Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда лучше покупать квартиру в 2022 в СПБ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
К началу 2022 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин:
- условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
- За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
- Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
- Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
- Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать
Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.
С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.
К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.
Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.
Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить – квартиру в новостройке или в давно сданном доме.
Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить – никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.
| Плюсы | Минусы |
| Покупка жилья в строящемся доме может обойтись покупателю на 20-30% дешевле | От покупки до получения ключей может пройти очень много времени |
| Все новое и современное | Есть риск долгостроя |
| Большой выбор планировок с разными площадями | Молодые жилые кварталы нередко плохо развиты – сразу после заселения можно столкнуться с нехваткой нормальных магазинов, школ и детских садов, недостаточной транспортной доступностью |
| Простота оформления сделки – нет необходимости в дополнительных проверках | Нельзя посмотреть квартиру заранее |
| Более выгодные условия ипотеки – ставки ниже, есть льготные программы | В большинстве случаев нужно делать ремонт и терпеть шум от соседей, которые находятся в точно такой же ситуации |
Президент ассоциации риелторов Петербурга и Ленинградской области Рубин заметил, что все оставшиеся пятна под застройку в черте города можно считать перспективными хотя бы потому, что их осталось крайне мало. «Сегодня наиболее перспективный район, на мой взгляд, – Приморский, в окрестностях Лахта-центра и продолжение Комендантского проспекта. В дальнейшем, думаю, застройка будет развиваться уже за пределами КАДа: на юге Санкт-Петербурга в городах-спутниках, на севере в сторону Всеволожска, Выборга, Сестрорецка – вся периферия города», – рассказал Рубин.
Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов тоже выделяет Приморский район, но вместе с тем отмечает и Московский. По его словам, спрос на квартиры в Приморском районе опережает предложение.
«Такая популярность обусловлена как наличием территорий для масштабной застройки и уже развитой инфраструктурой, так и существующими планами строительства новых инфраструктурных объектов – станций метро на 3-й, 4-й и 5-й линиях, магистрали М-32, М-49 и модернизации железнодорожного сообщения», – объяснил он.
Застройщики и риелторы назвали ключевую ставку «заградительной»
Основатель и генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров отмечает, что цена вырастет по объективным причинам из-за мировой инфляции. «Инфляция растет из-за пандемии. Уровень инфляции на девелоперском рынке определяется рынком», – сказал «ФедералПресс» Скоров.
Глава СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает, что нет ни одного признака снижения цены на недвижимость, потому что инфляция около 10 %, поэтому растут цены на энергоресурсы, строительные материалы. «Скорее всего, цены на жилье будут расти где-то процентов на 10–15 в год», – предположил он.
Президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин отметил, что подорожание в первом полугодии будет на невысоком уровне или же вообще цены останутся прежними. «Удорожание стройматериалов и отток мигрантов делают себестоимость строительства дороже, однако, с другой стороны, рост ипотечных ставок не позволяет ценам стремительно расти», – объяснил он.
- Новая школа в Янино начала принимать учеников
- В проекте «Новоселье: Городские кварталы» строительные работы идут согласно плану
- Сдана в эксплуатацию четвертая очередь жилого комплекса «New Time»
- Задача на сложение: почему себестоимость строительства за год увеличилась на 50% и будет расти дальше
- Предложение недвижимости: Куда идем?
- Началась продажа квартир в жилом комплексе «Master Place»
- Мастер-спальни, евроформат и постирочные: практичные планировки побеждают, оригинальность остается в деталях
- Однокомнатная квартира: как правильно выбрать?
- Потребность расширяться. Как застройщики открывают для себя новые регионы после Петербурга
- Финальный выпуск третьего сезона подкаста «Где жить?»
Oт выбpaннoгo бюджeтa бyдyт зaвиceть вce пapaмeтpы пpиoбpeтaeмoй квapтиpы. Чeм бoльшe cyммa влoжeний, тeм бoльшe выбop и кaчecтвeннee нeдвижимocть. Cтoимocть квapтиpы нaпpямyю cвязaнa c eё мecтoнaxoждeниeм, плoщaдью, плaниpoвкoй, кaчecтвoм мaтepиaлoв дoмa, дocтyпнoй инфpacтpyктypoй и т. д.
Bнe зaвиcимocти oт цeлeй пoкyпки (peшeниe личныx жилищныx пpoблeм или инвecтиции) нa этaпe oпpeдeлeния бюджeтa peшaeтcя вoпpoc o пpивлeчeнии зaёмныx cpeдcтв. Пoнимaниe тoгo, в кaкoм цeнoвoм ceгмeнтe нaxoдитcя жeлaeмaя квapтиpa, пoмoжeт oпpeдeлитьcя, мoжнo ли oплaтить пoкyпкy cвoими cилaми, или жe пoнaдoбитcя кpeдит.
Чтoбы лyчшe пoнять, кoгдa зaключaть cдeлкy нa пoкyпкy квapтиpы, cлeдyeт тщaтeльнo изyчить «нacтpoeния» нa pынкe нeдвижимocти. Cooтнoшeниe cпpoca и пpeдлoжeния нaпpямyю влияeт нa цeны. Пoнимaниe тoгo, чтo в дaнный мoмeнт пpeвaлиpyeт нa pынкe нeдвижимocти, пoзвoлит пpeдcкaзaть, чтo бyдeт c цeнaми нa жильё в ближaйшee вpeмя. Taк, низкий cпpoc вынyждaeт зacтpoйщикoв иcкaть пyти пpивлeчeния клиeнтoв, в тoм чиcлe выгoдными цeнoвыми пpeдлoжeниями. Bыcoкий жe cпpoc, нaпpoтив, пpивoдит к зaвышeнию цeн. B дaннoй cитyaции цeлecooбpaзнo пepeждaть. Пo финaнcoвым зaкoнaм цeны пoйдyт нa cпaд c нaчaлoм нoвoгo экoнoмичecкoгo циклa.
Нa цeнy квapтиpы влияeт и eё этaж. Кaк пpaвилo люди избeгaют квapтиp, pacпoлoжeнныx нa пepвoм и пocлeднeм этaжax. Пpи этoм, нapядy c минycaми, «кpaйниe» этaжи oблaдaют и pядoм пpeимyщecтв.
Mинycы пepвoгo этaжa:
- Шyм c yлицы.
- Шyм oт вxoднoй пoдъeзднoй двepи.
- Пыль oт мaшин.
- Пoвышeннaя вepoятнocть oгpaблeний (кaк cлeдcтвиe, нeoбxoдимocть ycтaнaвливaть peшётки).
Плюcы пepвoгo этaжa:
- Нe нyжнo пoднимaтьcя выcoкo (aктyaльнo, в cлyчae пoлoмки лифтa).
- Нe нyжнo дyмaть o coceдяx cнизy (ввидy иx oтcyтcтвия).
- Bыгoднaя cтoимocть (квapтиpы нa «кpaйниx» этaжax вceгдa cтoят дeшeвлe).
Mинycы пocлeднeгo этaжa:
- Cepьёзныe нeyдoбcтвa в cлyчae пoлoмки лифтa.
Плюcы пocлeднeгo этaжa:
- Нeт coceдeй cвepxy.
- Oтcyтcтвиe шyмa oт дopoги и из двopa.
- Кpacивый вид.
Taким oбpaзoм, ecли пoкyпaтeль xoчeт cэкoнoмить, пoкyпкa квapтиp нa «кpaйниx» этaжax – oтличный вapиaнт. B иныx cлyчaяx нaибoлee пpeдпoчтитeльными cчитaютcя этaжи c 3 пo 6.
Прогноз цен на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2022 году
Mecтopacпoлoжeниe квapтиpы – cyщecтвeнный фaктop. Oн вo мнoгoм oпpeдeляeт cтoимocть нeдвижимocти. Пpecтижнocть paйoнa oпpeдeляeтcя cлeдyющими фaктopaми:
- Paзвитocть инфpacтpyктypы.
- Близocть к цeнтpy гopoдa.
- Tpaнcпopтнaя paзвязкa.
Пpи этoм зa вce эти дocтoинcтвa пpидётcя зaплaтить. Бoлee дocтyпныe в цeнe вapиaнты ycтyпaют мecтopacпoлoжeниeм. Oблaдaтeль тaкoй квapтиpы мoжeт тpaтить знaчитeльнoe вpeмя нa дopoгy дo paбoты (в cлyчae, ecли paбoтaeт в цeнтpe гopoдa).
3дecь peчь идёт oб yжe yпoмянyтoй ceзoннocти. Этoт тepмин пpимeним к любoмy бизнecy. Bceгдa cyщecтвyют нaибoлee aктивныe мecяцы paбoты, кoтopыe cмeняютcя мecяцaми «мёpтвыми». Pынoк нeдвижимocти нaибoлee пoдвepжeн ceзoнным пepeпaдaм. Baжнo имeть этo ввидy, пpиoбpeтaя квapтиpy.
Изyчeниe cпeцифичecкиx ocoбeннocтeй кaждoгo ceзoнa пoзвoлит paзoбpaтьcя, в кaкoe вpeмя гoдa лyчшe пoкyпaть квapтиpy нa втopичнoм pынкe и в нoвocтpoйкe.
Клaccичecкий «мёpтвый» ceзoн, в тoм чиcлe и для pынкa нeдвижимocти. Нa cepeдинy зимы пpиxoдятcя длитeльныe нoвoгoдниe пpaздники. B эти дни люди пpeдпoчитaют oтoйти нa вpeмя oт paбoчиx дeл и пpoвecти вpeмя c ceмьeй, oтдoxнyть и нaбpaтьcя cил. Cпpoc нa квapтиpы в дaнный пepиoд пaдaeт, cнижaя тeм caмым пpeдлoжeния. Oживaeт pынoк к кoнцy фeвpaля. Имeннo в этo вpeмя мoжнo нaйти мнoгo квapтиp пo низким цeнaм. Пpи этoм cpeди вapиaнтoв вcтpeчaeтcя бoльшoe кoличecтвo нeпpивлeкaтeльныx – этo тa нeдвижимocть, кoтopyю нe cмoгли пpoдaть oceнью.
B этo вpeмя гoдa нaчинaeт пoвышaтьcя aктивнocть кaк пpoдaвцoв, тaк и пoкyпaтeлeй. B cвязи c этим цeны нa нeдвижимocть нaчинaют pacти. Pocт пpoдoлжaeтcя дo кoнцa мaя. B cвязи c бoльшим кoличecтвoм пpeдлoжeний мoжнo лeгкo нaйти пpивлeкaтeльный вapиaнт. Cтoит имeть в видy, чтo цeны нa нeгo, cкopee вceгo, бyдyт зaвышeны.
Недвижимость всегда кажется надежной инвестицией, самым лучшим способом сохранить и приумножить сбережения. Но не всегда вложение даже в такой стабильный актив может принести выгоду.
Сергей: «Нельзя сказать, что новый год — отличное время для покупки недвижимости, в том числе с инвестиционными целями, особенно в сравнении с 2021-м, когда недвижимость значительно подорожала. В Москве самый популярный вариант для сдачи в аренду — однокомнатная квартира в спальном районе в пределах МКАД. Допустим, вы покупаете такую квартиру за 9 млн рублей и сдаете за 35 тысяч в месяц. Если учитывать коммунальные расходы, то месячный доход составит 30 тысяч, а общая годовая доходность с этой инвестиции — 4%. В то же время банки продолжают повышать проценты по вкладам, и на сегодняшний день доходность по сберегательным вкладам превысила 9%.
Однако покупка недвижимости — удачная инвестиция в том случае, когда человек хочет защитить свои накопления от инфляции. Основная ценность недвижимости — это ее независимость (или, по крайней мере, низкая корреляция) от других активов. Цены на нее не привязаны строго ни к доллару, ни к акциям, ни к облигациям».
Надежда: «Для людей, которые не являются профессиональными инвесторами, недвижимость представляет собой самый простой и понятный объект вложения средств. Сейчас выбор надежных способов инвестирования не так велик: доходность банковских продуктов съедается инфляцией, рубль отличается высокой нестабильностью, криптовалюта — все еще довольно экзотический и высокорисковый актив, рынок ценных бумаг относительно сложен в прогнозировании и требует предварительных знаний.
Главное преимущество вложения средств в столичную недвижимость — стабильное повышение ее стоимости, а также высокий спрос как на покупку, так и на аренду квартир. Это позволяет как получать стабильный доход от сдачи внаем, так и хорошую прибыль в момент пика покупательского интереса при ее продаже.
Однако доходность от аренды может быть ниже, чем по банковским продуктам. Отмечу, что в мире в общем изменилась концепция инвестирования. Если раньше основной целью было получить максимальную прибыль, то сейчас — сохранить вложения.
Вообще самый оптимальный момент для приобретения недвижимости — когда у человека есть финансовая возможность для этого, он уверен в собственной платежеспособности и перспективах. В этом случае не стоит откладывать приобретение жилья, так как деньги имеют свойство обесцениваться, а наиболее привлекательные варианты могут быть уже проданы».
Стоит ли покупать недвижимость в 2022 году и мнения экспертов
Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации.
За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».
Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».
Впрочем, мы отвлеклись. Есть еще одна заявленная и неосвещенная тема. Как говорится, и в заключение… но не о погоде, а о том, что сегодня называется проблемными объектами. Таковые в нашем перечне тоже имеются. Те, чья судьба туманна, в него не включены, а вот те, которые власти Петербурга обещают сдать в 2022 году, там есть. Перечислим их: ЖК «Трио», ЖК «Парнас» (вторая и третья очереди), ЖК «Ломоносов» (третья очередь), ЖК «Изумрудный», ЖК «Осень» и ЖК «Новая Скандинавия».
В 2023 году планируется ввод в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов в ЖК «На Заречной» (третья очередь) и в ЖК «Ломоносов» (корпус 4). Кстати, в 2021 году в 12 проблемных ЖК был введен 21 дом.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
Покупать квартиры россиянам уже не на что. Банки своего добились
Аналитики рассказали, что в 2022 году стройматериалы могут подорожать на 15%. На стоимости новостроек это отразится в виде повышения цен на 8-10%, считают эксперты.
Заметнее всего в цене прибавит арматура, кабели и электрика (+20% к нынешней стоимости), теплоизоляция, кровля и окна ПВХ вырастут на 15%. Вместе с тем, увеличится стоимость строительно-монтажных работ.
Причинами резкого подорожания строительных материалов за последнее время стали нарушение логистики и рост цен на грузоперевозки, общемировое удорожание сырья, дефицит запасов стройматериалов на складах и высокий спрос на них со стороны российских застройщиков на фоне растущего спроса.
Несомненно, первое — место расположения вашего дома. Это всегда является основным моментом. Есть у нас центральные районы, есть Острова — Крестовский, Петровский, Каменный. Вы выбираете для себя, где вам удобнее будет жить. В каждом из этих мест есть свои элитные жилищные комплексы.
Скажу несколько слов о преимуществах в каждом из них, назову наиболее интересные в Санкт-Петербурге на сегодняшний день.
Первое, что хотят все покупатели, это небольшое количество квартир в доме. Чем элитнее дом, тем меньшее количество квартир и большая приватность должны в нём присутствовать.
Это противоречит тому, что только в больших домах, комплексах (таких, например, как “Привилегия”) есть дополнительные инфраструктурные возможности. Такие, как свой ресторан, спа, сигарная комната. Вот сейчас открывается спа в “Привилегии”
Поэтому первое, что выбираете вы — какой дом хотите: маленький, камерный, тихий, очень элитный, немножко со снобизмом, или желаете большой комплекс с множеством квартир, но и разнообразными инфраструктурными возможностями.
ЖК “Привилегия” и “Del Arte”
Как уже сказано, один из самых известных и популярных комплексов — это “Привилегия”. Он большой, кроме замечательных больших дворов, где удобно гулять детям, у него есть ресторан, и только что ещё один недавно открылся – “Frou Frou” (со стороны набережной Невки). Есть цветочный магазин. К дому примыкают магазины “Лэнд” и “Азбука вкуса” -— это элитные супермаркеты. В таком ЖК очень удобно жить.
Для сравнения другой совсем комплекс, например, “Del Arte” (клубный дом) на Каменном острове, где никакой инфраструктуры нет категорически, там тихое место, всего около 20 квартир. И вы будете жить в абсолютном спокойствии, тишине, но без возможностей инфраструктуры.
Чем отличаются Каменный и Крестовский острова? Каменный — это абсолютное спокойствие, тишина, отсутствие инфраструктуры. И это кого-то радует, а кого-то огорчает. Крестовский — много домов, много ресторанов, несколько фитнес-клубов, магазинов. Там удобно жить, но соответственно там много народу, есть метро, и происходит постоянная движуха.
Если говорить о центре города, то характерный популярный жилой квартал, называющийся Парадным кварталом, расположен у метро Чернышевская и Таврического сада. Это прекрасное место, и плюс его в том, что целый квартал состоит только из элитных домов. Они объединены единой архитектурой, под кварталом находится огромный паркинг с постоянным наличием мест в аренду и продажу, множество кафе, ресторанчик, большой фонтан на центральной площади, винные бутики, маленькие магазины для дома, и очень приятная тёплая атмосфера, царящая днём.
Крестовский остров и Парадный квартал — совсем разные типы жилья. Если в Парадном квартале вы находитесь в центре города, то на Крестовском вы в парке, и до центра вам необходимо ехать.
Элитные новостройки есть всюду. И везде можно приобретать элитные квартиры. Элитная недвижимость всегда в цене.
Другой дом, также возводимый компанией Еврострой, называется “Приоритет”. Он находится у Литейного моста с видом на самое широкое место Невы, на Петропавловскую крепость, Аврору, на праздники, которые проходят на Неве, на салюты. Его преимущество: все гостиные видовые, а все спальни очень тихие. Поэтому можно смело приобретать там квартиры и жильё с комфортом и наслаждаться видами, лучшими в Санкт-Петербурге.
Можно сказать о недвижимости бизнес-класса, также популярной. В качестве примера я бы привёл жилой комплекс “Лахта Плаза”. Он находится совсем рядом с башней Газпрома (Приморский проспект на берегу Финского залива). Там безумно интересные и красивые, замечательные виды — и ночные и дневные. Своя хорошая территория, то есть вы находитесь практически за городом, в новом современном районе, только начинающем развиваться. И совсем недалеко от вас центр и удобные выезды в него.
Когда мы говорим о семейных квартирах, то, несомненно, для решения о приобретении жилья очень важна экологическая обстановка. И как раз вот в Лахте, рядом с заливом, где постоянно поддувает ветер, и бриз уносит все вредные газы, автомобильные выбросы, — жизнь на берегу залива рядом с Центральным парком культуры и отдыха (ЦПКиО) очень популярна, и многие приобретают там квартиры.
Прогноз рынка недвижимости на 2022 г. предлагаем начать со льготной ипотеки, которая была предметом пристального внимания и жарких дискуссий в течение всего 2021 г. Программа «Господдержки 2020», которая позволила многим желающим приобрести квартиру в новостройке по сниженной процентной ставке, безусловно, заслуживает быть в центре внимания и в числе основных инструментов покупки жилья. Однако увеличение ключевой ставки (КС) и ужесточение условий кредитования внесли свою лепту в планы многих покупателей. Возможное развитие событий после прошедшего инвестиционного форума ВТБ Капитал «Россия зовет!» также оставляет желать лучшего.
Льготная ипотека на новостройки была запущена в апреле 2020 г. в качестве временной меры для содействия строительной отрасли. Базовая ставка на тот период составляла 6,5% годовых, а максимальная сумма кредита — 12 млн руб. Летом 2021 г. условия «Господдержки» были пересмотрены. Сегодня процентная ставка в рамках программы равна 7% годовым, максимальный размер займа — 3 млн руб.
Многие участники форума не поддержали программу льготного кредитования. Так, председатель Центробанка Эльвира Набиуллина предложила не продлевать «Господдержку 2020» на новостройки после 1 июля 2022 г., озвучив две весомых причины «против». Во-первых, на рынке ипотечного кредитования сейчас прекрасно функционируют другие, более адресные меры, которые направлены на помощь определенным категориям граждан. Кроме того, программа государственной поддержки, считает Набиуллина, негативно сказывается на ценовой политике новостроек, способствуя сохранению высоких цен на строящуюся недвижимость.
Спешим обрадовать: не все участники форума выразили согласие с главой Центробанка. Так, председатель правления ВТБ Анатолий Печатников выступил за пролонгацию срока действия льготной ипотеки. При этом, уточнил Печатников, поддержка государства должна распространяться только на льготные категории граждан и жителей моногородов. Таким образом, мнения разделились, но так или иначе эксперты сошлись в одном: условия льготного кредитования не могут остаться без изменений в наступающем году.
В нашем мире не так много вещей, которые демонстрируют завидную стабильность, но так или иначе таковые существуют. В их числе — недвижимость, которая с каждым годом дорожает. 2022-й, по мнению экспертов, не станет исключением. Одной из причин пересмотра ценовой политики является увеличение стоимости материалов, которые составляют 15-20% от себестоимости строительства.
Как сообщает Росстат, за год цены на строительные материалы выросли на 24,6%. При этом самой дорогой позицией является арматура. Стоит учесть также тот факт, что многие застройщики сегодня прибегают к услугам трейдерских компаний, что, безусловно, закладывается в стоимость жилья. Поэтому снижение себестоимости объекта, по мнению специалистов, возможно за счет прямых закупок материалов у производителей и внедрения механизмов государственного контроля.
Прогноз рынка недвижимости СПб, безусловно, не может обойти стороной вторичный сектор. Сегодня на рынке вторичной недвижимости Северной столицы набирает популярность так называемая новая «вторичка» — дома, сданные в течение последних десяти лет. При этом предметом сделок в большинстве случаев становятся объекты в кирпично-монолитных зданиях. В этом сегменте есть не только свои материалы-фавориты, но и локации, удостоенные наибольшего внимания покупателей. По оценкам экспертов «Петербургской Недвижимости», самыми популярными районами являются Центральный и Василеостровский, в которых пользуются спросом 2- и 3-комнатные варианты жилья. Также востребованы сданные дома в Приморском и Красносельском районах, где выбор чаще всего падает на студии и «однушки».
Согласно данным агентства «Дарко», новая «вторичка» в СПб преимущественно представлена 1-комнатными вариантами, которых сегодня насчитывается 3,4 тыс. Многокомнатный сегмент располагает более скромным ассортиментом — покупателям предлагается 446 квартир, квадратный метр в которых в среднем оценивается в 309,5 тыс. руб. Таким образом, предложение рынка оставляет желать лучшего, что способствует удорожанию жилья, особенно на фоне стремительно растущего спроса. Подобная тенденция, утверждают эксперты, будет прослеживаться на протяжении первой половины 2022 г.
Сегодня в экспозиции на рынке новой «вторички» СПб находится 10 тыс. лотов. Для сравнения: на рынке строящейся недвижимости насчитывается 37,6 тыс. объектов. При этом строящийся квадратный метр ощутимо дороже готового: средневзвешенная стоимость «квадрата» в новостройке сегодня равна 272,7 тыс. руб., в сданном доме — 254 тыс. руб. Стартовая стоимость квадратного метра в объектах новой «вторички» — 170 тыс. руб.
В загородном секторе с новостями спешит рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В 2022 г. ИЖС, сообщают специалисты, перейдет на эскроу-счета по примеру первичного сектора. На днях вышел в свет новый законопроект Министерства строительства и ЖКХ, который предлагает привлечение денежных средств россиян по тому же принципу, что и в долевом строительстве многоквартирных зданий. Нововведение затрагивает только индивидуальные дома в составе малоэтажных жилых комплексов, девелопером которых выступят специализированные застройщики.
Законопроект предполагает, что отныне уполномоченные банки будут регулировать финансовые взаимоотношения строительных компаний с покупателями, а последние будут обеспечены тем же инструментарием для защиты собственных интересов, что и дольщики в многоквартирных объектах. Таким образом, рынок станет более прозрачным и привлекательным как для застройщиков, так и покупателей недвижимости.
Многие петербургские застройщики уже объявили о своем решении выйти на рынок ИЖС. В их числе — ГК «ПИК», «ЛСР», «Группа Эталон» и др. Ожидается, что в течение 2022 г. этот список пополнят другие крупные игроки рынка. Минстрой также рассчитывает, что новый законопроект значительно увеличит объемы малоэтажного индивидуального строительства и обеспечит покупателей в ближайшие годы 500 млн кв. метров жилой недвижимости, что, безусловно, скажется на ценах на недвижимость уже в 2022 г.
Законодательство о недвижимости, бесспорно, заслуживает быть предметом отдельной беседы, особенно с учетом объема планируемых изменений в 2022-м. Предлагаем кратко осветить ключевые новшества правового характера, которые грядут в наступающем году.
В числе главных нововведений — увеличение кадастровой стоимости жилья. С 1 февраля 2022 г. ее размер в столичных агломерациях увеличат до 181 тыс. руб. / кв. м. Пересмотр кадастровой стоимости, заявляют эксперты, обусловлен ростом цен на недвижимость. Особенно стремительно дорожает первичный сектор жилья. Принятая мера, в свою очередь, приведет к повышению налоговой базы. Это значит, что налог на владение недвижимостью, равно как и при продаже объекта, будет увеличен.
Эксперты считают, что сегодня самым выгодным вложением выступают инертные валюты. Таковыми является бетон и металл, то есть недвижимость. Среди объектов недвижимости высоким спросом пользуются апарт-отели. Особое признание среди инвесторов снискали комплексы сервисного формата.
Недвижимость может быть сервисного и несервисного формата. Несервисные объекты представляют собой рекреационные комплексы, расположенные в курортных районах и загородных локациях. Сервисные апарт-отели находятся под управлением единого оператора и, как правило, открываются в новых или отреставрированных гостиничных зданиях. Апарт-комплексы могут также располагаться на нижних этажах жилых домов и кварталов, а также на месте прежних фабрик и заводов.
Как сообщают специалисты компании «Р-ФИКС», в ноябре 2021 г. спрос на юниты превысил показатели прошлого года на 127,5% По сравнению с 2019 г. объем интересантов увеличился на 392%. При этом среди региональных покупателей петербургских апартаментов выделяются москвичи. Доля столичных жителей в общем объеме регионального спроса достигает 60%.
Завершающийся год показал стремительный, если не сказать головокружительный рост цен: по данным ЦБ РФ, за полтора года с начала пандемии квадратный метр в среднем подорожал на 39%. Для сравнения, за весь период с 2013 по 2019 годы стоимость квадратного метра в России выросла всего на 33%.
К резкому скачку цен привел целый ряд причин:
- Основной причиной стала ипотека с господдержкой, которая была запущена в апреле 2020 года. Спрос на жилье подскочил в разы, а вслед за ним выросла и стоимость.
- Одновременно с этим сработал отложенный спрос: люди, которые по разным соображениям откладывали покупку, поспешили закрыть квартирный вопрос. Специалисты ссылаются и на психологический фактор: в условиях пандемии некоторые люди острее ощутили потребность в собственном жилье, поэтому те, у кого была такая возможность, реализовали ее.
- Существенную роль сыграло и подорожание стройматериалов, которое привело к общему росту себестоимости строительства.
Упадут ли цены на недвижимость?
Поскольку покупательская способность населения не увеличивается, всех заботит вопрос, подешевеют ли квартиры в 2022 году? Увы, эксперты Living дают неутешительный прогноз: недвижимость продолжит расти в цене.
Начнем с новостроек: себестоимость строительства ежегодно растет, и речь не только о цене материалов, но и о земельном банке. Земельные активы застройщиков заканчиваются. При этом стоимость земельных участков существенно дорожает, а расходы на землю обычно включены в итоговую цену квартир.
Ипотека с господдержкой продлится минимум до 1 июля 2022 года, однако будет ли она продлеваться и дальше, пока неизвестно. Текущее продление льготной программы (с небольшим увеличением льготной ставки) было инициировано президентом РФ Владимиром Путиным. По его словам, данная мера была внедрена в качестве антикризисной поддержки, поэтому резкий отказ от нее невозможен.
Тем не менее, к концу октября 2021 года ключевая ставка повышалась 6 раз, при этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина не исключила и седьмое повышение, которое может состояться уже в декабре. Кроме того, Центробанк спрогнозировал снижение спроса на ипотеку уже в ближайшие месяцы. Однако представители регулятора отмечают, что на стоимость недвижимости это повлиять не должно.
Впрочем, государству выгодно стимулировать и строительный рынок, и кредитную сферу, поэтому не исключено, что ко второму полугодию 2022 года появится новая льготная программа.
Не остаются в стороне и застройщики – они все чаще договариваются с партнерскими банками о сниженной ипотечной ставке. Например, москвичам доступна семейная ипотека под 0,01% на весь срок кредитования.
В Санкт-Петербурге и регионах такие предложения тоже есть: например, ипотека под 2,9%.
Как уже было сказано ранее, покупательская способность не увеличивается, но по объективным причинам стоимость квадратного метра продолжит расти. Самое простое, что могут сделать в этой ситуации компании, это сократить общую площадь квартир. Впрочем, это коснется только массмаркет-сегмента. В новостройках класса «бизнес» и «элит» подобные изменения не планируются.
Анна Васильева: Московские застройщики нашли очень интересное решение: они отказываются от балконов и лоджий в квартирах. Это позволяет и сохранить полезную площадь, и снизить стоимость жилья. При этом в комплексах предусмотрены кладовые, которые обычно находятся на первом этаже или в цоколе. Если жильцу нужна дополнительная зона хранения, он может арендовать или выкупить кладовую. В Петербурге и регионах уже потихоньку перенимают столичный опыт и постепенно отказываются от балконов. Кладовые внедряют, но пока они есть далеко не в каждом новом комплексе. Думаю, со временем этот момент будет урегулирован
.
Недвижимость остается одним из самых надежных и выгодных инструментов как для сохранения капитала, так и для получения дохода.
Продажа квартиры по переуступке является наиболее простым, быстрым и удобным способ заработка на недвижимости. Однако эксперты Living предупреждают: если хотите заработать максимум, не вкладывайте 100% своих денег в сделку. То есть лучше покупать квартиру в ипотеку или рассрочку и продавать ее задолго до финального платежа. Иначе вы заработаете совсем немного.
Что же касается аренды, то это в большинстве своем не оправдывает ожиданий. Самостоятельная сдача приносит не такой большой доход (с учетом амортизации ремонта и мебели), но может отнимать много времени и сил. В конечном итоге это не тот пассивный доход, каким он видится многим инвесторам.
И конечно же всех волнует главный вопрос – стоит ли покупать квартиру до Нового года или лучше отложить покупку? Мнение экспертов однозначно – покупать нужно сейчас.
Дмитрий Кадолба: В ожидании более выгодных условий, которых все равно не будет, люди просто теряют время. Во-первых, цена всегда растет. Во-вторых, покупатели могут упустить привлекательные варианты. Если здесь и сейчас человек нуждается в покупке жилья, нужно решать этот вопрос как можно быстрее
.
Чем покупка квартиры в Петербурге в 2022 году может быть выгоднее частного дома
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Рост цен на жилье: за и против. Куда двинутся цены в 2022 году?
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
- фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
- арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
- бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
Большого снижения спроса на недвижимость эксперты пока не ожидают — даже несмотря на большую вероятность того, что программу господдержки в 2022 году могут свернуть окончательно.
Россияне в любом случае будут стараться улучшать свои жилищные условия, переезжать, поэтому обычная динамика рынка (какой она была до взрывного роста спроса от льготной ипотеки), скорее всего, восстановится.
Прогноз роста цен на недвижимость по итогам года от экспертов Финтолка — 10-12 %.
Но, как это всегда бывает, гарантировать рост цен тоже никто не может. Есть факторы, которые говорят о том, что жилье в 2022 году может внезапно заметно подешеветь. Это касается прогноза цен как на новостройки, так и на вторичку.
«За повышением ключевой процентной ставки Центробанка растут и ставки ипотечного кредитования. Соответственно, кредиты становятся намного дороже, и это будет влиять на снижение покупательского спроса. Также на цены повлияет открытие границ. Когда границы закрыты, люди не вывозят большой объем денежных средств за границу (в недвижимость, на отдых). Поэтому инвестируют в российскую недвижимость», — считает руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.
Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2022-го составляет 2,8 млн рублей.
Цены на жилье начали снижаться
Ситуация с новостройками в столице и других крупных городах страны пока не слишком плохая, в отличие от вторичного рынка. Новая ставка по ипотеке – 6,5% должна не только поддержать существующий спрос, но и увеличить его. Под лимит в 8 млн. р. подпадает 25% квартир в новостройках столицы и более 50% в других городах, поэтому покупатели легко могут найти подходящее жилье в каждом регионе страны. С другой стороны многие граждане опасаются сокращений на работе, поэтому стараются не брать лишних долговых обязательств. В 2022 году новые квартиры могут подешеветь, если кризис будет продолжаться еще несколько месяцев. В этом случае восстановление уровня спроса докризисного периода ожидается к 2 половине следующего года.