Реестр требований о передаче жилых помещений формируется

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реестр требований о передаче жилых помещений формируется». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Защита прав дольщиков

2. Конфиденциальность

3. Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?

3.1. Планирую продать квартиру по переуступке прав. Есть ли срок согласия на продажу по переуступке или оно бессрочное?

3.2. Наша семья купила квартиру с помощью ипотечного кредита. Банк готов был рефинансировать ипотеку, но выставил требование в отношении предмета ипотеки. Возможно ли получить копию документов о продолжающемся ходе строительства (копии проектных деклараций, разрешений на строительство, контракта, прочих документов, которые могли бы подтвердить фактическое строительство), а также письменного ответа Конкурсного управляющего с подтверждением факта стройки для предоставления в банк?

3.3. Я сменила фамилию согласно свидетельству о заключении брака. До этого я получила уведомление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения на старую фамилию. Какие мои дальнейшие действия?

4. Статья 201.7. Реестр требований о передаче жилых помещений

5. Банкротство застройщика. Права участников долевого строительства.

Если суд не применил новые правила банкротства застройщика, ввел процедуру наблюдения застройщика, то исходя из действовавших ранее норм Закона о банкротстве, срок подачи заявления о включении в реестр — 30 календарных дней (в ходе наблюдения) или 2 месяца (в ходе конкурсного производства) с даты публикации в газете Коммерсантъ. В течение процедуры внешнего управления заявление о включении в реестр подается в суд в любое время.

То есть по данным правилам, если дольщик пропустил первый срок для включения в реестр, его заявление будет все равно принято, но рассмотрено после введения следующей процедуры (за исключением пропуска срока для включения в рамках процедуры конкурсного производства).

Заявление о включение требований дольщика в реестр по старым правилам рассматривает арбитражный суд, при этом проводится судебное заседание, по результату его рассмотрения суд выносит определение суда. До подачи заявления в суд его копии необходимо направить арбитражному управляющему и застройщику.

Картотека арбитражных дел — официальная информация арбитражных судов по всем поданным заявлениям.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — все публикации по ходу рассмотрения дел о банкротстве (введение процедур, информация о собраниях кредиторов, торги и т.д.).
Газета «Коммерсантъ» — официальный источник публикации уведомлений о банкротстве. От даты публикации в Коммерсанте сообщений о введении наблюдения, конкурсного производства отсчитываются сроки на предъявление требований кредиторов.

1. Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. Под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». (в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

2. Фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», которая создана в организационно-правовой форме фонда и учредителем которой является Российская Федерация в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации о защите прав граждан — участников долевого строительства, и является ее правопреемником.

2.1. Функции и полномочия учредителя Фонда от имени Российской Федерации осуществляет федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

3. Фонд действует на основании устава, утвержденного Правительством Российской Федерации.

4. Местом нахождения Фонда является город Москва.

1. Для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет следующие функции и полномочия:

1) формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее — компенсационный фонд); (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

2) учет поступивших обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд и взаимодействие с федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), в порядке, предусмотренном статьей 11 настоящего Федерального закона, в целях обеспечения контроля за исполнением застройщиком обязанности по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

3) выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам — участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — нежилые помещения), при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива, в соответствии с настоящим Федеральным законом; (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

3.1) пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

3.2) выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (далее — кооператив), если требования указанных граждан были погашены в деле о банкротстве застройщика путем такой передачи в соответствии с реестром требований участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений) и указанные граждане имеют в отношении соответствующего кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения; (в ред. Федеральных законов от 04.11.2019 N 359-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

3.3) взаимодействие с Пенсионным фондом Российской Федерации и его территориальными органами для перечисления части возмещения при выплате его гражданину по договору, предусматривающему передачу жилых помещений, в размере средств (части средств) материнского (семейного) капитала; (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

4) аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление функций по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере несостоятельности (банкротства) и финансового оздоровления, и утверждение программы обучения арбитражных управляющих в качестве конкурсных управляющих (внешних управляющих) при банкротстве застройщиков; (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

1. Имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса Российской Федерации, имущества преобразуемой некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», компенсационного фонда, а также имущества, приобретенного за счет имущественного взноса Российской Федерации, инвестирования указанных денежных средств, добровольных имущественных взносов, в том числе публично-правовых образований, доходов, полученных Фондом от осуществления своей деятельности, и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации поступлений. (в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

2. Имущество Фонда принадлежит ему на праве собственности и используется для выполнения его функций. Если иное не определено настоящим Федеральным законом, направления расходования средств Фонда, полученных в том числе в результате приносящей доход деятельности, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

3. Инвестирование временно свободных средств Фонда осуществляется на принципах возвратности, прибыльности и ликвидности в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

4. Временно свободные средства Фонда могут инвестироваться только в следующие активы (объекты инвестирования):

1) государственные ценные бумаги Российской Федерации;

2) государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации;

3) облигации российских эмитентов, за исключением государственных ценных бумаг Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части;

4) ипотечные ценные бумаги, выпущенные в соответствии с законодательством Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах;

5) акции российских эмитентов, созданных в форме открытых акционерных обществ;

6) ценные бумаги международных финансовых организаций, допущенные к размещению и (или) публичному обращению в Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации;

7) депозиты в валюте Российской Федерации и в иностранной валюте в российских кредитных организациях, а также депозиты в валюте Российской Федерации и в иностранной валюте в государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ» в случае, если это предусмотрено Федеральным законом от 17 мая 2007 года N 82-ФЗ «О государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ»; (в ред. Федеральных законов от 29.12.2017 N 470-ФЗ, от 28.11.2018 N 452-ФЗ)

8) денежные средства в валюте Российской Федерации и в иностранной валюте на счетах в российских кредитных организациях (за исключением счетов в российских кредитных организациях, исполняющих функции расчетных центров организаторов торговли), а также на счетах в государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ» в случае, если это предусмотрено Федеральным законом от 17 мая 2007 года N 82-ФЗ «О государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ». (в ред. Федеральных законов от 29.12.2017 N 470-ФЗ, от 28.11.2018 N 452-ФЗ)

5. Требования к инвестированию временно свободных средств в активы (объекты инвестирования), предусмотренные частью 4 настоящей статьи, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

6. Часть доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда, направляется на финансирование расходов, связанных с осуществлением предусмотренных настоящим Федеральным законом функций и полномочий Фонда. Предельный процент доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда и направляемых на финансирование расходов, связанных с осуществлением предусмотренных настоящим Федеральным законом функций и полномочий Фонда и обеспечением его текущей деятельности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

7. Распоряжение имуществом Фонда осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом Фонда.

1. Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. По компенсационному фонду ведется обособленный учет.

2. Денежные средства компенсационного фонда должны учитываться на отдельном счете, открываемом Фондом в кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным Правительством Российской Федерации (далее — счет компенсационного фонда).

3. Права на ценные бумаги, приобретенные за счет денежных средств компенсационного фонда, учитываются на отдельных счетах депо, открытых Фонду.

4. На имущество, составляющее компенсационный фонд, не может быть обращено взыскание по обязательствам Фонда.

1. Высшим органом управления Фонда является наблюдательный совет Фонда.

2. Положение о наблюдательном совете Фонда утверждается Правительством Российской Федерации.

3. Количественный состав наблюдательного совета Фонда не должен превышать семь членов. Председатель наблюдательного совета Фонда и другие члены наблюдательного совета Фонда назначаются Правительством Российской Федерации сроком на три года. В состав наблюдательного совета Фонда входят председатель наблюдательного совета единого института развития в жилищной сфере, определенного Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», генеральный директор единого института развития в жилищной сфере, два представителя от Правительства Российской Федерации, два представителя от Федерального Собрания Российской Федерации (по одному представителю от каждой палаты Федерального Собрания Российской Федерации) и генеральный директор Фонда, являющийся членом наблюдательного совета Фонда по должности. (в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

4. Полномочия председателя наблюдательного совета Фонда и других членов наблюдательного совета Фонда могут быть прекращены досрочно по решению Правительства Российской Федерации.

5. При осуществлении возложенных на Фонд функций и полномочий наблюдательный совет Фонда осуществляет полномочия, предусмотренные настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 236-ФЗ «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», иными федеральными законами и уставом Фонда.

6. Порядок работы и проведения заседаний наблюдательного совета Фонда определяется положением о наблюдательном совете Фонда и (или) регламентом его деятельности.

1. Коллегиальным исполнительным органом управления Фонда является правление Фонда.

2. Количественный состав правления Фонда определяется уставом Фонда. Генеральный директор Фонда входит в состав правления Фонда по должности. Генеральный директор Фонда является председателем правления Фонда.

3. Члены правления Фонда, за исключением генерального директора Фонда, назначаются на должность и освобождаются от должности наблюдательным советом Фонда по представлению генерального директора Фонда на срок, определенный уставом Фонда.

4. Компетенция правления Фонда определяется Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 236-ФЗ «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и уставом Фонда.

1. Генеральный директор Фонда является единоличным исполнительным органом Фонда.

2. Генеральный директор Фонда назначается на должность сроком на три года в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

3. К компетенции генерального директора Фонда относятся вопросы осуществления руководства текущей деятельностью Фонда, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции иных органов управления Фонда.

4. Порядок осуществления генеральным директором Фонда своих полномочий устанавливается уставом Фонда.

Написать комментарий

— юридические консультации в сфере долевого строительства;
— признание права собственности на объект долевого строительства;
— взыскание неустойки и штрафа за просрочку передачи квартиры дольщику;
— обжалование условий заключенного договора участия в долевом строительстве;
— включение в реестр «обманутых» дольщиков;
— ведение дел о банкротстве застройщика;
— раздел объекта долевого строительства между супругами;
— раздел объекта долевого строительства между наследниками.

Мы сделаем все, что дозволено законом, чтобы признать Ваше право собственности на квартиру, взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры, получить данную неустойку «живыми» деньгами.
Поверьте – это не просто обещания, которые раздают юридические компании. Наши слова подкреплены практикой, наработанной на протяжении многих лет борьбы с недобросовестными застройщиками.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:

секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.

В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.

По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.

Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:

застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).

В то же время суд вправе, но не обязан передавать дело в другой суд (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 № 15АП-393/2012 по делу № А32-30559/2010).

Информация о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение другого арбитражного суда включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сведения которого подлежат размещению в сети Интернет и публикуются в официальном издании. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р таким изданием является газета «Коммерсантъ».

В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:

запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).

Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.

При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).

В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:

обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).

Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:

требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).

При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли. Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.

Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:

прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика.

Обязанность по уведомлению участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований к застройщику возлагается на арбитражного управляющего (п. 2 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеют удовлетворения требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат (п. 3 и 4 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Федерального закона № 127‑ФЗ). В связи с этим участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12. В нем указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.

Погашение требований кредиторов может осуществляться также путем передачи объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в МКД. Согласно ст. 201.10 Федерального закона № 127‑ФЗ в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Такая передача возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

Защита прав дольщиков

Данная информация публикуется в газете Коммерсант или на сайте арбитражного суда. Чем раньше дольщику удастся узнать об этом, тем больше шанс того, что зарегистрировать право собственности можно будет без суда.

Когда строительство дома подходит к завершению, велик риск того, что застройщик начнет банкротиться сам или эту процедуру инициируют кто-либо из его кредиторов. Например, если стройка затянулась, и сроки были существенно нарушены, то у дольщиков может возникнуть желание потребовать от строительной компании неустойку. Чтобы не терять деньги на выплату штрафных санкций, застройщик может начать процедуру банкротства.

Если застройщик приглашает вас на подписание акта приема-передачи, целесообразно не тянуть с этим. Ведь если данный документ будет подписан до начала банкротства, то есть шанс просто зарегистрировать право собственности в Регпалате без суда. Даже если в регистрирующий орган вы не успели обратиться, то с подписанным актом приема-передачи можно будет заявить в арбитражном суде, который рассматривает дело о банкротстве вашего застройщика, иск о признании права собственности на квартиру. При этом важно, чтобы соблюдалось два условия:

дом был введен в эксплуатацию (об этом можно узнать у местных властей);
акт приема-передачи подписан до даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом.

Если вам уже стало достоверно известно о том, что компания-застройщик начала банкротиться, то стоит поторопиться с подачей заявления о включении в реестр. Так как сроки включения ограничены законом.

После введения процедуры наблюдения.

После того, как суд вынес определение о начале процедуры наблюдения в отношении застройщика, у дольщика есть 30 календарных дней, чтобы заявить о своих требованиях. Заявление с необходимыми документами нужно направить не только в арбитражный суд, но и временному управляющему, а также застройщику.

В нашем примере наблюдение было введено только 20.01.2016 года.

При подготовке заявления о включении в реестр нужно учесть следующие требования закона.

К заявлению о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо приложить следующие документы:

договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
копия паспорта дольщика;
кредитное соглашение, если есть;
документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Все документы направляются в виде копий, которые вы самостоятельно заверяете. Будьте готовы к тому, что впоследствии в суде нужно будет предъявить оригиналы указанных бумаг.

Обратите внимание! Если застройщик просрочил сдачу дома, то вы можете потребовать в заявлении и взыскания неустойки, а также компенсации морального вреда.

В самом заявлении необходимо указать следующие сведения:

название арбитражного суда и его адрес;
данные застройщика и управляющего;
данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
требование о включении в реестр.

Обратите внимание! Оплачивать госпошлину не нужно.

Суд рассмотрит ваше заявление и вынесет соответствующее определение. Если суд сочтет обоснованным ваше требование, то оно будет включено в реестр.

Согласно закону требования дольщиков относятся к третьей очереди. Сначала будут удовлетворяться требования о компенсации морального вреда, зарплаты работникам строительной компании. Затем только требования дольщиков. Остальные кредиторы смогут получить свои деньги только после дольщиков.

После того как с документами вы определились, нужно узнать адресата. В нашем случае документы понадобятся в трех экземплярах, так как направлять их нужно будет 3 адресатам:

застройщику;
временному (конкурсному) управляющему;
в арбитражный суд.

Узнать данные по управляющему можно на сайте арбитражного суда в определении о введении наблюдения или конкурсного производства.

Конфиденциальность

ПРИКАЗ

от 20 февраля 2012 года N 72

Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений»

В целях реализации положений статей 26_1, 29 и 201_7 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст.4190; 2009, N 1, ст.4; N 29, ст.3632; 2011, N 29, ст.4301) и пункта 5.3.1(1) Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст.2867; 2009, N 19, ст.2344; 2011, N 17, ст.2424),

приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений».

Министр
Э.Набиуллина

Федеральный стандарт профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений»

1. Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений, в том числе состав сведений, подлежащих включению в Реестр требований о передаче жилых помещений (далее — реестр), и порядок предоставления информации из реестра разработаны в соответствии со статьей 201_7 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст.4190; 2011, N 29, ст.4301) (далее — Закон о несостоятельности).

2. Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах — участниках строительства (далее — кредиторы) и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения, а именно:

а) фамилию, имя, отчество (при наличии), вид и реквизиты документа, удостоверяющие личность, место жительства, а также почтовый или электронный адрес — для физического лица;

б) наименование, местонахождение, основной государственный регистрационный номер — для юридического лица;

в) банковские реквизиты кредитора (при их наличии);

г) сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

д) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре);

е) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;

ж) основания возникновения требования кредитора;

з) дату внесения требования кредитора в реестр;

и) информацию о погашении требования кредитора;

к) дату погашения требования кредитора;

л) основания и дату исключения требования кредитора из реестра;

м) основания и дату внесения изменений в требование кредитора.

Для целей вышеуказанных правил под записью понимается внесение в реестр сведений об одном требовании одного кредитора по состоянию на дату внесения в реестр.

3. Реестр ведет арбитражный управляющий в соответствии с требованиями Закона о несостоятельности и настоящего Федерального стандарта.

4. Реестр состоит из разделов, каждый из которых содержит сведения о требованиях кредиторов о передаче жилых помещений в отношении конкретного объекта строительства. Реестр ведется на русском языке на бумажном носителе и в электронном виде.

5. В случае представления реестра по месту требования на бумажном носителе реестр представляется в виде сброшюрованных и пронумерованных листов, каждый из которых подписан арбитражным управляющим.

6. Записи в реестр вносятся в хронологическом порядке по мере поступления к арбитражному управляющему определений арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.

Запись в реестр вносится арбитражным управляющим в день поступления определения арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.

7. Изменения в записи вносятся на основании судебного акта, за исключением изменений сведений о каждом кредиторе. В случае изменения сведений о кредиторе, предусмотренных подпунктами «а»-«в» пункта 2 настоящего Федерального стандарта, делается отметка в соответствующей записи реестра на основании уведомления кредитора.

Каждое изменение в записи должно содержать дату внесения изменения, основание для внесения изменения и подпись арбитражного управляющего.

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что из-за статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.

Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение». Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.

В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.

Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — закон 127-ФЗ, или Закон о банкротстве). При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.

Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (4-ю) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.

После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.

Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.

Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.

Это зависит от каждой конкретной ситуации. Стоит помнить, что дольщики, купившие квартиры, являются кредиторами третьей очереди, а дольщики-приобретатели нежилых помещений — четвертой. Это значит, что кредиторы четвертой очереди могут получить денежные средства (при их наличии в конкурсной массе) после удовлетворения всех иных очередей.

01

При проведении процедуры банкротства арбитражный управляющий формирует реестр требований кредиторов. В том числе формируется реестр требований о передаче жилых помещений. В последний реестр подлежат включению требования участников долевого строительства, имеющих право на жилые помещения по договору долевого участия. А в реестр требований кредиторов застройщика включаются всех кредиторов, начиная от налоговой и работников компании застройщика, заканчивая подрядчиками и кредитными организациями.
02

Кредиторы, чьи требования включены в реестр о передаче жилых помещений, имеют преимущественное право на тот объект недвижимости, который был предметом договора долевого участия. Другими словами, если вы заключили договор долевого участия и после этого в отношении застройщика была введена процедура банкротства, то включение требований в реестр застрахует вас от реализации вашей квартиры на торгах.

[Закон о банкротстве] [Глава IX] [§ 7]

1. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

2. Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений, в том числе состав сведений, подлежащих включению в этот реестр, и порядок предоставления информации из реестра требований о передаче жилых помещений утверждаются федеральным стандартом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Реестр требований о передаче жилых помещений ведется в отношении каждого объекта строительства.

Даже в указанных случаях требуется заявлять требования. Как я изначально не возражал, практика сложилась таким образом, что дольщики желают получить судебный акт о том, что квартира в их собственности не включена в конкурсную массу. Речь идет об участниках строительства, которые получили на руки свидетельство о праве на собственность (в некоторых случаях, решение суда о признании права собственности).

Априори, собственность лица не может войти в конкурсную массу другого лица, но у меня нет ответа на вопрос: «из какого документа видно, что квартиры нет в конкурсной массе?». Поэтому, уже более двух лет мы заявляем требования и собственников, чтобы получить определение арбитражного суда об отказе во включении в реестр, где будет указано, что данная квартира принадлежит на праве собственности ее хозяину и не будет включена в конкурсную массу.

При введении объекта в эксплуатацию требования участникам строительства заявлять просто необходимо, т.к. факт разрешения использования дома не означает переход каких-либо прав к нему, он станет такой же конкурсной массой как и построенные на 30% дома.

Отдельное внимание следует уделить требованиям «своих кредиторов».

Я и другие юристы Юридической компании Антанта, сопровождая крупные процедуры банкротства застройщиков как со стороны дольщиков так и со стороны арбитражных управляющих, вынуждены противостоять включению в реестр требований о передаче жилых помещений аффилированных застройщику лиц. Так, в одном из последних банкротств мы возражаем включению в реестр дружественных застройщику мнимых кредиторов на общую сумму порядка 300 млн. руб., когда требования участников строительства в общей сумме составляют меньшую сумму.

Если эти псевдокредиторы войдут в реестр, то на собрании кредиторов они могут принять решения самостоятельно и вопреки общей воле реальных участников строительства. А такие решения касаются судьбы как недостроенных так и достроенных объектов. В результате, у злоумышленников появляется возможность второй раз реализовать многоквартирные дома.
Для работы по недружественным кредиторам в любом случае необходимо обращаться к специалистам по вопросам банкротства.
Возражения на требования кредитора (образец)

Требования о передаче нежилых помещений заявляются в отдельном порядке – предусмотренном ст. 201.8 Закона о банкротстве. Ко мне часто обращаются с вопросом о том, как правильно поступить дольщикам именно по нежилым помещениям, если они по актам приема-передачи не передавались. В результате общения, мы приходим к выводу, что это вопрос к законодателю, т.к. в рассматриваемом случае суды отказывают в передаче помещений, не введенных в эксплуатацию.

Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?

Законом о банкротстве предусмотрено достраивание дома за счет участников строительства. Учитывая, что в банкротстве часто участвуют дома, квартиры в которых уже оформлены в собственность, у собственников появляется вопрос об их действиях в условиях банкротства и о возможности возложения на них обязанности по финансированию строительства дома.

Из положений параграфа 7 Закона о банкротстве следует, что жилищно-строительный кооператив создается участниками строительства. Как мы уже выяснили, собственники не включаются в реестр о передаче жилых помещений и не признаются участниками строительства в деле о банкротстве. Поэтому, ни принимать решения в банкротстве застройщика ни вносить какие-либо денежные средства собственники квартир не уполномочены.

Что касается получения свидетельства о праве на собственность участниками строительства, то в настоящий момент, пока открыта процедура банкротства, регистрирующий орган отказывается проводить регистрационные действия. Такими действиями (бездействием) движет либо опасения принятия решений в отношении спорных объектов, либо положения Закона о банкротстве о том, что любые требования по имуществу застройщика рассматривает арбитражный суд в деле о банкротстве.

Я не рассматриваю денежные требования участников строительства и других лиц по вышеуказанным причинам, т.к. не считаю, что процедура включения таких требований и их погашения требует отдельного внимания.

Таким образом, практика применения вступившего в силу в июле 2011 года параграфа 7 Закона о банкротстве только формируется, в том числе, с нашим непосредственным участием. Если читателю есть что дополнить к статье — прошу использовать форму комментирования.

Согласно ст. 142 ФЗ по реестру принят двухмесячный срок по его закрытию. Если проводится конкурс, в суд разрешается обратиться на протяжении двух месяцев с даты начала производства. Период начинается с той даты, когда было направлено сообщение от управляющего конкурсом. Он сообщает о запуске производства. Это актуально, если направление было отправлено позднее публикации официальной информации.

Если человек на уважительных основаниях пропустил сроки отправки запроса, суд может восстановить их. Среди подобных уважительных причин отмечаются:

Долговременная командировка.
Заболевание.
Не было получено уведомление.

Последний фактор характерен для ситуации, когда уведомление было отправлено по почте. Если положенное время пропустили исключительно по заслуживающей внимания причине, нужно со специальным запросом пойти в суд и восстановить.

При отсутствии уважительных оснований, требования собственника, которые были выдвинуты, полностью удовлетворяются из личного имущества строительной компании. Причем это будут такие активы, которые остались после судебных разбирательств и удовлетворения требований, ранее внесенных в реестр.

В процессе подготовки и составления заявления нужно принять во внимание определенные требования закона. Они касаются не только правил заполнения запроса, но прилагаемых документов. Для достижения успеха к заявлению нужно приложить:

Соглашение по долевому участию, а также иные бумаги и справки, доказывающие официальное право собственности;
Бумаги, подтверждающие оплату по соглашению ДДУ;
Российский паспорт обратившегося за помощью гражданина;
Ранее заключенное кредитное соглашение при наличии;
Бумаги, которые подтвердили направление запроса застройщику и управляющему.

После сбора необходимых документов стоит узнать адрес получателя. Обычно заявителю рекомендуется подготовить три аналогичных пакета документов. Подобное количество необходимо по той причине, что отправка должна осуществляться трем получателям:

Застройщику дома;
Назначенному ранее конкурсному управляющему;
В суд.

Информация об управляющем представлена на официальном портале судебной организации. Что касается застройщика, то сведения о нем разрешается найти в соглашении долевого строительства. Если документ оформили и заключили давно, сведения желательно перепроверить. Следует зайти на портал ФНС. Поиск осуществлять нужно при помощи ИНН и ОГРН строительной организации.

Проверив все необходимые данные, можно заняться их отправкой. Нужно переслать пакет организации и временному управляющему. Обычно это делается через почту РФ. Используется опция отправки заказного письма с обязательной описью и получением уведомления после вручения. В ней перечисляются документы, приложенные к письму. Сотрудник почтового отделения проставляет отметку и отдает обратно отправителю. С ней передается квитанция, подтверждающая оплату отправки заказного письма.

Чтобы не столкнуться с проблемами при долевом строительстве, стоит регулярно проверять строительную организацию на предмет банкротства.
Если было обнаружено начало данной процедуры, стоит подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений.
Выполнить этот процесс можно разными способами – почтой, лично и через официальный ресурс.
Сдавать бумаги необходимо своевременно, чтобы не пришлось через суд доказывать свое право собственности на жилье.

Соблюдение нотариальной формы согласия супруга для совершения сделок подлежащих государственной регистрации предусмотрено п.3 ст.35 СК РФ.

Планирую продать квартиру по переуступке прав. Есть ли срок согласия на продажу по переуступке или оно бессрочное?

Согласно ст. 11 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласие конкурсного управляющего на уступку фактически подтверждает факт оплаты прав по ДДУ участником строительства.

В указанном документе указана:
— стоимостью жилого помещения (определяется на дату введения конкурсного производства в отношении застройщика), которое должно было быть передано участнику строительства,
— размер убытков, причиненного участнику строительства (ущерб определяется расчетным способом в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения).
Данная информация в рамках дела о банкротстве застройщика необходима участникам строительства:
-для формирования реестр передачи жилых помещений,
-для определения количества голосов на собрании участников строительства.

В соответствии с положениями Закона о банкротстве исключение требования участника строительства из реестра требований о передаче жилых помещений производится только арбитражным судом по заявлению заинтересованного лица.

Наша семья купила квартиру с помощью ипотечного кредита. Банк готов был рефинансировать ипотеку, но выставил требование в отношении предмета ипотеки. Возможно ли получить копию документов о продолжающемся ходе строительства (копии проектных деклараций, разрешений на строительство, контракта, прочих документов, которые могли бы подтвердить фактическое строительство), а также письменного ответа Конкурсного управляющего с подтверждением факта стройки для предоставления в банк?

Конкурсным управляющим заключены договоры с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком. В целях предоставления дополнительной информации предлагается направить официальный запрос банка конкурсному управляющему.

Ключи и документы прежним застройщиком конкурсному управляющему не передавались. Вам следует обратиться за помощью в управляющую компанию, возможно, ключи были переданы туда.

Я сменила фамилию согласно свидетельству о заключении брака. До этого я получила уведомление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения на старую фамилию. Какие мои дальнейшие действия?

Необходимо направить конкурсному управляющему заявление о внесении изменений в реестр требований о передаче жилого помещения с приложением подтверждающих смену фамилии документов.

Статья 201.7. Реестр требований о передаче жилых помещений

На основании пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Например:
Сумма, уплаченная по договору = 3 000 000
Сумма неисполненного обязательства = 1 000 000
Оценочная стоимость = 4 500 000
Итого сумма денежных требований (убытки в виде реального ущерба) =
= (4 500 000 – 3 000 000 – 1 000 000) * (3 000 000/ (3 000 000 + 1 000 000) = 500 000 * 3 000 000/4 000 000 = 375 000.

В указанной строке определен размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, т.е. сумма, не оплаченная участником долевого строительства на 09.07.2018. В частности, эта строка предусмотрена для участников долевого строительства, которые приобрели объект недвижимого имущества на основании договора с условиями о рассрочке платежа.

В случае задолженности участника строительства перед застройщиком по оплате цены приобретаемого недвижимого имущества, сумма долга указывается в указанной строке. При отсутствии задолженности со стороны участника долевого строительства указывается цифра «0».

В данной строке указывается сумма, которую дольщик оплатил по ДДУ. В большинстве случаев это сумма равна цене ДДУ (полностью оплатил из личных средств, оплата кредитными средствами). Исключение составляет ситуация, при которой объект недвижимости был приобретен с условием рассрочки платежа. В случае, если объект был приобретен в рассрочку, то в данной строке будет указан размер выполненных обязательств дольщиком на 09.07.2018.

Когда строительство дома подходит к завершению, велик риск того, что застройщик начнет банкротиться сам или эту процедуру инициируют кто-либо из его кредиторов.

Например, если стройка затянулась, и сроки были существенно нарушены, то у дольщиков может возникнуть желание потребовать от строительной компании неустойку.

Чтобы не терять деньги на выплату штрафных санкций, застройщик может начать процедуру банкротства.

Даже если в регистрирующий орган вы не успели обратиться, то с подписанным актом приема-передачи можно будет заявить в арбитражном суде, который рассматривает дело о банкротстве вашего застройщика, иск о признании права собственности на квартиру.

При этом важно, чтобы соблюдалось два условия:

дом был введен в эксплуатацию (об этом можно узнать у местных властей);
акт приема-передачи подписан до даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом.

Банкротство застройщика. Права участников долевого строительства.

При подготовке заявления о включении в реестр нужно учесть следующие требования закона.

договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
копия паспорта дольщика;
кредитное соглашение, если есть;
документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Обратите внимание! Если застройщик просрочил сдачу дома, то вы можете потребовать в заявлении и взыскания неустойки, а также компенсации морального вреда.

В самом заявлении необходимо указать следующие сведения:

название арбитражного суда и его адрес;
данные застройщика и управляющего;
данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
требование о включении в реестр.

Обратите внимание! Оплачивать госпошлину не нужно.

застройщику;
временному (конкурсному) управляющему;
в арбитражный суд.

Образец заявления о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений составлен с учетом последних изменений законодательства РФ. Посмотреть сведения о юристе составившем заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений можно в разделе настоящего сайта «Арбитражный юрист».

В Арбитражный суд Новосибирской области

630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 6

Заявитель: __________________________
Адрес по прописки: __________________________
тел.: ___________
Должник: __________________________
ИНН __________
ОГРН _____________
Адрес: __________________________
Временный управляющий: __________________________
ИНН __________
СНИЛС __________
Адрес: _________________________
Дело № _____________

Для включения в реестр требований участников строительства и реестр требований кредиторов дольщики должны собрать установленный комплект документов, в том числе:

Документ, подтверждающий приобретение прав на жилое помещение: договор долевого участия, предварительный договор.
Дополнительные соглашения к нему (если такие имеются).
Договор уступки права требования (если он использовался для приобретения квартиры).
Документация по внесению оплаты по вышеперечисленным договорам

(платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты приема-передачи векселей, то есть финансовые документы, подтверждающие факт оплаты, иные первичные бухгалтерские документы, которые подтверждают оплату).

Копия паспорта дольщика.
Копия судебного решения(если такое было ранее вынесено), а также сведения о ходе исполнительного производства: справка о результатах исполнительного производства с указанием на сумму непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.

Основанием для включения требований в реестр является письменное заявление от кредитора (кредиторов, в случае если участников строительства несколько), которое направляется конкурсному управляющему в течение 2 месяцев с момента получения уведомления конкурсного управляющего о признании должника банкротом, но не более чем через три месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом в газете «КоммерсантЪ». В заявлении обязательно следует указать:

ФИО конкурсного управляющего, который назначен для проведения процедуры банкротства на должность конкурсного управляющего судом. Также в заявлении указывается его адрес.
Наименование застройщика, его адрес, ОГРН, ИНН(их можно уточнить в договоре долевого участия или в ЕГРЮЛ).
ФИО участника (участников) строительства, адрес и контактные сведения (номер телефона, адрес регистрации, почтовый адрес, электронная почта).
Требования к должнику.
Обязательство, которое стало основанием для возникновения требований участника (участников) долевого строительства.

Порядок действий дольщиков для включения в реестр:
Первоначально стоит определиться с требованиями это может быть:
— требование о передаче жилого помещения (квартиры),

— требование о передаче нежилого помещения (например, машино-места, или иного нежилого помещения площадью не более 7 кв.м.),

— денежные требования в виде неустойки, морального вреда, штрафов;

— денежные требования в виде возврата денежных средств, внесенных в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве (при желании участника долевого строительства расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги).

В реестр требований участников строительства включаются требования дольщиков – физических лиц о передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. или машино-мест. В реестр требований кредиторов включаются денежные требования кредиторов, основанные на договорах долевого участия в строительстве.

Составляется заявление о включении в реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в адрес конкурсного управляющего заказным письмом, второй экземпляр – дольщик оставляет себе.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Заявление дольщика рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней с даты поступления требования (п 7 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требований кредиторов в полном объеме, частично, либо об отказе во включении.
В случае, если конкурсный управляющий отказал во включении требований дольщика в реестр требований кредиторов или в реестр требований участников строительства, то кредитор вправе в течение 15 рабочих дней (с даты получения ответа конкурсного управляющего) подать в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования.
Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в 15-дневный срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано в вышестоящий суд.

Штрафные санкции, моральный вред, неустойка будут погашаться в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.

Основанием для включения таких требований является ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон «О защите прав потребителей», Гражданский Кодекс РФ. Предъявить требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» можно только при покупке недвижимости для личных целей.