Арендаторы не платят и не съезжают что делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендаторы не платят и не съезжают что делать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты:

• отказываются съезжать и не платят;
• съезжают с квартиры, забирают все свое имущество и отказываются возвращать просроченную плату за аренду;
• съезжают с квартиры, не оплачивают долг и оставляют свое имущество.

Что делать, если квартирант не платит за аренду

Для начала следует поинтересоваться о причинах задержки. Если это первый случай за два года отношений, и арендатор обещает погасить задолженность в ближайшее время, можно дать ему такую возможность. Но рекомендуем не договариваться на словах, а действовать в юридическом поле. Направьте письменное предупреждение об оплате долга в установленный срок. Этот срок должен быть четко прописан в предупреждении. Обычно на погашение просрочки дают не меньше 7 дней. Если квартирант вовремя выплачивает всю сумму, конфликт исчерпан.

В случае если арендатор продолжает откладывать оплату задолженности, придется расторгать договор аренды одним из трех способов:

• в одностороннем порядке;
• по соглашению сторон;
• в судебном порядке.

Расторжение в одностороннем порядке возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре. В нем также должен быть приведен список нарушений, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор. Обычно к таким нарушениям относятся не только задержка оплаты, но и несоблюдение правил проживания.

Если пункта об одностороннем расторжении нет в договоре аренды, нужно сначала попробовать расторгнуть его по соглашению сторон. Сразу в суд обращаться нельзя — на этом этапе он, вероятнее всего, откажет вам. Следует направить квартиранту письменное предложение расторгнуть договор в установленный срок. Если срок не прописан, по закону на ответные действия дается 30 дней. Арендатор может согласиться, отказаться или проигнорировать предложение. В первом случае проблем с выселением не возникнет, в остальных придется обратиться в суд.

Откладывание оплаты задолженности — достаточное основание для расторжения договора. Суд одобряет иски в том случае, если квартирант задержал оплату более двух раз подряд, а также были соблюдены все условия досудебного урегулирования спора, описанные выше.

Даже после решения суда квартирант может не освободить помещение, а также не возместить просроченные платежи за аренду. В том и другом случае нужно повторно обратиться в суд с новым иском.

В такой ситуации у вас на одну проблему меньше, ведь не придется никого выселять. Но все же нужно вернуть арендную плату, и для начала следует попытаться уладить конфликт в досудебном порядке.

Порядок действий такой же, как в пункте выше. Сначала направьте письменное предложение вернуть долг и расторгнуть договор (сам факт освобождения квартиры не означает расторжения договора). Если арендатор отклонит или проигнорирует предложение, через 30 дней можно обращаться в суд.

Отсутствие договора вредит обеим сторонам: квартирант не может оставаться в помещении на законных основаниях, а собственник не может возместить просроченную плату. Если арендатор не платит, а договора нет, рекомендуем действовать по следующей схеме:

• Сначала предложить заключить договор аренды и прописать в нем обязательный возврат текущего долга.
• Если квартирант соглашается, действуйте так, как описано выше.
• Если отказывается, требуется начать процедуру выселения.

При заключении договора обязательно пропишите свое имущество, размер арендной платы, срок действия документа. Лучше всего указать причины расторжения в одностороннем порядке, а также возможность возмещения долга за счет имущества квартирантов.

Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.

Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.

Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации. Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции. Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.

Всегда заключайте договор

Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.

Берите страховые взносы

Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.

Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:

1. Взнос используется в качестве залога и возвращается жильцам по истечении срока аренды.
2. Принимается как последний платеж по договору аренды, то есть арендатору не нужно платить за последний месяц.
3. Служит для возмещения убытков владельца: если жильцы портят имущество, средства на восстановление берутся из страховой суммы.

Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.

Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:

✘

Меняют замки

По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.

✘

Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи

Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.

Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.

✘

Угрожают расправой и переходят к насилию

Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.

Порядок действий такой:

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей.

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя. Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца. Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры. На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

• квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию;

• поступила информация от арендатора, соседей, участкового.

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

• если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;

• если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;

• если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу;

• если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года.

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа. Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.

Отсутствие действующего договора не является причиной для неуплаты аренды. Это следует из Постановлений ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012 и ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012.

Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.

Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.

Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.

Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:

• Истек срок аренды и не подписан новый договор;
• Действия по воспрепятствованию использования ресурсов не влекут ущерба имуществу;
• Есть техническая возможность отключения без нарушений интересов третьей стороны.

Если арендатор продолжит пользоваться коммунальными ресурсами, он будет обязан возместить расходы в рамках судебного разбирательство по вопросу взыскания задолженности за аренду.

Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.

Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.

Выселение арендатора, который не желает покидать арендованную территорию, требует особого внимания. Собственник может столкнуться с тем, что правовые нормы не работают, вынуждая обращаться за помощью в суд и к судебным приставам. Обращение за профессиональной юридической поддержкой поможет не только получить судебное предписание, но и получить компенсацию за то время, пока арендатор пользовался площадью, игнорируя требования закона. В качестве противодействия в освобождении помещения арендаторы могут угрожать привлечением собственника к ответственности за самоуправство, что предполагает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до 5 лет. Чтобы не допустить подобных ситуаций, рекомендуется уже на начальной стадии привлекать на помощь юристов.

«Договор аренды, или найма жилого помещения, может быть расторгнут по инициативе арендодателя в судебном порядке», — говорит сооснователь и директор по продукту «ПИК-Аренда» Никита Комаров. В соответствии с пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса выселить арендатора можно за неуплату аренды в течение шести месяцев, а при краткосрочном найме — при пропуске двух платежей подряд, а также за разрушение или порчу жилища.

В этом случае собственник должен обратиться в суд, который сначала предпишет арендодателю устранить нарушения. А если он не сделает этого в срок, то владелец квартиры может снова обратиться в суд с требованием выселить арендатора. «Принудительное выселение возможно только после получения исполнительного листа по вступившему в законную силу решению суда», — говорит Комаров.

Получите консультацию прямо сейчас!

Пока правительство не объявило режим чрезвычайной ситуации, все происходящее нельзя списать на форс-мажор, при котором санкции за неисполнение условий договора отменяются. Например, если в нем есть пункт, что при неуплате аренды в срок наниматель должен освободить квартиру в течение 24 часов, то хозяин вправе его выселить. «По закону принудительно выселять арендатора надо через суд. Но на практике часто бывает так, что хозяева просто меняют замки и вызывают полицию», — говорит риелтор Нелли Лаврова.

По ее словам, сейчас наниматели часто просят собственников сделать скидку или даже дать пожить какое-то время бесплатно. «Об изменениях условий договора, например скидке, обычно договариваются устно, но потом это нужно обязательно внести в договор», — говорит риелтор. Можно, например, отправить курьера, который привезет бумаги на подпись. Но обычно одна сторона подписывает договор в присутствии другой, так что кому-то придется получить пропуск и поехать на встречу. «Многое зависит от отношений арендатора и арендодателя, но по закону никакие устные договоренности не действуют, нужен подтверждающий документ», — предупреждает Лаврова.

«Договор аренды, или найма жилого помещения, может быть расторгнут по инициативе арендодателя в судебном порядке», — говорит сооснователь и директор по продукту «ПИК-Аренда» Никита Комаров. В соответствии с пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса выселить арендатора можно за неуплату аренды в течение шести месяцев, а при краткосрочном найме — при пропуске двух платежей подряд, а также за разрушение или порчу жилища.

В этом случае собственник должен обратиться в суд, который сначала предпишет арендодателю устранить нарушения. А если он не сделает этого в срок, то владелец квартиры может снова обратиться в суд с требованием выселить арендатора. «Принудительное выселение возможно только после получения исполнительного листа по вступившему в законную силу решению суда», — говорит Комаров.

Пока правительство не объявило режим чрезвычайной ситуации, все происходящее нельзя списать на форс-мажор, при котором санкции за неисполнение условий договора отменяются. Например, если в нем есть пункт, что при неуплате аренды в срок наниматель должен освободить квартиру в течение 24 часов, то хозяин вправе его выселить. «По закону принудительно выселять арендатора надо через суд. Но на практике часто бывает так, что хозяева просто меняют замки и вызывают полицию», — говорит риелтор Нелли Лаврова.

По ее словам, сейчас наниматели часто просят собственников сделать скидку или даже дать пожить какое-то время бесплатно. «Об изменениях условий договора, например скидке, обычно договариваются устно, но потом это нужно обязательно внести в договор», — говорит риелтор. Можно, например, отправить курьера, который привезет бумаги на подпись. Но обычно одна сторона подписывает договор в присутствии другой, так что кому-то придется получить пропуск и поехать на встречу. «Многое зависит от отношений арендатора и арендодателя, но по закону никакие устные договоренности не действуют, нужен подтверждающий документ», — предупреждает Лаврова.

Сосредоточиться на работе поможет специальное место для нее. «В идеале это место в отдельной светлой комнате либо выделенная часть квартиры с максимальным освещением, где есть стул и стол», — говорит менеджер Skyeng Юлия Антропова. Сама она в течение дня меняет место работы — может сидеть в гостиной под пледом или на кухне.

Ивент-продюсер МИФ Катя Тихонова считает, что лучше всего проводить рабочие часы за письменным столом с эргономичным стулом. «Не стоит часто работать в кровати, на кухне за едой или в других местах, связанных с обычной домашней жизнью. Это создает ощущение, что работа везде, и переключиться будет сложно», — говорит она. На ее рабочем столе только ноутбук, ежедневник и цветок в горшке, для визуализации задач иногда помогает пробковая доска. Также она советует купить хорошие наушники с микрофоном и шнурком для созвонов с коллегами (AirPods слишком быстро садятся).

Информационное рабочее пространство тоже нужно организовывать, говорит ведущий редактор издательства МИФ Юлия Потемкина. Не стоит смешивать потоки личной и рабочей переписки, иначе будет сложно вспомнить, куда вам прислали важный документ — в скайп, в мессенджер или на какую-то из почт. «Я стараюсь вести всю переписку в рабочей почте и сразу раскладывать все присланное в нужные папки», — говорит она.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

«Составьте расписание накануне или утром перед началом работы. Список дел перед глазами очень стимулирует поскорее начать работу, а галочки напротив выполненной задачи радуют и дают силы продолжать», — советует ведущий редактор МИФ Светлана Мотылькова.

Катя Тихонова также советует планировать время обеда, чтобы не получилось так, что вам поставили подряд пять встреч и вы не можете встать из-за стола даже в туалет. «На удаленке первое время кажется, что для поддержания контроля нужно делать больше видеосозвонов с обсуждениями. Мы со временем от этого отказались в сторону парадигмы „видеозвонки под самое важное“», — рассказывает она. Можно участвовать только в тех совещаниях, где ты действительно видишь необходимость в своем присутствии, не ходить для галочки.

Ксения Савицкая из Skyeng всегда знает свои задачи на день, неделю и месяц. «Я могу себе позволить начать работать позже и утром просто ничего не делать. Но в течение дня я этот час работы компенсирую: либо перетасую свои дела, либо сделаю что-то быстрее, либо поработаю подольше», — говорит она.

Обычно в договоре указывают размер арендной платы и срок оплаты. Понятно, что это ключевая информация, но этого недостаточно.

Стандартные договоры на аренду квартиры или коммерческой недвижимости не включают в себя множество необходимых условий. Чем больше условий детализировано в договоре, тем проще и дешевле урегулировать проблемы с арендаторами.

Договор аренды недвижимости — основной документ в соглашении двух сторон. Если квартиранты не платят, то правильный договор не только поможет урегулировать ситуацию быстро, но сообщит, что делать и в какой последовательности.

Как это бывает.

Женя снял квартиру у Михаила и исправно платил 3 месяца, но потом ему задержали зарплату. Платить нечем.

Михаил пришел за арендной платой, а Женя клянется, что заплатит на следующей неделе: “Ну, пожалуйста! Мне скоро дадут деньги, войдите в положение, прошу Вас!”. В результате Михаил дает отсрочку платежа на словах. Но Женю сократили, компания — банкрот.

В результате бардак и испорченные нервы Михаила и Жени. Михаил вроде сам дал отсрочку и теперь непонятно, а надо ли удерживать неустойку. Неудобно как-то. Жалко Женю. Женя думал, что ему заплатят, а его уволили без выходного пособия.

Чтобы такого не было, нужен пункт, разъясняющий условия предоставления отсрочки платежа. В нем нужно обозначить:

• за какое время можно просить отсрочку;
• на какое количество дней предоставляется отсрочка; если арендатор не оплатит, то какие штрафные санкции он несет за каждый день просрочки;
• каким способом можно просить отсрочку по платежу (желательно письменно!).

Обязательный пункт. В нем прописываем последовательность действий, которые должен выполнить арендодатель с момента, когда арендная плата не поступила на счет.

Что необходимо зафиксировать:

“Если арендодатель не получает арендную плату в срок, указанный в пункте ___, а арендатор в письменном виде не попросил отсрочку платежа за 3 дня до внесения арендной платы, то арендодатель вправе начать урегулирование спора в установленном порядке:

1. Обсудить ситуацию с арендатором в устной или письменной форме с сохранением результатов переговоров. Арендатор может записывать разговор в аудио- или видеоформате.
2. Отправить письменную претензию арендатору лично или по почте о несвоевременной оплате аренды и требованием погасить задолженность.
3. В течение 3 дней после просрочки отправить письменное уведомление о расторжении договора вследствие невыполнения арендатором условий договора. Договор считается расторгнутым.
4. Арендодатель готовит исковое заявление в суд для взыскания месячной арендной платы с арендатора (пункт ____), а также неустойки (пункт _____), которая считается со дня неуплаты арендной платы.

Когда этот пункт есть, арендатор и арендодатель урегулируют спор согласно Договору. Все стороны понимают, что будет дальше и в какой последовательности.

Арендодатель самостоятельно должен указать размер неустойки, которую заплатит квартирант. Это позволит взыскать больше денег, чем может назначить суд.

Например: месяц аренды стоит 30 000 р., в день получается около 1000 р. Вы можете написать, что в случае неуплаты аренды неустойка в день — 1500 р. Обязательно учтите это в случае взыскания долгов с арендатора, который перестал платить.

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

1. Когда договариваетесь устно, то записывайте разговор на диктофон или видео, предупредив об этом собеседника. Записи сохраняйте и копируйте на дополнительный носитель информации: ПК, флешку, переносной жесткий диск.
2. Если ведете переписку в социальных сетях или мессенджерах, то сохраняйте её, делая скриншоты. Бывает, что арендаторы отвечают голосовыми сообщениями, настаивайте, чтобы арендатор отвечал письменно, или сохраняйте голосовые сообщения.

После завершения переговоров составьте бумагу с описанием того, о чем вы договорились. Подпишите этот совместно составленный документ. Обычно это отсрочка платежа.

Вручайте лично. Вам нужно, чтобы арендатор поставил дату и подпись в претензионном письме. Одно письмо остается вам, копию отдаете арендатору.

Отправьте заказным письмом на адрес регистрации арендатора (по паспорту). В этом случае порядок подачи претензии будет соблюден. Он подтверждается фактом отправки письма, поэтому сохраните все квитанции и чеки с почты.

Напишите и отправьте квартиранту уведомление о расторжении договора. Уведомление желательно вручить лично. Если арендатор сбежал, то отправьте уведомление на адрес официальной регистрации. С этого момента договор расторгнут.

Когда договор расторгнут, можно блокировать доступ арендатора в помещение: менять замки, препятствовать доступу с помощью полиции, а также удерживать имущество арендатора (ст. 359 ГК РФ).

Если договор не расторгнуть, то блокирование доступа в помещение (даже с полицией) или удержание имущества будет считаться незаконным.

Можно снизить арендную плату за то время, пока не пользуешься арендуемым помещением.

По соглашению сторон можно пересмотреть сумму за конкретный период 2020 года. Проще говоря, договориться так, что за месяц простоя вы заплатите меньше, а остаток распределите на другие месяцы. Это позволит не утратить право пользования арендуемым помещением, сохранить вложенные в него инвестиции и не понести чрезмерных затрат.

Но тут есть тонкость. Режим повышенной готовности в России ввели с марта, и новый закон распространяется только на те договоры аренды, которые заключили до введения такого режима в вашем регионе. Если позже — льготы вам не положены.

Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам… Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.

Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.

Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.

1. Первый вариант – «бытовой».

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!

2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.

При наличии договора арендодатель может:

• без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
• запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
• в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
• согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.

Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.

Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Часто бывает так, что людей пускают жить в квартиру, не оформляя все взаимоотношения письменно. Однако выселение квартирантов без договора также возможно.

В этой ситуации нужно действовать традиционными правовыми методами. Как же грамотно выселить квартирантов из квартиры без договора?

Собственник квартиры вправе совершенно спокойно сменить замки на дверях, никого об этом не предупреждая. Можно для этой процедуры пригласить представителей УК и участкового, предоставив документы подтверждающие права собственности на жилое помещение.

В случае когда наглые квартиранты займут глухую оборону, необходимо также обратиться в суд с иском о выселении. Увы процедура долгая, но других вариантов нет.

Если не было договора найма квартиры, то взыскать задолженность по арендной плате будет очень тяжело, но возможно. Для этого нужно заказать справку из торгово-промышленной палаты о средней рыночной стоимости аренды квартиры в вашем случае.

Выгнать наглых квартирантов, конечно, можно и радикальными мерами, выкинув все их имущество на лестничную площадку или во двор, но это уже скандал со всеми вытекающими последствиями.

Некоторые отчаявшиеся владельцы жилья пишут заявление в полицию о том, что в квартиру проникли посторонние лица. Этот способ избавления от недобросовестных арендаторов также имеет место.

Здесь также существует стандартная процедура за исключением тех случаев, когда арендатор вместе с ребёнком оформил прописку в съемной квартире (что законом не запрещено).

Заключая договор, заранее оговаривайте условия проживание в квартире ребенка арендатора и других лиц, а также возможность временной регистрации.

В этом случае желательно получить консультацию юриста в Санкт-Петербурге с тем, чтобы избежать дальнейших осложнений. Юридическая консультация может быть предоставлена в офисе по предварительной записи по телефону, указанному на сайте.

Естественно, что в первую очередь желательно решить вопрос миром, договорится с недобросовестными квартиросъемщиками, с тем, чтобы убедить жильцов освободить жилплощадь добровольно.

В противном случае вначале последуют письменные предупреждения с требованием освободить жилую площадь.

При этом стоит для себя иметь акт о вручении или невручении, уведомления о расторжении договора аренды или почтовую квитанцию с описью вложения, подтверждающую его направление недобросовестным нанимателям.

Также нелишним будет общение с местным участковым инспектором полиции. Он вправе провести с квартиросъёмщиками профилактическую беседу.

При наличии письменного договора аренды подается иск в суд о выселении. Он адресуется в суд по месту нахождения съемной квартиры, которую не хотят освобождать.

В документах, подаваемых в районный суд, следует написать о договоре аренды, указать доказательства наличия задолженности, а также упомянуть о досудебных путях урегулирования конфликта.

Обязательно в иске поставьте вопрос не только о выселении, но и о взыскании накопившегося долга по аренде и коммунальным платежам.

Когда судебное решение вступит в законную силу, следующим этапом станет получение исполнительного листа. Даже когда дело слушалось в апелляции, его выдает суд первой инстанции.

Исполнительных листа может быть два: на само выселение и взыскание долгов по всем платежам. В любом случае следует обращаться к приставам за помощью в выселении из квартиры наглых квартиросъемщиков.

Чтобы владелец жилого помещения, не искушенный в юридических тонкостях, имел представление о том, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры, мы приведем простой алгоритм действий.

Его желательно вручить лично. Кроме того, следует также продублировать обращение заказным письмом. Опись вложения и квитанция об отправке будут доказательствами факта уведомления в суде.

Если арендатор квартиры отказывается добровольно освободить жилое помещение, то пишется исковое заявление о принудительном выселении. В нём следует указать реквизиты соглашения, период существования задолженности, результаты досудебного урегулирования спора и иные факты, подтверждающие вашу позицию.

Если дело касается Санкт-Петербурга, то юристы возьмут на себя подготовку иска, и представительство в судебных заседаниях.

Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться

Среди распространённых причин для выселения, можно выделить следующие:

1. Отсутствие платы за жильё.
2. Арендатор сдаёт помещение в поднаём третьим лицам.
3. Порча имущества в квартире.
4. Жалобы от соседей (нарушение общественного покоя, громкий шум, скандалы и пр.).
5. Квартира используется не по назначению, а для других целей (например, в квартире организовали офис, коммерческое предприятие и т.д.).

В нашем же случае, основанием для выселения является неуплата заранее оговоренной (или прописанной в договоре) стоимости аренды жилья.

Выселить жильцов сразу нельзя в двух случаях:

1. Если Вы оформили квартирантам временную регистрацию, то выселение невозможно до момента истечения её срока. Только в судебном порядке, при наличии веских доказательств о нарушениях с их стороны, Вы сможете расторгнуть договор и добиться их выселения.
2. В случае, если арендаторы проживают с детьми, обстоятельства могут сложиться не в Вашу пользу, поскольку суд учитывает интересы несовершеннолетних, и непременно даёт нанимателям необходимую отсрочку, пока они не подыщут себе новое жильё.

В договоре должен быть прописан срок уведомления о выселении (1-3 месяцев). Если данный пункт значится в документе, выселение происходит на законных основаниях (в случае, если Вы предупредили жильцов о выселении заранее). Однако, даже при отсутствии данного пункта, законом не запрещается выселение жильцов в зимнее время года.

При обращении в суд порядок действий следующий:

1. Вами составляется исковое заявление.
2. Сбор доказательств и документов.
3. Подача искового заявления в суд.
4. Судебный процесс.
5. Вынесение судебного решения.

СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.

Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.

Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).

При обращении в суд, следует знать:

• за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
• квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
• как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.

Исковое заявление состоит из следующих пунктов:

• данные о жильцах и информация о договоре;
• описание оснований для выселения (подробно);
• просьба расторгнуть договор и выселить жильцов.

Пример искового заявления:

1. В правом верхнем углу указывается наименование суда, Ф.И.О и адрес истца (Вас) и ответчика (съёмщика жилья).
2. Далее, по центру пишем: ”Исковое заявление о расторжении договора найма и выселении временных жильцов из жилого помещения” .
3. Начинается обращение так: ”Я, (Ф.И.О) являюсь наймодателем жилого помещения, расположенного по адресу… (полный адрес: область, город, район, улица, номер дома и квартиры)…”.
4. Далее, Вы указываете дату заключения договора и на какой срок заключён договор.
5. Ниже, необходимо объяснить причины выселения: ”На основании договора найма (с такого по такое число), наёмник не вносит плату за жильё, тем самым, нарушая условия договора, согласно которому, в случае неуплаты должен освободить помещение. Однако, арендатор отказывается выезжать из квартиры”.
6. Чуть ниже, по центру: ”Прошу, ввиду несоблюдения условий договора, выселить (Ф.И.О ответчика) из жилого помещения, расположенного по адресу (указываете полный адрес)”.
7. Внизу слева указываем дату подачи иска. Справа — подпись истца.

• Скачать бланк искового заявления о выселении квартирантов
• Скачать образец искового заявления о выселении квартирантов

Доказательная база основывается на соответствующих документах:

• Свидетельство о праве собственности.
• Договор найма.
• Расписки о платежах.
• Справки из коммунальных служб об отсутствии платы.
• Протокол полиции, показания соседей (в случае нарушения общественного порядка) и др.

Похожие записи:

• Программа молодая семья 2022 в Москве
• Строка 160 декларации по налогу на имущество в 2022 году
• Сколько можно не платить за коммунальные услуги без последствий