Ограничения в использовании земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ограничения в использовании земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Арбитражный процессуальный кодекс

• Бюджетный кодекс

• Водный кодекс

• Воздушный кодекс

• Градостроительный кодекс

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

• Жилищный кодекс

• Земельный кодекс

• Кодекс административного судопроизводства

• Кодекс внутреннего водного транспорта

• Кодекс об административных правонарушениях

• Кодекс торгового мореплавания

• Лесной кодекс

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс

• Таможенный кодекс Таможенного союза

• Трудовой кодекс

• Уголовно-исполнительный кодекс

• Уголовно-процессуальный кодекс

• Уголовный кодекс

Статья 10. Ограничения использования земельных участков

• ФЗ об исполнительном производстве

  Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

• Производственный календарь 2017

  Для пятидневной рабочей недели

• Закон о коллекторах

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

• Закон о национальной гвардии

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

• О правилах дорожного движения

  Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

• О защите конкуренции

  Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

• О лицензировании

  Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

• О прокуратуре

  Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

• Об ООО

  Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

• О несостоятельности (банкротстве)

  Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

• О персональных данных

  Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

• О контрактной системе

  Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

• О воинской обязанности и военной службе

  Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

• О банках и банковской деятельности

  Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

• О государственном оборонном заказе

  Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

• Закон о полиции

  Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10 (ред. от 19.12.2017)

  «Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации»

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54

  «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»

• Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ

  «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

• Федеральный закон от 30.12.2015 N 431-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ

  «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ

  «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»

• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.08.2018)

Ограничения по эксплуатации надела и его обременения – это запреты, а также ограничивающие условия, препятствующие хозяину пользоваться своими правами на весь земельный участок.

Они вызывают волнение и беспокойство собственников земли, так как часто возникают не по воле самих хозяев, но не всегда несут для них неприятный результат.

Покупателям же недвижимости, прежде чем подписывать договор купли/продажи, следует уточнить юридический статус объекта: нет ли на нём обременения.

Происходящее смешение понятий «ограничение» и «обременение» связано с правовой основой запретительных и ограничительных мер, устанавливаемых на практике. В этом придётся убедиться при знакомстве с их видами.

Если у правообладателя участка возникло сомнение в правильности установленных размеров охранной зоны, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он проверит расстояние от участка до границ охранной зоны объекта, в отношении которого она была установлена. Далее он уточнит то расстояние, что внесено в ЕГРН.

В случае различия расстояний можно сделать вывод о том, что участок не попадает в охранную зону. Данные, полученные в ходе измерений, — веская причина для обращения в эксплуатирующую организацию с требованием о пересмотре границ охранной зоны. Судебный порядок решения вопроса не исключается.

Общее регулирование правового статуса зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) появилось с принятием Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 342-ФЗ). До этого момента в законодательстве лишь разрозненно содержались некоторые общие положения о таких зонах, однако главным образом их статус регулировался нормативно-правовыми актами в отношении конкретных видов зон, что существенно затрудняло применение этих норм и приводило к многочисленным судебным спорам.

В целях установления единых подходов к правовому регулированию режима ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков^[1] ЗК РФ был дополнен новой главой 19 «Зоны с особыми условиями использования территорий».

Кроме того, были внесены изменения в ЗК РФ в части регулирования вопросов возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ (ст.ст. 57, 57.1 ЗК РФ), а также в иные нормативно-правовые акты.

Большинство новых норм ЗК РФ в отношении ЗОУИТ вступило в силу со дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04.08.2018).

Вместе с тем в конце 2019 года были внесены значительные изменения в переходные положения закона № 342-ФЗ, которые фактически влекут отложение начала действия нового регулирования на несколько лет (закон № 455-ФЗ^[2], изменения вступили в силу 31.12.2019).

Указанные изменения во многом приводят к тому, что нормы гл. 19 и ст. 57.1 ЗК РФ становятся некой декларацией, которая начнёт в полном объёме действовать только с 01.01.2022 (если не состоится очередной перенос срока).

При этом внесение анализируемых изменений в 2019 году имеет ряд недостатков с точки зрения юридической техники. Во-первых, срок вступления в силу нового регулирования ЗОУИТ фактически был перенесён задним числом (для ЗОУИТ, устанавливаемых после принятия закона № 342-ФЗ, нормы уже вступили в силу 04.08.2018, однако 31.12.2019 начало действия многих из них было перенесено на 01.01.2022). Также сложности в применении норм создаёт то, что сами положения ЗК РФ не претерпели изменений, и, чтобы понять, действует конкретная норма или нет, нужно разобраться в большом количестве переходных положений.

Понятие и виды ЗОУИТ

Необходимо отметить, что, несмотря на большой объём нового регулирования ЗОУИТ, определение и признаки ЗОУИТ так и не были сформулированы законодателем. В п. 4 ст. 1 ГрК РФ определение ЗОУИТ по-прежнему даётся лишь путём перечисления некоторых видов ЗОУИТ, а в ст. 104 ЗК РФ указываются только цели установления ЗОУИТ.

На основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ:

1) наличие пространственных границ;
2) существование ограничений прав на земельные участки (в части использования/размещения объектов капитального строительства, использования участков для определённых видов деятельности), попадающие в ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица;
3) установление их в связи с существованием определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов;
4) установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Используя указанные признаки, под ЗОУИТ можно понимать территории, в границах которых в публично-значимых целях устанавливаются ограничения использования земельных участков, направленные на охрану определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов либо обеспечение безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 ЗК РФ. В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

Необходимо отметить, что соответствующий перечень ЗОУИТ является закрытым, из чего следует, что для введения новой ЗОУИТ недостаточно предписаний специальных нормативно-правовых актов, но необходимо и наличие данного вида ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ, без которого такая ЗОУИТ не может быть установлена.

Введение закрытого перечня ЗОУИТ, безусловно, необходимо приветствовать. Такой закрытый перечень существенно снижает риски для правообладателя участка, так как в настоящее время даже профессионалы не могут с уверенностью утверждать, что выявили все ограничения в отношении участка, так как количество вариаций возможных ограничений стремится к бесконечности.

Вместе с тем по вопросу закрытого перечня видов ЗОУИТ необходимо учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, существует значительная вероятность того, что при возникновении соответствующего спора суды, руководствуясь правилами действия закона во времени, будут исходить из того, что ЗОУИТ, установленные до 04.08.2018, существуют вне зависимости от попадания в перечень ст. 105 ЗК РФ, поскольку на момент их установления исчерпывающий перечень видов ЗОУИТ не был установлен.

Во-вторых, можно с уверенностью утверждать, что не все территории, в границах которых предусмотрены различного рода ограничения использования участков, вошли в перечень ст. 105 ЗК РФ. В связи с этим, в отсутствие законодательно установленного перечня признаков и определения понятия ЗОУИТ, не исключены споры, связанные с тем, относятся ли сущностно те или иные зоны к ЗОУИТ и могут ли они существовать при отсутствии в перечне ст. 105 ЗК РФ.

Санитарно-защитные зоны (далее – СЗЗ) устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, и обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Порядок их установления регулируется положениями Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее – закон № 52-ФЗ), Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 (далее в настоящем подразделе – Правила), и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (далее – СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03)^[31].

Отметим, что Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 является одним из наиболее поздних нормативно-правовых актов, регулирующих статус конкретного вида ЗОУИТ (СЗЗ), и в значительной части соответствует новому общему регулированию о ЗОУИТ, рассмотренному ранее. Тем не менее, поскольку оно не учитывает всех особенностей, предусмотренных ст. 106 ЗК РФ, регулирование правового статуса СЗЗ также должно быть изменено Правительством РФ в рамках концепции утверждения новых положений в отношении всех видов ЗОУИТ.

СЗЗ устанавливаются в отношении объектов, соответствующих одновременно следующим критериям:

• действующие, планируемые к строительству, реконструируемые объекты капитального строительства;
• указанные объекты являются источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека;
• за контурами таких объектов формируется химическое, физическое и (или) биологическое воздействие, превышающее санитарно-эпидемиологические требования.

В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека являются объекты, для которых уровни создаваемого загрязнения за пределами промышленной площадки превышают 0,1 ПДК и/или ПДУ.

По своей сути установление СЗЗ – это планировочное решение, направленное на соблюдение обязанности обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. СЗЗ призвана обеспечивать уменьшение воздействия загрязнения по большей части на атмосферный воздух, по своему функциональному назначению она является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме и не может рассматриваться как резервная территория объекта, в связи с которым она установлена, и использоваться для расширения промышленной территории без соответствующей корректировки границ СЗЗ.

Специальный закон прямо не указывает на обязательность введения таких зон в градостроительную документацию. Они упоминаются лишь в контексте разработки нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов (ст. 12 закона № 52-ФЗ), а также обеспечения качества воздуха в городских и сельских поселениях, в жилых помещениях (ст. 20 закона № 52-ФЗ).

Отметим, что внесение сведений о СЗЗ в Генеральный план поселения является не очень удачным вариантом, так как в силу особенностей СЗЗ они подвержены корректировке, и в этом случае надо будет либо вносить изменения в Генеральный план поселения, либо будут существенные расхождения в градостроительной документации. Но как дополнительный источник информации о наличии СЗЗ в условиях переходного периода в части внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН информация из документов территориального планирования (градостроительного зонирования) может являться полезной.

Размеры санитарно-защитной зоны

До недавнего времени законодательством было предусмотрено два способа определения размера СЗЗ: в соответствии с указанными в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 нормативными размерами для различного рода объектов (по степени вредности для человека) (нормативная или ориентировочная СЗЗ) либо на основании проекта СЗЗ, разрабатываемого правообладателем объекта, в связи с которым подлежит установлению СЗЗ. При этом в последнем случае изначально на основании проекта СЗЗ устанавливалась расчётная (предварительная) СЗЗ, а в дальнейшем по результатам наблюдений и измерений утверждалась установленная (окончательная) СЗЗ. Разработка проекта СЗЗ для объектов I–III классов опасности являлась обязательной.

До утверждения Правил существующая система норм не обеспечивала нормального функционирования режима ограничений, особенно в части доступности сведений об установленных зонах. Как и в отношении многих других ЗОУИТ, сведения о СЗЗ в ЕГРН часто отсутствуют. Например, в Санкт-Петербурге в 2018 году были внесены сведения только об одной (первой в Санкт-Петербурге) санитарно-защитной зоне. В последующем установление СЗЗ существенно ускорилось, но цифры по-прежнему незначительные. При этом в соответствии со сформированной ранее судебной практикой отсутствие сведений в ЕГРН не означает, что данная зона не была установлена^[32]. Это приводило к легализации существования СЗЗ даже при неуведомлении или неосведомлённости собственника участка о наличии обременения.

С утверждением Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 Правил регулирование в данной части существенно изменилось^[33]. Однако ввиду наличия переходного периода вступления в силу новых норм о ЗОУИТ, предусмотренные в т. ч. Правилами, гарантии в настоящее время не действуют в полном объёме (см. далее).

В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.

Зона ограничения представляет собой территорию, на внешних границах которой на высоте от поверхности земли более 2 м уровни ЭМП превышают ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 (таблица предельно допустимых уровней ЭМП для населения, условия при одновременном облучении от нескольких источников).

Внешняя граница зоны ограничения определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.

Зона ограничения, как и СЗЗ, устанавливается Роспотребнадзором.

Зона ограничений не может иметь статус селитебной территории, а также не может использоваться для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т. п.

Статья 56 ЗК РФ. Ограничение прав на землю (действующая редакция)

При анализе земельного участка особое внимание следует уделять размещённым в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить не представляется возможным.

Установление минимальных расстояний до трубопроводов предусмотрено различными нормативно-правовыми актами. Например, в ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» указывается, что владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ей организацией. В абз. 4 ст. 32 данного закона указывается, что здания, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

В настоящее время сами минимальные расстояния от объектов капитального строительства различных категорий до трубопроводов устанавливаются нормативно-правовыми актами в области технического регулирования (например, СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы», СП 125.13330.2012 «Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населённых пунктов»).

Так, в СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» предусмотрено, что расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населённых пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4 (данное положение является обязательным в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 № 985).

Определение понятия водоохранной зоны и особенности её правового режима закреплены в ст. 65 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ). Согласно п. 1 указанной статьи водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Из данного определения следует, что к водоохранным зонам относятся территории по факту их примыкания к водным объектам (т. е. это ЗОУИТ, возникающая в силу закона). В связи с этим на них устанавливается особый правовой режим хозяйственной деятельности, и специального акта об отнесении такой территории к водоохранной зоне не требуется, однако необходимо определение границ такой зоны и внесение их в ЕГРН (с учётом переходного положения в отношении «старых» ЗОУИТ). В 2019 году^[48] неожиданно утратило силу положение п. 5(1) Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов^[49], в соответствии с которым границы водоохранных зон и границы прибрежных защитных полос водных объектов считались установленными с даты внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости.

Нахождение на земельном участке береговой линии водного объекта (даже в отсутствие сведений о таком водном объекте в Государственном водном реестре^[50]) является безусловным подтверждением расположения земельного участка в водоохранной зоне^[51].

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

За пределами территорий городов и других населённых пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы – от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

Ширина водоохранной зоны составляет:

1) для рек или ручьёв протяжённостью от их истока:
до 10 км – 50 м (совпадает с прибрежной защитной полосой);
от 10 до 50 км – 100 м;
от 50 км и более – 200 м;
2) для озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 кв. км – 50 м;
3) для водохранилища, расположенного на водотоке, – равна ширине водоохранной зоны этого водотока;
4) для моря – 500 м;
5) для магистральных или межхозяйственных каналов – совпадает по ширине с полосами отводов таких каналов;
6) для рек, их частей, помещённых в закрытые коллекторы, – не устанавливается.

Границы водоохранной зоны озера Байкал устанавливаются законом РФ от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал».

Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья – 50 м.

Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет от 30 до 50 метров.

Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200 метров.

Для расположенных в границах болот проточных и сточных озёр и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50 метров.

На территориях населённых пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от береговой линии (границы водного объекта).

Установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе обозначения на местности посредством специальных информационных знаков, осуществляется в настоящее время в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 10.01.2009 № 17 (в ред. 2019 года). Указанное Постановление Правительства применяется до 01.01.2022^[52].

Уполномоченные органы государственной власти в течение 5 рабочих дней со дня подготовки сведений о границах направляют такие сведения:

а) в Федеральное агентство водных ресурсов для внесения в Государственный водный реестр;
б) в орган местного самоуправления муниципального, городского округа, поселения, применительно к территориям которых устанавливаются границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос (в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия);
в) в Росреестр (его территориальные органы) для внесения в ЕГРН^[53].

В соответствии с п. 16 ст. 1 ВК РФ затопление и подтопление являются одними из возможных форм негативного воздействия вод на определённые территории и объекты. Исходя из положений ст. 67.1 ВК РФ, установление зон затопления и подтопления является специальным защитным мероприятием и осуществляется для предотвращения негативного воздействия вод и ликвидации его последствий.

Порядок установления зон затопления, подтопления и их границы определяются на основании Постановления Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления» (вместе с «Положением о зонах затопления, подтопления») (далее – Постановление Правительства РФ № 360).

Так, в соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ № 360 зоны затопления, подтопления устанавливаются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта РФ, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления (далее – предложения) и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных границ таких зон в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

Форма графического описания местоположения границ зон затопления, подтопления, а также требования к точности определения координат характерных точек границ ЗОУИТ, формату электронного документа, содержащего сведения о границах зон затопления, подтопления, устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Решение об установлении зон затопления, подтопления оформляется актом Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов)^[57].

В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ № 360 зоны затопления, подтопления считаются установленными, изменёнными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в ЕГРН. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившимися со дня исключения сведений о них из ЕГРН. Границы зон затопления, подтопления отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. На практике даже до реформирования законодательства о ЗОУИТ это означало, что в отсутствие сведений в ЕГРН и указанных документах данная зона не может считаться установленной, а значит, государственные и муниципальные органы не вправе ссылаться на имеющиеся в её границах ограничения, например, отказывая в выдаче разрешения на строительство. Такой подход нашёл отражение и в судебной практике^[58]. Налицо явное различие с СЗЗ, отсутствие сведений в ЕГРН о которой, как было изложено ранее, не является для судов препятствием к признанию её существования.

Приложение к Постановлению Правительства РФ № 360 содержит требования к территориям, входящим в границы зон затопления, подтопления.

Так, зоны затопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к:

• незарегулированным водотокам, когда территории затапливаются при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) с учётом фактически затапливаемых территорий за предыдущие 100 лет наблюдений;
• устьевым участкам водотоков, затапливаемых в результате нагонных явлений расчётной обеспеченности;
• естественным водоёмам, затапливаемым при уровнях воды однопроцентной обеспеченности;
• водохранилищам, затапливаемым при уровнях воды, соответствующих форсированному подпорному уровню воды водохранилища;
• зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, затапливаемым при пропуске гидроузлами паводков расчётной обеспеченности.

Зоны подтопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления, повышение уровня грунтовых вод которых обусловливается подпором грунтовых вод уровнями высоких вод водных объектов.

В границах зон подтопления определяются:

а) территории сильного подтопления – при глубине залегания грунтовых вод менее 0,3 м;
б) территории умеренного подтопления – при глубине залегания грунтовых вод от 0,3–0,7 до 1,2–2 м от поверхности;
в) территории слабого подтопления – при глубине залегания грунтовых вод от 2 до 3 м.

Правовой режим зон затопления, подтопления

Согласно п. 6 ст. 67.1 ВК РФ в границах зон затопления, подтопления запрещается:

1. Размещение новых населённых пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населённых пунктов и объектов от затопления, подтопления.

Здесь следует подчеркнуть, что, исходя из буквального толкования указанной нормы, в ней не содержится безусловного запрета на строительство объектов капитального строительства в зонах затопления, подтопления, а указано лишь на невозможность такого строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон, обязанность проведения которых возлагается на собственника водного объекта. Вывод о том, что само по себе отнесение земельного участка к зоне затопления, подтопления не препятствует осуществлению на нём строительства, содержится в судебной практике^[59].

Обременения на земельный участок

• Недвижимость. Земля. Строительство

• Недвижимость и инфраструктура
• Энергетика
• Экология

Скачать файл

Файл добавлен	29.10.2018
Презентация	.pdf (374 Кб)

• Арбитражный процессуальный кодекс РФ

• Бюджетный кодекс РФ

• Водный кодекс Российской Федерации РФ

• Воздушный кодекс Российской Федерации РФ

• Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ

• ГК РФ

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Жилищный кодекс Российской Федерации РФ

• Земельный кодекс РФ

• Кодекс административного судопроизводства РФ

• Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ

• Кодекс об административных правонарушениях РФ

• Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ

• Лесной кодекс Российской Федерации РФ

• НК РФ

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс Российской Федерации РФ

• Таможенный кодекс Таможенного союза РФ

• Трудовой кодекс РФ

• Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовный кодекс РФ

Виды ограничений и обременений земельных участков

• Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021)

Все документы >>>

• Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)

• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)

• Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021)

Все документы >>>

• Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ (ред. от 30.12.2021)

  «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 27.12.2019 N 455-ФЗ

  «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Все документы >>>

• Федеральный закон от 16.02.2022 N 9-ФЗ

  «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 30.12.2021 N 436-ФЗ

  «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 30.12.2021 N 447-ФЗ

  «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Все документы >>>

Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством; (в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ)

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; (в ред. Федеральных законов от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; (в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

4. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

2. К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы. (в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

1. Если международным договором Российской Федерации, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Кодексом, применяются правила международного договора. (в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 113-ФЗ)

2. Не допускается применение правил международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации. Такое противоречие может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом. (в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 113-ФЗ)

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

2. Пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1.4. Зоны с особыми условиями использования территорий

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов; (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. (в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 493-ФЗ)

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования. (в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 493-ФЗ)

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. (в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 493-ФЗ)

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

3. В местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и представителей других этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий. (в ред. Федерального закона от 27.06.2018 N 164-ФЗ)

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: (в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Абзац 9 — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ)

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости; (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

1. Ограничения прав на землю вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью.

Ограничения прав устанавливаются только в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции, п. 2 ст. 1 ГК, в силу которых права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Другим важнейшим требованием введения ограничений прав на землю является закрепление оснований таких ограничений только федеральными законами.

2. Ограничения прав могут быть установлены как в публичных интересах, так и частных. В п. 2 комментируемой статьи закреплены только некоторые из возможных ограничений прав на земельные участки, которые имеют публичный характер, т.е. устанавливаются в интересах публичных образований, общества:

1) правовой режим земельных участков, расположенных в охранных и санитарно-защитных зонах, определяется не только нормами ЗК, но и иных нормативных актов. Защитные и охранные зоны устанавливаются в целях обеспечения устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной или иной деятельности. Защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные зоны, создаются в кварталах, микрорайонах городских и сельских поселений в целях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду (ст. 52 ФЗ «Об охране окружающей среды»).

Согласно ФЗ «О радиационной безопасности населения» санитарно-защитной зоной признается территория вокруг источника ионизирующего излучения, на которой уровень облучения людей в условиях нормальной эксплуатации данного источника может превысить установленный предел дозы излучения облучения населения. В пределах границ охранных, санитарно-защитных зон может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон.

В целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования — санитарно-защитная зона, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II классов опасности — как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. Например, в соответствии с п. 5.1 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (РГ. 2008. N 28) в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме. Размеры и границы санитарно-защитной зоны определяются в ее проекте.

На основании ст. 90 ЗК и в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для установления полос отвода и охранных зон железных дорог. Правила установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.10.2006 N 611 (СЗ РФ. 2006. N 42. Ст. 4385).

Охранные и санитарно-защитные зоны с особыми условиями использования земельных участков могут устанавливаться и в иных случаях (вокруг сетей связи и сооружений связи, геодезических пунктов, стационарных пунктов наблюдения за состоянием окружающей среды, ее загрязнением и др.);

2) в соответствии со ст. 1 ФЗ «Об охране окружающей среды» охрана окружающей среды — это деятельность органов государственной власти РФ, органов субъектов РФ, органов местного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц, направленная на сохранение и восстановление природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвращение негативного воздействия хозяйственной или иной деятельности на окружающую среду и ликвидацию ее последствий. Для достижения указанных целей устанавливаются особые условия охраны окружающей среды.

Основные условия, которые детерминируют собой возникновение ограничений на использование земельного участка, прописаны в ст. 56 ЗК РФ. В частности, законодатель выделяет следующие основания:

• если использование земельного участка происходит на территории санитарно-защитной зоны;
• в качестве основания также может выступать необходимость обеспечения сохранности животного или растительного мира, архитектурных, культурных и исторических памятников, а также естественных путей для миграции животных и птиц, плодородия почвы;
• начало или завершение строительства недвижимых объектов, транспортных магистралей по контракту с государственными или муниципальными органами, также выступает в качестве основания для ограничения прав использования земельного участка;
• иные основания, которые предусмотрены ЗК РФ, а также федеральными и региональными законами.

ВС решал, можно ли использовать часть участка не по назначению

Что касается вопроса о сроках наложения ограничений прав на землю, то в каждом конкретном случае он устанавливается индивидуально в соответствии с основаниями подобного запрещения.

В частности, если обратиться к такому ограничению как ипотека, то сроки определяются кредитным договором, который подписывается двумя сторонами соглашений. Что касается вопроса резервирования земель, то срок подобных ограничений прав прописан в ст. 70.1 ЗК РФ. Для обеспечения государственных нужд или муниципальных резервирование может осуществляться на срок, не превышающий 3-х лет. В отдельных ситуациях возможно увеличение данного показателя вплоть до 20 лет.

Публичный сервитут не подразумевает конкретного срока ограничения прав на пользование земельным участком. Это связано с тем, что подобный договор может быть прекращен в любое время. Для этого собственник земельного надела должен обратиться в судебную инстанцию.

Следует отметить, что в ст. 56 ЗК РФ установлено, что сохранение ограничений на земельные наделы сохраняется в том случае, если произойдет смена собственника. Подобная норма права никак не ущемляется законные интересы и права нового владельца земли.

Ограничение прав на землю в большинстве случаев осуществляется по официальному решению судебного органа. Но, несмотря на это, подобное действие требует обязательного соблюдения законодательного порядка. В частности, необходима регистрация подобного правового ограничения. Регистрация имеет достаточно простую процедуру, но чтобы воплотить подобное действо на практике необходимо соблюдение конкретных условий, а именно:

• госрегистрация ограничения или обременений прав возможна только при наличии сведений о регистрации самого недвижимого имущества в ЕГРП.
• если ограничение правомочий по распоряжению и использованию земли происходит не по воле правообладателя (собственника), то регистрация возможна лишь при уведомлении владельца о наложении определенных ограничений на его права.

Регистрация ограничений или же обременений происходит в тех ситуациях, которые прописаны в нормативно-правовых актах РФ, в частности, в ФЗ «О государственной регистрации прав».

Если гражданин, на чьи права распространяются ограничения, не согласен с подобным решением со стороны органов государственной или же муниципальной власти, то он может потребовать защиты в судебных органах. В данном случае речь может идти о незаконном ограничении прав собственников земельных участков.

Однако здесь возникает вопрос, с какого момента владелец может произвести подобное обжалование? Если обратиться к Гражданскому или Земельному кодексам России, то найти четкой правовой нормы об этом невозможно.

Поэтому практикующие юристы основываются на пункты 6 и 7 ст. 56 ЖК РФ, выдвигая мнение о том, что именно регистрация правового ограничения является тем моментом, когда собственник может ходатайствовать об отмене подобных ущемлений и запретов. Иными словами, подобное право у субъекта правоотношений возникает исключительно в тот момент, когда он получит официальное уведомление о завершении регистрации процедуры ограничения прав на землю.

Обжалование будет удовлетворено в том случае, если истцу удастся доказать, что:

• решение, которое принималось уполномоченными лицами, шло в разрез с современным законодательством РФ;
• решение ущемляет законные права и интересы собственника земельного участка.

Подобные дела в суде встречаются очень часто, однако они очень сложны из-за необходимости четкого обоснования позиции истца.

Поэтому при возникновении таких споров рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам – адвокатам, которые не только соберут полный пакет документов, но и найдут правовые обоснования позиции клиента.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Целевое назначение участка – это более узкое и прикладное понятие, которое расшифровывает и конкретизирует определенную категорией разрешенную деятельность. То есть, если некий участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то его целевым назначением может быть и садоводство, и выращивание различных культур, и разведение рыбы или животных.

Какие же бывают виды назначений земельных участков? Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, вся территория государства подразделяется на:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Рассмотрим основные различия между категориями и их целевыми назначениями.

1. Земли сельхозназначения – одна из наиболее обширных категорий, охватывающая все территории с плодородными почвами, заниматься разными видами сельского хозяйства на которых могут физические и юридические лица, государственные, коммерческие и некоммерческие организации.
2. Земли населенных пунктов – все площади в административных границах населенных пунктов, которые в свою очередь зонируются местными органами власти по назначению (жилые, производственные, рекреационные и прочие).
3. Земли промышленности и специального назначения – наиболее разносторонняя категория, объединяющая территории, на которых разрешена индустриальная и прочая деятельность с высокими техногенными рисками.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – категория объединяет:
   • Земли особо охраняемых природных территорий – здесь категорически запрещается выделять дачные и садоводческие участки, прокладывать дороги и линии коммуникаций, размещать любые промышленные, хозяйственные или жилые объекты, не связанные с заповедниками, парками и другими объектами территории.
   • Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов – участки, обладающие природными данными для лечения и профилактического оздоровления граждан, источниками минеральных вод и подобными условиями. На таких территориях устанавливаются округа санитарной охраны.
   • Земли природоохранного назначения – площади, занятые под защитные леса и водоохранные объекты. Хозяйственная деятельность на этих территориях допустима, но ограничена режимом охраны земель.
   • Земли рекреационного назначения – в эту подкатегорию объединены земли, занятые объектами туризма, спорта, активного отдыха. Запрещена любая иная хозяйственная деятельность.
   • Земли историко-культурного назначения – места размещения памятников истории и культуры России и ее народов, места традиционных промыслов, земли под военными и гражданскими кладбищами. Изменение целевого назначения этих земель запрещено.
   • Особо ценные земли – территории, где расположены уникальные природные и иные объекты, представляющие научную или историко-культурную ценность.
5. Земли водного фонда – площади, покрытые водой или занятые гидротехническими сооружениями. Земельные участки на этих территориях не выделяются, для строительства искусственных водоемов могут резервироваться дополнительные площади.
6. Земли лесного фонда – все территории, покрытые лесом, и места, где его планируется восстановить, а также сопутствующие объекты (просеки, дороги и т.д.).
7. Земли запаса – пока не распределенные и не востребованные земельные площади с неопределенным целевым назначением. Находятся в муниципальной или государственной собственности и для использования должны быть переведены в соответствующую категорию.

К видам разрешенного использования земельного участка применяется цифровое кодирование. Подробнее о коде категории земель, о том, в каких случаях и где указывается, а также как правильно расшифровывается, читайте здесь.

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

1. Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
2. Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
3. Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
4. Проводятся публичные слушания;
5. По итогам слушаний комиссия принимает решение;
6. При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
7. На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:

• ФИО и контактные данные землепользователя;
• Категория земли и адресные ориентиры участка;
• Текущий и запрашиваемый ВРИ;
• Причина смены вида землепользования;
• Перечень прилагаемых документов.

Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).

В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.

Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.

Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:

• Целесообразность изменения ВРИ;
• Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
• Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.

Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.

Если комиссия постановляет сменить вид землепользования участка, копия решения направляется всем участникам слушаний. Через 10 дней после вынесения решения составляется акт об изменении ВРИ, копия которого выдаётся заявителю. Заявитель должен обратиться в Росреестр для регистрации изменений в кадастровом реестре, приложив к копии акта следующие бумаги:

• Копию паспорта;
• Квитанцию об уплате госпошлины;
• Заявление на внесение изменений;
• Кадастровый паспорт на участок.

Новый вид разрешенного землепользования отобразится на кадастровой карте местности в течение 7-10 дней с момента обращения в Росреестр.

При несогласии заявителя с решением комиссии, он может оспорить данное решение в судебном порядке (п. 12 ст. 39 ГрК РФ).

Виды целевого назначения земельного участка имеют вид:

• ИЖС;
• ЛПХ;
• ДНП;
• СНТ.

Рассмотрим каждый тип подробней.

ИЖС расшифровывается как персональное жилищное строительство. Таким статусом обладают земельные наделы в пределах какого-либо населенного пункта, которые применяются с целью постройки объектов жилой недвижимости.

Преимущества ИЖС вполне очевидны:

• можно осуществлять строительство и оформлять строения в право собственности;
• возможность присвоить адрес дому и зарегистрироваться в нем на постоянной основе;
• наличие полного перечня правовых возможностей по отношению к наделу, иными словами, его можно продать, подарить и так далее.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что надел под ИЖС наиболее оптимален для частного строительства, поскольку для этого он и предназначен

ЛПХ – одна из форм деятельности граждан, которая направлена исключительно на производство сельскохозяйственных товаров и переработки.

Для возможности попадания земельного надела под ЛПХ, он обязательно должен отвечать таким требованиям:

• собственник не планирует в дальнейшем получать с него доход;
• отсутствует наемный штат сотрудников;
• весь товар изготавливается исключительно с целью личного использования.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что земля, на которой осуществляется деятельность, представлена либо же куплена с целью ведения ЛПХ и об этом имеется соответствующая отметка

За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра

СНТ расшифровывается как садоводческое некоммерческое партнерство, иными словами, объединение садоводов-любителей.

Подобные наделы, в большинстве случаев, расположены за чертой населенного пункта на участках сельскохозяйственного использования.

С противоположной стороны:

• земля не может быть использована с целью постройки жилых объектов недвижимости;
• подключение участка к различным коммуникациям осуществляется за счет собственных финансовых средств;
• вне зависимости от того, какими характеристиками обладает дом, он в любом случае обретет статус “дачный дом”.

К сведению: в случае наличия жилого строения на участке практически нереально совершить с ним какие-либо сделки.

Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.

Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:

• возведение капитального строения;
• организацию дачного участка;
• организацию личного подсобного хозяйства;
• коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
• строительный бизнес;
• иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.

Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:

• п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
• ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
• п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
• ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.

Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.

Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.

Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.

Здесь каждая категория земель представляет варианты её использования, которые закодированы числовыми символами. При выборе основного вида разрешённого использования землевладелец выбирает подходящий способ организации работ на участке и вносит в документацию указанный шифр.

Например, код жилой застройки – 2.0. Пункт 1 предусматривает строительство малоэтажных зданий. Соответственно, показатель 2.1 – разрешённый вид использования для земель целевого назначения ИЖС.

Для начала определимся с самим термином.

Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются в следующих целях:

• защиты жизни и здоровья граждан;
• безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
• обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
• охраны окружающей среды;
• обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В настоящее время в законодательстве закреплен полный список ЗОУИТ, которые могут быть установлены на территории РФ. Он содержит 28 видов таких зон, в том числе:

• зоны охраны объектов культурного наследия;
• охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
• охранная зона железных дорог;
• придорожные полосы автомобильных дорог;
• охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
• водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса;
• санитарно-защитная зона;
• зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.

Прежде всего, отметим, что есть ЗОУИТ, которые возникают в силу закона. Это:

• водоохранные (рыбоохранные) зоны;
• прибрежные защитные полосы;
• защитные зоны объектов культурного наследия.

В отношении всех прочих видов зон с особыми условиями использования территорий Правительством РФ в соответствии с ЗК РФ должны быть утверждены отдельные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.

Подробнее Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются бессрочно или на определенный срок независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.

Порядок установления ЗОУИТ:

1. Принятие решения об установлении ЗОУИТ.

   Руководствуясь соответствующими федеральными законами и Положениями, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об установлении, изменении или прекращении существования ЗОУИТ.

2. Направление информации и документов в Рорсеестр.

   В порядке межведомственного информационного взаимодействия принятые органом власти документы об установленных зонах (содержащиеся в них сведения) направляются в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

3. Внесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН.

   Именно со дня внесения сведений в ЕГРН зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными.

4. Уведомление правообладателя об установлении ЗОУИТ.

   По закону, Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.

   Именно эти уведомления, как показывает практика, и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.

   И беспокойство их небеспочвенно. Объясняем, почему.

К экспертам проекта «Владей Легко» нередко поступают вопросы, вызванные неосведомленностью правообладателей земельных участков об ограничениях, связанных с вхождением их участков в ЗОУИТ. Например: «Мне пришло письмо из Росреестра, о том, что через мой земельный участок проходит зона объектов электросетевого хозяйства. Что мне делать? Что я могу построить на своем земельном участке?».

Похожие записи:

• Кассовая дисциплина в 2022 году порядок ведения кассовых
• Кадастровый паспорт земельного участка как получить в 2022 году
• Нужно ли платить налог с продажи земельного участка менее 3 лет в 2022 году