Что такое управление многоквартирным домом что включает

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое управление многоквартирным домом что включает». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Способы управления многоквартирным домом

2. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

3. Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

4. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

5. Как жильцам выбрать способ управления домом?

6. Способы управления многоквартирными домами

7. Связанные одной цепью: за что отвечает управляющая компания дома

7.1. Как сменить управляющую компанию?

Peгyляpнo ocмaтpивaйтe здaниe и тeppитopию, чтoбы yбeдитьcя, чтo имyщecтвo бeзoпacнo и в xopoшeм cocтoянии. Бyдьтe yвepeны, чтo тexничecкoe oбcлyживaниe пpoвoдитcя peгyляpнo и вoпpocы бeзoпacнocти peшaютcя нeмeдлeннo. Пpимepoм пpoблeмы бeзoпacнocти, тpeбyющeй внимaния, мoжeт cлyжить cлoмaннaя лaмпoчкa нa зaтeмнeннoй cтoянкe, кoтopaя нyждaeтcя в зaмeнe. Упpaвлeниe мнoгoквapтиpным дoмoм — cиcтeмa из мнoжecтвa элeмeнтoв.
Ocмoтpитe cвoбoдныe квapтиpы, пpeждe чeм пoкaзывaть иx. Cдeлaйтe любoй нeoбxoдимый peмoнт или yлyчшeния, тaкиe кaк пoкpacкa или чeкaнкa, чтoбы cдeлaть квapтиpy бoлee пpивлeкaтeльнoй для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Убeдитecь, чтo вce квapтиpы и здaния cooтвeтcтвyют мecтным cтpoитeльным нopмaм, a тaкжe гocyдapcтвeнным и фeдepaльным нopмaм.
Peклaмиpyйтe нeмeдлeннo, кoгдa apeндaтop yeзжaeт. Cвoбoднaя квapтиpa oзнaчaeт пoтepянный дoxoд, и oтвeтcтвeннocть зa пoддepжaниe дoxoдoв здaния нeceт мeнeджep жилoгo кoмплeкca. Oбязaтeльнo paзмeщaйтe peклaмy в paмкax вcex фeдepaльныx пpaвил и пpaвил штaтa, чтoбы гapaнтиpoвaть, чтo peклaмa нe являeтcя диcкpиминaциoннoй или нapyшaeт 3aкoн o cпpaвeдливoм жильe. Нeпocpeдcтвeнный cпocoб yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм этo TCЖ.
Пpoвepьтe кpeдит и peкoмeндaции вcex пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Baжнo пocтapaтьcя нaйти oтвeтcтвeнныx apeндaтopoв, кoтopыe нe oткaжyтcя oт apeнднoй плaты и пpивeдyт к пoтepe дoxoдa.
Oбecпeчить coблюдeниe вcex ycлoвий дoгoвopa apeнды apeндaтopa. Нaпpимep, ecли в дoгoвope oб apeндe или coглaшeнии coдepжитcя пyнкт «нeт дoмaшниx живoтныx», вы oбязaны нacтaивaть нa тoм, чтoбы дoмaшниe живoтныe нe жили в кoмплeкce. Иcключeниeм из этoгo пpaвилa являютcя живoтныe-пoвoдыpи для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями. Coглacнo 3aкoнy o cпpaвeдливoм жильe, oпpeдeлeнныe ycлoвия пpoживaния дoлжны быть пpeдycмoтpeны для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями.
Peшить жaлoбы apeндaтopa нeмeдлeннo. Этo мoжeт пoтpeбoвaть вcтpeчи c oдним или нecкoлькими жильцaми здaния и пocpeдничecтвa мeждy coceдями.

Coглacнo дaнным Бюpo cтaтиcтики тpyдa CШA, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями в 2016 гoдy пoлyчaли cpeднюю eжeгoднyю зapплaтy в paзмepe 57 040 дoллapoв. C дpyгoй cтopoны, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями зapaбoтaли зapплaтy 25-гo пpoцeнтиля в paзмepe 39 910 дoллapoв, тo ecть 75 пpoцeнтoв зapaбoтaли бoльшe этoй cyммы. 3apплaтa 75-гo пpoцeнтиля cocтaвляeт 83 110 дoллapoв, чтo oзнaчaeт, чтo 25 пpoцeнтoв зapaбaтывaют бoльшe. B 2016 гoдy в CШA былo зaнятo 317 300 чeлoвeк в кaчecтвe мeнeджepoв пo нeдвижимocти, нeдвижимocти и oбщecтвeнныx oбъeдинeний.

Пpeждe чeм вы cмoжeтe выбpaть пpaвильнyю cтpaтeгию для вac, вы дoлжны пoнять вce paзличныe oблacти apeндyeмoй coбcтвeннocти, кoтopыe дoлжны yпpaвлятьcя. Упpaвлeнчecкиe oбязaннocти apeндoдaтeля мoжнo paздeлить нa тpи чacти:

Упpaвлeниe Apeндaтopaми
Упpaвлeниe имyщecтвoм и инcпeкциями
Упpaвлeниe финaнcaми

Способы управления многоквартирным домом

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ

«О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О статусе военнослужащих»
Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ

«О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ

«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного управления в сфере официального статистического учета»

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Статья
Обсуждение
Просмотр
История

Обслуживанием дома занимаются либо непосредственно собственники квартир, либо специально привлеченные лица и организации. Исходя из этого, Жилищным кодексом установлены способы управления :

собственниками;
товариществами собственников, жилищными кооперативами;
управляющей компанией.

Если в доме есть рьяные активисты, то обслуживание жилых домов можно доверить товариществу собственников жилья (ТСЖ) . На собрание утверждается устав ТСЖ и четко определяется сфера деятельности и функции. Если жильцы сами решили управлять домом, то надо быть готовым к тому, что придется принимать участие в управление каждому собственнику. Обслуживание жилых домов посредствам управляющей компании — простой и надежный способ.

Если действия управляющей компании противоречат закону, всегда можно обратиться за , а потом и в судебные органы. Ни для кого, не секрет, что в России случаи, когда собственники оплачивали виртуальные услуги, не редкие. Допустим, проверить, проводился ли на самом деле технический осмотр дома , не удастся.

Ст.162 ЖК РФ устанавливает перечень мероприятий по подбору управляющей компании. Исходя из статьи, подписывается договор управления многоквартирным домом. Сторонами его подписания являются владельцы квартир и руководство управляющей организации. Избираемая организация должна обладать лицензией на ведение управленческой деятельности в многоквартирных зданиях.

Выбор компании осуществляют путем проведения общего собрания собственников помещений. Компания подписывает договора на оказание определенных услуг с каждым из собственников на условиях, принятых решением не менее 50% владельцев квартир.

В договоре прописывается ряд нижеперечисленных обязательств:

совокупность общедомового имущества, на которое распространяется управление и адрес здания;
сервис и обслуживание, оказываемые организацией;
определение величины, сроков внесения платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, в том числе ЖКХ, обслуживание и ремонт;
порядок и временные рамки исполнения взятых на себя обязательств компанией и контроль над их исполнением.

Традиционно к услугам и работам по управлению многоквартирным домом принято относить:

хранение и ведение тех. документации дома;
оформление договоров с подрядчиками на выполнение тех или иных работ и контроль над их качеством;
заключение договоров с поставщиками водо-, тепло- и электроснабжения;
выставление счетов и сбор средств с владельцев жилых помещений, взыскание долгов за поставленные услуги с должников;
проверка поставляемых коммунальных услуг заказчикам;
диспетчерские услуги жильцам и производство регистрации граждан;
предоставление жильцам различных справок;
доведение информации до собственников жилья об изменении тарифов;
внесение предложений собственникам жилья о проведении капитального и текущего ремонта.

Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

Как и любое другое предприятие, располагающееся на рынке товаров, управляющие компании, прежде всего, проявляют заботу о своей экономической стабильности и получении прибыли.

Они периодически со своей стороны пытаются навязывать в условия договора рост тарифных ставок на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Компании ссылаются на целый ряд причин.

К таким причинам относят — рост цен в регионе, тарифных ставок у предприятий — подрядчиков, тарифов для муниципального жилья, устанавливаемых муниципальными властями.

У большинства управляющих компаний планы на рост тарифов благополучно работают и приносят многомиллионную прибыль. В соответствии с ГК РФ условия договора не изменяются одной из сторон договора. Все условия договора регулируются положениями ЖК.

Расторжение такого договора или изменения его условий устанавливаются в двустороннем порядке. Размер платы за жилое помещение регулируется ЖК, однако, в случае возникновения спорных ситуаций об индексации цен пользуются ст.

424 ГК РФ, в которой прописано, что исполнение условий договора осуществляют по ценам, прописанным в соглашении сторон.

Время чтения: 6 минут

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.

Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна.

Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов» бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.

В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания по договору управления МКД по заданию собственников помещений в этом доме за определённую плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.

Имеется в виду не одна услуга, а целый комплекс работ и услуг, выполнение которых входит в обязательство УК по договору управления домом. В п.4 Правил управления МКД перечислен список работ и услуг по управлению домом.

Предлагаем вашему вниманию ответы на вопросы, заданные в ходе семинара «Управление МКД», который прошел 1 марта 2017 года.

Данным семинаром «ЖКХ Контроль» начал цикл образовательных видеосеминаров в рамках «Дистанционной школы ЖКХ» для жилищных консультантов. Проект реализуется по гранту «Создание сети жилищных консультантов в малых городах» при поддержке Фонда «Перспектива».

Вопрос 1.
В жилом доме, при застройке машинное отделение лифта продано в общедолевую собственность нескольким собственникам нежылых помещений, а лифт в силу закона относится к общему имуществу, как быть в этой ситуации?
Машинное отделение лифта продано быть не может – оно имеет конкретное назначение.

Установить назначение проданного помещения – обратиться в компанию, обслуживающую лифт в Вашем доме.
Сделать запрос в УО по этому помещению.
Запрос в ФРС по собственнику/собственникам указанного помещения.
Далее – в зависимости от полученных ответов.

ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

О городе
›
Городское хозяйство
›
Собственникам и нанимателям жилья
›
Выбор способа управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
диспетчерская служба;
предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Как жильцам выбрать способ управления домом?

Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
размещение в свободном доступе (ГИС ЖКХ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
наличие у руководителя квалификационного аттестата;
отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Главным плюсом такой формы управления заключается в том, что хозяева жилья не несут ответственность за деятельность управляющей компании, а все услуги, которые она предоставляет, выполняются ей полностью. Также владельцы квартир не отвечают за неуплату взносов за ЖКУ другими жителями дома. А собственники жилого здания при этом сами выбирают управляющую организацию, напрямую, без посредников. В такой ситуации они не платят за услуги и работы, которых нет в договоре.

Но у такой формы правления есть и минусы:

из бюджета не выделяются средства на ремонт;
как уже писалось выше, никто не контролирует проводимую работу, так как в законе нет «рычагов» для проверки;
составленный договор на предоставление услуг, например, вывоз мусора, должны подписать не менее пятидесяти процентов владельцев квартир. Если нет такого количества подписей, то договор признается недействительным.

Хоть услуги на поставку ресурсов и обслуживание недорогие, ремонт (внеочередной и капитальный) будет стоить недешево. К тому же, собственники никак не влияют на поставщиков услуг.

Сегодня управляющие организации выполняют обязанности по обслуживанию дома во всех городах страны. Подобная форма выгодна по многим причинам:

Под крылом управляющей организации можно собрать много жилых зданий, которые расположены в любом месте города.
Управляющая организация работает, чтобы получить больше дивидендов, вследствие этого об окладах всех служащих заботится она, для этого не надо созывать собрание владельцев и решать этот вопрос.
Управляющая организация договаривается о начале обслуживания и с ТСЖ, как способом управления многоквартирным домом, и с ЖСК. Также она может и напрямую управлять домом. Такой вид удобен при непосредственной форме управления жилым домом или, когда жильцы платят прямо поставщикам ресурсов.

Конференция «Дистанционное образование: непростые выводы массового социологического опроса граждан»
Предлагаем образец заявления отказа от заочного обучения
Не мытьём, так катаньем? Как наших детей загоняют на «дистанционку». Хроника
Обращение против принятия законопроекта «О едином федеральном информационном регистре»

Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

Способы управления многоквартирными домами

Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы, необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.

Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствии с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:

обеспечение комфортной ситуации для проживания граждан;
охранение имущества от порчи и его подобающая эксплуатация;
предоставление всех необходимых услуг жильцам дома;
соблюдение прав и интересов владельцев имущества, прописанных в действующем законодательстве.

Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определить форму управления недвижимым имуществом.

ТСЖ предполагает активное участие собственников в создании и поддержании условий для комфортного проживания, управляющая компания такой возможности не дает.

ТСЖ могут быть заинтересованы в результатах труда, в повышении качества выполняемых работ в большей степени, чем сторонняя компания, — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». К тому же, ТСЖ может выбирать организации, с которыми заключаются договоры на выполнение коммунальных и эксплуатационных работ, а также отказываться от их услуг в случае ненадлежащего выполнения условий договора.

Но создание ТСЖ имеет и свои минусы. В частности, для собственников могут появляться дополнительные расходы. Создание детских площадок, парковочных мест, озеленение территорий может потребовать от жильцов дополнительных финансовых вливаний, соответственно увеличивается общая стоимость обслуживания дома.

На сегодняшний день в законодательстве не урегулированы вопросы взаимодействия между ТСЖ и органами власти, что может приводить к судебным разбирательствам.

Если говорить о достоинствах управляющей компании, то несомненными плюсами являются: хорошее знание жилищного законодательства и опыт в эксплуатировании многоквартирных домов. Чаще всего управляющие компании имеют хорошую материально-техническую базу, наработанные механизмы в части решения проблем, возникающих в ходе эксплуатации дома. Минусами является невозможность собственниками контролировать все расходы по управлению домом и их отстранение от решения многих вопросов.

Очень часто ТСЖ оказываются бессильны или неэффективны, когда речь идет о крупных ремонтных работах, типа замены лифтового оборудования.

По словам Даниила Щенникова, руководителя подразделения управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век», в их компанию довольно часто обращаются представители ТСЖ, которые столкнулись со сложными техническими проблемами, с просьбой взять их дом на баланс. При этом, конечно же, существуют примеры и эффективных ТСЖ, многое зависит от самих жителей и их способности к самоорганизации.

В течение 5-ти дней после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан передать дом управляющей организации. Очень часто это – дочерняя компания застройщика. В соответствии со ст. 161 Жилищного Кодекса управление многоквартирным домом в это время может осуществляться и застройщиком. Затем в течение 2-х месяцев органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Даниил Щенников говорит, что если дом реализовывался по договорам купли-продажи, то застройщик может «навязать» собственникам свою управляющую компанию. Если же дом реализовывался по ДДУ, то закон однозначно обязует проводить конкурс.

Многие покупатели квартир в новостройках недовольны тем, что застройщик навязывает им свою управляющую компанию. На самом деле, это не всегда плохо. Очень часто специалисты по эксплуатации подключаются на этапе проектирования и строительства и оптимизируют работы.

«Например, «Техстрой» участвует в выборе материалов и инженерного оборудования, планировании инфраструктуры и элементов благоустройства. Вместе с коллегами из «Сити-XXI век» мы обсуждаем, как снизить расходы на эксплуатацию и сделать обслуживание более эффективным и менее затратным».

Никита Чулочников, председатель экспертного совета АКОН на этот вопрос отвечает так: «Можно и нужно требовать исполнение положений договора управления многоквартирным домом. Нельзя требовать избыточных услуг, которые не входят в обязательный перечень, определенный государством в рамках рекомендованного тарифа, если они не входят в договор управления многоквартирным домом».

Связанные одной цепью: за что отвечает управляющая компания дома

Через контролирующие органы: Государственную жилищную инспекцию, административно-техническую инспекцию, администрацию, прокуратуру. Наконец, каждый собственник имеет возможность «проголосовать рублем», а именно – отказаться от услуг управляющей компании. Правда, для этого понадобится общее собрание собственников

Как сменить управляющую компанию?

Для этого необходимо созвать собрание, на котором в котором за смену УК проголосуют больше половины собственников. Сделать это можно в любое время. Если подошел срок окончания полномочий УК, то за месяц до окончания сроков УК должна провести собрание, где в повестке необходимо указать продление срока управление.

Если жители не голосуют по ряду причин, то администрация, как орган местного самоуправления, обязана провести конкурс по выбору УК.

Может показаться удивительным, но до сих пор главным показателем эффективности работы управляющей компании считается отсутствие жалоб на ее работу в контролирующие органы местного самоуправления или в прокуратору.

Но есть еще и финансовый критерий. Дело в том, что практически все управляющие организации работают в условиях жестокого «кассового разрыва», т. к. многие собственники задерживают коммунальные платежи. Причем, случается такое не только в эконом-классе. Напротив, в элитном сегменте «платежная дисциплина» жителей куда как ниже.

Евгений Клец, начальник управления продаж «Вектор Инвестментс» считает, что эффективная управляющая организация должна предоставлять все услуги на самом высоком уровне, несмотря на возможные кассовые разрывы.

Действительно, если протекающая крыша коттеджа или частного дома – головная боль его владельцев, то протекающая крыша в многоквартирном доме – проблема социальная. Столкнувшись с неполадками мы скорее, скорее, пожалуемся на «горячую линию», а не собирем общее собрание жильцов. Почему? Конечно, всему виной наша низкая социальная активность.

Никита Чулочников поясняет, что сфера ЖКХ является в значительной мере предметом регулирования органов власти (тарифы на коммунальные услуги, нормативно определенные принципы управления и т.д.), на котором только внедряются рыночные механизмы. Т.к. ЖКХ затрагивает все слои населения, в том числе малоимущие и неплатежеспособные, государство вынуждено передавать жилфонд, где они проживают, на управление государственных управляющих организаций с низкими обязательными тарифами.

Более привлекательное в коммерческом плане жилье с предложением расширенного набора услуг берут в управлении частные управляющие компании или органы самоуправления собственников. По законодательству, контрольно-надзорные функции за управлением МКД, взаимоотношением управляющих организаций и собственников осуществляют госорганы – государственные жилищные инспекции, организованные по территориальному принципу.

Жилищный кодекс, который был утвержден в 2010 году, определяет три способа обслуживания многоквартирного дома:

непосредственное управление;
создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
через сторонние компании (государственные или частные организации).

Какой из предложенных вариантов выбрать — решают жители подъезда на общем собрании.

Если речь идет о создании ТСЖ, впоследствии регистрируется некоммерческая юридическая организация, которая выступает как подрядчик при составлении контрактов на обслуживание дома.

Собственники приватизированных квартир имеют полное право назначить председателем дома стороннюю компанию. Такое решение выносится только ранее созданным органом ТСЖ. При этом управляющие лица товарищества берут на себя обязанность по проверке отчетов, финансовой документации о деятельности нанятой организации.

Преимущество использования сторонней фирмы для обслуживания подъезда и прилегающей к нему территории заключается в том, что она предлагает услуги исключительно квалифицированных кадров (слесарь, механик, лифтер, сантехник).

Хотя на практике иногда получается наоборот: нанятая компания больше заинтересована в извлечении прибыли от сотрудничества с собственниками, чем в сохранности их имущества, проведении капитального ремонта.

В свою очередь управляющие лица из ТСЖ не являются техническими или строительными специалистами, поэтому не могут в полной мере контролировать работу фирмы. Но за ними остается право смены подрядчика в случае невыполнения последним своих обязательств на должном уровне.

При переходе на обслуживание через стороннюю организацию действующее ТСЖ не нужно ликвидировать. Поэтому владельцы квартир могут в любое время вернуться к более регрессивной форме обслуживания. Такое решение принимается только на общем собрании собственников.

В статье 162 ЖК РВ указаны правила по избранию формы управления многоквартирным домом. Вторая часть законопроекта описывает процесс проведения собраний.

Согласно установленным нормам, собрание признается недействительным, если больше 30 процентов собственников отсутствует (их присутствие подтверждается подписями протокола о проведении открытых слушаний).

Создание ТСЖ сопровождается подачей документов в административный окружной орган.
Обязательно указывается адрес дома, принявшего данную форму управления, предоставляется технический паспорт здания и проставляются подписи собственников.

В течение двух недель организация закрепляет свой юридический статус, после чего получает право заключать договора со сторонними фирмами на обслуживание технических и инженерных узлов многоквартирного дома.

Ответственным назначается председатель. При этом жильцы дома сами определяют, сможет ли он принимать решения без сбора подписей и проведения собраний.

Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.

При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.

Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.

При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.

Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.

Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:

копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
копия техпаспорта на МКД;
заявление директору о подписании прямых договоров.

Преимущества:

Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.

УК является коммерческим юрлицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в многоэтажке и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

УК действуют согласно нормам общероссийских законов, Гражданскому кодексу РФ и по соглашениям по домоуправлению в МКД. В российском Жилищном кодексе говорится только про управляющую организацию.

Юридические лица, осуществляющие хозяйствование жилфондом, чаще всего – самостоятельные субъекты. Они располагают своим балансом, счетами в банке, печатью, документацией, штампами и иными реквизитами.

Это делается с помощью:

конкурса;
списка, который готовится инициативной группой.

Когда УК окончательно выбрана, между сторонами (управляющая компания и владельцы недвижимости в многоэтажке) подписывается договор.

Если собственниками квадратных метров в установленное законом время не решено, как осуществлять хозяйствование в МКД, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс для того, чтобы отобрать УК согласно постановлению №75.

Если заказчиком услуг управляющей компании на хозяйствование в МКД выступает ТСЖ (ЖСК, ЖК), то непосредственный способ управления многоквартирным домом осуществляет не управляющая организация, а перечисленные товарищества владельцев недвижимости. Но даже в этом случае ТСЖ и УК подписывают между собой соглашение. В нем могут оговариваться детальные условия взаимодействия – большие или меньшие, чем предусмотрено в ст.162 ЖК РФ.

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.