Оценка арендной платы нежилого помещения в 2022 году

Наименование документа

Виды операций
для лизинга

Виды операций
для сложной аренды

Поступление в аренду (лизинг)

Поступление в лизинг

Поступление в аренду

Изменение условий аренды (лизинга)

Изменение условий лизинга

Изменение условий аренды

Регламентные операции:

Возможности учета аренды по простой схеме в программе всегда доступны. Учет лизинга и аренды по сложной схеме потребуется включить в настройках функциональности (раздел Главное – Функциональность). Для этого следует перейти на закладку Основные средства и установить соответствующие флаги (рис. 1):

• Лизинг – для включения схемы учета лизинга;

• Права пользования предметами аренды – для включения схемы учета сложной аренды.

Арендатор заключил с арендодателем договор аренды офиса на 2 года: с 31.08.2022 по 31.08.2024. Арендная плата составляет 120 тыс. руб. в месяц (в т.ч. НДС 20%). Общая сумма договора составляет 2 880 тыс. руб. (120 тыс. руб. х 24 мес.) в т.ч. НДС 480 тыс. руб. Арендатор не относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность. В бухгалтерском учете арендатор использует линейный метод начисления амортизации для всех основных средств и ППА.

Поскольку арендатор не вправе применять упрощенные способы учета, ему потребуется вести учет аренды по сложной схеме с применением дисконтирования. Напомним, что учет сложной аренды поддерживается во всех версиях программы, но дисконтирование (расчет приведенной стоимости) и заполнение графика платежей – только в «1С:Бухгалтерии 8 КОРП».

Создадим документ Поступление в аренду и заполним его, как на рисунке 2.

В связи с началом применения ФСБУ 25/2018 последствия изменения учетной политики отражаются по выбору организации:

• ретроспективно – как если бы стандарт применялся с момента возникновения затрагиваемых им фактов хозяйственной жизни (п. 49 ФСБУ 25/2018);

• в упрощенном порядке. Для этого по каждому договору аренды на конец года, предшествующего году, с которого применяется стандарт, достаточно единовременно признать ППА и обязательство по аренде с отнесением разницы на нераспределенную прибыль (п. 50 ФСБУ 25/2018).

Кроме того, в стандарте предусмотрены дополнительные упрощения, связанные с переходом на ФСБУ 25/2018:

• можно не применять ФСБУ 25/2018 по договорам аренды, которые заканчиваются до конца года, начиная с отчетности за который применяется стандарт (п. 51 ФСБУ 25/2018);

• организация с упрощенным учетом может принять решение о применении
  ФСБУ 25/2018 только в отношении договоров аренды, исполнение которых начинается с 01.01.2022 (п. 52 ФСБУ 25/2018).

Начиная с версии 3.0.93 во всех вариантах поставки «1С:Бухгалтерии 8» поддерживается упрощенный порядок перехода на ФСБУ 25/2018.

Изменим условия Примера 1.

Учет операций аренды у арендатора в 2022 году в соответствии с ФСБУ 25

Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).

Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.

При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.

Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).

Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.

По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.

В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).

Новый стандарт предусматривает учет арендных платежей для арендатора в двух вариантах:

Арендатор, как и прежде, равномерно списывает аренду в расходы, исходя из условий договора.

Однако, чтобы применять данный метод, потребуется выполнить несколько обязательных условий:

1. Договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору, и не предусмотрено право выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа.
2. Предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

То есть, вариант становится не применим для лизинга и для субарендаторов.

3. Срок аренды не превышает 12 месяцев на дату получения арендуемого имущества.
4. Рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб., и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов.

Таким образом, применять старый порядок списания расходов по аренде можно только для краткосрочных договоров или для аренды предметов невысокой стоимости.

Еще одна возможность дана для арендаторов, применяющих упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и отчетности. Таким позволено учитывать любые договора аренды по старом способу .

Если выполнить условия предыдущего пункта не получилось – аренду следует учитывать как право пользования активом по международным правилам.

Это означает следующее:

1. На дату получения арендуемого актива он признается в бухгалтерском учете как оцененное право пользования активом
2. Одновременно признается обязательство по арендным платежам

Тот, кто учитывал лизинг на балансе арендатора – поймет о чем идет речь. Порядок признания аналогичен, только теперь он будет распространяться и на имущество, арендуемое не по договору именно лизинга. Мы подробно расписывали порядок приема к учету объекта лизинга здесь.

Добавим, что в «право пользования активом» для целей нового ФСБУ включаются:

• Величина оценки обязательства по аренде – то есть сумма к уплате арендодателю за период с момента получения предмета аренды и до окончания действия договора аренды;
• Платежи, осуществленные на дату получения предмета аренды или до такой даты. Имеются ввиду залоги, обеспечения, предоплаты и т.п., прописанные в договоре;
• затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования. Считаются по аналогии с приемом к учету объекта ОС;
• Величина подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства по завершению договора аренды. Имеются в виду прописанные в договоре аренды будущие затраты арендатора по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до оговоренного состояния и т.п.

При расчете всех показателей следует применять общее правило признания активов – они должны быть надежно оценены для признания в учете.

Если в договоре у вас написано «восстановление зеленых насаждений в случае их повреждения или утраты» в конце срока договора – то, пока вы не начали эксплуатировать свой предмет аренды и не увидели, что при этом происходит с зелеными насаждениями (и происходит ли вообще) – оценить и учесть стоимость расходов на восстановление вы не можете.

А, если пункт договора сформулирован: «восстановление зеленых насаждений согласно смете такой-то» — то значит, что ваши будущие расходы по восстановлению уже обсчитаны и зафиксированы. Значит, вы должны их учесть при оценке права пользования предметом аренды.

ФСБУ 25/2018 также применяется при лизинге. В бухучете при получении предмета лизинга лизингополучателю нужно признать право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде. А лизингодателю — учесть процентные начисления по инвестиции в составе доходов по обычным видам деятельности.

Сформированную и учтенную на балансе стоимость права аренды арендатор амортизирует (п.17 ФСБУ 25/2018). Для правила есть исключения — случаи, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются (например, земля).

Принятый для расчета амортизации срок полезного использования права не должен превышать срок договора аренды. Тут тоже есть исключение — если в договоре предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору по истечении договора аренды.

Методы оценки стоимости аренды

Арендодатель тоже будет вести учет аренды двумя способами. Способы по ФСБУ 25/2018 зависят от классификации аренды

Если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель, то аренда будет признаваться операционной.

При определении типа аренды в расчет можно принять любое из следующих обстоятельств:

• Срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды может использоваться;
• Предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
• На дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
• Прочие обстоятельства, говорящие о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

При операционной аренде арендодатель признает доходы признает равномерно (п. 41 ФСБУ 25/2018) и не изменяет прежний порядок учета актива в связи с его передачей в аренду.

Аренда признается не операционной, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом пользования предметом аренды (п. 25 ФСБУ 25/2018).

Признаками того, что аренда финансовая, будет любое из обстоятельств:

• Условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
• Арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
• Срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды остается пригодным к использованию;
• На дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
• Возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
• Арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
• Прочие обстоятельства, подтверждающие переход к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности на предмет аренды.

При не операционной аренде арендодатель признает актив «инвестиция в аренду» на дату передачи предмета аренды. Инвестиция оценивается в размере ее чистой стоимости.

Чистая стоимость определяется путем дисконтирования валовой стоимости аренды по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат по договору.

Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю арендных платежей за весь период аренды и потенциальной ликвидационной стоимости предмета аренды.

Если вы уже разобрались с приведенной стоимостью оценочных обязательств по аренде у арендодателя, то поймете, что за длинными формулировками стандарта скрывается «зеркальный» показатель – все, что арендатор заплатит арендодателю по договору, с учетом дисконта по банковской ставке для верного определения стоимости денег в будущем. Плюс негарантированная будущая стоимость объекта к концу аренды.

Только арендатор рассчитает и учтет у себя обязательство в пассивах, а арендодатель учтет у себя инвестицию в активах.

Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей.

Проценты по инвестиции признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены. Процентный доход рассчитывается следующим образом: чистая стоимость инвестиции в аренду на начало периода, за который рассчитывается доход, умножается на процентную ставку за этот период. (Выполняется действие, обратное дисконтированию, чтобы стоимость, которая на начало периода была приведенной, на конец периода стала текущей).

Чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение в соответствии с МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты». В случае, если обесценение выявлено – информация об этом вносится в учет и раскрывается в отчетности.

Затраты, связанные с договором аренды, арендодатель включает в чистую стоимость инвестиции в аренду по мере осуществления этих затрат, а справедливую стоимость предмета аренды — в чистую стоимость инвестиции в аренду на дату передачи предмета аренды с отнесением указанной стоимости на расчеты с поставщиком (в случае лизинга) или с одновременным списанием переданного в аренду актива (в иных случаях, если предмет аренды признавался в составе активов). Образующаяся при этом разница относится на доходы (расходы) периода, в котором признана инвестиция в аренду

Дата публикации 24.01.2022

Использован релиз 3.0.106

Внимание

Статья предназначена для арендаторов, имеющих право на применение упрощенных способов ведения бухгалтерского учета. Обязательство по аренде первоначально оценивается как сумма номинальных величин будущих арендных платежей (без дисконтирования) (п. 14 ФСБУ 25/2018). Функционал рассмотрен в программе «1С:Бухгалтерия 8» (ред. 3.0).

Учет аренды по новым правилам с 2022 г. по ФСБУ 25/2018 у арендатора

2.1. Поступил арендованный объект недвижимости, признано обязательство по аренде (ОА)

Документ «Поступление в аренду» (рис. 2 — 3).

• Раздел: ОС и НМА – Поступление в аренду.
• Кнопка Создать.
• Заполните основную часть документа (рис. 2):
  • в поле Документ № укажите данные акта приема-передачи объекта аренды
  • в соответствующих полях укажите контрагента, договор, проверьте счета учета в поле Счет расчетов (по умолчанию должен быть 76.07.1)
  • переключатель Принятие к учету установите в положение Позднее (если будут дополнительные затраты, связанные с получением предмета аренды) или Этим документом (в иных случаях)
• Табличную часть документа заполните по кнопке Добавить:
  • в колонке Предмет аренды выберите (добавьте новый) соответствующий объект из справочника Основные средства (проверьте, что в карточке ОС снят флажок Недвижимое имущество, поскольку налог на имущество начисляет арендодатель
  • в колонке Сумма укажите сумму договора аренды (общую сумма арендных платежей)
  • проверьте, что в колонках Счет учета и Счет НДС выбраны необходимые счета бухгалтерского учета (по умолчанию используются 08.04.2 и 76.07.9)
• Кнопка Провести.

3.1. Отражены услуги риэлтора

Документ «Поступление (акт, накладная, УПД)» с видом операции «Услуги (акт, УПД)» (рис. 4 — 5).

• Раздел: Покупки – Поступление (акты, накладные, УПД).
• Кнопка Поступление, вид операции Услуги (акт, УПД).
• Заполните документ (рис. 4).
• Укажите контрагента, договор, проверьте счета учета и сроки расчетов по ссылке в поле «Расчеты».
• Табличную часть документа заполните по кнопке Добавить:
  • в колонке Номенклатура в подстроке 1 выберите (при необходимости добавьте новую) полученную услугу из одноименного справочника (при создании новых элементов выбирайте вид номенклатуры «Услуги») или просто укажите текстовое наименование услуги в подстроке 2;
  • заполните остальные колонки;
  • в колонке Счета учета по ссылке перейдите в одноименную форму и выберите счета учета затрат для бухгалтерского и налогового учета и аналитику к ним;
    • для бухгалтерского учета – счет учета капитальных затрат 08.04.2 (затраты включаются в стоимость ППА);
    • для налогового учета – счет учета текущих затрат 20, 25, 23, 26 и др. (в налоговом учете не признается ППА).
• Кнопка Провести.

4.1. Принято к учету право пользования активом (ППА)

4.2. Отражена сумма будущих арендных платежей, которые будут учтены в расходах в НУ

Документ «Принятие к учету ОС» (рис. 6 — 9).

• Раздел: ОС и НМА – Принятие к учету ОС.
• Кнопка Создать.
• В поле Вид операции выберете «Предметы аренды».
• В соответствующих полях укажите местонахождение арендованного объекта и материально ответственное лицо (МОЛ).
• В поле Событие ОС: выберите «Принятие к учету» (или создайте свое событие с видом «Принятие к учету»).
• На закладке Предмет аренды (рис. 6):
  • в соответствующих полях выберите контрагента (арендодателя) и договор аренды с ним;
  • в поле Основное средство выберите из одноименного справочника принятый от арендодателя объект (фактически этот элемент справочника является ППА);
  • в поле Способ поступления выберите из списка значение «По договору аренды»;
  • проверьте счет учета (08.04.2)в поле Счет.
• Кнопка Записать.

Обработка «Закрытие месяца» (рис. 15 — 17).

• Раздел: Операции – Закрытие месяца (рис. 15).
• Установите месяц закрытия (январь 2022 г.).
• Кнопка Выполнить закрытие месяца.
• Если необходимо признать в расходах по НУ арендный платеж без полного закрытия месяца, то по ссылке с названием регламентной операции Признание в НУ арендных платежей выберите Выполнить операцию. Но для отражения в учете признания отложенных налогов в связи с возникновением в БУ и НУ разных объектов учета необходимо выполнить все регламентные операции обработки Закрытие месяца.

Приказ Минстроя РФ от 14.09.92 N 209

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

• По соглашению сторон.
• В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
• Истек срок аренды.
• Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

• Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
• Установлен точный размер арендной платы.
• Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

• ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
• ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
• ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
• ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
• ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.

При этом по справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете отражаются объекты учета аренды на льготных условиях в контексте п. 26 Стандарта «Аренда»*(1). То есть объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости.

По справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете признаются:

• объект учета операционной аренды на льготных условиях — право пользования активом (п. 27.1 Стандарта «Аренда»);
• объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — основное средство (п. 28.1 Стандарта «Аренда»);
• объект учета операционной аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом (п. 29.1 Стандарта «Аренда»);
• объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом (п. 30.1 Стандарта «Аренда»).

Определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии организациями государственного сектора к бухгалтерскому (бюджетному) учету объектов учета аренды (смотрите, например, Письмо Минфина России от 08.05.2018 № 02-07-08/30805).

ФСБУ 25/2018: учет аренды в «1С:Бухгалтерии 8»

Информация о методах и порядке определения справедливой стоимости приведена в разделе V Стандарта «Концептуальные основы»*(2).

Учитывая, что справедливая стоимость арендных платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 Стандарта «Концептуальные основы»).

Методика расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов *

(с изменениями на 2 декабря 2011 года)

________________

* Наименование в редакции, введенной в действие с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58. — См. предыдущую редакцию.

1. Согласно настоящей методике расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества, находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов (далее — договоры аренды), заключаемым с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны, величина арендной платы по договору аренды для каждого объекта недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений) определяется индивидуально (пункт дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию).

2. Арендная плата по заключаемым договорам аренды изменяется не чаще одного раза в год в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год и при изменении коэффициентов, применяемых для расчета величины арендной платы.

3. Расчет арендной платы за объект недвижимого имущества (здания (его части), сооружения) в год по договору аренды осуществляется по формуле:

АП = S * Ср * Ni,

где:

АП — величина арендной платы за объект недвижимого имущества (здания (его части), сооружения) в год по договору аренды;

S — площадь объекта недвижимого имущества;

Ср — ставка арендной платы за 1 кв.м в год, устанавливаемая на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст.251; N 12, ст.1093, N 46, ст.4537; 2003, N 2, ст.167, N 9, ст.805; 2004, N 35, ст.3607; 2006, N 2, ст.172) рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду;

Ni — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента особой экономической зоны, а именно:

3.1. Nit — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего технико-внедренческую деятельность, составляет:

в течение первого года действия договора аренды, заключенного после подписания соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности (далее — договор аренды), — 0,5 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

в течение второго года действия договора аренды — 0,55 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

начиная с третьего года действия договора аренды — 0,6 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

Методика расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон

(с изменениями на 5 декабря 2018 года)

1. Согласно настоящей методике расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон промышленно-производственного, технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов (далее — договоры аренды), величина арендной платы для каждого земельного участка (части земельного участка) определяется индивидуально (пункт дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию).

2. Арендная плата по заключаемым договорам аренды изменяется не чаще одного раза в год в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год и при изменении коэффициентов, применяемых для расчета арендной платы.

3. Расчет арендной платы по договорам аренды, заключаемым с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов промышленно-производственной, технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны, осуществляется по формуле (абзац дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию):

Лидером среди российских городов-миллионников (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) по обеспеченности торговыми площадями стал Екатеринбург (742 кв. м), далее расположилась Самара (724 кв. м), замыкает тройку Нижний Новгород (537 кв. м). Наименее обеспеченным городом-миллионником остается Пермь (245 кв. м), несмотря на открытие первого суперрегионального объекта ТРЦ «Планета».

Рис. 11. Обеспеченность торговыми площадями городов-миллионников в России за 6 мес. 2021 г., кв. м. на 1000 чел.

Несомненно, пандемия сыграла значительную роль в изменении деятельности ритейлеров и девелоперов и скорректировала их планы развития. Функционирование ритейла активно менялось на фоне трансформации покупательских моделей поведения и базовых привычек потребителей в связи с принудительным локдауном и ограничениями, обусловленными попытками сдержать распространение COVID-19.

По итогам 2020 г. наибольшая доля арендопригодной площади новых объектов была зафиксирована в ЮАО (52%), ВАО (19%), ЗАО (18%), наименьший показатель – в НАО (2%) и ЮВАО (2%). Средний уровень вакантности на IV квартал 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7% (против 9,1% в IV квартале 2019 г.). Увеличение показателя связано в первую очередь с оптимизацией сетей, а также с рекордным открытием новых торговых объектов за год.

В последнем квартале 2021 года эксперты ожидают открытия ряда проектов, в том числе, например, ТРЦ «Павелецкая Плаза» и ТРЦ «Город Косино». Однако не исключено, что ряд других проектов, ранее анонсированных к открытию во втором полугодии, будет перенесен на начало следующего года.

По результатам августа 2021 г. Shopping Index в Москве вернул свои позиции практически на 95% по сравнению с 2019 г. ( -5,1%). По сравнению с 2020 г. в августе также наблюдалась позитивная динамика на +3,1%. Восстановление показателей было вызвано предстоящим учебным годом и возвращением людей из отпусков. Ранее отставание составляло в среднем 10%, во многом из-за ограничений на фудкортах и в развлекательном сегменте.

До конца 2021 г. на рынок торговой недвижимости Московского региона выйдет порядка 217 000 кв. м качественных торговых площадей, причем большую часть открытий будут составлять районные торговые центры -50% от общего числа ТЦ за IV квартал 2021 г. Топ-3 крупных проектов года, анонсированных к открытию, — это «Город Косино» (GLA 75 000 кв. м), «София» (GLA 36 000 кв. м) и «Павелецкая Плаза» (GLA 33000 кв. м). Трафик в торговых центрах будет быстро восстанавливаться до конца 2021 г. (при благоприятном сценарии) благодаря тому, что ограничения на работу предприятий общественного питания оказались краткосрочными (действовали с 28 июня по 19 июля).

Как считать налог на имущество организаций для арендованных объектов с 2022 года

Написать комментарий

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.

3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.

Наступившая пандемия не только затронула здоровье граждан, но и существенно отразилась на экономической ситуации. Снижение спроса на приобретение определенных товаров и оказываемые услуги напрямую повлияло на бизнес.

Для смягчения последствий нанесенного удара по экономике начали планово вводиться меры по поддержке субъектов предпринимательства. Правительством РФ 3 апреля 2020 г. принято постановление №439, которым предусматриваются меры поддержки владельцев коммерческой недвижимости и арендаторов. Для арендаторов установлена отсрочка по внесению платы за аренду федерального имущества. Постановление №439 разъясняет ключевые положения, среди которых выделяют следующие:

• предметом договора является аренда недвижимого имущества нежилого вида, на жилые помещения нормы не распространяются;
• срок, на который предоставляется возможность невнесения платы, установлен до 01.10.2020;
• оплата по отсрочке подлежит внесению с 01.01.2021 до 01.01.2023, законодатель обозначил порядок ее внесения — не чаще одного раза в месяц;
• введение дополнительной платы ввиду предоставления возможности отсрочки запрещается;
• если сумма аренды содержит расходы на оплату коммунальных услуг, отсрочка на них не предоставляется;
• меры ответственности в виде штрафов не применяются.

Похожие записи:

• Увеличение денежного содержания госслужащим в 2022 году
• Можно ли ездить на машине не вписанным в страховку с хозяином машины
• Сколько получают малоимущие семьи в Уфе в 2022 году