата госпошлины за оформление права собственности – 2 или 22 тысячи рублей, в зависимости от того – физическое или юридическое лицо является заявителем.
Уплата государственной пошлины за регистрацию права собственности – 2 тысячи рублей (с физического лица) или 22 тысячи рублей (с юридического лица).
Уплата госпошлины за изготовление технического паспорта – 1200 рублей (если требуется срочно, то 2,5 тысячи рублей).

Внимание! Нежилое помещение, которое было разделено на два отдельных, свой кадастровый номер утрачивает и все сведения о нем исключаются из ЕГРН. В конце процедуры собственники (каждый на свою выделенную часть) получают:

Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано тут).
Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

Раздел считается завершенным после того, как право каждого собственника зарегистрировано. Одновременно с кадастровым учетом новых объектов должны производиться и регистрационные действия.

Стоит помнить о том, что после разделения помещения на части сохраняются права долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). На основание этого каждый совладелец обладает правом преимущественной покупки в случае продажи одной из долей.

В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:

общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в . Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.

Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году

С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.

Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.

В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.

При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.

Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:

Пример.

Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.

Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)

Решение:

Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения.
В графической части выделяется часть под аренду.
Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.

Операции с недвижимостью отличаются индивидуальностью, и потому для каждой из них характерна своя схема проведения. Иногда проблему может решить раздел помещения на несколько частей. О том, как разделить нежилую недвижимость на две части рассмотрим в этой статье.

Различные операции с жилой и нежилой недвижимостью нуждаются в разнообразных юридических сопровождениях. Иногда очень сложно распорядится долями в больших помещениях. И в этом случае, ситуация может быть урегулирована исключительно посредством официального раздела недвижимости на две части.

Супруги имеют равные права на общее имущество. Разделить они его могут с момента приобретения. Время и способ муж и жена определяют самостоятельно.

Раздел совместно нажитого имущества можно осуществить:

В период официального брака.
Во время бракоразводного процесса.
После расторжения брака.

Ряд имущественных вопросов стороны могут урегулировать еще до свадьбы, заключив брачный договор. Правда, в силу он вступит только после официальной регистрации брачного союза.

Основная часть супругов производит раздел имущества, включая недвижимость при расторжении брака.

нежилое помещение должно стоять на кадастровом учете, иметь одного или более официальных владельцев;
решение или соглашение собственников;
наличие технического плана с выделенным предметом собственности;
при изменении конфигурации помещения обязателен проект перепланировки.

Процедура раздела помещения отличается некоторыми сложностями, поэтому самостоятельное оформление нередко затягивается на неопределенный срок. Поэтому предлагается разделить нежилое помещение на два в МК-Град недорого – в таком случае собственники помещений получают все кадастровые услуги и юридическое сопровождение регистрации под ключ в максимально оперативные сроки. В штате компании работают кадастровые инженеры, которые обладают необходимыми знаниями и опытом для проведения процедуры быстро и грамотно.

В случае разделения коммерческого помещения в нежилом строении согласование в жилищной инспекции не требуется. Но если в ходе раздела затрагиваются несущие перегородки, потребуется проект перепланировки и техническое заключение специалиста. В любом случае при разделении помещений нужно составить технический план, на базе которого проводится процедура разделения в кадастре и ЕГРН Росреестра.

Преимущественно раздел помещения предполагает ликвидацию предыдущего объекта в кадастре и постановку на учет заново сформированных помещений. Реже вносятся изменения в кадастр – в такой ситуации потребуется согласованный проект перепланировки.

В случае инженерных несоответствий или недостаточной комплектации пакета документов Росреестр принимает решение о приостановке процедуры или отказывает в регистрации. На протяжении трех месяцев собственники должны предпринять меры для устранения недочетов.

Чтобы избежать отказов и приостановок в Росреестре, собственникам рекомендуется обращаться к специалистам. Стоимость и сроки разделения нежилого помещения в ЕГРН определяются в каждом индивидуальном случае отдельно с учетом сложности ситуации, наличия всех документов и прочих нюансов.

Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.

Решение собственника о разделе нежилого помещения образец.

Разукрупнение здания

общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.

Выделение новых помещение производится по решению собственника недвижимости. В случае когда речь идет о долевом владении, решение о разделе принимают все пайщики. Помимо решения собственников о выделении долей в натуре, ключевым документом для регистрации квартир является техплан помещений.

Советуем прочитать: Снятие сооружения с кадастрового учета

Процедура оформления раздела здания включает следующие этапы:

проведение кадастровых работ и сбор имеющейся документации (данные единого госреестра и сведения из БТИ, включающие технический паспорт, поэтажный план);
при первичной постановке на учет необходимо провести процедуру межевания земельного надела, на котором возведено здание;
один из ключевых этапов — подготовка плана каждого отдельного помещения (инженер фиксирует площадь и местоположение каждого объекта), проекта перепланировки, согласование в надзорных органах;
подготовка решения собственников о выделении долей;
предоставление заявления и пакета документов в орган госрегистрации;
получение правоустанавливающих документов на каждый объект.

При регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических 22000 рублей.

Частным случаем раздела здания на части является выделение квадратных метров полезной площади для предоставления в аренду, т.е. временных объектов пользования недвижимости. В этом случае необходимо руководствоваться все тем же законом ФЗ №218. В соответствии с юридическими требованиями необходимо соблюсти следующие условия:

части для аренды должны быть поставлены на временный учет (регистрации подлежит соглашение аренды, оформленный на срок более года);
части должны быть выделены в соответствии с уникальными характеристиками, которые фиксируются кадастровым инженером при подготовке проектной документации и плана.

При этом в отличие от процедуры выделения частей для постоянной регистрации в собственность при непостоянной регистрации доли в аренду нет строгой необходимости соблюдать принцип обособленности. При регистрации формируется право на помещение на срок аренды. Регистрация осуществляется на основании соглашения аренды, при этом договор должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства.

Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Сколько помещений можно выделить из здания? Если какие-либо ограничения по количеству?

Нет, ограничений по количеству нет. Ограничения могут быть вызваны только размером площади и объемом здания, его планировочными и иными особенностями.

Раздел здания на помещения невозможен, так как это разнородные объекты. Но из объема здания можно выделить новые помещения.
При проведении перепланировки или реконструкции для раздела нужно оформить проект, согласовать его в МЖИ или Госстройнадзоре.
Решение о выделе помещений из объема здания принимают его собственники.
Новые помещения будут поставлены на учет в Росреестре на основании технического плана. Собственник получит выписки ЕГРН на каждое новое помещение.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Выдел помещений из здания с подготовкой всех документов можно заказать в ]Смарт Вэй[/anchor]. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Раздел нежилого объекта на несколько частей подразумевает осуществление данного процесса на законодательном уровне, чтобы в результате на каждую выделенную часть получить свидетельство на право собственности и отдельный кадастровый номер. Необходимость в подобном разделе возникает, когда предстоит совершить следующие сделки:

купля-продажа;
аренда;
субаренда;
заключение ипотечного договора.

Заявление в Росреестр, в котором должна содержаться просьба о прекращении права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и об оформлении на каждую часть (в соответствии с техническими паспортами) индивидуальной собственности. Подписывают заявление все собственники.
Соглашение о разделе помещения.
Правоустанавливающие документы на данный (исходный) объект.
Технические и кадастровые документы на первоначальный объект.
Выписка из ЕГРН.
Техническая документация на новые объекты (части нежилого помещения).
Копии паспортов (всех заявителей).
Квитанции на оплату государственной пошлины (отдельную на каждую из частей).

Скачать бланк заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение
Скачать образец заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение

После обращения в Росреестр новые, подтверждающие право собственности документы выдадут в течение семи рабочих дней.
Если обращение происходит через МФЦ, то документы будут готовы через девять рабочих дней.

В конце процедуры собственники (каждый на свою выделенную часть) получают:

Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано тут).
Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

Разделом нежилого помещения называется процесс преобразования одного объекта недвижимости в два отдельных.

Процесс проводится при участии кадастрового инженера и при одобрении со стороны работников ЕГРН. Обычно инициатором раздела является владелец помещения. Но допускаются и иные варианты.

Пример: заявление подается арендаторами, желающими разделить снимаемое помещение на два отдельных объекта.

Процесс раздела проводится как в добровольном, так и в принудительном порядке.

Возможный вариант: собственник недвижимости обязан передать часть своего имущества кредиторам, по решению суда. В этом случае помещение разделяется, и одна из частей отходит в уплату долга. Размер отделяемой доли определяется судьей, при содействии кадастрового инженера.

Перепланировка в нежилых помещениях

Существует всего два основания для раздела нежилого помещения: добровольное решение собственника (собственников) и постановление суда.

Согласие собственника оформляется у нотариуса, в письменном виде. При наличии двух и более владельцев требуется письменное подтверждение согласия каждого из них.

По решению суда раздел проводится, если собственник отказывается провести эту процедуру, хотя и обязан ею заняться. Пример: нежилое помещение является частью наследства, и должно быть разделено между наследниками. Но завещание отсутствует, а у наследников возникли разногласия. В подобной ситуации раздел нежилого помещения производится по решению суда.

Основные этапы процесса раздела нежилого помещения:

Подготовка проекта раздела нежилого объекта недвижимости.
Написание заявления о переустройстве. Рекомендуется составлять под руководством опытного специалиста, хотя допускается и самостоятельное оформление.
Подача пакета документов (вместе с написанным заявлением). Требуется для получения разрешения на перепланировку или реконструкцию. Следует учитывать: реконструкция является более серьезным изменением устройства помещения. В ряде случаев ЕГРН не разрешает ее проводить даже при наличии всех требуемых документов.
Проведение перепланировки или реконструкции. Эта процедура целиком зависит от пожеланий владельца базового помещения.
Составление технического плана на созданные объекты недвижимости.
Регистрация новых объектов в ЕГРН.

Начинать процесс разделения всегда следует с подготовки проекта раздела помещения.

В теории, его способен подготовить и сам владелец. На практике рекомендуется обращаться к специалистам. В противном случае проектный план раздела помещения может не получить одобрения у специалистов, проверяющих подобную документацию.

Примечание: при наличии нескольких владельцев каждый из них получает долю в созданных помещениях. Переход новой недвижимости в собственность отдельного лица возможен лишь при наличии заранее составленного договора.

Бухгалтерский учет объектов недвижимости, являющихся собственностью организации, определяют ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания N 91н).

Следует заметить, что ни ПБУ 6/01, ни Методические указания N 91н не предусматривают порядок отражения операций по разделению объектов основных средств.

В связи с этим считаем необходимым отметить следующее.

Стоимость объекта основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета в случае его выбытия, в частности вследствие продажи или частичной ликвидации при выполнении работ по реконструкции (п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний N 91н). При этом с первого числа месяца, следующего за месяцем выбытия объекта основных средств, прекращается начисление амортизационных отчислений по этому объекту (п. 22 ПБУ 6/01, п. 62 Методических указаний N 91н).

Как нами уже отмечено, факт регистрации новых объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности на это имущество (письма Минфина России от 29.11.2011 N 03-05-06-03/91, от 09.11.2007 N 03-05-06-03/87, от 24.05.2007 N 03-05-06-03/26). Тем не менее, при разделе объекта недвижимости новые помещения регистрируются под самостоятельными кадастровыми номерами, что, по сути, означает выбытие первоначального объекта недвижимости и появления четырех новых объектов, на которые организацией получены новые правоустанавливающие документы.

Перечень оснований выбытия объекта основных средств не является закрытым.

По нашему мнению, применительно к рассматриваемой ситуации отражение в бухгалтерском учете операций по выбытию недвижимости, как первичного объекта учета, и принятие к учету новых помещений в качестве основных средств, могут быть следующими:

Первый вариант

Дебет 01, (новое основное средство) Кредит 01, (старый объект основных средств)

— сформирована первоначальная стоимость нового объекта недвижимости — Помещение 1;
Дебет 02, (старый объект основных средств) Кредит 02, (новый объект основных средств)
— перенесена сумма начисленной амортизации относящейся к новому объекту основных средств — Помещение 1.
Аналогичные проводки следует отразить при отражении принятия к учету Помещений 2, 3, 4.

При этом первоначальная стоимость основного средства и сумма начисленной по нему амортизации распределяется организацией между новыми объектами учета в зависимости от выделяемых объектов, т.е. либо пропорционально общей площади (если стоимость каждого квадратного метра является примерно одинаковой), либо исходя из других критериев, установленных организацией.

Однако существует и иной вариант отражения раздела объекта основных средств в бухгалтерском учете.

Второй вариант

Он основан на предположении, что новые объекты недвижимости регистрируются под самостоятельными кадастровыми номерами, что, по сути, означает выбытие первоначального объекта недвижимости и появление двух новых, на которые организацией получены новые правоустанавливающие документы. На это также ссылается и Минфин России (письма от 29.11.2011 N 03-05-06-03/91, от 09.11.2007 N 03-05-06-03/87, от 24.05.2007 N 03-05-06-03/26).

При этом доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся, и подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01, п. 86 Методических указаний N 91н).

При таком варианте учета оформляются следующие бухгалтерские проводки:

Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01, субсчет «Собственные основные средства»
— списана первоначальная стоимость старого объекта основных средств;
Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»
— списана сумма накопленной амортизации по старому объекту основных средств;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы», Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»
— списана остаточная стоимость старого объекта основных средств.

И одновременно: Дебет 08 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражено возникновение нового объекта недвижимости — Помещение 1;
Дебет 01, субсчет «Собственные основные средства» Кредит 08
— Помещение 1 включено в состав объектов ОС.

Аналогичные проводки следует отразить при отражении принятия к учету новых объектов недвижимости (Помещений 2, 3, 4).

В связи с тем, что нормативно-правовыми актами по бухгалтерскому учету порядок отражения операций по разделению объектов основных средств не определен, выбранный вариант учета рекомендуем закрепить в учетной политике организации.

При этом, учитывая, что форма первичного учетного документа, предназначенного для разделения инвентарного номера объекта основных средств, нормативно-правовыми актами не утверждена, рекомендуем в учетной политике организации либо утвердить форму N ОС-4 как используемую при оформлении указанных операций, либо самостоятельно разработать и утвердить свою форму. Напомним, что обязанность применять в учете унифицированные формы первичных документов, за исключением тех, которые установлены уполномоченными органами в соответствии и на основании федеральных законов (например, кассовых документов), упразднена с 1 января 2013 г. (смотрите информацию Минфина России от 04.12.2012 N ПЗ-10/2012, ст. 9 Закона N 402-ФЗ). С указанной даты каждая организация разрабатывает и утверждает формы первичных учетных документов самостоятельно. Также в качестве первичных можно утвердить фор��ы первичных документов федеральных органов исполнительной власти, которыми организации пользовались ранее.

Амортизируемым имуществом (основными средствами) в целях налогового учета признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Особенности организации и ведения налогового учета операций с амортизируемым имуществом определены в ст.ст. 322 и 323 НК РФ. Налогоплательщик определяет прибыль (убыток) от выбытия амортизируемого имущества на основании аналитического учета по каждому объекту на дату признания дохода (расхода). Аналитический учет должен содержать, в частности, информацию о первоначальной и остаточной стоимости выбывшего в отчетном (налоговом) периоде имущества, о сумме начисленной амортизации, о датах приобретения и выбытия имущества.

Вместе с тем гл. 25 НК РФ не предусмотрено вариантов отражения операций при возникновении объектов основных средств вследствие разделения находящегося в собственности налогоплательщика амортизируемого имущества. По сути, разделение здания в рассматриваемой ситуации сложно признать проведением его реконструкции, модернизации, технического перевооружения и прочих, влияющих на изменение первоначальной стоимости существующего объекта амортизируемого имущества (п. 2 ст. 257 НК РФ). В данном случае возникает несколько самостоятельных объектов основных средств, по каждому из которых должен осуществляться аналитический учет.

По нашему мнению, поскольку в рассматриваемой ситуации выбытие основного средства не связано с его реализацией, расходы, включая суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации, включаются в состав внереализационных расходов (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

В свою очередь, стоимость новых помещений, принимаемых к учету как амортизируемое имущество, включается во внереализационные доходы налогоплательщика на основании п. 8 ст. 250 НК РФ. Оценка доходов в данном случае осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, но не ниже остаточной стоимости амортизируемого имущества, определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ. При этом информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком документально, что в рассматриваемой ситуации не представляет затруднений.

Напомним, что в силу п. 1 ст. 257 НК РФ остаточная стоимость основных средств (введенных в эксплуатацию после вступления в силу гл. 25 НК РФ) определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

По мнению Минфина России, изложенному в письме от 06.10.2011 N 03-03-06/1/632, для целей налогового учета стоимость помещений, на которые оформлены права собственности взамен права собственности на все здание, определяется исходя из первоначальной стоимости здания и доли площади нового помещения за вычетом сумм начисленной амортизации по зданию, рассчитанной пропорционально площади вновь образованного помещения. При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания.

Учитывая изложенное, в налоговом учете у организации происходит выбытие недвижимости, как объекта амортизируемого имущества, и возникает четыре новых объекта амортизируемого имущества. При этом на общий финансовый результат деятельности налогоплательщика указанные операции влияния не окажут, поскольку суммы внереализационного расхода и внереализационного дохода в общем случае совпадают.

Об учете при разделении объекта основных средств

При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:

исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.

Таким образом, чтобы согласовать выдел помещения, собственник должен заказать проект, получить техническое заключение, обратиться к кадастровому инженеру за оформлением технического плана. Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Комментарий специалиста. Процедура оформления проектной документации и ее согласования практически не отличается при разделе и выделе помещений. Однако последствия этих двух вариантов непосредственно связаны с судьбой исходного объекта – при разделе он перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Сроки проведения выдела помещений будут зависеть от следующих факторов:

статус здания, в котором будут проводиться работы – для многоквартирных зданий процедура согласования проекта проходит намного дольше и требует оформление дополнительных документов;
объем и характер предстоящих строительных работ – если выдел происходит в рамках реконструкции здания, для получения разрешения на строительство потребуется больше времени;
профессионализм и опыт проектировщика, подрядчика, кадастрового инженера – правильное составление документов исключит возможность приостановки или отказа со стороны уполномоченных органов.

Госпошлина за регистрацию прав на каждое вновь образованное помещение в 2018 году будет составлять 2000 и 22 000 рублей, для граждан и предприятий, соответственно. Реквизиты для оплаты госпошлины будут отличаться для каждого региона – их можно уточнить через сайт Росреестра.

Перепечатка, а равно и использование материалов данного сайта разрешается только по согласию с владельцем.

купля-продажа;
аренда;
субаренда;
заключение ипотечного договора.

Раздел и выдел помещений в 2022 году

После обращения в Росреестр новые, подтверждающие право собственности документы выдадут в течение семи рабочих дней.
Если обращение происходит через МФЦ, то документы будут готовы через девять рабочих дней.

В конце процедуры собственники (каждый на свою выделенную часть) получают:

Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано тут).
Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

При этом ему потребовалось сделать ступени для входа в эту дверь на земле, прилегающей к зданию и являющейся собственностью всех жильцов. В этом случае требуется организация получения согласия жильцов на возведение таких ступеней.

Важным этапом в разделе помещения является получение отчетной документации. Именно на основании нее можно зарегистрировать имущество. Ранее учитываемый объект, который собственник решил разделить, утрачивает возможность существовать. Специалисты реестра аннулируют его кадастровый номер, а сведения о нем переносят в архив.

Если разделяемым объектом владел один собственник, то и новые помещения будут принадлежать только ему. Если у предоставленного помещения было несколько владельцев, то они имеют возможность получить долю каждой новой территории.

Квитанция об оплате госпошлины предоставляется вместе с официальным пакетом бумаг. Без нее специалист реестра не начнет регистрацию имущества.
Работы по составлению проектной документации, а также технического плана, кадастрового паспорта оплачиваются отдельно по тарифам организаций. Стоимость варьируется в пределах от 10 тысяч рублей до 100 000 рублей. Если есть необходимость провести процедуру в ускоренные сроки, стоимость увеличивается на десять процентов.

Мы в этом сомневаемся, поскольку кадастровый номер ‘остатку’ будет присвоен как помещению (с инвентаризационным номером помещения), и, следовательно УЮ по регистрации прав при всем желании не сможет его зарегистрировать как здание.

Выдел доли в натуре невозможен, продажа доли не подходит. Надо именно оформить право собственности на все по отдельности.
Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

А вот кадастровые документы можно получить только после того, как собственник обратится в уполномоченные органы и поставит помещение на кадастровый учет. Как только заявка будет рассмотрена, на каждую отдельную часть объекта будет выдан кадастровый документ, который является результатом постановки объекта на учет.

Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.

Федеральный закон Российской Федерации N218 «О государственной регистрации недвижимости» от года устанавливает десятидневный срок на проведение регистрационных действий с помещением. Если занесение в единый государственный реестр недвижимости происходит через многофункциональный центр или с использованием интернет технологий, процедура увеличивается до 12 дней.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.

Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на несколько других зданий. Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно только образовать, либо выделить из другого помещения.

Все сведения о недвижимости на территории РФ фиксируются в единой базе данных – ЕГРН. Ключевыми принципами ведения этого реестра являются актуальность и достоверность сведений о характеристиках каждого объекта. Любые изменения в параметрах, в том числе после перепланировки, должны быть своевременно отражены в реестре.

Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника.

Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.

Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:

после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения ЕГРН и архивную документацию БТИ (технический паспорт здания и помещений, поэтажные планы и т.д.), проводит фактическое обследование недвижимости;
в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – межевание позволит определить местоположение здания на участке и его координаты;
результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.

План работы администрации района на февраль 2022 года (77 Просмотры)
Распоряжение №190-р от 20.12.2021 «Об утверждении Плана работы администрации района на 2022 год» (105 Просмотры)
Решение №54 от 29.12.2021 «О перспективном плане работы районного Совета депутатов на 2022 год» (94 Просмотры)

Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:

изолированность помещения;
возможность использования по прямому назначению;
структурированность площади;
обособленность территории.

Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.

Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.

Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:

собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).