Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Еще один существенный эффект от пандемии — распространение удаленки и гибридного формата работы. По оценкам экспертов, острой необходимости возвращаться в офис в прежнем режиме у работников нет и не предвидится, поэтому сочетание офисной и удаленной работы стало долгосрочным трендом.
«Арендуемый в рамках традиционных договоров, так называемых conventional leases, офис — это в первую очередь место коллаборации и общения, гибкие пространства, в том числе коворкинги, выступают в качестве дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний, а удаленная работа повысила общую эффективность труда, и обычно один-два дня в неделю сотрудники работают удаленно. Это ключевой тренд, который мы видим сегодня на офисном рынке: спрос стал гибридным, и это не временное веяние — гибридный подход с нами надолго, а, возможно, и навсегда», — говорит Ефимов.
И хотя по-прежнему наибольшим спросом по-прежнему пользуются офисы класса «А», потенциальные арендаторы все чаще стали обращать внимание на другие форматы. Прежде всего — гибкие пространства. Это связано и с низким уровнем вакансии в офисах класса «А», и с изменившимися предпочтениями. Флекс-офисы выбирают не только коммерческие компании, но и государственные структуры. По оценкам Knight Frank, крупнейшая сделка на офисном рынке за девять месяцев 2021 года произошла именно в гибком формате — это аренда онлайн-ретейлером Ozon 24,6 тыс. кв. м в бизнес-центре «Искра-парк».
«Все больше компаний будет ценить офисы под ключ и agile-пространства, все больше компаний будет относиться к офису как к хабу, где могут находиться не только постоянные сотрудники, но и привлекаемые время от времени. Это сильно влияет на технические задания к планировкам. Рынок будет эволюционировать в сторону гибких пространств, с большими коллаборационными зонами, бизнес-гостиными, лаунж-зонами, игровыми комнатами», — прогнозирует генеральный директор сети корпоративных коворкингов CODE Гурген Шекоян.
По оценкам JLL, за последние четыре года объем рынка гибких пространств в Москве увеличился в пять раз — с 0,3% до 1,5%.
В Москве высоким спросом пользуются качественные офисы в центре и популярных деловых районах. Однако возможности нового строительства, особенно в Центральном округе, ограничены, новых свободных площадок там практически нет. Поэтому девелоперы офисов чаще рассматривают варианты редевелопмента уже существующих площадок.
«Все более заметным становится дефицит площадок под застройку в центре Москвы, поэтому многие компании рассматривают возможности уже застроенных площадей. Мы рассматриваем площадки в центре, которые устарели, на которых можно все снести и построить заново, оставив только, например, фасад. Такие проекты зачастую требуют гораздо больших инвестиций в квадратный метр, чем строительство новых зданий. Эта практика будет долгосрочным трендом», — считает Шекоян.
По словам коммерческого директора O1 Properties Павла Барбашева, в дополнение к запросу на гибкие условия аренды и сжатые сроки реализации проектов на рынке сформировался спрос на полный аутсорсинг функций по строительству, отделке и обслуживанию офисов. «В результате крупные компании массово обратили внимание на возможности flex-формата. Кроме того, на фоне дефицита свободных площадей сетевые операторы часто выбирают менее ликвидные проекты, которые за счет качественной отделки и сервиса становятся привлекательными для арендаторов, обеспечивая рост спроса и снижение вакансии в этом сегменте», — отмечает он.
В то же время с начала пандемии и перехода на удаленку россияне стали больше ценить свое жилое пространство. И возможность найти неподалеку пространство, где можно сосредоточиться на работе. Поэтому в составе жилых комплексов стали появляться коворкинги. И эта тенденция станет еще более заметной, считает вице-президент по маркетингу и продвижению группы «Эталон» Василий Фетисов.
«Тренд — коворкинги в составе жилых комплексов. Большое количество девелоперов, начиная с 2020 года, запустили эту концепцию. И сейчас мы уже видим вводы в эксплуатацию таких жилых комплексов и в следующем году увидим, как эксплуатируются, как заполняются подобные коворкинги в составе ЖК. Пока мы видим, что сегмент коворкингов вне ЖК растет темпами в три раза выше обычного офисного рынка, и уверены, что это будет востребовано клиентами как в рамках жилых комплексов, так и в рамках многофункциональных комплексов», — сказал Фетисов на пресс-конференции в ТАСС.
И еще один тренд, который будет характерен для офисов, — развитие цифровых решений: от бесконтактного входа в офис до управления кофе-машиной через мобильное приложение.
В 2021 году столичный рынок долгосрочной аренды переживал взлеты и падения. «В начале 2021 года спрос на аренду жилья в Москве снизился на 15% в годовом выражении. Весной также отмечался низкий спрос, а в июне — несезонное оживление в связи с притоком в столицу мигрантов (с 16 июня, после продления льготного периода для иностранцев в России), — рассказала заместитель директора департамента аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Речь идет о массовом сегменте (классы эконом и комфорт), поскольку его статистика является наиболее репрезентативной — 70% в спросе и предложении занимает именно масс-маркет, пояснила эксперт.
Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.
В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.
Резкий рост на квартиры и строительные материалы с одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков искать новые способы для стимуляции спроса. Одним из основных драйверов сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше и больше места. Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир сохранится и в 2022г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода на рынок миниквартир.
Февраль 2022
Пн
Вт
Ср
Чт
Пт
Сб
Вс
« Янв
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Застройщиков беспокоит серьезно возросшие затраты на строительство. «Опасение вызывает дорожающая смена ВРИ земельных участков, дорожающие кредиты, которые не столько могут отпугнуть ипотечных покупателей, сколько дополнительно поднять цены на стройматериалы, так как кредиты влияют на всю цепочку посредников от добычи сырья до потребителя», — говорит Ирина Доброхотова.
Олег Репченко считает, что при нейтральном и позитивном сценариях развития ситуации в экономике нужно работать не с искусственным стимулированием спроса, а как раз со снижением затратной части для девелоперов: «Можно уменьшать административные барьеры, строить социальную инфраструктуру за счет государства, работать с налоговыми льготами и т.д. Тогда цены на жилье могут снизиться без ущерба для застройщиков. Но пока не видно, чтобы государство планировало переход к такой стратегии».
Например, значимой мерой поддержки могло бы стать разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В ходе опроса PwC среди девелоперов 51% респондентов сказали, что в 2022 году ждут этой меры от властей. «Это было бы логичным и справедливым решением, — полагает Олег Репченко. — При нынешних правилах игры банки получают от покупателей новостроек фактически бесплатные деньги, а застройщики вынуждены за кредиты платить. Сейчас эта проблема стала еще актуальнее из-за общего роста ставок, в результате которой кредитная нагрузка на застройщиков повышается. Поэтому сейчас самое время прокачать тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Полагаю, застройщики будут активно лоббировать этот вопрос. Это может быть полезно рынку в целом. Использование денег покупателей позволит бороться с ростом затратной части из-за повышения ставок».
Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по ноябрь 2021 года.
В 2021 году в Москве открыто 14 торговых центров с суммарной арендопригодной площадью (GLA) 359,6 тыс. кв. м, сообщили «РБК-Недвижимости» в международной консалтинговой компании Knight Frank.
По итогам нынешнего года новое предложение оказалось более чем на 37% выше, чем в 2020 году (261,6 тыс. кв. м GLA). Более того, ввод арендопригодных площадей в Москве стал наиболее масштабным за последние четыре года, показатель GLA впервые за этот срок превысил отметку в 300 тыс. кв. м.
Реальная ситуация в офисном секторе более позитивна, чем казалось в 2020 году. По данным компании JLL, объем сделок в Москве в уходящем году достигнет 1,4 млн кв. м, практически в два раза превысив значение предыдущего года.
Сделки аренды, по оценке аналитиков компании, составляют 90% от общего объема. Если в прошлом году было зафиксировано отрицательное чистое поглощение (на рынок «вернули» больше кв. м, чем с него «взяли») на уровне 504 тыс. кв. м, то в 2021 году показатель будет положительным — около 400 тыс. кв. м, а значит, ситуация обратная: арендаторы заняли больше площадей, чем было введено либо освободилось за год.
Гибкие офисные пространства также пользуются высоким спросом со стороны корпоративных клиентов. Так, по предварительным итогам 2021 года, суммарный объем сделок в этом сегменте составил 112 тыс. кв. м, что почти втрое превышает показатель прошлого года. В 2022 году развитие гибких офисов продолжится: в Москве уже анонсировано открытие 28 площадок общей площадью 155 тыс. кв. м, часть из которых реализуется под конкретного арендатора, отмечают в JLL.
«По данным на середину декабря, в Москве введено 556 тыс. кв. м офисов, что более чем вдвое превышает значение прошлого года, однако к моменту ввода для аренды было доступно лишь 120 тыс. кв. м из них», — говорит член совета директоров и глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов. По его словам, в результате доля свободных площадей активно снижается, в первую очередь в наиболее качественных объектах: если на конец 2020 года вакантность в классе А достигала 12,6%, то сейчас — 10,4%. Отдельно стоит упомянуть деловой район «Москва-Сити», где доля свободных площадей в этом году стала минимальной за всю историю рынка и сейчас составляет 3,7%. Эти данные свидетельствуют о восстановлении спроса на офисы. В JLL ожидают сохранения вакантности в классе А в Москве на уровне ниже 10% в будущем году.
Запрашиваемые ставки аренды в 2021 году в среднем оставались на прежнем уровне. В премиальных зданиях — 35–55 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в классе А — 25–40 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В+ — 10–25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Однако если еще в начале года собственники были более гибкими и предоставляли существенные скидки, то сейчас, на фоне сокращения доступного предложения на рынке, они меньше готовы идти на уступки, так что диапазон снижения ставок аренды стал существенно меньше, отмечают в JLL.
Ведущие консалтинговые компании рынка недвижимости проанализировали списки объектов, принадлежащих участникам списка, и дали оценки арендного дохода. В работе над рейтингом нам помогали PWC, JLL, CBRE, Colliers International. Кроме того, мы пользовались данными самих компаний-участников, а также открытыми источниками и базой «СПАРК-Интерфакс». В рейтинге приведен арендный доход, который могла бы принести коммерческая недвижимость, принадлежащая компании. Площади, которые используются для нужд самой компании, не учитываются. В этом году мы публикуем арендный доход 2021, 2020 и 2019 годов, чтобы показать, как пандемия сказалась на бизнесе каждого из участников и кто восстанавливается быстрее.
VIDEO
ГИС – это единая цифровая платформа, которая будет создана в форме государственной информационной системы и с момента создания будет принадлежать государству на 100%. Для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора. Оператором системы планируется сделать Министерство строительства. Для реализации проекта рассматривается вариант концессии, где концессионером будет являться консорциум инвесторов с участием финансового института развития в жилищной сфере России – ДОМ.РФ.
Цифровая платформа будет осуществлять следующие виды операций:
взимание с арендодателей НДФЛ в размере 13%;
самозанятые могут указать свой статус в ГИС, и тогда платформа будет удерживать 4% с дохода автоматически.
Проект подразумевает проведение только безналичных платежей, а это предполагает также отчисление банку и платежной системе (еще примерно 3% от арендной ставки).
Рост цен может быть спровоцирован и тем, что оператор ГИС превратится в монополиста и исчезнет конкуренция в данном сегменте, поскольку проект не предусматривает прием платежей такими участниками, как «Авито» или «Циан». А это означает, что система может граничить с нарушением антимонопольного законодательства.
Для тех, кто не хочет использовать цифровую среду, должна сохраниться возможность оформления договоров на бумажном носителе и их регистрации через Мои документы.
Страхование как раз очень поможет арендаторам защититься от нерадивых квартиросъемщиков. В платформу можно будет интегрировать страхование квартир, домов и иного имущества. Например, при сдаче внаем автоматически будет рассчитываться страховка квартиры, движимого имущества (с учетом предоставленного описания) и гражданская ответственность жильцов по договору найма.
Лидером среди российских городов-миллионников (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) по обеспеченности торговыми площадями стал Екатеринбург (742 кв. м), далее расположилась Самара (724 кв. м), замыкает тройку Нижний Новгород (537 кв. м). Наименее обеспеченным городом-миллионником остается Пермь (245 кв. м), несмотря на открытие первого суперрегионального объекта ТРЦ «Планета».
Рис. 11. Обеспеченность торговыми площадями городов-миллионников в России за 6 мес. 2021 г., кв. м. на 1000 чел.
Несомненно, пандемия сыграла значительную роль в изменении деятельности ритейлеров и девелоперов и скорректировала их планы развития. Функционирование ритейла активно менялось на фоне трансформации покупательских моделей поведения и базовых привычек потребителей в связи с принудительным локдауном и ограничениями, обусловленными попытками сдержать распространение COVID-19.
По итогам 2020 г. наибольшая доля арендопригодной площади новых объектов была зафиксирована в ЮАО (52%), ВАО (19%), ЗАО (18%), наименьший показатель – в НАО (2%) и ЮВАО (2%). Средний уровень вакантности на IV квартал 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7% (против 9,1% в IV квартале 2019 г.). Увеличение показателя связано в первую очередь с оптимизацией сетей, а также с рекордным открытием новых торговых объектов за год.
В последнем квартале 2021 года эксперты ожидают открытия ряда проектов, в том числе, например, ТРЦ «Павелецкая Плаза» и ТРЦ «Город Косино». Однако не исключено, что ряд других проектов, ранее анонсированных к открытию во втором полугодии, будет перенесен на начало следующего года.
По результатам августа 2021 г. Shopping Index в Москве вернул свои позиции практически на 95% по сравнению с 2019 г. ( -5,1%). По сравнению с 2020 г. в августе также наблюдалась позитивная динамика на +3,1%. Восстановление показателей было вызвано предстоящим учебным годом и возвращением людей из отпусков. Ранее отставание составляло в среднем 10%, во многом из-за ограничений на фудкортах и в развлекательном сегменте.
До конца 2021 г. на рынок торговой недвижимости Московского региона выйдет порядка 217 000 кв. м качественных торговых площадей, причем большую часть открытий будут составлять районные торговые центры -50% от общего числа ТЦ за IV квартал 2021 г. Топ-3 крупных проектов года, анонсированных к открытию, — это «Город Косино» (GLA 75 000 кв. м), «София» (GLA 36 000 кв. м) и «Павелецкая Плаза» (GLA 33000 кв. м). Трафик в торговых центрах будет быстро восстанавливаться до конца 2021 г. (при благоприятном сценарии) благодаря тому, что ограничения на работу предприятий общественного питания оказались краткосрочными (действовали с 28 июня по 19 июля).
В текущих условиях растет тренд на введение формата hot-desking и комбинированного графика «дом-офис». В организации такого режима помогает система бронирования рабочих мест. Таким образом компании стремятся урезать офисное пространство без потери штата сотрудников.
В 2020 году состоялось немалое число открытий новых офисов, так как сделки были начаты еще до пандемии. В 2021 деловая активность частично спала на период вспышек коронавируса.
Но в то же время мы наблюдаем за активным развитием IT-сектора на рынке Санкт-Петербурга. Крупнейшие игроки индустрии смотрят под свои проекты новые офисы и предлагают сотрудникам рабочие места.
Ставки достигли рекорда: что будет с арендой жилья в Москве в 2022 году
Сегодня многие компании стали рассматривать вариант аренды мест в коворкинге – альтернативу классическому офису. Основной интерес формируют фирмы с запросом на 500 – 1 000 кв.м. Причина проста: в экономически нестабильное время арендатор не готов к крупным инвестициям и перекладывает их на собственника.
Привлекая средства, собственник направляет их в проектирование, строительство и комплектацию. Ставка на такой лот выше, чем на рынке классических офисных площадей, но арендатор получает возможность избежать крупных вложений в офис на старте.
«Строительство офиса с качественной отделкой на собственные средства обойдётся арендатору в 30-50 тысяч рублей за кв.м. Бюджет на аренду готового офиса от собственника повышается в зависимости от выставленных сроков возврата инвестиций. Как правило, ставка увеличивается на 200-500 рублей за кв.м».
Таким образом, спрос повернулся в сторону готовых офисных помещений – будь то коворкинг или укомплектованный классический офис. При этом предложение на рынке сервисных офисов ниже, чем на рынке классических площадей. Сегмент только начал активно развиваться в Санкт-Петербурге, а новые проекты заполняются еще на этапе проектирования и строительства, когда девелоперы готовы адаптировать техническое задание под нужды будущего резидента.
Еще один тренд рынка офисной недвижимости сформирован желанием арендатора получать комплекс услуг от одной компании. Тенденция пришла к нам из Европы, где в момент, когда заказчик обращается к компании-консультанту, решаются все вопросы по подбору помещения. Услуги многопрофильного консультанта позволяют:
Подобрать варианты согласно запросу клиента;
Сравнить и проанализировать техническое состояние объектов;
Сделать тест-фиты планировок для офисов, наиболее подходящих арендатору;
Рассчитать бюджет и параллельно согласовать условия с собственником.
В IPG обращаются за комплексным управлением финансами, сроками и качеством – это то, что ценит клиент. Мы предлагаем профессиональный брокеридж, консалтинг, управление проектами строительства и комплектации офиса, отстаивая интересы клиентов. Таким образом, арендаторы освобождают себя от анализа непрофильных вопросов.
В сравнении со столичными масштабами вложения в проекты fit-out на рынке Петербурга всегда были достаточно скромны. Однако летний спад пандемии изменил правила игры. Бизнес готов поступиться офисной площадью и сэкономить на аренде ради вложений в качественную отделку и комплектацию офиса. К слову, желание работать в современном стильном офисе объясняет массовый интерес к коворкингам, где профессиональный девелопер вкладывается в ремонт.
Комфортные условия труда – один из главных ориентиров соискателей при устройстве в компанию. Бизнес обращает на это внимание и ищет возможности улучшить рабочую площадь. Предложение fit-out услуг на рынке Петербурга пока не соответствует спросу, что привело команду IPG к решению развивать данное направление. На текущий момент компания выступает в качестве технического заказчика, а также генподрядной компании по fit-out проектам и комплектации.
Сегодня крупные компании начинают привыкать к офисам, организованным по принципу коворкинга. Пандемия выявила потребность в живом общении и возможности полностью переключиться с рабочих вопросов на отдых.
Этот запрос укрепил на рынке новый тренд: зонирование офиса. Внимание теперь уделяется не только рабочим пространствам, но и лаунж-зонам, кофе-поинтам и прочим локациям, где сотрудники могут комфортно отвлечься от рутины на неформальный нетворкинг.
Параллельно с развитием концепции начинают развиваться и технологии, обеспечивающие жизнедеятельность офиса. Хот-дески, шеринговые системы и системы онлайн-бронирования рабочих мест, – все ведет к рывку в вопросе цифровизации офисного пространства.
Вероятно, это закрепит тренд на пересмотр привязки к единому офису. Всё идёт к распределению штата по разным районам города. Реализовать это позволит активно развивающийся рынок коворкингов. Как показывает практика, коммуникация между офисами может осуществляться посредством видео-общения.
Подогреть спрос на долгосрочную аренду с середины 2021-го помогало и планомерное сокращение выбора квартир для потенциальных съемщиков. По подсчетам ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), к концу года количество объявлений с квартирами в аренду в целом по городам-миллионникам снизилось на 70 процентов в годовом исчислении. Сокращение объемов предложения съемного жилья было зафиксировано в 14 из 16 городов-миллионников. Арендаторы еще летом разобрали самые ликвидные варианты. Кроме того, некоторые собственники (особенно в туристических центрах) ушли в сегмент посуточной аренды.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта
Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.
Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.
По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.
Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).
В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.
В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса. В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.
Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии
Что рынок недвижимости ждет от 2022 года: 5 главных событий и решений
На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.
Динамика доли видеоконтента в объявлениях
В январе 2019 г. в аренду предлагалось 1 972 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 220 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 34%, а по общей площади — на 26%.
Средняя арендная ставка за месяц сократилась на 2% и составила 16 331 руб./кв. м/год. Курс доллара в январе снизился на 1%, поэтому в долларовом эквиваленте ставка снизилась на 1% и составила 245$/кв.м/год. За год, с января 2018 года рублевые ставки снизились на 10%.
Объем предложения на рынке аренды, как и на рынке продажи, в январе снизился в связи с большим количеством праздничных дней. Деловая активность в начале года традиционно была невысокой, поэтому изменение ставок оказалось несущественным.
Лидером по объему предложения в январе были производственно-складские помещения, доля которых по площади составила 48%, за ними идут офисные помещения (43%), а далее — торговые помещения (9%).
[3]
Рынок в целом
Все сегменты
Количество
Суммарная ГАП, млн. ₽
Общая площадь, тыс. кв. м
Средняя площадь, тыс. кв. м
Средняя ставка, ₽/кв. м/год
В январе 2019 г. на рынке экспонировалось 376 объектов общей площадью 109 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов снизилось на 30%, а общая площадь — на 41%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 22 объекта общей площадью 7 тыс. кв. м, что ниже показателя декабря на 24% по количеству и на 29% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц выросла на 12% и составила 70 443 руб./кв. м/год. Доля объектов, сдаваемых по ставке выше 70 000 руб./кв.м/год, при этом выросла с 41% до 45%.
В январе 2019 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству снизился на 37%, а по общей площади – на 27% и составил 1 069 объектов общей площадью 526 тыс. кв. м.
За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 32%, а их общая площадь – на 34%. Средняя арендная ставка не изменилась и составила 27 576 руб./кв. м/год.
Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству уменьшился на 38%, а по общей площади – на 26%, при этом средняя ставка не изменилась и составила 15 965 руб./кв.м/год.
Судя по отсутствию значительных изменений ставок по объектам, как в центре, так и за его пределами, ситуация в условиях низкой деловой активности оставалась относительно стабильной.
После трех лет спада экономики, в 2017 году ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП, дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.
Важным событием 2017 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 года.
На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 году продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 года до 14,7% по предварительным итогам 2017 года.
Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 году, по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 года свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке.
В 2018 году на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности ожидается постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 года должен достигнуть порядка 450 000 кв.м.
Обзор рынка недвижимости г. Москва по итогам января 2022 года
Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.
Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.
Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: Юридический центр Пресс, 2007. — 768 c.
Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.
Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.
Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.
С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.
— Белорусский рынок коммерческой недвижимости всегда уступал соседям по ряду распространенных параметров: доходности в связке с рисками и ликвидностью, качественным параметрам объектов (офисы класса А, торговые центры до недавнего времени), ставкам аренды в связке с качеством объекта и услуг (например, ставки аренды на офисы в Минске зачастую были выше, чем в Прибалтике, при ощутимо более низком качестве объектов), динамике развития (в части появления новых объектов). Все вышеуказанные параметры сравнения актуальны и сегодня. При этом риски и неопределенность существенно выросли, доходность — нет. Поэтому логично, что для иностранных инвесторов Беларусь сегодня менее интересна, — говорит Сергей Сенкевич.
В первую очередь проявляют интерес к рынку — чаще к складской недвижимости и производству — российские инвесторы. Хотя сегодня для зарубежных инвесторов привлекательно выглядит и торговая недвижимость ввиду того, что торговые центры не закрывались на карантин, а показатели по обороту ряда международных операторов в Беларуси выше, чем на соседних рынках.
Экспресс-анализ отчета о финансовых результатах
Дмитрий Рогатых: Шушары через несколько лет будет не узнать
Из-за пандемии зарплаты в недвижимости и строительстве упали на 30%
Как пережить отключение горячей воды
Операционные расходы. Выпуск 4.
Konica Minolta открыла официальные представительства в Грузии и Казахстане
Сегмент офисной и торговой недвижимости в Екатеринбурге достиг насыщения — стало быть, рано или поздно перед управляющими компаниями начнут все острее вставать вопросы: что делать с торговым центром в следующие десять лет, как быть с офисником, который не заполняется.
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова , эти проблемы будут становиться все актуальнее уже в ближайшие годы.
В 2019-м же году на рынке деловых центров города ничего не менялось, говорит эксперт — как и в несколько предыдущих лет.
И добавляет: арендные ставки после периода длительного снижения в 2013-2016 гг. в этом году стабилизировались, и по итогам 2019 г. наметился даже восстановительный рост — около 5-6%.
На рынке торговой недвижимости объем вакантных площадей снижается более заметно. В 2016 г. был пик, когда в ТЦ города пустовало порядка 13%, вспоминает Михаил Хорьков, сейчас же показатель на уровне 7%. А в крупнейших торговых центрах он еще ниже, около 6% — это уже немного, говорит эксперт.
Ставки аренды в ТЦ не снижаются, но пока динамики роста нет. Хотя в течение года многие управляющие компании индексировали ставки, так что условия для медленного повышения уже созданы, — отмечает г-н Хорьков.
Что касается сегмента стрит-ритейла, то здесь после длительного периода снижения и цен покупки помещений и ставок аренды наметился рост. Он фиксируется только для продажи объектов и составляет 9%. При этом цены аренды практически не меняются. И пока этот рост без поддержки арендного сектора выглядит не вполне уверенно, говорит аналитик.
Рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях стагнации экономики, внутренних драйверов для роста у него недостаточно. Скорее всего, в ближайший год эта ситуация сохранится — без явных движений вверх или вниз. От кризиса, когда все показатели падали, сектор отошел, сейчас ситуация стабилизировалась и начинается новый этап — расслоение.
Формируется много предпосылок для внутренней дифференциации этого сегмента недвижимости — будет появление лидеров и аутсайдеров. На этом фоне одни торговые центры смогут уверенно и сильно повышать ставки аренды, а другие будут наращивать пустующие площади и придут к необходимости переосмысления роли объекта на рынке, — прогнозирует Михаил Хорьков.
Рынок коммерческой недвижимости: итоги 2021 года и прогноз на 2022 год
Складской сегмент выглядит на общем фоне исключением — в этом году Екатеринбург стал третьим региональным мегаполисом страны по объему площадей на рынке складской недвижимости, пропустив вперед только Москву и Санкт-Петербург. В городе заработало больше десяти новых комплексов общей площадью порядка 200 тыс. кв.
м, рассказал директор по развитию «Логопарк.ру» Виталий Хиль . Ситуация, на взгляд эксперта, неплохая. В целом в уральском мегаполисе насчитывается 1,7 млн кв. м складских площадей, в основном они расположены в юго-восточном направлении.
VIDEO
Тип
Цена в Q 1 2018, руб. за кв. м
Цена в Q 2 2018, руб. за кв. м
Цена в Q 3 2018, руб. за кв. м
Цена в Q 4 2018, руб. за кв. м
Цена в январе 2019, руб. за кв. м
Динамика за год
Помещение свободного назначения
36 190
35 000
35 156
37 000
37 500
4%
Производственное помещение
8 333
8 000
8 056
8 496
8 571
3%
Гостиница
46 600
44 500
45 000
47 059
47 697
2%
Офисное помещение
50 012
49 630
49 000
50 000
50 185
0%
Складское помещение
9 764
9 091
9 000
9 355
9 810
0%
Помещение общественного питания
42 000
39 830
41 667
41 136
41 429
-1%
Торговое помещение
48 569
44 330
44 396
47 000
47 170
-3%
В целом
36 935
34 850
34 884
36 486
37 273
1%
Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.
fotiy/Depositphotos
В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.
По состоянию на начало 2019 года среди городов-миллионеров самые доступные площади свободного назначения и торговые помещения предлагаются на продажу в Омске: 24 000 руб. и за 33 735 руб. за кв. м соответственно.
В Волгограде наиболее дешевые офисы (35 235 руб.), склады (5 339 руб.), помещения общепита (29 412 руб.) и производственные площади (6 110 руб. за кв. м); в Уфе — гостиницы (20 455 руб. за кв. м).
Москва ожидаемо стала городом с наиболее высокими ценниками почти на все типы коммерческой недвижимости, кроме гостиниц. По средней цене за отели на первом месте Санкт-Петербург (137 174 руб. за кв. м).
Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?
Как открыть мини-отель?
Город
Цена в I Q 2018, руб. за кв. м
Цена в январе 2019, руб. за кв. м
Динамика
Новосибирск
45 593
54 982
21%
Краснодар
44 444
52 372
18%
Волгоград
23 000
26 492
15%
Санкт-Петербург
112 782
127 692
13%
Красноярск
48 810
53 333
9%
Ростов-на-Дону
48 611
52 381
8%
Воронеж
43 357
46 008
6%
Екатеринбург
52 459
55 000
5%
Самара
39 807
41 667
5%
Казань
59 069
60 797
3%
Уфа
54 912
56 452
3%
Пермь
39 899
40 330
1%
Челябинск
38 462
37 927
-1%
Омск
25 000
24 000
-4%
Нижний Новгород
50 000
46 600
-7%
Москва
160 000
144 404
-10%
Офисы, ТЦ и склады: рынок коммерческой недвижимости Москвы ожил
Город
Цена в I Q 2018, руб. за кв. м
Цена в январе 2019, руб. за кв. м
Динамика
Краснодар
65 070
77 778
20%
Красноярск
45 000
52 830
17%
Уфа
65 312
74 324
14%
Екатеринбург
70 175
78 387
12%
Санкт-Петербург
148 243
157 143
6%
Челябинск
52 542
55 149
5%
Казань
76 000
79 365
4%
Самара
59 637
61 315
3%
Омск
33 233
33 735
2%
Воронеж
50 000
50 000
0%
Волгоград
34 177
34 146
0%
Ростов-на-Дону
69 333
69 000
0%
Новосибирск
67 164
66 249
-1%
Пермь
60 000
59 003
-2%
Нижний Новгород
68 627
66 225
-4%
Москва
272 628
237 211
-13%
Наибольшее повышение цен предложения на торговые помещения произошло в Краснодаре: на 20%, с 65 070 до 77 778 руб. за кв. м. На втором месте Красноярск с ростом 17%. Третье место заняла Уфа (+14%). В Москве произошло самое большое падение: здесь стоимость квадратного метра торговых площадей упала сразу на 13%, до 237 211 рублей.
В Воронеже, Волгограде и Ростове-на-Дону стоимость «квадрата» не изменилась.
Краснодар, Sivenkov/Depositphotos
В январе 2019 г. на рынке экспонировалось 376 объектов общей площадью 109 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов снизилось на 30%, а общая площадь — на 41%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 22 объекта общей площадью 7 тыс. кв. м, что ниже показателя декабря на 24% по количеству и на 29% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц выросла на 12% и составила 70 443 руб./кв. м/год. Доля объектов, сдаваемых по ставке выше 70 000 руб./кв.м/год, при этом выросла с 41% до 45%.
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в январе 2019 г. снизилось на 30%, а по общей площади – на 41%. Объем предложения составил 334 объекта общей площадью 102 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц снизилась на 7% и составила 25 858 руб./кв.м/год. , Доля объектов, сдаваемых по ставке выше 30 000 руб./кв. м/год, при этом снизилась с 30% до 27%.
Судя по росту ставок как за месяц, так и за год, спрос на помещения в центре по сравнению с объектами за его пределами оказывается выше.
В январе 2019 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству снизился на 37%, а по общей площади – на 27% и составил 1 069 объектов общей площадью 526 тыс. кв. м.
За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 32%, а их общая площадь – на 34%. Средняя арендная ставка не изменилась и составила 27 576 руб./кв. м/год.
Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству уменьшился на 38%, а по общей площади – на 26%, при этом средняя ставка не изменилась и составила 15 965 руб./кв.м/год.
Судя по отсутствию значительных изменений ставок по объектам, как в центре, так и за его пределами, ситуация в условиях низкой деловой активности оставалась относительно стабильной.
Говоря о доходном подходе, стоит отметить, что это самый интересный подход для оценки коммерческой недвижимости. Суть его состоит в том, что недвижимость покупается с расчетом будущей прибыли. Соответственно формула в базовом виде выглядит следующим образом: чистый операционный доход делится на ставку капитализации.
Чистый операционный доход это ежемесячная арендная плата, а ставка капитализации это расчетный коэффициент и показатель окупаемости конкретного проекта с конкретными рисками. Этот показатель рассчитывается индивидуально для каждого объекта.
В настоящий момент первая составляющая терпит колоссальные убытки, ведь арендаторы настаивают на предоставлении определенных скидок под угрозой расторжения контракта. В условиях карантина это достаточно распространенная практика во всех сегментах недвижимости.
Например, в жилой недвижимости жильцы также просят скидку и ее объем может достигать от 30 до 50 процентов. Если речь идет о торговых объектах, то объем скидки может составлять 100 процентов. Некоторые арендаторы оформили арендные каникулы, а многие арендодатели согласились перевести ставку в зависимости от продаж своих арендаторов.
Эти примеры приведены для понимания, что невозможно корректно спрогнозировать доход в условиях существующей неопределенности. К примеру, во многих гостиничных объектах на текущий момент уровень загрузки составляет до 10 процентов в США и примерно 5-7 процентов в России. Для того, чтобы гостиничный бизнес выходил в 0, уровень загрузки должен находится в среднем по году на отметке 60 процентов.
Похожие записи: