Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:
- Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
- Здание не заложено
- После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
- Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения
Строители теряют материалы
Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.
Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан». Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.
Что делать при банкротстве застройщика
Требования к девелоперам ужесточены еще в 2018 году. Теперь, чтобы получить разрешение вести строительство с привлечением средств долевых инвесторов, компания должна:
- Иметь на счетах не менее 10% совокупного строительного фонда
- «Запускать» только один подобный объект (раньше можно было строить несколько «долевых» домов одновременно)
Также банки ужесточили контроль над транзакциями застройщиков
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.
Сам по себе не самый высокий рейтинг не говорит о том, что вы обязательно будете обмануты. Возможно, что строительная компания просто еще недостаточно опытна и не наработала авторитет. Как правило, такое положение вещей компенсируется более выгодной ценой (нужно же как-то привлекать инвесторов).
Ставка на «новичка» может принести весьма высокие «дивиденды». Но требует большой осторожности и постоянного внимания. Порядочный застройщик не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Так что не ленитесь «держать руку на пульсе».
На собрании долевых инвесторов вам наверняка подробно рассказали об этапах и сроках строительства. Важно, чтобы они соблюдались. Если вы, проходя мимо строительной площадки, обнаружили там «затишье», которого по плану не должно быть – пора бить тревогу. Если по плану уже должны идти отделочные работы, а задние еще не подведено под крышу – это повод заняться детальным выяснением, что не так у девелопера.
Наиболее тревожными признаками являются следующие:
- Компания перестала отвечать на звонки, а при личном визите офис оказывается закрытым в разгар рабочего дня
- Строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам готовые квартиры
Срочно собирайте инициативную группу дольщиков, составляйте коллективную претензию руководству компании. Или сразу ищите адвоката для обращения в арбитражный суд. Чем раньше вы «схватитесь», тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме.
Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.
Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:
- Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
- Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
- Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика
Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.
Да, закон признает долевых инвесторов преимущественными кредиторами. Во-первых, они имеют право выбрать, чем будет компенсированы их убытки от банкротства девелопера – денежными средствами или готовым продуктом (квартирой). Во- вторых, вначале рассчитаются с ними, а затем с остальными кредиторами.
Дольщики получат назад деньги, затраченные ими на оплату ДДУ. Что же касается понесенных убытков (разницы между тем, что дольщик заплатил и ценой готовой квартиры), то они будут компенсированы, если это позволит сделать размер конкурсной массы. То есть, средств банкрота.
К сведению долевых инвесторов. «Первый среди кредиторов» не означает «Первый в списке». Существуют категории, имеющие перед дольщиками преимущество.
Всего насчитывается четыре очереди претендентов на выплаты из средств банкрота:
- Граждане, физически пострадавшие из-за действий банкрота. То есть те, чьему здоровью был нанесен ущерб
- Сотрудники обанкротившегося предприятия (если банкрот задолжал им заработную плату)
- Долевые инвесторы
- Прочие кредиторы, ссудившие банкроту денежные средства, выполнившие для него подрядные работы, поставившие материалы
То есть, не являясь самым первыми в очереди, дольщики все же являются первыми среди заимодавцев.
В число дольщиков могут попасть и граждане, приобретшие жилье у застройщика-банкрота не по ДДУ, а по предварительному договору купли-продажи. Для этого им следует подать арбитражному суду требование о признании предварительной купчей договором ДДУ. Согласно судебной практике, подобные требования удовлетворяются всегда. После этого гражданин, заключивший предварительный договор купли-продажи, уравнивается в правах с прочими долевыми инвесторами и получает право требовать того же, что и они.
Словосочетание «обманутый дольщик» вначале являлось самоназванием групп граждан, протестующих против нарушения своих прав застройщиками – недобросовестными, либо теми, кто сам стал жертвой жестких рыночных отношений. В таком виде оно и переместилось в правовое пространство. На данный момент «обманутый дольщик» — вполне официальное название долевого инвестора, пострадавшего в результате банкротства девелопера.
Местные власти ведут «Реестр обманутых дольщиков». В него вносятся фамилии долевых инвесторов, которые внесли деньги, но не получили жилья. Чтобы получить государственную поддержку, следует добиться внесения своих личных данных в этот «Реестр».
Официально признанные «Обманутые дольщики» могут получить существенную государственную поддержку. Например, если строительная компания-банкрот не ликвидируется, ей могут дать государственную субсидию на завершение стройки. Или передать подряд другой компании, которая благополучно закончит строительство.
К конкурсному управляющему, ведущему дела банкрота (чтобы подать требование о включении в реестр кредиторов)
В арбитражный суд (с договором ДДУ или предварительным договором купли-продажи)
В компанию, застраховавшую средства, вложенные в долевое строительство
К местным властям, чтобы вас внесли в реестр обманутых дольщиков
Изменения в законе о банкротстве в 2021-2022
— Накопительно-ипотечная система — одна из важнейших форм социальной поддержки военнослужащих. Перевод обязательств государства перед военнослужащими в денежную форму в виде накопительно-ипотечной системы расширил возможности в приобретении жилья и позволил сотням тысяч семей военных решить жилищный вопрос с помощью государства и банков.
Система развивается в ногу со временем и уже доказала свою эффективность на деле и при этом постоянно совершенствуется. Сейчас участникам НИС на рынке жилья доступно почти все — от покупки квартиры на вторичном рынке до долевого участия в строительстве жилья с применением мер государственной поддержки, а также покупка жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Кроме того, и это, пожалуй, самое важное, пользуясь возможностями НИС, военнослужащий располагает полной самостоятельностью от выбора стратегии (копить средства или приобретать жилье) до выбора региона и населенного пункта независимо от места прохождения военной службы, потребительских свойств и качества жилья.
Военнослужащие при приобретении жилья наравне с обычными гражданами могут использовать все существующие механизмы государственной поддержки семей с детьми, начиная от материнского капитала до выплаты на третьего или последующих детей в размере 450 тыс. руб. А при приобретении жилья в новостройках получают ипотеку также по пониженным ставкам.
Ставка по военной ипотеке по обычным программам начинается с 6,75%. Предоставляют военную ипотеку 13 банков:
- Промсвязьбанк
- Сбербанк
- ВТБ
- Банк «Дом.РФ»
- «Открытие»
- Россельхозбанк
- «Россия»
- «Зенит»
- Севергазбанк
- «Санкт-Петербург»
- Газпромбанк
- РНКБ
- Абсолют Банк
Пять банков из списка предоставляют военнослужащим с двумя и более детьми льготную семейную ипотеку по ставке около 5%. Ставка на приобретение жилья в новостройках по программам господдержки — около 6%.
У банка есть право отказать военнослужащему в военной ипотеке, равно как и любому другому гражданину в любом другом кредите. Чаще всего банк принимает такое решение, если у человека плохая кредитная история, уже имеется крупный кредит или ипотека. Все же процент одобрений кредитов по военной ипотеке существенно выше, чем по гражданской, утверждают в «Росвоенипотеке».
С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент. Сегодня такая услуга есть у большинства банков, работающих по военной ипотеке. В 2021 году рефинансирование доступно по ставке от 6,75% годовых. По данным «Росвоенипотеки», такой возможностью воспользовалось уже более 45,8 тыс. участников НИС.
Банкротство застройщика: что делать дольщику?
Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:
— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?
— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.
Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.
Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.
1 сентября 2020 вступил в силу ФЗ №289, разрешивший гражданам банкротиться во внесудебном порядке, без привлечения финансового управляющего и бесплатно. Условия для применения такой процедуры:
- Сумма долга не меньше 50 и не более 500 тысяч рублей;
- В отношении гражданина нет действующих исполнительных производств – и минимум одно исполнительное производство окончено в связи с п. 4 ч. 1 статьи 46 229-ФЗ (нет имущества, которое можно взыскать).
Если эти признаки имеют место, физлицо может подать заявление в МФЦ. В документе нужно перечислить всех кредиторов и сумму обязательств перед ними. МФЦ проведёт проверку, опубликует сведения о банкротстве, а спустя 6 месяцев долги будут списаны.
Новый проект устанавливает следующие суммы вознаграждения для управляющего:
- Должник 1 группы – 100 000 рублей;
- 2 группы – 300 000 рублей;
- 3 группы – 500 000 рублей.
Сейчас физлица (будут отнесены к первой группе) платят фиксировано 25 000 рублей за каждую процедуру и, как правило, ограничиваются всего одним действием: реализацией активов. То есть, расходы на управляющего для граждан вырастут в 4 раза. В целом банкротство по 127-ФЗ станет сложнее и дороже. Рекомендуем либо провести процедуру до вступления нового проекта в силу, либо признать себя несостоятельным в принятом с последними изменениями внесудебном порядке.
Написать комментарий
Банкротство застройщиков: как защититься дольщикам
Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.
После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.
Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.
Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.
Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:
- Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
- Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
- Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.
При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность). Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.
Внимание! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.
Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:
- информационная поддержка граждан;
- финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
- выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.
Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.
Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:
- заявление о выплате возмещения;
- копию паспорта;
- выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.
В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.
Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.
Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.
В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.
Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.
Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.
Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2022 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.
В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.
2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:
- теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
- ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
- ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.
В 2019 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступили в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.
В 2022 году ожидается дальнейший переход финансирования строительства на схему с эскроу-счетами. правительство уверено в том, что строительная отрасли к этому полностью готова.
При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.
ВС РФ: При банкротстве застройщика дольщик может взять квартиру вместо денег
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Процедура банкротства сейчас точно не выгодна должнику. В 2001 году, когда я начинал как арбитражный управляющий, основная масса процедур была «заточена» на списание обязательств должника перед кредиторами. Но законодательство с тех времен сильно изменилось. Закон, который был принят в 2002 году, кардинально отличается от закона в текущей редакции. Кроме того, судебная практика, обзоры, постановления пленумов, информационные письма серьезно влияют на правовое регулирование. Одно из основных новшеств – это субсидиарная ответственность. Если раньше случаи привлечения к ней были единичны, то теперь маятник качнулся в другую сторону. Суды стали привлекать на порядок чаще, но далеко не всегда делают это обоснованно. Полагаю, что со временем практика найдет золотую середину в этом вопросе.
Счета эскроу – это больше экономическая история, чем банкротная (на счета эскроу дольщики перечисляют оплату за жилье, и застройщик получает деньги, только когда дом построен). Такой способ оплаты улучшает общий климат в отрасли, но и сказывается на стоимости квадратного метра. Ведь застройщики вынуждены кредитоваться в банках, а затраты на это в итоге перекладываются на конечного потребителя. В двойном выигрыше или даже в тройном остаются банки, которые кредитуют застройщика, кредитуют дольщика (ипотека) и долго держат деньги на счетах. Это хороший заработок при минимальных рисках. В то же время переход на эскроу-счета в значительной степени расчистит рынок и уменьшит число недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.
Я думаю, что риски те же самые, что с эскроу-счетами или без. Из моего опыта выделяю такие причины: неэффективная бизнес-стратегия застройщика, намеренное хищение средств, резкое изменение конъюнктуры рынка (скачки курса валюты, резкое падение продаж и другие причины). Высокие компенсации дольщикам в случае задержки строительства – тоже риск. Особенно если дольщиков много, а простой длительный. Это дополнительная финансовая нагрузка на застройщика в виде штрафов и неустоек.
Правой статус ДОМ.РФ при банкротстве застройщика
После мирового экономического кризиса 2008 года правительство КНР решило, что драйвером развития национальной экономики будет строительная отрасль. К этому моменту рост за счет экспорта товаров, произведенных на китайских фабриках, практически исчерпался, да и отношения с западным миром ухудшились.
Еще до пандемии в Китае стоимость активов в сфере недвижимости и строительства достигла 52 трлн долларов США. Инвестиции в этот сектор оценивались в 10% ВВП страны. Например, в США они составляют 4%.
Второй по величине девелопер Китая — это крупный холдинг, у которого 1 300 проектов почти в 300 городах страны. На его стройках трудятся до 3 млн человек. А общая сумма его обязательств — 1,97 трлн юаней (305 млрд долларов США), это 2% ВВП Китая. В числе кредиторов Evergrande — 170 банков и 120 финансовых организаций.
Только за последнее время девелопер пропустил сроки выплат по кредитам двум крупнейшим банкам и дважды отложил платежи по долларовым облигациям на сумму 83,5 млн долларов. Торги акциями компании на Гонконгской бирже приостановили 4 октября 2021 года.
В случае банкротства застройщик заморозит строительство более 1,5 млн квартир.
Глава департамента финансовых рынков Народного банка Китая Цзоу Лань признал, что Evergrande погряз в долгах из-за плохого управления, бездумно расширялся, не следил за рыночной ситуацией, в итоге его финансовые показатели серьезно просели. Девелопер владел множеством непрофильных активов. В том числе сетью отелей, футбольным клубом «Гуанчжоу», куда одного за другим приглашали звездных тренеров из Европы, и автомобильной компанией China Evergrande New Energy Vehicle Group, которая планирует наладить выпуск электрокаров, с тем чтобы производить до 1 млн машин в год к 2022 году.
Параллели между американским ипотечным кризисом 2008 года и проблемами китайских застройщиков напрашиваются сами собой. Но аналитики, опрошенные Банки.ру, считают, что пока рано говорить о начале глобальных экономических потрясений.
Нужно дождаться конкретных действий правительства КНР по спасению застройщика или, наоборот, бездействия, которое в итоге приведет к распродаже на фондовых биржах, считают в инвестиционной компании «Финам».
«Китай вплотную приблизился к рецессии, многие аналитики уже заявляют о стагфляции (росте цен при общем экономическом спаде. — Прим. ред.). И именно на этом фоне банкротство крупнейших девелоперов может являться спусковым крючком для формирования панических настроений на глобальных площадках», — говорит Ярослав Кабаков, директор по стратегии «Финама».
Не спешить с выводами предлагают и в «БКС Мир инвестиций». «Пока не ясно, когда власти будут спасать компанию, но и допускать кризиса не в их интересах. Он повлияет не только на важнейшую часть экономики — стройку, но и на финансовый и трудовой рынки», — считает Павел Гаврилов, эксперт по фондовому рынку инвестиционной компании.
Тем не менее последствия проблем китайских девелоперов в каком-то виде уже отражаются и на мировой экономике, и на российской. «Такие процессы происходят в момент замедления темпов роста второй по величине экономики в мире, роста цен на энергоносители, дефицита электроэнергии, нарушения цепочки поставки комплектующих. Все это усиливает общее падение спроса, увеличивая расходы на топливо и товары первой необходимости», — объясняет Ярослав Кабаков.
Всего на биржах Москвы и Санкт-Петербурга торгуются около 30 компаний из материкового Китая, Тайваня и Гонконга. Большая часть из них представлена на петербургской бирже. Это и популярные у россиян Alibaba и Baidu, производитель электрокаров Li Auto, и варианты вроде TAL education Group (сервис, предлагающий репетиторов для людей всех возрастов), 51job (портал по поиску работы).
«Объем торгов этими ценными бумагами по результатам сентября 2021 года составил 12,9% общего объема торгов. В портфелях инвесторов на СПБ Бирже данные бумаги заняли 14,39% от общего размера портфеля на конец сентября», — сообщает Николай Балыков, руководитель управления маркетинговых коммуникаций департамента маркетинга СПБ Биржи.
Это означает, что россияне китайским рынком интересуются, покупают крупные зарекомендовавшие себя компании, но все равно больше верят в российский и американский рынок.
Инвесторам стоит подготовиться к просадкам и выкупам активов, прогнозируют аналитики. Защитить капитал поможет старая добрая диверсификация. «Классический защитный актив — золото, больше наличных в валюте, вкладах или облигациях», — напоминает Павел Гаврилов.
Для инициирования процедуры заявителю нужно собрать 4 типа документов: личные, членов семьи, о трудовой деятельности и наличии собственности. В общей сложности около 60 документов.
Банкротящийся должен предоставить документы, удостоверяющие личность (паспорт), и о составе семьи. Если гражданин в браке и имеет детей, понадобятся копии свидетельства о заключении брака и рождении детей. Если должник в разводе, то понадобятся справки о разводе и разделе имущества (если оно имело место).
Гражданин должен предоставить копию ИНН, СНИЛС с выпиской из ПФР, справку об отсутствии или наличии ИП. Выписку из ЕГРИП можно скачать на сайте ФНС или заказать через МФЦ.
Должник должен уведомить о наличии у него всего имущества с указанием места нахождения. Копии документов можно заказать на сайте Росреестра или через «Госуслуги».
Понадобятся справки о доходах за последние 3 года, копия трудовой, справки о банковских счетах, сведения об участии в других юрлицах, доказательства задолженности. Это кредитные договоры и документы о займах и кредитах и размере неоплаченного остатка, документы, подтверждающие невозможность погашения долгов.
Составление заявления о банкротстве — важная часть. Оно содержать размеры фактической задолженности перед кредиторами и отражать объективные причины, на основании которых должник перестал платить по счетам.
Обычно размер заявления не превышает 1-2 абзаца. Обычно это сокращение с работы, травмы или инвалидность. К тексту заявления должны быть приложены копии документов, подтверждающих наличие этих обстоятельств.
Желательно указать, какую именно процедуру банкротства физического лица вы просите ввести. Если размер дохода существенно превышает прожиточный минимум на человека и его детей, то разумно просить процедуру реструктуризации долгов. В противном случае — процедуру реализации имущества (именно эта процедура при удачном исходе завершается списанием долгов).
Заявление о признании должника банкротом принимает судья арбитражного суда. Если к нему приложены не все необходимые документы, суд запрашивает их дополнительно.
В определении о принятии заявления указывается кандидатура арбитражного управляющего, регистрационные данные должника и дата рассмотрения документов.
Судебное заседание по проверке обоснованности заявления о признании должника банкротом проводится не менее чем через 15 дней и не более чем через 30 дней с даты вынесения определения о принятии заявления о признании должника банкротом.
Процедура банкротства застройщика
Процедура реструктуризации долга и реализации имущества может быть начата сразу после первого суда, который сразу признает гражданина банкротом. Долги фиксируются сроком до 3 лет, а ранее наложенные аресты — снимаются. Полностью останавливается исполнительное производство.
Процедура реализации имущества фиксируется финансовым управляющим в ЕФРСБ и «Коммерсанте». Итог — полное освобождение должника от своих обязательств — подтверждается соответствующим определением Арбитражного суда.
Примечательно, что В 80% случаев торги не проводятся, так как списывать нечего. Единственное жилье должника остается неприкосновенным.
После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.
Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.
Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.
Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.
Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:
- Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
- Здание не заложено
- После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
- Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения
Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.
Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.