Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подать в суд на застройщика за задержку сдачи дома самостоятельно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2021 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2023 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.
Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
- Весь процесс по взыманию неустойки с застройщика, в среднем, занимает 4 месяца.
Понятно, что не все готовы к судебным тяжбам, составлением исков и походам в суды. Банально на это не хватает времени и юридических знаний.
Выход есть! — Воспользоваться услугой по взысканию неустойки.
- Без предоплаты.
- Представительство Ваших интересов в суде.
- Вам не нужно ничего делать.
- Все услуги в процессе взыскания для вас бесплатны.
- У нас самый низкий процент.
- Никаких рисков.
- Гарантии по договору.
- Индивидуальный подход.
- Взыскание максимальной неустойки.
Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Если вы столкнулись с такой проблемой, у вас есть возможность получить компенсацию с застройщика за нарушение условий договора. Нужно понимать, что ситуация не решиться сама собой. Даже еслизадержка сдачи дома небольшая, это повод для начала разбирательств.
Права дольщика,закреплённые в Федеральном законе №214-ФЗ, предполагают взыскание неустойки с застройщика. В случае если управляющая компания не выплачивает вам компенсацию добровольно, вы можете обратиться суд.
Для самостоятельного взыскания неустойки вам понадобится много сил и времени, при этом результат не будет гарантирован. На каждом этапе будут встречаться различные трудности. Так же застройщик может чинить различные препятствия в ходе судебного процесса. Но при обращении в нашу юридическую компанию, вы сможете сэкономить свое время. Всеми оформлениями и заседаниями будем занимать мы. Также сам процесс может занять меньшее количество времени, а результат будет гарантирован.
Оплата же наших услуг происходит после того, как вы получаете свои деньги.
Комплект документов + претензию рекомендуем:
- передать лично в офис застройщика, при условии, что на втором экземпляре работник офиса поставил отметку с номером и датой приема;
- направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
- направить на электронную почту или иным образом, который позволяет подтвердить факт подачи.
К иску нужно приложить:
- копию договора о долевом участии;
- копию платежных поручений об оплате суммы по договору;
- копию паспорт заявителя;
- передаточный акт, если он был составлен;
- копию претензии застройщику + уведомление о ее получении;
- копию ответа застройщика, если он был;
- копию доверенности, если в дело привлекается представитель;
- копию уведомление о направлении иска и документов застройщику еще до подачи иска в суд;
- иные документы по необходимости.
Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?
Проблема дольщика со сроками получения жилья — его личная. Деньги за квартиру застройщик начал получать еще на этапе котлована. Предприимчивые спекулянты, не опасаясь 13% налога, распродают квартиры как только общей массе населения становиться понятно, что жилье в удобном месте и стоит своих денег. Как правило, это происходит на этапе возведения первых четырех этажей. Из обычных смертных – это те люди, которые в ситуации с застройщиком в самом выигрыше.
За каких – то полгода капитализация достигает в 0,5 – 1,5 миллиона рублей. Застройщик так же реализует квартиры самостоятельно. Обычно он это делает через фирму — девелопера. Поскольку спекуляция на рынке недвижимости заставляет цену для конечного потребителя повышаться, срок продажи квартир затягивается. Те граждане, которые покупают квартиры для себя начинают начинают терпеливо ждать. В суд идут не все дольщики, поэтому для застройщика бывает рентабельно подождать с передачей ключей. Иногда дольщик не может закончить стройку по объективным причинам. Например, администрация отказывается принимать дом в эксплуатацию.
Для защиты граждан законодатель пока не придумал ничего лучше, кроме взыскания неустойки. И поверьте, этот механизм реально работает и позволяет компенсировать потраченное время.
Для чего нужно спешить? Из 10 застройщиков 7 выводят деньги. Схема банальна до жути. На любой объект привлекаются субподрядчики из числа своих. Они за деньги застройщика иногда выполняют почти все работы по строительтсву. Проверка всех субподрядчиков для чиновников дело емкое и хлопотное. Пока дойдет до установления истины застройщик либо достроит объект либо обанкротится.
Непроданных квартир нет — они уже в карманном ООО. Однако, вывести деньги сразу застройщик не всегда может. Из-за этого к застройщику начнут задавать вопросы контролирующие органы. Поэтому, у каждого застройщика наблюдается движение по счету до момента сдачи последней квартиры. С момента сдачи по истечении 12 месяцев у застройщика, как правило, денег не остается. За исключением случаев, когда застройщик взял другой объект в работу или является добросовестным бизнесменом.
Главный промах дольщика дожидаться акта приема – передачи
Кто-то боится, что квартиру ему не отдадут. Что абсолютно зря, если застройщик не смог ввести дом в эксплуатацию, то квартиру он отдать не сможет и так. Если застройщик ввел дом и уже начал передавать квартиры, то застройщик не будет намерен отказываться от передачи квартиры. Если сотрудники застройщика приглашают юриста или начальника для того, чтобы как ограничить дольщика в правах — это замечательно лечиться жалобой прокурору или в Росстройнадзор.
После сдачи гражданам квартир, остатки зачастую уходят девелоперу — в карманные ООО. Это если продажей квартир девелопер не занимался изначально. То есть застройщик спокойно начинает выводить активы.
Подача иска не препятствует подписанию акта приемки, а ускоряет передачу квартиры.
Второй промах — подписать акт с указанием на отсутствие претензий. Пришел дольщик в офис к застройщику, а там все такие серьезные. Говорят, что нельзя в акте писать что есть претензии. Иначе квартиру не дадут. Это, конечно, своеобразный вид обмана. Но обыватели, как правило, счастливы что наконец — то дождались и готовы на что угодно, лишь бы закончить свою проблему. Тем более, что идти в суд готовы лишь самые мудрые из дольщиков.
Если совсем страшно, рекомендуем в акте написать, что «претензий нет, кроме сроков передачи квартиры». Это позволит взыскать неустойку, а она составляет минимум стоимость ремонта квартиры.
Период неустойки по дду не ограничен. Размер зависит от цены квартиры. Так от квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей неустойка составляет 176 тысяч за год. Размер неустойки зависит от учетной ставки ЦБ РФ и может варьироваться.
Судья зачастую уменьшает неустойку, но в разумных пределах. И делает это далеко не каждый судья и только по обоснованному заявлению застройщика. Поскольку госпошлиной требование по неустойке не облагается имеет смысл заявлять неустойку в максимальном размере.
К неустойке добавляется штраф который равен половине от размера пени. Говоря о неустойке в этой статье мы имеем в виду пеню. Если до рассмотрения дела судом квартира Вам так и не передана, можно заявить требования о взыскании неустойки на будущее. Кроме указанного стоит попросить еще моральный вред. Его размер варьируется от 1 тысячи рублей до 50 тысяч рублей.
Если Ваш договор заключался не по 214 — ФЗ, то штраф и моральный вред будут применимы от позиции суда.
Услуги представителя так же рассматриваются и компенсируются судом. Их размер может быть уменьшен. Средняя сумма компенсации составляет 14 тысяч рублей из расчета 1 судебной заседание и составление иска.
Порядок взыскания неустойки по дду выглядит следующим образом
Подаем претензию (это необязательный этап, но есть вероятность, что судья вернет иск без претензии). Хотя многие судьи указывают в своих решениях на необязательность подачи претензии, лучше подстраховаться. По истечении 10 дней с момент получения претензии застройщиком подаем иск.
Подача осуществляется либо по месту регистрации дольщика, либо застройщика. Можно по месту нахождения объекта строительства. Мы крайне не рекомендуем это делать ибо судья может не согласиться с возможностью такого рассмотрения. Отрицательная практика, к сожалению существует. Передача дела из суда в суд займет 3 месяца минимум.
Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году
В иске указываем все, что подлежит взысканию. Опционально можно включать требования о признании недействительным некоторых пунктов договора по ДДУ, если они нас не устраивают.
В заседаниях имеет смысл обращать внимание на сроки рассмотрения дела. Некоторые судьи, как кремень, рассматривают в положенные 2 месяца. При явке застройщика нередко рассмотрение проходит в 1 заседание. Некоторые наоборот — растягивают процесс.
После получения судебного решения важен анализ застройщика, как судебного оппонента. Если застройщик не интересуется судьбой процесса, есть вероятность, что апелляция подана не будет. Тогда исполнительные листы можно получить через месяц после оглашения решения. Плюс время на почтовую пересылку решения. Если застройщик активен — имеет смысл подать апелляцию самому (конечно, если решение Вас не устроило). Дело в том, что застройщикам нередко восстанавливают пропущенный срок на подачу жалобы и дело опять растягивается. Апелляция рассматривает быстро. Это одновременно плюс и минус. В нашем случае это жирный и уверенный плюс.
Получение исполнительных листов позволяет обратиться к банку за списанием денег со счета. Именно в банк, а не к приставам. Если на счету уже пусто — то к приставам.
Даже если застройщик совсем Вас подвел и свои активы распродал или вывел, у Вас остается возможность закрыть зачетом требования застройщика к Вам. Например, за увеличенную площадь квартиры.
Для жителей Крыма — бонус. Аналитика по застройщикам в Симферополе.
В Симферополе строят много. Это раньше строили мало, а теперь строят много. Многие пророчат даже спад стоимости жилья и ссылаются на Краснодарский опыт. Кто-то пророчит рост стоимости, как в Москве. Мы же, как рыцари права, поговорим о проблеме юридического характера — эскроу и возможность компенсации.
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!
«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.
4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ порядок действий
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Застройщику предоставляется 10 дней, чтобы ответить на претензию о неустойке. Если заявление было отправлено почтой, то период начинают отсчитывать с даты вручения письма адресату. Организация может удовлетворить запрос, проигнорировать его или отказать заявителю. Если по истечении срока, обозначенного в претензии, на банковский счет дольщика не поступила денежная компенсация, следует обратиться за взысканием неустойки с застройщика в суд.
В судебном порядке дольщик может предъявить к застройщику требование уплатить не только неустойку, но и пени и штрафы, судебные издержки, моральный вред, расходы на оплату услуг адвоката и государственную пошлину.
На первом этапе требуется составить исковое заявление. У дольщика часто возникает вопрос, кому адресовать претензию. Следует знать, что ответчиком всегда выступает застройщик, даже если в договоре в качестве второго участника фигурирует посредник, агент или ПИФ (паевой инвестиционный фонд). Именно на строительную компанию возложена обязанность вовремя передать жилую площадь клиенту.
Исковое заявление практически идентично требованию о добровольном возмещении убытков. Но в него можно включить дополнительные позиции, предусмотренные Федеральным законом «О защите прав потребителей»:
- возмещение морального вреда;
- взыскание штрафа, равного 50% от размера неустойки, назначенного судебными органами, если до суда к компании предъявляли требование о добровольной выплате компенсации;
- арендную плату за жилую площадь, которую снимал истец до получения собственной квартиры;
- все судебные издержки, которые в случае завершения дела в пользу истца оплачивает ответчик.
В расходы можно включить доказанную упущенную выгоду и подтвержденные расходы. Например, часто объект оплачен за счет заемных средств банка, и договор ипотеки предусматривает повышенные проценты в период до подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае дольщик может потребовать с компании вместе со штрафом сумму, равную разнице между стандартной и повышенной процентной ставкой.
Исковое заявление оформляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального кодекса. Претензия к застройщику должна содержать следующую информацию:
- наименование судебного органа, в который направлено дело;
- сведения о заявителе;
- данные об ответчике;
- факты нарушения условий договора с указанием конкретных пунктов соглашения;
- требования взыскать неустойку и другие убытки с недобросовестной строительной компании.
После просительного раздела оформляется список приложения, в котором обычно указывают расчет убытков и штрафов. В конце искового заявления дольщик ставит дату и подпись.
Требование с документами необходимо подавать мировому судье или в районный судебный орган общей юрисдикции по месту проживания заявителя, заключения договора или нахождения офиса строительной компании. Выбор судебного органа зависит от взыскиваемой суммы неустойки с застройщика.
В результате рассмотрения дела судья может принять положительное решение в пользу дольщика, но уменьшив размер штрафа. Такая ситуация возможна, если после анализа заявления и документов суд придет к выводу, что указанная в требовании сумма неустойки больше фактически понесенных убытков. Застройщик может составить ответное заявление и предъявить мотивированное требование об снижении размера штрафа.
Обстоятельства, которые учитывает суд при определении суммы денежной компенсации:
- полнота исполнения обязательств по договору;
- фактический размер убытков, которые понес дольщик в результате нарушения сроков сдачи жилья;
- причины несвоевременного оказания услуг и другие важные факторы.
Все суммы, которые дольщик указал в статье расходов, должны быть подтверждены платежными документами. Для возмещения судебных издержек истец должен дополнительно составить письменное ходатайство.
Если суд выносит положительное решение о взыскании неустойки с застройщика, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. По истечении указанного периода дольщик получает исполнительный лист. С этим документом необходимо обратиться в банковскую организацию, в которой зарегистрирован счет строительной компании, или в районный отдел судебных приставов. На основании заявления и решения суда сотрудники должны возбудить исполнительное производство.
Главный пункт искового заявления, адресованного застройщику — сумма компенсации, которую планирует взыскать дольщик. Она может включать в себя не только неустойку за нарушение условий договора, но и другие расходы, которые понес истец из-за действий недобросовестной строительной компании. Важно доказать платежными документами, что указанные убытки действительно имели место быть у дольщика.
Один из наиболее объемных пунктов компенсации — неустойка. Требовать ее с застройщика можно за несоблюдение условий договора. Самый распространенный случай — нарушение сроков сдачи жилого объекта. Как определить максимальный размер неустойки, который может быть взыскан с застройщика?
На первом этапе следует определить временной период, на который строительная компания задержала передачу квартиры. Если в соглашении долевого участия указано, что ввод дома в эксплуатацию будет произведен 12 июня 2019 года, а по факту акт подписан 18 августа 2019 года, необходимо посчитать количество дней с 13 июня до 18 августа. За каждый просроченный день сумма штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на два.
Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
Не стоит надеяться на быстрое взыскание неустойки с застройщика. Обычно процесс рассмотрения дела в судебном порядке затягивается на 2-3 месяца. Первое слушание — это подготовка к разбирательству. На этом этапе дольщик и строительная компания приглашаются судьей на собеседование. Чтобы отложить процесс на неопределенное время, ответчики начинают писать прошения о привлечении к делу третьих лиц, переносе слушания и оформляют иные ходатайства. Единственное, что в этой ситуации может сделать истец — убедить судью, что застройщик любым способом хочет затянуть дело.
Срыв сроков строительства происходит по разным причинам:
- финансовым — при нехватке денежных ресурсов;
- техническим — при проблемах с подключением коммуникаций;
- административным — при обнаружении недостатков комиссией при приемке дома;
- связанные с несвоевременным выполнением подрядчиком отделочных работ, поставок материалов и т.д.
Если вы заключили договор долевого участия, а не какой-то другой вид документа, то ваши права в данном случае защищены. Когда просрочка равна двум и более месяцам, ваше право пойти на одностороннее расторжение ДДУ и получить проценты за использование строителем денежными средствами с момента его заключения.
На основании претензии покупатель вправе рассчитывать на добровольную уплату неустойки и возмещение убытков, например, связанные со съемом жилья или арендой склада для хранения мебели в новую квартиру.
В исковом требовании помимо этого, вы можете взыскать со строителя:
- штраф в размере 50 процентов от суммы иска;
- компенсация морального вреда;
- возмещение расходов, связанных с оплатой юридических услуг.
Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет, поэтому надо судиться. Также дольщикам, которым задерживают сдачу, я советую не прощать застройщиков и не подписывать допсоглашений о переносе сдачи дома. Как правило, при срыве сдачи дома менеджер звонит дольщикам, приглашая на подписание дополнительных бумаг. Необходимость подписать эти документы он объясняет тем, что без данных соглашений квартира не будет передана новоселу или данное соглашение нужно для продолжения строительных работ. В этом случае застройщик блефует: у Вас на руках договор, и он должен быть исполнен без дополнительных уступок со стороны дольщика.
Прекращение отношений между сторонами происходит двумя путями: без суда и только по решению этой инстанции. По первому пути расторгнуть договор в одностороннем порядке дольщик имеет право:
- неустранение застройщиком дефектов, обнаруженных во время строительства дома;
- просрочка сдачи более чем на 2 месяца;
- во время осмотра квартиры были обнаружены недостатки, которые ухудшили качество жилья и сделали его непригодным для проживания.
ВАЖНО: в 2017 году была введена норма в N 214 ФЗ. Участник договора (дольщик) не может выйти из ДДУ по своей инициативе, без вмешательства суда. Но при условии того, что застройщик выполняет все обязательства по договору.
Иными словами: если дольщик хочет в одностороннем порядке прервать сотрудничество с застройщиком, он обязан обратиться в суд. Но никто не гарантирует того, что суд примет решение в пользу истца.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Если срок сдачи дома был нарушен, застройщик выплачивает неустойку. Ее размер – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Она действует на момент исполнения договора и рассчитывается от его цены за каждый день просрочки.
Для расчета используется нехитрая формула:
Стоимость квартиры = стоимость объекта х ставку 300 х 2 х число дней просрочки.
Почти во всех случаях споров с застройщиком истцы обращаются за помощью к судебной инстанции по причинам:
- Пропуск срока сдачи дома. В ДДУ обязательно прописывается срок, в течение которого сдается объект.
- Наличие недостатков в построенном доме. Некоторые из недочетов носят неустранимый характер. Обычно после сдачи застройщик приглашает дольщика осмотреть квартиру. Если покупателю не понравится техническое состояние жилья он вправе потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок. При отказе дольщик имеет право обратиться в суд.
- Внесение изменений в проектную декларацию без согласования с дольщиком. Например, нередки ситуации, когда при покупке квартиры застройщик обещает наличие зеленой территории у дома. Вместо парка строится торговый центр. Это повод обратиться в суд.
- Повышение стоимости договора. Цена квартиры устанавливается один раз. Она прописывается в ДДУ. Не подлежит изменениям.
- Застройщик не выполнил часть работ, например, не выполнил черновую отделку помещения. Это повод обратиться за помощью к суду.
- Длительность строительства. Если на объекте строительные работы прекращены на срок более 6 месяцев, нужно обращаться в суд.
При наличии претензий к застройщику соблюдаем досудебный порядок урегулирования спорного вопроса. Для этого пишем обоснованную претензию на фактический и юридический адрес застройщика. Претензия оформляется письменно, в определенный договором срок, застройщик на нее отвечает. Но это не обязанность, а право второй стороны. Поэтому она может проигнорировать претензию. И тогда переходим к шагу 2.
ВАЖНО: юристы советуют лично принести претензионное письмо застройщику. Оно делается в двух копиях: одна отдается второй стороне, а дольщику предлагается второй экземпляр, но с отметкой о принятии. 10 дней дано застройщику на ответ. Если он не последует, можно идти в суд.
Гражданин вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию:
- по месту нахождения застройщика;
- по месту нахождения дома;
- по месту жительства истца;
- по месту, где были заключены договорные отношения между сторонами.
ВАЖНО: в некоторых ситуациях иски передаются от мирового судьи в АС РФ. Эти обстоятельства связаны с тем, что застройщик объявил себя банкротом.
Иск подается вместе с приложенными к нему документами:
- ДДУ (оригинал, копия);
- платежный документ, доказывающий оплату договора;
- справка, полученная от застройщика о том, что расчеты были произведены;
- отказ от претензии со стороны застройщика;
- иск.
ВАЖНО: все имеющиеся документы у истца желательно приготовить в 3 копиях.
Статья 48 ГПК говорит о том, что принимать участие в заседании суда гражданин может самостоятельно, либо обратиться к услуге представительства. Неустойка с застройщика будет взята, если к делу подключиться юрист, обладающий специальными знаниями рассматриваемой проблемы. Застройщику не выгодно задерживать дом, так как ему грозят в этом случае убытки.
Особенностью подачи искового заявления по этой категории дел выступает то, что истец не уплачивает пошлину при обращении за помощью к суду. Неправомерные действия застройщика – это повод подать на него заявление в суд.
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Обратите внимание! На практике самым эффективным способом защиты своих прав при выявлении недостатков в части проведения отделочных работ является требование о соразмерном снижении цены договора и возмещении убытков, понесенных потребителем при устранении изъянов (согласно сметному расчету).
При этом добровольно застройщики подобное требование обычно не удовлетворяют, поэтому участникам ДДУ приходится обращаться в суд. При взыскании средств в судебном порядке дольщик также вправе потребовать: компенсации морального вреда в связи с нарушением закона о защите прав потребителей, уплаты штрафа за нарушение того же закона, а также возмещения убытков, понесенных в результате судебного процесса.
Потребителю важно знать, что во время разбирательства ему следует быть готовым к тому, что суд первой инстанции может отказать в удовлетворении требования о взыскании морального вреда. Дело в том, что в РФ отсутствует прецедентное право, поэтому даже суды одной инстанции, расположенные в разных регионах, вполне могут выносить противоположные решения.
То же касается районных и областных судов одного региона: районный может удовлетворить требование, а областной — отменить его. Поэтому при вынесении на ваш взгляд несправедливого или не соответствующего закону решения, не стоит останавливаться на полпути. Следует обязательно подавать апелляцию в вышестоящий суд.
А теперь приведем пример из практики. Евгений К. приобел “двушку” по ДДУ. Заплатил сразу всю сумму договора и стал ожидать передачи жилья. Когда пришло время принимать квартиру, выяснилось, что в лоджии были неверно смонтированы окна.
Евгений составил претензию и направил ее девелоперу, но ответа так и не получил. Тогда посоветовавшись с юристом, он составил исковое заявление и обратился для защиты своих прав в суд. Там он потребовал выплатить ему неустойку (он насчитал свыше 7 млн. рублей) и компенсировать моральный вред (50 тыс. рублей).
В результате суд первой инстанции своим решением обязал застройщика устранить недостатки, а вот в выплате неустойки отказал истцу в полном объеме, мотивировав это тем, что, мол, достаточно заменить окна, и проблема будет решена. Отказ в возмещении морального вреда и неустойки по закону о защите прав потребителей суд объяснил неуместностью его применения, ведь, якобы, в данном случае работает закон об исполнительном производстве.
Истец был несогласен с решением, однако апелляция не принесла результатов. А вот обращение в Верховный суд все в корне изменило. В итоге компенсацию Евгений получил, но для защиты своих прав ему потребовалась помощь юриста и 3 года судебных разбирательств.
- Подтвердил, что истец является потребителем, а, значит, на него распространяется соответствующий закон;
- Несмотря на то, что девелопера суд обязал устранить недостатки, от выплаты компенсации за просрочку исполнения требования потребителя это его не избавило;
- Поскольку в договоре ничего про неустойку не сказано, суд согласился с истцом и посчитал ее по закону, а именно: 1% от цены договора за каждый день просрочки;
- Что касается срока устранения недостатков, то и они регулируются законодательством: исполнитель обязан исправить все недочеты в течение 45 дней после предъявления такого требования;
- Ввиду того, что срок просрочки достиг 10 месяцев, сумма неустойки вышла баснословной. Истец требовал возмещения более чем 8 млн рублей, что почти втрое превышало стоимость квартиры.
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
А стоит ли вообще тратиться на приобщение эксперта? Это необходимо сделать в обязательном порядке по нескольким причинам. Во-первых, нередко мелкие дефекты могут быть незаметны сразу невооруженным глазом, однако для их устранения понадобится провести целый комплекс работ. Примером таких недочетов являются неровности полового покрытия или стен, исправить которые возможно лишь путем предварительного демонтажа.
Во-вторых, при предъявлении требования об уменьшении цены договора, размер компенсации необходимо рассчитывать, исходя из экспертного заключения. Выявив дефекты, специалист составляет смету с учетом среднерыночной стоимости материалов и работ. То есть, выходит, в этом случае потребитель будет взыскивать средства, которые еще не были им потрачены.
Если же участник ДДУ планирует взыскивать деньги, исходя из затрат, которые он понес в результате устранения недостатков, то суду необходимо представить подтверждающие документы. Кроме этого, придется доказать, что дефекты вообще имели место быть, а для этого, опять же, потребуется заключение эксперта.
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Как получить компенсацию, если дом не сдан вовремя?
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой (1/300) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, то есть в размере 1/150 ставки рефинансирования.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, днем исполнения обязательства застройщика является дата подписания соответствующего передаточного акта.
Период просрочки, за каждый день которой начисляется неустойка, – это период, исчисляемый со следующего дня после истечения срока передачи квартиры, указанного в договоре, до даты подписания передаточного акта.
Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста
Да, взыскание неустойки с застройщика возможно за определенную часть периода просрочки. Такие действия дольщика направлены на дополнительное стимулирование застройщика к исполнению своих обязательств по договору. Поэтому, имеет смысл не откладывать частичное взыскание неустойки по отдельным конкретным периодам.
В соответствии со ст.10 Федерального закона 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Например, в качестве убытков участник ДДУ – гражданин вправе заявить расходы по найму жилья в период просрочки; взыскание разницы по процентам при наличии в кредитном договоре условия о снижении ставки кредита после регистрации права собственности и пр. Однако, такие требования являются сложными с точки зрения доказывания и длительно рассматриваются в суде. Взыскание неустойки с застройщика, с учетом наработанного опыта наших юристов, является наиболее оправданным способом защиты Ваших прав.
ФЗ №214 от 30.12.2004 г. не обязывает дольщиков соблюдать претензионный порядок урегулирования споров с застройщиком, но по правилам ГК РФ рекомендуется сначала направить претензию в письменном виде в адрес юридического лица. Тем самым в суде можно доказать, что попытка решить дело миром была предпринята по всей форме, но не увенчалась успехом.
В претензии необходимо перечислить:
- Дату, когда по ДДУ квартира должна была быть передана покупателю.
- Пункты ФЗ №214, которые нарушил застройщик.
- Сумму неустойки.
- Реквизиты счета для перечисления денег.
Если вы решитесь подать претензию лично, а не через почту, тогда обращаться следует в офис застройщика. Одну копию документа необходимо передать уполномоченному лицу, а на второй проставить дату и штамп предприятия с росписью уполномоченного лица.
В обоих случаях (и при отправлении почтой, и при вручении лично) на решение вопроса у застройщика имеется всего 10 дней. При отсутствии адекватного ответа остается только судебный путь решения спора.
Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.
Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками. Это поможет выбрать более лояльный состав суда и получить в итоге полное возмещение, согласно заявленным требованиям.
Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.
Поскольку все исковые заявления формулируются по общим правилам, за образец можно взять типовой бланк с сайта суда. Заполняется документ сведениями, касающимися конкретного дела, а также в него вносятся обязательные данные:
- Наименование суда.
- ФИО, адрес и телефон истца.
- Полное юридическое наименование застройщика (ответчика) и его адрес.
- Сумма исковых требований.
- Перечисление исковых требований.
Взыскать с ответчика через суд можно не только неустойку, но и штраф в размере ½ от суммы неустойки за отказ ответчика в претензионном порядке решить спор. Также можно внести в заявление требование компенсировать моральный вред.
Обязательно в конце иска приводится перечень всех документов и копий, которые прилагаются к нему с указанием количества экземпляров.