Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принятие центробанка о снижении процентных ставок по ипотеке в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как сообщила на пресс-конференции Эльвира Набиуллина, шаг в 1 п.п. был не единственным вариантом, который в пятницу обсуждался на заседании совета директоров ЦБ. Всерьез рассматривался и нестандартный шаг в 1,5 п.п. Но в итоге решили не торопиться. Приняли сбалансированное решение, отметила глава ЦБ. Ключевая ставка на ближайший месяц — 9,5%, хотя еще в марте прошлого года была более чем в два раза ниже — 4,25%.
Как пояснил регулятор, инфляция складывается значительно выше октябрьского прогноза. «В январе месячные сезонно сглаженные темпы роста потребительских цен вновь выросли после снижения в декабре, тем не менее были ниже пиковых значений осени 2021 года. Годовая инфляция в январе увеличилась до 8,7% (после 8,4% в декабре 2021 года). По оценке на 4 февраля, она составила 8,8%», — указывается в релизе Центробанка.
Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?
Что все эти решения означают применительно к простым россиянам? Традиционно, есть хорошая новость и плохая. Наглядная сбалансированность, можно сказать.
Начнем с хорошей. Повышение ключевой ставки приводит к росту и обещанной доходности по вкладам. Это часть плана, кстати. Как пояснила Эльвира Набиуллина, сейчас люди пытаются обогнать инфляцию, стремясь приобрести побольше товаров по «старой» цене. Это своего рода избыточный спрос, который можно направить в мирное русло сбережений, если граждане поймут, что ставки по вкладам достаточны, чтобы сохранить деньги. Пока, правда, если судить по мониторингу Центробанка, максимальная ставка не дотягивает до 8%, то есть на реальный доход большинство вкладчиков рассчитывать не могут.
Двузначные ставки практически гарантированы уже в марте, и пик на более высоком уровне — 10,5–11% — мы, вероятно, увидим во II квартале этого года, полагает главный экономист агентства «Эксперт РА» Антон Табах.
Гендиректор АКРА Михаил Сухов тоже считает, что ключевая ставка станет двузначной с большой вероятностью по итогам следующего заседания совета директоров ЦБ 18 марта.
«Сбер» допустил двузначные ставки по ипотеке в 2022 году
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.
Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.
Как мы ранее уже сказали, российские банки продолжают повышать стоимость ипотеки вслед за динамикой ключевой ставки ЦБ РФ: Сбербанк поднял ставку уже второй раз за месяц, еще несколько кредитных организаций не так давно тоже пересмотрели свое предложение в сторону удорожания, показал опрос кредитных организаций, проведенный РИА Новости. Сбербанк в январе повысил ставки по ипотеке на новостройки на 0,5 процентного пункта — до 9,3%, на вторичное жилье — на 0,2 процентного пункта, также до 9,3%. Последний раз банк поднимал ставки 15 ноября. Тогда стоимость кредита на новостройки выросла на 0,4 процентного пункта, на вторичное жилье — на 0,6 процентного пункта.Банк «Санкт-Петербург» скорректировал процентную политику по ипотечным ставкам с 1 декабря. «Изменения процентных ставок обусловлены корректировкой ключевой ставки ЦБ РФ и, соответственно, повышением для банка стоимости фондирования по долгосрочным средствам», — пояснили в кредитной организации. Не исключает изменения ставок до конца месяца «Московский кредитный банк», планирует рассмотреть данный вопрос и банк «Зенит». В конце ноября Промсвязьбанк повысил ипотечные ставки по классическим ипотечным программам на 0,6-0,75 процентного пункта. «Абсолют Банк» также увеличил ставки по стандартным ипотечным программам в ноябре, до конца года новых повышений не планирует. Не планирует на текущий момент рост ставок и «МТС банк». Банк «Дом.РФ» на данный момент не планирует повышать процентные ставки по ипотеке, но допускает, что до конца года этот вопрос будет дополнительно рассмотрен. В крупнейшем банке Крыма РНКБ указали, что внимательно следят за ситуацией на финансовом рынке в целом и будут принимать решения с учетом общих тенденций. В связи со сложившейся тенденцией на увеличение ставок, необходимо действовать на опережение: нужно следить за динамикой ключевой ставки ЦБ и как только она устаканится — необходимо сразу же брать ипотечный кредит, если вопрос жилья перед вами стоит «ребром». Также не стоит забывать о том, что государство в некоторых случаях помогает гражданам с выплатами ипотеки.
Нередко граждане, взявшие ипотеку, впоследствии испытывают трудности с выплатой кредита, если их материальное положение ухудшается. Чтобы ипотека действительно стала инструментом решения жилищного вопроса и помогала молодым семьям обзавестись собственным жильем, в 2015 году Правительство РФ издало постановление о помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков. Программу поручили реализовывать АИЖК — АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В 2018 году произошло переименование АИЖК в Дом.РФ, и ввиду того, что уже многие привыкли именно к этому названию, в дальнейшем будем использовать именно его. Дом.РФ оказывает помощь государства в погашении ипотеки с целью снижения обязательств ипотечного заемщика перед кредитором. Помощь включает субсидию в 20−30% от остатка выплат (при этом размер определяет банк) не более чем на 1,5 млн рублей. По взаимному согласию с банком-кредитором сумма может быть направлена на погашение долга с целью сократить количество ежемесячных выплат или на то, чтобы сам платеж стал ниже в течение определенного срока. Также Дом.РФ занимается заменой валюты ипотеке со ставкой не более 11,5%. Таким способом Дом.РФ реализует государственную программу помощи заемщикам, которые по той или иной причине не в состоянии сами выплачивать ипотечный займ. В первую очередь помощь оказывается молодым и многодетным семьям, семьям, в которых есть недееспособные граждане, лицам, проживающим в аварийном жилье.
Взаимодействие заемщика и Дом.РФ осуществляется различными способами. Сегодня взявший ипотеку клиент банка может обратиться в агентство не только через агента по сопровождению, но и через сайт дом.рф. Для этого необходимо зарегистрировать свой личный кабинет. Чтобы получить в Дом.РФ рефинансирование ипотеки — 2022, официальный сайт использовать наиболее удобно – на нем можно заполнить онлайн-заявку.
Впоследствии вы можете вносить через интернет средства для погашения ипотеки, осуществлять оплату имущественного страхования и страхования от несчастных случаев (если вы оформляли этот договор). Также через сайт можно информировать банк, в котором вы взяли ипотеку, об изменении своих данных. На сайте вы можете узнать всю полезную информацию о проектах, которые реализует Дом.РФ в плане повышения доступности жилья.
У помощи государства в погашении ипотеки есть свои плюсы и минусы. Среди положительных сторон можно отметить следующие:
- Возможность снизить процентную ставку, а значит, и сумму переплаты по ипотеке.
- Уменьшение срока кредита или платежа, если используется реструктуризация.
Каждый способ можно использовать в зависимости от того, что вам удобнее – досрочно погасить займ с целью уменьшения переплаты или продлить срок выплаты, но снизить сумму ежемесячного платежа. Среди главных недостатков рефинансирования ипотеки отметим два:
- Длительность и сложность процедуры.
Оформление господдержки может занять до полутора месяцев: сначала нужно получить согласие от Дом.РФ, потом от банка, подготовить документы, заплатить за оценку рыночной стоимости недвижимости, перезаключить договор со страховой компанией; Денежные затраты. За каждую процедуру (оценку недвижимости, оформление доверенности, регистрацию закладной и пр.) придется заплатить, при этом если банк не одобрит сделку и не уступит права по ипотеке Дом.РФ, вы можете просто потратить средства впустую. Общая сумма затрат зависит от региона, размера кредита и типа объекта.
В России действует несколько государственных программ, которые позволяют приобрести жилье в кредит под низкий процент. Рассказываем, при каких условиях можно рассчитывать на поддержку из госбюджета и как ее получить. Выбор льготной программы зависит от того, в каком регионе вы хотите купить жилье, в городе или в селе, а также от состава вашей семьи. Программы различаются условиями: ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита. Кроме того, у каждой программы свой список банков, в которых можно оформить ипотеку с господдержкой.
В ДОМ.РФ ожидают снижения ипотечных ставок в 2022 году
Ключевая ставка — это процент, под который Центральный банк даёт деньги в долг российским банкам. За счёт роста ключевой ставки Банк России повышает стоимость денег и снижает их доступность. Простыми словами: деньги для банков становятся дороже, они, в свою очередь, дают их бизнесу и населению под более высокий процент — денег на руках у людей становится меньше, спрос на товары и услуги падает, цены не растут.
При этом ставки по депозитам становятся выше, и кто-то решает положить деньги на вклад в банк вместо того, чтобы их тратить. Опять же, спрос на товары снижается, цены не растут, и инфляция уменьшается.
Скорее всего, они продолжат расти. Например, в декабре 2021 года ЦБ повысил ключевую ставку на 1 процентный пункт — до 8,5%. С тех пор максимальная средняя ставка по депозитам в десяти крупнейших банках, по данным ЦБ, выросла с 7,4% до 7,8% годовых.
После сегодняшнего заседания ЦБ среднерыночные ставки по депозитам могут достичь двузначных значений и вырасти до 10–11%, сообщает пресс-служба ПСБ. Это, с одной стороны, повысит интерес вкладчиков к классическим банковским сберегательным продуктам, а с другой — усилит конкуренцию на рынке привлечения вкладов.
Цены в России продолжают расти: в феврале годовая инфляция составила 8,8%. По мнению ЦБ, это связано с устойчивым ростом внутреннего спроса на товары, который опережает возможности расширения производства — например, из-за нехватки рабочей силы и перебоев в логистических цепочках. Люди покупают всё больше из-за доступных кредитов и роста реальных заработных плат, а откладывают на сбережения всё меньше, так как ожидают, что деньги будут быстро обесцениваться.
Банк России предполагает, что в течение 2022 года инфляция снизится до 5–6%, а к середине 2023 года достигнет цели в 4%.
По оценкам главного аналитика ПСБ Дениса Попова, инфляция достигнет пика на уровне 8,7–9%, затем выйдет на плато и несколько месяцев будет сохраняться вблизи этих значений. Цены в России снизятся во второй половине 2022 года, после охлаждения глобальных рынков и нового сельхозурожая. В конце первого полугодия, по мнению Попова, годовая инфляция составит 7,9–8,2%, в конце 2022 года — 5,7–6%.
ЦБ сообщил в пресс-релизе, что допускает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях — следующее состоится 18 марта. Согласно прогнозу регулятора, средняя ключевая ставка до конца 2022 года составит 9–11%.
По мнению старшего стратега по долговому рынку SberCIB Investment Research Игоря Рапохина, в первой половине 2022 года ставка может быть повышена до 10–11%.
В начале текущего года средние ставки по потребительским кредитам в России ещё могут вырасти до 11—12% годовых. Такую точку зрения в беседе с RT выразил инвестиционный стратег «БКС Мир инвестиций» Александр Бахтин.
«Впрочем, уже сейчас отмечается замедление активности, что снижает и спрос на кредитные ресурсы. Тенденция может усилиться, а банки для привлечения клиентов могут начать выпускать специальные предложения», — отметил Бахтин.
В то же время, как рассказал RT эксперт информационно-аналитического центра компании Hamilton Антон Гринштейн, во втором полугодии банки ждут торможения инфляции и смягчения монетарной политики ЦБ. На этом фоне уже к концу 2022-го проценты по займам могут вернуться в диапазон 10—11% годовых, считает специалист.
Каких ждать ипотечных ставок в 2022 году?
По мнению Александра Бахтина, в ближайшие несколько месяцев ставки по депозитам в России также будут расти. Эксперт не исключает, что средний процент по вкладам может достигать 8,5% годовых.
«При этом ряд банков могут давать предложения по вкладам со ставками до 9,5—10% годовых, но эти уровни едва ли будут устойчивыми. Если ключевая ставка ЦБ начнёт снижаться во второй половине 2022 года, поводов для продолжения роста депозитных ставок уже не будет», — подчеркнул аналитик.
Похожей точки зрения придерживается и Антон Гринштейн. По прогнозу эксперта, к концу текущего года депозитные ставки могут стабилизироваться на уровне 7,5—7,7% годовых.
К желающим оформить ипотечный кредит банк выставляет ряд требований. Все они направлены на то, чтобы удостовериться в достаточной платежеспособности клиента. Чем больше уверенность банка в вашем добросовестном исполнении взятых на себя обязательств, тем лояльнее могут стать условия кредитования. В частности, при оформлении ипотечного кредита желающим меньше заплатить следует ориентироваться на следующие правила:
Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.
Единственный случай, когда можно через суд требовать пересмотра условий: если в договоре указан соответствующий пункт. Например, базовая ставка ипотеки – 11,7%, но при уплате половины долга банк должен снизить этот показатель до 11,2%. Если обращение клиента было отклонено, а кредитное учреждение нарушает условия соглашения, только в этом случае целесообразно обращение в суд.
В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.
Что будет с ценами на жилье
В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.
Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.
Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке. «Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.
Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.
«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.
ВТБ объявил о повышении ставок по ипотеке
Каждый банк сам определяет условия кредитования граждан и юридических лиц. Сильно завышать ставку процентов не имеет смысла, так как иначе клиент уйдет в другую кредитную организацию. При определении ставки по различным программам банки учитывают следующие факторы:
- показатель ключевой ставки ЦБ РФ, так как он напрямую влияет на кредитование, на стоимость заемных ресурсов в финансовой системе страны;
- кредитные программы и предложения от других банков, так как все они конкурируют за привлечение новых клиентов;
- операционные риски, которые связаны со статусом и доходами потенциальных заемщиков, их отношением к ранее взятым обязательствам.
Ипотека — это кредит на приобретение недвижимости. Для банка такой вариант кредитования дает дополнительные гарантии возврата денег, так как на квартиру регистрируется залог. Поэтому проценты по ипотеке изначально меньше, чем по потребительским или целевым кредитам, и уж гораздо ниже, чем по микрозаймам.
Чаще всего банки прописывают в рекламных предложениях условие о процентной ставке так «от …. % годовых». Это позволяет рассматривать каждую заявку индивидуально, давать снижение процентов постоянным и добросовестным заемщикам, и зарплатным клиентам. Также льготы могут предоставляться при снижении операционных рисков за счет добровольного страхования. Банк может уменьшить процент по ипотеке для клиентов другой кредитной организации, если они обратятся за рефинансированием.
Клиент не может заставить банк при принятии решения о кредитовании снизить процентную ставку по ипотеке или дать другие льготы. Исключением являются только государственные программы, где порядок предоставления льгот прописан в нормативных актах. Например, можно получить отсрочку или рассрочку по платежам, если воспользоваться ипотечными каникулами.
В большинстве случаев заемщик должен подстраиваться под требования банка, чтобы снизить ипотеку, получить выгодный график платежей.
Повлиять на условия ипотечного договора можно:
- при оценке кредитных программ от разных банков, выборе предложений с меньшей ставкой, с наличием дополнительных преимуществ;
- путем выполнения дополнительных требований, заявленных банком (например, добровольное страхование жизни, участие поручителя);
- путем изменения условий действующего ипотечного договора через свой банк или другую кредитную организацию (рефинансирование, реструктуризация).
К сожалению, даже при соответствии всем условиям кредитной программы, невозможно заранее знать, снизят ли банки процент. В каждом случае решение принимается индивидуально, а отказ могут вынести даже самому добросовестному заемщику. Только по государственным программам банк обязан дать льготы или преимущества, если клиент выполнил обязательные требования.
Ипотека является долгосрочным договором. Несмотря на относительно низкую процентную ставку, общая переплата за период действия договора может составить сотни тысяч и миллионы рублей. Если добавить к этому расходы на обязательное имущественное страхование, то сумма переплаты станет еще больше.
Поэтому еще на этапе подачи заявки нужно взвесить свои финансовые возможности, попробовать найти минимально возможный процент по ипотеке.
На сайте банка вряд ли будет указано, что хорошая кредитная история позволит уменьшить процент по ипотеке. Обычно это влияет на одобрение заявки, так как выдача денег добросовестному заемщику снижает риски по кредиту. Поэтому хорошая кредитная история, скорее всего, позволит снизить ставку для уже взятой ипотеки, если вы решите пройти рефинансирование.
Оценка кредитных рисков при рассмотрении заявки осуществляется на основании сведений и документов о потенциальном заемщике. Также будут важны данные о доходах, месте работы, о кредитном рейтинге созаемщика-супруга (родителей или совершеннолетних детей). Банк может предложить снижение ставки процентов, если клиент представит не только основные, но и дополнительные документы. Их перечень можно посмотреть на сайте кредитной организации, уточнить у менеджеров при оформлении заявки.
Как изменятся автокредиты, ипотека и потребзаймы из-за роста ставки ЦБ
Можно ли уменьшить процент по ипотеке, если согласиться на добровольное страхование? Изначально, при оформлении ипотечного договора заемщику придется согласиться на страхование имущества, т.е. приобретаемой квартиры. Это обязательное требование закона, поэтому без имущественной страховки ипотеку не одобрят.
При выдаче каждого кредита, в том числе ипотеки, банк предлагает оформить добровольное страхование. Чаще всего это будет страховка на случай утраты трудоспособности, жизни и здоровья. Раньше такое страхование при одобрении ипотечного кредита тоже было обязательным. За добровольное страхование нужно платить взносы, причем банк может включить их в тело кредита.
За добровольное страхование банк почти всегда дает возможность снизить проценты. Страховка является дополнительной гарантией, что банк получит остаток по кредиту или хотя бы часть денег в случае смерти, болезни или инвалидности заемщика. Уточнить, на сколько снижена ставка при условии страхования, лучше до подписания кредитного договора. Также учтите, что для сохранения сниженной ставки вам придется ежегодно продлевать страхование, иначе банк ее повысит.
Помните, что при отказе от страхования, договор о котором вы заключили на момент одобрения кредита, банк имеет право по закону автоматически поднять вам ставку по кредиту сразу на 2 п.п.
Банк изначально потребует привлечь супруга получателя ипотеки в качестве созаемщика. Это не влияет на размер процентов. Но если предложить банку кандидатуры дополнительных поручителей или созаемщиков, то можно рассчитывать на какие-либо льготы по кредиту, и на снижение ставки. Рекомендуем не только проверить эту информацию на сайте, но и уточнить ее напрямую у менеджеров кредитной организации.
Уменьшение ставки на жилищный кредит возможно. Существует 2 пути сокращения итоговых расходов на покупку недвижимости, именно:
- Сокращение процентной ставки на этапе оформления договора. При грамотном подходе к сделке сэкономить на ипотеке можно еще на этапе общения с банком. Важно заранее изучить ипотечный рынок, понимать, как работает продукт.
- Пересмотр условий по действующей ипотеке. Более сложный процесс, предполагающий сбор документов, привлечение экспертов и длительный процесс оформления сделки.
Далее приведена подробная информация обо всех способах пересмотра процентов по жилищному кредиту.
Следует изначально оформлять договор на выгодных условиях, стараясь воспользоваться любыми возможностями экономии. Как снизить ставку по ипотеке до подписания документов:
- Выбрать кредитора. Оформлять ипотеку лучше в проверенных банках. Однако чем крупнее и известнее организация, тем менее выгодны условия для клиентов.
- Оформлять жилищный займ в банке-эмитенте зарплатной карты. Если официальное вознаграждение поступает на карту определенного банка, то лучше обращаться за кредитом именно туда. Чаще всего компании поощряют использовать свои дебетовые карты, в том числе снижая ипотечный процент.
- Найти подходящую программу. Молодые семьи, военнослужащие, жители сельской местности могут воспользоваться привилегиями скидками от банка по специализированным программам.
- Не отказываться от страхового полиса. Страхование жизни и здоровья дает небольшую скидку на ставку. Однако при пересчете на длительность ипотечного займа это значительная экономия.
- Приобретать недвижимость в новостройках. Ипотека на первичный жилищный фонд наиболее выгодна. Вторичная недвижимость, а тем более индивидуальные жилые дома, обойдутся дороже. Процент на кредитование комнат также высок.
- Внести значительный первоначальный взнос. Способ не предполагает изменения ставки, но позволяет сократить итоговую переплату. Для увеличения взноса можно использовать средства господдержки: материнский капитал, выплаты молодым семьям, субсидии для многодетных.
- Искать недвижимость через Интернет-ресурсы банков. Так Сбербанк предлагает скидку за покупку объекта через ДомКлик.
- Использовать залог. Ипотека – залоговый тип кредита. В качестве обеспечения займа выступает сам объект недвижимости. Некоторые банки предлагают оформление дополнительных залоговых обязательств, например, на автомобиль. Включая этот пункт в договор, заемщик получает скидку на ставку, но рискует не только жилплощадью, но и транспортным средством.
Ипотека в 2022 году. Тонкости и нюансы
Зарплатный банк
Чтобы сэкономить на процентах и не переплачивать, важно оформить ипотеку на максимально выгодных условиях. Наиболее лояльные условия банки предлагают зарплатным клиентам. Так, если вы получаете заработную плату на карту Альфа-Банка, то можете рассчитывать на скидку в размере 0,4% от базовой и на другие особые условия для зарплатных клиентов банка.
Подтверждённый доход
Уменьшить процент при оформлении ипотеки помогает подтвенный доход. Как правило, уверенность в платёжеспособности заёмщика снижает риски банка и позволяет предлагать более низкую ставку.
Выбор в пользу новостройки
Можно ли снизить ставку по ипотеке на стадии подбора недвижимости? Да, поскольку банки предлагают разные ставки при покупке жилья на вторичном рынке и в новостройках. В большинстве случаев ставки по ипотечным программам на недвижимость в новостройках ниже, чем на рынке вторичного жилья.
Первоначальный взнос
Сумма первоначального взноса важна для банков в определении итоговой ставки для выдачи ипотечного кредита. Чем больше первоначальный взнос, тем выше вероятность, что банк предложит кредит под низкий процент — с повышением ставки банки снижают свои риски.
Оформление страховки Страхование не является обязательным, но влияет на процентную ставку по кредиту. Так, при страховании предмета залога, а также жизни и здоровья заёмщика банки предлагают более выгодные условия кредитования. Разница с исходной ставкой может составлять до 4%.
Кредитная история
Индивидуальный кредитный рейтинг также влияет на то, какие условия предложит банк. Надежным заёмщикам, добросовестно исполняющим кредитные обязательства, доступны более лояльные условия, чем клиентам с плохой кредитной историей.
Перед тем как подавать заявку на ипотеку, проверьте свою персональную кредитную историю через БКС. Бюро кредитных историй бесплатно предоставляет сведения о персональном рейтинге физических лиц дважды в год. Получить свою кредитную историю можно на портале Госуслуг.
Также желательно погасить действующие кредиты — это положительно отразится на кредитном рейтинге и снизит кредитную нагрузку.
Стоит узнать о действующих льготных программах кредитования в своём регионе. Взять ипотеку под сниженный процент могут военнослужащие, семьи, в которых родился второй ребёнок, молодые семейные пары. Родители двух и более детей могут воспользоваться социальной ипотекой по ставке от 4,89% годовых. По льготной ставке можно не только оформить новый кредит, но и рефинансировать уже имеющийся, то есть снизить процент и уменьшить размер выплат.
Для молодых семей и работников бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий, действуют субсидии. Государство компенсирует до 35% стоимости приобретаемого жилья.
Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования банки предлагают заёмщикам, которые соответствуют всем предъявляемым требованиям. Высокие шансы на снижение ставки по ипотеке на этапе подачи заявки имеют граждане от 21 года до 75 лет на дату погашения кредита, имеющие постоянный подтверждённый доход. Также оценивается непрерывность рабочего стажа.
Банки лояльны к клиентам:
- •
имеющим в собственности ликвидные активы: недвижимость, автотранспорт, акции компаний и др.;
- •
с отличной кредитной историей без просрочек и судебных исков;
- •
с первоначальным взносом более 20%;
- •
участникам зарплатных проектов.
Уменьшить процентную ставку можно и по уже оформленному ипотечному кредиту. Существует несколько способов:
-
Рефинансирование. Процедура предусматривает перекредитование на более выгодных условиях. Как правило, переоформить кредит лучше в другом банке, предлагающем снизить ставку по ипотеке на несколько пунктов. В Альфа-Банке действуют выгодные процентные ставки — рассчитать вашу выгоду можно в калькуляторе рефинансирования.
-
Реструктуризация. Фактически реструктуризация задолженности не снижает саму ставку, но позволяет сделать платежи более комфортными. По согласованию с банком вы можете изменить срок кредитования или сумму ежемесячных платежей. Прежде чем рефинансировать ипотеку в другом банке, рассчитайте стоимость переоформления. Заплатить придётся за оценку объекта недвижимости, снятие/наложение обременения в банке, оплату нового страхового полиса и др.
На решение банка о предоставлении клиенту более выгодных условий по кредиту влияет несколько факторов:
- •
отсутствие просрочек по выплатам;
- •
время, когда была оформлена ипотека;
- •
оставшаяся сумма задолженности;
- •
размер текущей процентной ставки.
В Альфа-Банке можно рефинансировать ипотеку в размере до 80% в сумме от 600 000 до 70 000 000 рублей. Перекредитование позволяет объединить несколько займов в один, изменить валюту и срок кредитования, уменьшить размер ежемесячных платежей. Чтобы перевести ипотеку в Альфа-Банк, заполните стандартную форму на сайте.
- •
укажите данные о доходах, паспортные данные и получите предварительное одобрение за минуту;
- •
заполните анкету, указав дату заключения действующего ипотечного договора. Рефинансирование доступно гражданам России, Украины и Республики Беларусь старше 21 года. Для оформления потребуются:
- •
паспорт либо документ, подтверждающий легальность пребывания на территории РФ;
- •
СНИЛС;
- •
ИНН;
- •
военный билет;
- •
документы, подтверждающие занятость и/или доход. Принимаются электронные выписки по зарплатному/накопительному счёту.
Все документы для оформления можно загрузить на сайте Альфа-Банка.
Если ипотека оформлена на квартиру в новостройке, оценка недвижимости не потребуется. Для вторичного жилья выберите один из двух вариантов: вызвать оценщика или сделать оценочный альбом самостоятельно. Далее сделайте фото, выберите страховую компанию и оплатите услугу онлайн.
После того как служба банка проверит документы, с вами свяжется сотрудник банка и сообщит о решении.
ЦБ повысил ставку до 9,5%. Что будет с ценами, кредитами и вкладами
Во многих банках воспользоваться реструктуризацией могут следующие категории заёмщиков:
- •
родители или опекуны несовершеннолетних детей;
- •
многодетные семьи;
- •
родители детей до 24 лет, обучающихся очно в высших учебных заведениях;
- •
инвалиды, а также родители детей-инвалидов;
- •
ветераны боевых действий;
- •
участники программ по поддержке молодых семей.
Реструктуризировать долг вправе физические лица, доход которых снизился на треть или более по независящим от них причинам.
Чтобы реструктурировать долг, зачастую банки требуют следующие документы:
- •
паспорт РФ;
- •
копия кредитного договора;
- •
график внесения платежей;
- •
справка о доходах за последний год;
- •
трудовая книжка, справка из службы занятости населения с указанием номера пособия.
Перечень документов может меняться в зависимости от внутренних регламентов банка. В некоторых случаях требуются копии закладных документов на недвижимость, а также сведения об имеющихся задолженностях.
Специальная программа «Сельская ипотека» была запущена относительно недавно – с начала 2020 года. В отличие от более поздней госпрограммы-2020, «Сельская ипотека» была запланирована заранее, а ее условия утверждены правительством еще осенью 2019 года.
Основа программы – примерно та же, что и по другим госпрограммам: банки выдают кредиты по льготной ставке (не более 3% годовых), а разницу с рыночной ставкой компенсирует бюджет. Соответственно, прием заявок на программу начинается, только если правительство выделит деньги на субсидирование процентной ставки. Сразу после запуска программа оказалась настолько популярной, что выделенный лимит закончился спустя 8 часов приема заявок. Затем программу еще несколько раз перезапускали, добавляя все больше и больше бюджетных ассигнований.
Программа «Сельской ипотеки» на своем старте имела огромный успех – Сбербанк перестал принимать заявки всего через 8 часов после старта, потому что уже принятых было слишком много на лимит субсидии в 97 миллионов рублей. Всего в первый год на программу выделили 1,5 миллиарда рублей, на 2021-й – уже 4,1 миллиарда (плюс 3,2 миллиарда дополнительно), а на 2022 год выделили уже 11,5 миллиардов рублей. Это означает, что банки, вероятно, смогут принимать заявки на кредиты весь год, а выделенных денег будет достаточно, чтобы банки не поднимали ставки выше льготной. Правда, на данный момент все банки не принимают новые заявки – нужно ждать выделения субсидии.
Итоги программы за первые два года (2020 и 2021) оказались впечатляющими:
- в 2020 году банки выдали 45 тысяч кредитов на 87,2 миллиарда рублей;
- в 2021 году выдано 51,2 тысячи кредитов на 98 миллиардов рублей.
Конечно, это на порядок меньше, чем было оформлено кредитов по «Семейной ипотеке», но с учетом ограничений (только сельская местность) результат все равно превзошел даже самые смелые ожидания.
Эта программа – одна из самых неоднозначных ипотечных госпрограмм. В отличие от льготной и «Семейной» ипотеки, которые банки ни с кем не согласовывают, здесь заемщикам иногда приходится ждать возобновления финансирования, на что уходят месяцы. Заявки согласовываются долго, а сумма кредита в любом случае не очень большая. Тем не менее, ради ставки в 2,7% годовых многие готовы терпеть.
Оформляя кредит, стоит взвесить все «за» и «против», особенно в такой противоречивой программе, как «Сельская ипотека». И чтобы сделать выбор было проще, мы собрали главные плюсы и минусы ипотеки по этой программе.
Что в 2022 году будет с ключевой ставкой, ипотекой и вкладами?
Программа «Сельской ипотеки» может быть выгоднее других – но при этом она весьма жестко ограничена условиями. По сути, это программа для тех, кто планирует переезд в пригород крупного города или в небольшой город, и хочет купить жилье с небольшим ежемесячным платежом по ипотеке. Но не будет ли проще в этой ситуации взять кредит на стандартных условиях или по одной из других госпрограмм?
Сравним условия по «Сельской ипотеке» и другим программам, чтобы понять это:
| Сельская ипотека | Семейная ипотека | Льготная ипотека (2020) | Дальневосточная ипотека | Стандартные программы | |
|---|---|---|---|---|---|
| Требования к заемщику | Стандартные | В семье после 2018 года должен родиться хотя бы один ребенок | Стандартные | Молодая семья (оба супруга не старше 36 лет) или неполная семья, где заемщику не более 36 лет | Стандартные |
| Требования к недвижимости | Должна находиться в сельской местности: новостройки, вторичный рынок, строительство своего дома | Новостройки, рефинансирование (тоже на квартиры в новостройках), строительство своего дома | Новостройки и строительство своего дома | Новостройки, вторичный рынок (только в сельской местности), строительство своего дома – все это только на территории Дальнего Востока, Чукотского АО и Магаданской области | Любые объекты – в зависимости от программы |
| Процентные ставки | Не более 3% годовых, по факту 2,7% | Не более 6% годовых, по факту от 4,7% | Не более 7% годовых, по факту от 5,7% | Не более 1% годовых, по факту от 0,1% | В зависимости от банка и программы – 10% годовых плюс надбавки |
| Суммы | До 5 миллионов рублей в Ленинградской области, ДФО и ЯНАО, до 3 миллионов в остальных регионах | До 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге с областями, до 6 миллионов в остальных регионах | До 3 миллионов рублей | До 6 миллионов рублей | Ограничения устанавливает сам банк, это могут быть десятки миллионов рублей |
| Согласование | Все кредиты согласовываются в Минсельхозе | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Риски | Могут отказать, если субсидия не выделена. Могут поднять ставку до рыночной, если Минсельхоз не выделит субсидию на новый год | Нет | Нет | Нет | Нет |
Таким образом, у каждой программы есть свои плюсы и минусы. В случае с «Сельской ипотекой» это идеальный вариант для покупки квартиры или дома в сельской местности – его всегда стоит рассматривать в первую очередь (за исключением Дальнего Востока – там есть вариант дешевле), тем более, что по этой программе можно купить жилье на вторичном рынке.
Но специально выбирать жилье именно за пределами крупного города, чтобы поучаствовать в программе, не стоит – получить такой кредит сложнее обычного, плюс есть риск возможного повышения ставки через несколько лет.
На данный момент ни один из банков не принимает новые заявки на кредиты по «Сельской ипотеке». Например, Сбербанк указывает, что прием заявок завершен, а Россельхозбанк – что он приостановлен.
Проблема в том, что Минсельхоз на данный момент не выделил средства субсидии для банков – а потому они не могут выдать ни одного кредита по программе.
Последнее более-менее официальное сообщение – от ноября 2021 года, когда сообщалось, что в 2022 году на программу выделят 11,5 миллиардов рублей. В декабре Минсельхоз заявил, что планирует исключить из программы возможность купить квартиру – но оформлено официально это будет только в начале 2022-го. На данный момент о судьбе программы ничего не известно.
Как пишут в отзывах клиенты, банки предлагают оформить стандартную ипотеку (под рыночные 11-12% годовых) – а потом рефинансировать кредит по программе сельской ипотеки. У некоторых это получилось – то есть, схема рабочая.
Остальным остается только ждать – пока даже представители банков не знают, когда будет возобновлен прием заявок на сельскую ипотеку.
Как ожидает Центробанк, в следующем году инфляция составит 4–4,5%, а ключевая ставка будет держаться на уровне 7,3–8,3%. В последующие годы ключевая ставка должна вернуться к «нейтральному» показателю 5–6%. Глава ЦБ напомнила, что публиковать прогноз среднегодовой ключевой ставки ранее предложили депутаты Госдумы.
Набиуллина отметила, что ЦБ повышал ключевую ставку постепенно, чтобы убедиться, что она не мешает экономическому росту, а инфляционные тенденции сохраняются.
Банк России также проработал альтернативные сценарии развития ситуации в стране и мире и подготовил планы на эти случаи. В случае усиления пандемии ЦБ быстрее вернется к мягкой кредитной политике, при росте глобальной инфляции ужесточение кредитной политики будет более продолжительным, а в случае мирового финансового кризиса резкое ужесточение кредитной политики сменится ее смягчением, рассказала Набиуллина.
«Восстановление экономики почти так же коварно, как выздоровление от ковида», — отметила глава Центробанка. Для экономики таким «последствием болезни» стал радикальный рост инфляции. В 2020 году ЦБ быстро снижал ключевую ставку, чтобы компенсировать потери граждан и предприятий; проседание целых секторов привело к показателям инфляции ниже цели и позволило свободно работать с этим показателем. Набиуллина отметила, что низкая инфляция в течение нескольких предыдущих лет серьезно помогла быстрому восстановлению экономики.
В ответ на вопрос о криптовалютах Набиуллина подчеркнула, что ЦБ не против законных цифровых активов, но биткойн и другие подобные валюты этим критериям не соответствуют. Они анонимны, и никто за них не отвечает. Ответственное государство не может стимулировать их использование, тем более в сфере платежей.
Вместо этого Центробанк работает над проектом цифрового рубля. Легализация криптовалют как средств расчета только втянет больше людей в сомнительные схемы. Цифровой рубль также даст больше возможностей для дешевых расчетов, отметила глава ЦБ; в случае необходимости Центробанк готов ограничить и ставку по эквайрингу, но пока в этой сфере достаточно системы безналичных платежей.
Большинство депутатов одобрило постановление о единой кредитно-денежной политике, но представители некоторых фракций сочли, что Банк России обходится полумерами.
Может быть, шесть лет назад сосредоточение на инфляции и свободный курс рубля имели смысл, но сейчас ситуация иная, считает Вадим Кумин от КПРФ. Стране необходима конкретная валютная политика, которая сможет остановить отток капитала и удержать национальную валюту в условиях «гибридной войны» и санкций. Нужно ввести обязательную продажу валютной выручки, требует Кумин. ЦБ грамотно управляет ставкой, но «нельзя плыть только с одним веслом». Управление курсом приводит к эпизодам глубокой девальвации, что бьет по доходам, поэтому Центробанк не может поддержать такую политику, возразила Набиуллина.
1 февраля стало известно, что Сбербанк — лидер по объему ипотечного кредитования в России — поднял ставки по ипотеке. Сегодня, по данным сайта банка, базовые ставки и на готовые квартиры, и на новостройки стартуют с 10,3% годовых. При этом в банке, как и в других крупных кредитных организациях, еще действуют специальные программы семейной ипотеки со ставкой от 4,7% и ипотеки с господдержкой — здесь ставка составляет 5,8%.
Со 2 июля 2021 года ипотечные каникулы распространены на получающих доходы с применением специальных налоговых режимов. Это позволяет воспользоваться такими каникулами всем заемщикам-физлицам, а не только получающим доходы по трудовым или гражданско-правовым договорам. Теперь банки не будут отказывать гражданам, получающим доход от предпринимательской или иной деятельности, в предоставлении ипотечных каникул.
С 30.12.2021 банкам и иным кредиторам сложнее навязать платные услуги: отметки об автоматическом согласии на них при подписании заявления на кредит теперь вне закона.
Сбербанк повысил ставки до 8,8% и 9,1% по строящемуся и готовому жилью соответственно. Остальные банки вслед за лидером начинают активный пересмотр своих ипотечных программ. В перспективе рост ставок может дойти до 10–11%. Такой прогноз сделал заместитель генерального директора агрегатора «ДомДа» Дмитрий Екимов.
— Ставки вырастут соразмерно решению ЦБ РФ и поднятию им учётной процентной ставки. Собственно говоря, то, что мы видим сейчас, является отложенным эффектом прошлого решения регулятора. В большей степени рост ставок затронет вторичное жильё, так как здесь банковские риски являются наибольшими, и ипотеку на ИЖС и участки (тут банки пока вообще имеют смутное представление об оценке объектов и считают их просто неликвидными, поэтому занижают стоимость), — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Ключ к пониманию ситуации с ипотекой в том, что банки начинают закладывать в цены будущие сценарии подъёма ключевой ставки ЦБ. И ожидания эти крайне негативны для потенциальных заёмщиков, поскольку топовые российские банки ждут повышения ставки в первом полугодии 2022 года до 9,5–10% годовых. Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Соответственно, жилищные кредиты, по его мнению, могут легко взлететь до 12+% годовых. Особенно после того, как завершится льготная ипотека, а ресурсы застройщиков и банков по совместным акциям, предлагающим ставку в 6–7% годовых, будут исчерпаны.
На первичном рынке цены на жильё будут медленно расти до Нового года. Покупатели будут стараться приобрести жильё до очередного повышения ключевой ставки ЦБ. Также, несмотря на предельно высокие цены на недвижимость, спрос будет подогреваться субсидированием девелоперами банковских ставок по ипотеке, традиционными новогодними скидками и различными маркетинговыми инструментами. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— За последний месяц банки заявили о повышении ставок по ипотеке и вкладам. Базовая ставка достигла 10% годовых, а в некоторых банках стала даже выше — это психологическая отметка для классического заёмщика. Однако сохраняются некоторые льготные программы. Кроме того, на рынке ещё есть некоторое количество покупателей с одобренными кредитами по старым ставкам. Поэтому до Нового года мы не прогнозируем каких-то серьёзных изменений — спрос и цены на вторичном рынке останутся на прежнем уровне. В дальнейшем ситуация будет меняться, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
На стоимости квартир повышение ставок по ипотеке отразится в рамках инфляции. Сейчас активизируется сезонный спрос, поэтому застройщики стимулируют его скидками. Те, кто может позволить себе покупку недвижимости в ноябре, сделают это в ближайшее время. Такое мнение высказала Марина Лашкевич.
По её словам, движущей силой ипотеки выступают льготные программы, где рост ставки банка компенсирует государство, поэтому значимого влияния в краткосрочном периоде рост учётной ставки не окажет. Что будет в долгосрочном периоде — покажет I квартал 2022 года.
— Происходящее сейчас очень логично — Центробанк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции, в свою очередь, банки реагируют на это повышением ставок по ипотеке. Если банки примут решение ещё повысить ставки, то это затронет все сегменты недвижимости, так как они не делят свои программы на стандарт, комфорт и т.д. По нашим прогнозам, очередной рост ставок по ипотеке никак не отразится на стоимости квартир, но, скорее всего, приведёт к тому, что застройщики начнут разрабатывать новые программы по субсидированию ипотеки совместно с банками, чтобы поддержать уровень спроса, — считает коммерческий директор ГК «3-RED» Наталия Нестерова.
Дмитрий Ефимов считает, что стоимость квартир продолжит расти. Это связано как с повышением стоимости строительства, так и глобальным трендом на инфляцию.
По его мнению, рост ставок закономерно вызовет сокращение спроса на ипотеку. Но при этом активность покупателей в разных сегментах рынка недвижимости будет неоднородной. Премиум-сегмент продолжит оставаться стабильно востребованным. Первичный и вторичный рынки в сегментах, рассчитанных на массового потребителя, ждёт просадка спроса. Хотя здесь многое будет зависеть и от ценовой лояльности девелоперов. ЦБ продолжает политику охлаждения рынка недвижимости.
— Скорее всего, ставки в начале 2022 года станут двухзначными на все ипотечные продукты. Застройщики всё больше делают акцент на субсидирование ставки на продаваемые объекты. Все мы прекрасно понимаем, за счёт чего происходит субсидирование ставок, поэтому снижения цен на недвижимость точно не стоит ждать, — считает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова.
Есть и другое мнение. Так, Алексей Кричевский полагает, что стоимость жилья будет падать. По его словам, это вполне логично при росте стоимости банковских денег, поскольку платёжеспособного спроса становится всё меньше, а при том подъёме, который рынок испытал в последние полтора года, потянуть ипотечные платежи для многих становится невозможно. Поэтому продавцы продолжат снижать цены на квартиры, полностью отдав бразды правления рынком в руки покупателей.
Алексей Кричевский отметил, что с учётом максимально вероятного подъёма ставки на заседании ЦБ в декабре и возможного — в первом квартале следующего года цены на квартиры в Москве могут если не откатиться к уровням начала 2021 года, то как минимум потерять 2–3% от сегодняшних.
— В целом это открывает неплохие перспективы для покупателей, которые готовы ждать приемлемый уровень цен. После столь крупного ужесточения денежно-кредитной политики у ЦБ не будет вариантов, кроме как постепенно спускать ставку до уровней 6,5–7,5%. Произойдёт это, если не будет каких-либо глобальных потрясений, в 2023 году. Тогда можно будет спокойно рефинансировать кредит с приличной выгодой, — сказал Алексей Кричевский.
Ключевая ставка — это один из инструментов денежно-кредитной политики Центрального банка (ЦБ). С помощью ключевой ставки ЦБ влияет на уровень процентных ставок, то есть фактически на стоимость денег.
Если говорить проще, то ключевая ставка — это минимальная процентная ставка, по которой ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам. Следовательно, стоимость банковских кредитов не может быть ниже, чем размер ключевой ставки. Исключение — государственные программы по ипотеке с субсидированной (пониженной) ставкой.
Динамика ключевой ставки, а также официальные комментарии, которые дает Центробанк при ее повышении или снижении — то, за чем нужно следить, если вы подумываете о покупке жилья и планируете брать для этого ипотечный кредит.