Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в гражданском браке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.
«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».
Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.
Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке
Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.
Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.
Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.
При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.
«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».
Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.
Гражданский и Семейный кодексы четко говорят нам, что имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. Незарегистрированные отношения таких последствий не порождают. Имущество, приобретенное людьми, которые в браке не состоят, будет принадлежать тому из них, кто указан в договоре в качестве покупателя. Именно поэтому, основное правило безопасности гласит – покупку нужно оформлять на двоих. Пусть оба партнера будут покупателями по договору. В этом случае нужно будет прописать, какая доля в новой квартире принадлежит каждому из них (например, по 0,5 каждому). При регистрации права собственности каждому из партнеров будет выдано свое свидетельство о праве собственности на долю. В данном случае не будет иметь значения, на чьи деньги приобретена недвижимость. Даже если вся сумма на покупку была внесена лишь одним из партнеров, собственниками станут оба. Это с достаточной гарантией позволит впоследствии не остаться на улице.
Покупка квартиры в гражданском браке – что да как?
С бытовой точки зрения гражданский брак ничем не отличается от официального. Пары так же покупают вместе имущество, воспитывают детей, строят планы на будущее, ругаются и мирятся. Но с правовой точки зрения они не являются семьёй. На них не распространяются нормы Семейного кодекса РФ. Другими словами, права и обязанности неофициальных супругов регулируются Гражданским кодексом, как и отношения с любым другим человеком.
Пока люди здоровы и живут вместе — никаких проблем, кроме некоторых неудобств.
- Установление отцовства
По словам юриста Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадима Башир-Заде, в гражданском браке отсутствует презумпция отцовства супруга — правила, согласно которому отцом ребёнка признаётся официальный супруг его матери.
«Для установления отцовства требуется либо признание отцовства со стороны отца путём подачи заявления в органы ЗАГС, либо, если отец ребёнка записан со слов матери, установление отцовства в судебном порядке», — рассказывает эксперт.
- Получение ипотеки
Другой пример дискомфорта — оформление ипотеки. У одного из пары должна быть хорошая зарплата, чтобы ему одному одобрили кредит. Второй супруг может стать поручителем по кредиту, но для него это будет очень рискованный шаг.
«В случаях оформления ипотечного кредита банк может учитывать доходы гражданского супруга, но сам объект недвижимости при этом оформляется только в единоличную собственность заёмщика. Поручитель по кредиту при этом несёт солидарную ответственность за его обслуживание», — объясняют в пресс-службе банка ВТБ.
Можно попробовать найти банк, который согласится дать ипотеку на одну квартиру двум заёмщикам с оформлением долей. «В случае прекращения отношений ипотечная квартира делится согласно долям, в которых эта квартира приобреталась. А если бывшие гражданские супруги не платят по кредиту, банк продаёт квартиру и гасит общую задолженность», — рассказывают в банке «Уралсиб».
Найти самый выгодные ставки по ипотеке
1. Будьте в доле
«Гражданские супруги могут оформлять собственность как долевую — это в дальнейшем позволит избежать конфликтных ситуаций», — советует Олег Сухов.
Но это применимо скорее к недвижимости, квартире или даче. В отношении другого имущества так не поступишь. Например, нельзя открыть вклад на двоих или купить драгоценности, технику, мебель.
2. Заключайте соглашение
По словам юриста Вадима Башир-Заде, гражданские супруги не могут заключить брачный договор и прописать в нём раздел имущества. Подписать его они, конечно, смогут. Но вступит в силу такой документ только после государственной регистрации брака. Поэтому целесообразнее использовать соглашение сторон об использовании общего имущества.
«В таком соглашении необходимо указать личные данные гражданских супругов, информацию о составе имущества, порядок распределения долей в имуществе. Соглашение заключается в простой письменной форме», — говорит юрист.
Лучше всего заверить бумаги нотариально, чтобы снизить риск признания их в суде недействительными.
3. Оформляйте два вклада
Если пара в гражданском браке хочет накопить вместе деньги, то лучше открыть два вклада на каждого из партнёров и просто пополнять его равными долями. В случае разрыва отношений каждый останется при одинаковых суммах.
4. Текущие бюджеты тоже храните на разных счетах
«Оформить дополнительную карту к своему счёту можно не только для гражданского супруга, но и для родственников, знакомых, друзей», — рассказывают в пресс-службе банка «Уралсиб». И это не составит проблем. При этом банки даже предлагают бесплатный выпуск допкарт, что может показаться партнёрам очень удобным. Но владелец счёта может как оформить дополнительную карту, так и заблокировать её без согласия второй половинки.
5. Сохраняйте все документы
Вне зависимости от того, соблюдает ли пара советы, описанные выше, никогда не будет лишним сохранять чеки и другие свидетельства совместных покупок.
6. Оформляйте отцовство сразу через ЗАГС
7. Составьте завещание
Обычно о таком предпочитают не думать. Но лучше обезопасить свою половинку от риска оказаться на улице при и без того грустных обстоятельствах.
Зачастую общая квартира, купленная в кредит, достается тому из сожителей, на кого оформлена, говорит Зимина. Судам мало одного факта совместного проживания, нужны доказательства того, что вторая сторона тоже принимала финансовое участие в оплате ипотеки. Корума отмечает, что «даже если один из партнеров давал другому деньги и тот перечислял их в банк», то это не будет весомым аргументом в суде. Максимум, считает эксперт, он может подать иск о взыскании неосновательного обогащения, но и в таком случае его шансы на успех маленькие.
Покупка недвижимости в гражданском браке
Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).
Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.
В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.
Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).
В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.
Он стал привычным явлением. Мужчина и женщина начинают совместное проживание, не заключая официальных отношений. Зачастую люди идут на такой шаг, чтобы проверить свои чувства, узнать, подходят ли они друг другу. Одни считают подобные браки, не зарегистрированные юридическим образом, нормальным явлением. Такие отношения могут длиться долго. Иногда в семье даже появляются дети, а гражданские супруги все так и не спешат ставить себе штамп в паспорте, потому что их и так все устраивает.
Но когда-то наступает конец, проходит любовь, угасают чувства. Как правило, гражданские муж и жена планируют расстаться по-тихому. Однако спокойно разойтись удается не всем. Ведь зачастую на первый план выходят имущественные споры. Перед парой встает вопрос, как делить совместно нажитое имущество. Ведь брак-то оказался неофициальным. И доказать что-либо оказывается существенной проблемой.
В СК РФ не существует понятия гражданский брак , закон регламентирует только официально зарегистрированные супружеские отношения.
С гражданским браком все намного сложнее, чем с официальным. Под этим термином понимают совместное проживание мужчины и женщины без заключения между ними законного союза. Однако это возможно при условии, что ни один из них не состоит в официальном браке. При отсутствии у гражданских супругов юридических семейных отношений решать различные спорные вопросы очень сложно. Особенно если речь идет об имущественных конфликтах.
При обращении в суд для раздела нажитого в гражданском браке совместного имущества, кроме искового заявления, нужно представить подтверждение следующих фактов:
- совместного проживания сожителей на протяжении определенного времени;
- совместного ведения хозяйства;
- совместного приобретения спорных вещей с указанием точного количества средств, вложенных каждым сожителем в покупку;
- отсутствие разделения в пользовании совместным имуществом.
Доказательная база должна быть максимально полной и убедительной.
Как видно из вышесказанного, при дележке во время прекращения гражданского брака возникает много проблем. Чтобы их избежать, лучше всего обратиться к юристу.
Доверяй, но проверяй: как безопасно купить квартиру в гражданском браке
Если официальный владелец квартиры во время расставания откажется от добровольного раздела жилья с бывшим партнером, последнему будет очень трудно доказать свое участие в сделке по его приобретению. Это возможно, если оба сожителя заранее позаботились о сохранении доказательств, необходимых для подтверждения факта совместных расходов на приобретение квартиры. Таковыми могут быть, к примеру, расписки прежнего владельца жилья о получении им определенных денежных сумм от гражданского супруга (супруги) нового хозяина квартиры.
Существует также вариант составления письменного соглашения о покупке недвижимости. Желательно и в этом случае предоставить документы, подтверждающие безналичный перевод средств для приобретения квартиры. В суде также могут рассматриваться такие аргументы, как показания свидетелей о долгом совместном проживании пары, имевшей общий быт и домашнее хозяйство.
Самым простым способом защиты своих прав при покупке недвижимости не находящимися в зарегистрированном браке партнерами является оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность. При этом всем покупателям (в нашем случае — обоим) выделяются определенные доли.
В описанном случае отпадает необходимость после расставания пары (или в каких-то других ситуациях) доказывать свои права на квартиру и факт участия в ее покупке. Ведь доля каждого из партнеров уже установлена еще во время приобретения и оформления жилья, причем сведения об этом заносятся в госреестр (ЕГРН), — поясняет Светлана Краснова.
Заключение подобной сделки предполагает возможность установления как равных долей для обоих гражданских супругов, так и разных. При этом может учитываться реальный вклад каждого из них в покупку жилья.
По словам главы компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, описанный механизм приобретения квартиры совершенно идентичен покупке жилья в складчину несколькими физлицами. При составлении договора требуется оговорить доли, которые будут принадлежать обоим партнерам. Чаще всего эти доли устанавливаются равными (50 на 50), однако возможны и любые другие договоренности (к примеру, 40 на 60 и пр.).
При оформлении долевой собственности покупателям следует помнить об особенностях распоряжения своей частью квартиры. У каждого партнера есть право дарить, продавать либо завещать свою долю любым лицам. Однако в случае продажи этой доли второй совладелец имеет преимущественное право ее покупки.
Еще недавно банки не предоставляли кредиты официально не зарегистрированным парам. Сегодня правила кредитования смягчились, поэтому у гражданских супругов появилась возможность взять совместную ипотеку.
По словам предсовета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, в подобных случаях физлица при оформлении сделки выступают в качестве созаемщиков. После закрытия кредита обременение снимается, а партнеры оформляют права на собственность согласно заранее определенным долям. У такой сделки есть несомненный плюс в учете банком доходов обоих созаемщиков. Это позволяет получить более значительный кредит.
По мнению Марии Литинецкой из компании «Метриум», ипотека представляет собой весьма надежный и довольно простой способ приобретения жилья для пар, состоящих в гражданском браке. При этом оказываются надежно защищенными права всех сторон, поскольку у каждого созаемщика есть право на свою долю, причем эти доли выступают одновременно в роли залогового обеспечения по взятому кредиту.
Появление проблем возможно, если один из партнеров прекращает платить по кредиту. К примеру, созаемщики договорились о равной совместной оплате. При этом их доли в покупаемой квартире составят по 50%. Однако через какое-то время они могут разойтись, после чего один из бывших гражданских супругов прекращает оплату уже ненужной для него ипотеки.
При возникновении подобной ситуации между официальными супругами (если не заключался брачный контракт) в случае развода с разделом имущества в суде жилье признается нажитым совместно, после чего разделяется пополам, — поясняет Ирина Доброхотова. Если же созаемщики не являются родственниками по закону, то продолжающий исправно платить по кредиту партнер может перерегистрировать договор на себя.
Для этого потребуется составить дополнительное соглашение с банком. Впоследствии это позволит оформить квартиру только на себя полностью. Денежный же клад второго созаемщика окажется нивелированным, фактически он просто потеряет свои деньги, — резюмирует эксперт.
Гид по гражданскому браку: как решать вопросы с деньгами и имуществом
В отличие от покупки квартиры законными супругами, когда права собственности распределяются поровну, лицам, не состоящим в браке, нужно соблюдать определенную осторожность.
Выражается это в следующем:
1. В договор покупки квартиры должны быть вписаны оба лица. В противном случае одно из них не будет иметь на недвижимость никаких прав.
2. После выдачи обоим представителям свидетельства права собственности на квартиру они будут равноценными ее владельцами. При этом не имеет значения, какую долю денежных средств вложил каждый из них.
Все эти нюансы должны быть учтены во время приобретения недвижимости.
Поскольку незарегистрированные люди проживают в гражданском браке, они юридически считаются посторонними людьми. Это отражается в особенностях владения ими недвижимостью:
1. Если у одного человека появится желание продать свою долю, то второе лицо будет иметь право преимущественной покупки. При отсутствии у него такого желания часть недвижимости может быть выставлена на продажу. Однако цена за нее должна быть не ниже предложенной второму лицу.
2. Наследование второй доли недвижимости может быть осуществлено только по завещанию.
3. Дети наследуют исключительно долю своих родителей.
4. Во время купли-продажи или дарения квартиры налоговые льготы не действуют.
Если у совместно проживающих людей появляется желание продать квартиру, то лучше поручить ведение этого дела профессиональному юристу, который хорошо разбирается в тонкостях такой процедуры.
В некоторых случая, приобретая недвижимость, люди идут на рискованные неосознанные шаги. Состоят они в следующем:
1. Идет вложение денег не в равных долях. При этом собственность делится поровну. При возникновении конфликтной ситуации вернуть свои средства можно будет только через суд. При этом придется собрать доказательства своего вложения средств в спорную долю недвижимости.
2. Если приобретенное жилье было полуразрушенным, а в дальнейшем восстановлено, то его стоимость значительно возрастает. Следовательно, увеличивается и цена каждой доли недвижимости.
3. Если происходило строительство дома в частном секторе, то важным фактором является информация о принадлежности земельного участка, на кого из партнеров он будет оформлен. В дальнейшем должен вестись учет вложенных средств в стройку каждого из участников. Вся смета расходов хранится в выписанных квитанциях. При разделе имущества эти документы понадобятся в суде.
Случаются варианты, когда у партнеров имеются дети. В таком случае закон может обязать одного из участников при разделе продать свою долю человеку, с которым остаются дети.
В России понятие «гражданский брак» исключительно бытовое. Собственно браком признаётся только союз мужчины и женщины, зарегистрированный в органах ЗАГС. Это прямо указано в Семейном кодексе РФ (ст. 1).
Если брак зарегистрирован официально, практически любое имущество, приобретённое одним из супругов в период брака, считается совместной собственностью (Семейный кодекс, ст. 34) и при разводе делится пополам или согласно договорённости между супругами (ст. 39). В случае гражданского брака эти положения не применимы. С юридической точки зрения гражданские супруги – чужие друг другу люди.
Это касается и совместного приобретения недвижимости. Даже если имущество приобреталось на деньги каждого из гражданских супругов, с точки зрения закона собственником станет тот, на кого недвижимость оформлена.
Если после расставания собственник недвижимости откажется добровольно разделить его с бывшим сожителем (или сожительницей), то последний (последняя) с огромной долей вероятности останется, как говорится, у разбитого корыта.
Определённые шансы получить право на долю в имуществе через суд появляются при наличии документальных доказательств приобретения спорного имущества на совместные средства. Например, если у бывшей сожительницы есть расписка от гражданского супруга-собственника в том, что он получил от неё определённую сумму денег на приобретение конкретной квартиры, дачи или земельного участка. Без подобных доказательств шансов добиться чего-либо в суде крайне мало.
Стоит помнить: даже если сожители были зарегистрированы вместе в одной квартире, но формальным собственником является один из них, то без особых проблем он может выселить бывшую «вторую половинку» через суд. Это право ему предоставляет Жилищный кодекс (ст. 31, п. 1, п. 4).
Также необходимо учитывать, что сожитель не может быть наследником другого сожителя по закону, а только по завещанию. Поэтому если, например, собственник имущества умрёт, не оставив завещания на гражданскую супругу, то право на имущество могут получить совсем другие люди. Например, его родители, братья или сёстры, или же дети от ранее расторгнутого брака.
Без штампа в паспорте: имущественные проблемы гражданских супругов
По оценкам очень многих экспертов, единственный стопроцентно надёжный способ приобретать совместно жильё при гражданском браке – оформлять полученную недвижимость в общую долевую собственность каждого из сожителей. Например, с разделением долей пропорционально денежному вкладу каждого из них.
В этом случае права каждого из гражданских супругов будут защищены достаточно надёжно. Каждый из них станет собственником и будет иметь преимущественное право на выкуп доли другого в случае её продажи (ст. 250 ГК РФ).
Так как в Семейном кодексе понятия «гражданский брак» не существует, то все отношения в нем находятся вне правового поля. С юридической точки зрения сожительство несет в себе массу рисков:
- собственником приобретаемой квартиры становится лишь один из гражданских супругов;
- при смерти одного из сожителей, второй не станет наследником первой очереди и может лишиться квартиры, даже если финансово участвовал в покупке жилплощади;
- совместно нажитое гражданскими супругами жилье может перейти к прямым наследникам по закону – детям, официальным супругам;
- чтобы получить часть жилой собственности при расставании, одному из участников гражданского брака нужно доказать свое участие в приобретении жилья в судебном порядке.
Некоторых рисков можно избежать. Например, приобретая квартиру в совместное пользование, гражданские супруги могут сразу же поделить квартиру по долям, что должно быть прописано в договоре купли-продажи. Еще один из супругов может составить завещание в пользу другого. Если в неофициальном браке есть дети, то квартира перейдет по наследству им.
При расставании гражданских супругов зачастую официальный владелец жилплощади отказывается добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем. И доказать участие последнего в сделке сложно, особенно если нет никаких документов, подтверждающих, что на квартиру были потрачены средства обоих супругов. А послужить таковыми могут:
- расписка либо договор о задатке, которые были получены от продавца квартиры;
- письменное соглашение о покупке жилплощади, подтвержденное чеками о переводе денег на конкретные цели;
- расписка гражданского супруга о получении денег от второго супруга на покупку квартиры;
- банковские выписки о безналичном переводе от одного супруга другому.
Также в суде могут использоваться показания свидетелей, которые подтвердят, что пара долго жила вместе и совместно приобретала жилье.
Итак, чтобы безопасно приобрести жилье в так называемом гражданском браке, лучше предусмотреть все нюансы и приобрести квартиру в долевую собственность. Но все же самым надежным вариантом является покупка недвижимого имущества в официально зарегистрированном браке, где есть имущественные права и обязанности обеих сторон.
За что дачники могут получить штраф?Многие люди предпочитают в летнее время проводить время за городом, однако дачный отдых может дорого обойтись владельцам участков.2 июля 2019читать далее → Покупка квартиры: собственные силы или помощь риэлтора?Многие обращаются к риэлторам, считая, что с их помощью можно избежать рисков и проблем. Так ли это или купить квартиру можно самим?13 мая 2019читать далее → Дольщики под защитой эскроу-счетовБлагодаря эскроу-счету меняется движение денежных потоков и дольщики в случае нарушения застройщиком обязательств по ДДУ…23 июля 2019читать далее →
Все новости
Гражданский брак и ипотека: тонкие нюансы оформления
Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).
Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.
Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:
- квартира приобретается в долевую собственность;
- имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом;
- имеется доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.
Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:
- с указанием конкретного жилья (адрес, прочие технические данные);
- согласие на приобретение недвижимости без конкретизации объекта.
Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.
Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.
Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.
Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.
Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.
В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:
- зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
- зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.
Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.
Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.
Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.
Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.
Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.
Можно ли претендовать на имущество гражданского супруга?
В российском законодательстве в принципе отсутствует понятие «гражданский брак». В нашей стране браком считается союз, оформленный в государственных органах ЗАГС. И все имущество, нажитое в браке, считается совместной собственностью (кроме имущества, данного в дар или доставшегося по наследству одному из супругов). Если же пара официально свой союз не зарегистрировала, то никакой совместной собственности в данном случае нет. И даже если оба участника такого союза вкладывали деньги в покупку жилой недвижимости, то после прекращения отношений и сожительства жилье достается тому, на чье имя была оформлена квартира.
В случае если при расставании официальный собственник квартиры не согласится делить жилье с бывшим партнером, то будет весьма непросто подтвердить участие последнего в приобретении жилья. Однако это можно доказать, если пара договорилась заранее о том, что они разделят купленное жилье и будут иметь на руках необходимые доказательства оплаты с обеих сторон. В качестве таких документов могут быть расписки от официального собственника жилья о получении конкретной суммы денег на приобретение квартиры от второго участника гражданского брака.
Помимо этого гражданские супруги могут составить письменное соглашение о приобретении квартиры, которое будет подкреплено подтверждением безналичного перевода денежных средств на приобретение жилья. Кроме того, при разбирательстве через суд могут быть учтены показания свидетелей о том, что пара долгое время проживала вместе и владела общей собственностью.
Лучшим способом отстоять свои права при покупке жилья в неофициальном браке является оформление квартиры в общую долевую собственность, когда у каждого есть своя доля. В таком случае уже не потребуется доказывать, что оба принимали участие в приобретении жилья, потому что в момент покупки у каждого из пары была официально установлена доля, внесенная в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
При этом доли могут быть не только равными, но и неравными. Размер доли зависит от размера денежных средств, отданных каждым участником гражданского брака на приобретение жилья. И каждый из пары может на законном основании делать со своей долей что угодно — продать, подарить или завещать кому-либо. Однако преимущество в таком вопросе будет на стороне второго совладельца квартиры.
В прежние времена банки не одобряли кредиты парам, которые не состоят в официальном браке, Однако на сегодняшний день банки пересмотрели свои требования и позволяют гражданским супругам взять совместный ипотечный кредит.
В таком случае оба гражданских супруга становятся созаемщиками, которые после выплаты ипотеки и снятия обременения регистрируют собственность в ранее оговоренных долях. Причем доля каждого из гражданских супругов будет выступать в роли залогового обеспечения по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может предоставить более существенный ипотечный кредит, поскольку берутся в расчет доходы обоих участников гражданского брака.
Однако трудности могут появиться в том случае, если кто-то из пары перестанет выплачивать свою часть. Такое может произойти, если пара решила расстаться, а ипотека все еще не выплачена. Здесь ситуацию может решить обращение в банк того гражданского супруга, который продолжает выплачивать ипотеку, чтобы к ипотечному договору было добавлено дополнительное соглашение и полностью перерегистрировать этот договор на себя. В дальнейшем квартира будет оформлена только на этого созаемщика. При этом денежные другого созаемщика, вносимые ранее за квартиру, будут нивелированы, а значит и квартира ему тоже не достанется.
Но случается и так, что жилье было приобретено в гражданском браке, после чего пара оформила свои отношения официально, а спустя несколько лет пара развелась. При этом один из супругов остался без жилья. Такое случается, если пара не зарегистрировала общее жилье в долевую собственность и не учли, что жилье, приобретенное до брака, не является общей долевой собственностью. А значит, и разделить ее тоже нельзя.
Желательно, чтобы пара заранее была подготовлена к вероятному разделу общего имущества. И здесь можно либо выделить доли, как было указано ранее, либо при оформлении брака заключить брачный контракт, в котором будет подтверждаться, что имущество является совместно нажитым и может быть разделено так же, как и приобретенное во время брака.
Как делить квартиру при разводе, если у вас гражданский брак
В Гражданском и Семейном кодексе говорится, что приобретенное в браке имущество, принадлежит обоим супругам в равных долях, такой привилегии нет у людей, живущих вместе без регистрации брака. По закону имущество принадлежит тому, на кого оформлен договор, поэтому для безопасности покупку необходимо оформлять на двоих, особенно такую крупную, как жилье. При регистрации права собственности каждому из партнеров будет выдано свидетельство о праве собственности на долю, указанную в договоре. Даже если жилье было куплено на деньги одного из партнеров, собственниками станут оба, что послужит достаточной гарантией не остаться на улице после прекращения отношений.
Каждый может делать со своей долей, что захочет — продать, подарить, обменять, передать по наследству или завещанию. Перед продажей или обменом будет действовать право преимущественной покупки. Один из собственников не может продать свою долю, не предложив ее выкупить второму собственнику, назначит любую цену. Если он откажется покупать, тогда долю можно будет продавать кому угодно, но по цене не ниже той, которая предлагалась партнеру.
Вы должны понимать, что даже прожив много лет, по закону незарегистрированные партнеры друг другу посторонние люди и они не могут унаследовать имущество, только если это не прописано в завещании. Наследниками станут дети, родители и другие родственники того партнера, которому принадлежит доля в имуществе. Также на таких партнеров не распространяются налоговые льготы, как, например, в сделках дарения между родственниками.
Приобретая недвижимость, партнерам необходимо заключить договор купли-продажи квартиры. В это случае лучше воспользоваться услугами риелтора или адвоката, которые помогут разобраться в правовых нюансах.
Если оформление договора купли-продажи на обоих партнеров по какой-то причине невозможно, можно совершить сделку на одного из них, оформить право собственности и позже передать долю в праве собственности на недвижимость второму партнеру. Передачу можно оформить договором дарения или купли-продажи доли. Сделка будет облагаться налогом, но она так оба партнера смогут стать собственниками доли недвижимости.
Бывает такое, что при покупке недвижимости оба партнера отдают свои деньги, но договор заключают только на одного из них, рискуя остаться ни с чем. Но даже в такой ситуации можно защитить свои права. Когда возникает конфликт по поводу раздела имущества, у второго партнера есть возможность доказать свои права на спорную недвижимость в суде. Такое возможно в случае, если партнер-несобственник сможет доказать, что он вложил в покупку свои деньги. Например, кредит на покупку был взят на его имя или деньги продавцу были переведены с его счета в банке — денежный источник указывается в договоре купли-продажи. Все это можно подтвердить документами (чеки, выписки с банковского счета), которые свидетельствуют, что конкретные деньги были потрачены на приобретение этой недвижимости.
Немаловажным фактором имеют и вложения, которые увеличивают стоимость недвижимости. Если большой ремонт квартиры принадлежащей одному партнеру был оплачен вторым, право собственности остается тем же самым, но у партнера, вложившегося в ремонт или перестройку есть право потребовать переоформить долю в праве собственности на себя. Необходимо только доказать увеличение стоимости недвижимости после переделок и тогда долю, соответствующую сумме, на которую увеличилась рыночная стоимость, можно будет записать на вложившегося партнера.
Построить дом намного сложнее, чем купить квартиру, но это также один из способов приобретения недвижимости. Живущим в гражданском браке партнерам следует обратить внимание на многие моменты. Когда супруги строят дом, в любом случае, по закону он будет принадлежать им обоим. В гражданском браке партнерам придется договариваться — оформлять право собственности уже построенного дома или подстраховаться заранее, оформив права всех участников строительства.
В строительстве дома значение будет иметь все — на кого оформлен земельный участок, чьи деньги потрачены на работников, на отделочные и стройматериалы. В этом случае нужно сохранять документы на оплату всего: от дверных ручек до газопровода. В итоге оба партнера могут вложиться одинаково, о чем будут свидетельствовать документы, которые могут пригодиться в суде при возникновении конфликта.
В число покупателей имущества можно включить и детей. До 18 лет их интересы будут представлять родители, а по достижению совершеннолетия станут самостоятельными собственниками. Включая в число собственников детей, права родителя, с которым дети останутся жить, будут более защищены. К примеру, у партнеров двое детей и квартиры принадлежит четверым членам семьи в равных долях, при разделе имущества суд может обязать одного из партнеров продать свою долю второму партнеру, с которым остаются дети. Такое особенно вероятно, когда квартира небольшая и выделить комнату одному из партнеров невозможно.
Покупка квартиры до регистрации брака
Если за жилье собираются платить оба, самый простой способ обезопасить себя – изначально поделить квартиру на части. Это могут быть равные доли или неравные. Не обязательно – 50/50. Можно предусмотреть соотношение 30/70 или 20/80. Таким образом, собственность распределяется пропорционально вкладу каждого из супругов.
Оплачивать кредит супруги также будут пропорционально. Либо поровну либо в соответствии с выделенными долями. Обратите внимание, что оформить квартиру на двоих в гражданском браке удобно при получении налогового вычета и при использовании средств материнского капитала. Допустим, у женщины есть средства, полученные на детей в предыдущем браке. Она сможет использовать их на оплату своей доли.
Важно! Если муж и жена расходятся, каждый из них остается собственником своей части жилья. Владелец может продать или завещать свою долю другому лицу, но право преимущественной покупки будет у бывшего супруга.
Ипотечный заем иногда растягивается во времени на 15–20 лет. За это время в жизни семейного коллектива могут произойти изменения. Например, появятся дети.
Если кредит полностью или частично оформлен на женщину, ей легко реализовать свое право на маткапитал. Но если заем оформлял мужчина, единственный выход – вступить в законный брак, чтобы воспользоваться льготой от государства.
Обратите внимание! Иногда клиенты ошибочно полагают, что по вопросам использования семейного капитала должен консультировать банк. На самом деле вопросы погашения займа через МК решает Пенсионный фонд. Туда и нужно обращаться.
Взять ипотеку, находясь в незарегистрированных отношениях, сегодня реально. Но оба лица должны позаботиться о защите своих интересов. Самым безопасным вариантом сделки считается ипотека в гражданском браке на 2–х созаемщиков с выделением доли для каждого из них. Если же такой вариант не подходит, придется собирать письменные доказательства своего реального участия в выплате займа. И готовиться к судебным тяжбам в случае невозможности полюбовно договориться.
Возьмите на заметку! По сути, брак между двумя людьми и регистрируется для того, чтобы цивилизованно решать имущественные споры. Поэтому если молодые люди собираются узаконивать свои отношения, лучше сделать это до похода в кредитное учреждение.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно