Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры или дома в долевой собственности в 2022 году: особенности процедуры, налог и пакет документов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:
- дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
- в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
- все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.
Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.
Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.
Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Каждый собственник хочет продать квартиру в максимально короткие сроки и по выгодной стоимости. Для того, чтобы реализовать задуманное, необходимо выполнить несложный алгоритм действий:
-
Заранее подготовить пакет документов.
-
Привести квартиру в порядок (сделать предпродажный ремонт).
-
Узаконить самовольные постройки.
-
Определится со стоимостью квартиры. Для этого необходимо промониторить рынок аналогичной недвижимости.
-
Проработать макет активной рекламы. Если не можете самостоятельно это сделать, обратитесь к риелтору.
Следует помнить, что совместная или долевая собственность автоматически усложняют процесс продажи недвижимого имущества. В ситуации, когда владельцем объекта является одно совершеннолетнее дееспособное лицо необходимо подготовить только паспорт и договор купли продажи. При долевой и совместной собственности не только увеличивается список документов, но и меняется алгоритм оформления сделки.
Многих интересует вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры, которая находится в совместной или долевой собственности. Все зависит от конкретной ситуации.
Если жилье было куплено в браке, оно относится к категории совместно нажитого имущества супругов. При этом абсолютно не важно на чье имя зарегистрирован объект. В данном случае для оформления сделки необходимо подготовить согласие на продажу от имени второго супруга. Данное согласие должно быть заверено нотариально. При наличии брачного контракта, в котором четко определены имущественные доли супругов, согласие на продажу не требуется.
Важно: если жилье было подарено одному из супругов, оно не будет относится к категории совместно нажитого имущества.
Если квартира находится в долевой собственности с несовершеннолетним лицом, необходимо заручится поддержкой органов опеки.
В 2022 оформить сделку можно тремя способами:
Самостоятельно
С помощью нотариуса
С помощью риэлтора
Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.
Типовой договор купли-продажи выглядит следующим образом:
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2022 году
Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.
Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2022 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.
Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.
Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:
- госпошлина — 2000 руб.;
-
техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;
-
кадастровый паспорт — 250 руб.;
-
справка с Росреестра — 200 руб.
Следует учесть, что если продавец привлекает стороннего специалиста к оформлению сделки, ему все равно необходимо будет оплатить обязательные платежи.
Основные документы, которые нужно подготовить для регистрации права собственности на квартиру — это паспорт и договор купли продажи. Однако в каждом конкретном случае данный перечень может быть расширен.
Какие документы нужны для продажи квартиры:
-
Паспорт.
-
Свидетельство о праве собственности. Если квартир была передана в собственность после 2016 года — достаточно предоставить выписку ЕГРН.
-
Справка о составе семьи (или выписка из домовой книги).
-
Правоустанавливающие документы (подтверждают право владения): договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о вступление в наследство, договор меры.
-
Выписка из лицевого счета.
-
Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
-
Письменное согласие второго супруга на оформление сделки (удостоверяется нотариусом). Если квартира была передана по наследству или подарена, согласие супруга не требуется.
-
Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, необходимо подготовить:
- разрешение органов опеки и попечительства;
-
свидетельство о рождение (для лиц, не достигших 14 летнего возраста), паспорт гражданина (для лиц, старше 14 лет);
-
документы, удостоверяющие личность опекуна;
-
Справка с ФНС РФ (необходима в случае, если продавец получил квартиру по наследству или по договору дарения). Данный документ подтверждает факт уплаты налога в государственный бюджет.
Данный список не является исчерпывающим. Он актуален только для простых сделок. Если квартира была куплена в ипотеку, будет затребована дополнительная документация.
Следует учесть, что если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо предоставить доказательства последующей регистрации данных лиц. При этом во время продажи недвижимого имущества интересы прописанных детей не должны быть нарушены. Орган опеки будет настаивать на том, чтобы жилищные условия ребенка на новом месте жительства не были ущемлены.
Несовершеннолетние дети от 14 до 18 лет могут принимать участие в сделке. Однако для того, чтобы стать полноправным участником договорных отношений им необходимо получить письменное согласие от родителей или опекунов.
Если от лица продавца действует законный представитель, необходимо подготовить доверенность. В данном документе должны быть перечислены все полномочия представителя.
В некоторых случаях покупатель желает видеть в пакете документов справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и справку из психоневрологического и наркологического психдиспансеров. Эти документы не относятся к числу обязательных, однако иногда их отсутствие влияет на подписание договора купли-продажи.
Если квартира находится в долевой собственности, необходимо подготовить письменное согласие всех дольщиков.
В 2022 году выписка ЕГРН содержит в себе наиболее актуальные данные об объекте недвижимости. В ней указывается информация о владельцах, перечисляются технические характеристики квартиры, а также уточняется наличие арестов.
Сбор пакета документов и сопровождение самой сделки можно доверить риэлтору. Однако стоит понимать, что данный специалист не несет полной ответственности за юридические аспекты.
Получить юридическую помощь по вопросам продажи квартиры можно на нашем сайте.
Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.
Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.
Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:
- имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
- можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
- доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
- при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.
В ситуации, когда собственники совместно решили реализовать общую недвижимость с последующим разделом денежных средств, правила и порядок продажи отличаются от норм, предусмотренных для продажи одной части недвижимости.
Собственность продается по долям покупателю как единоличному владельцу, и оформлять согласие на продажу квартиры необязательно. Этот путь наиболее быстрый и простой в реализации, хотя достичь консенсуса не всегда просто.
Основное условие для успешного осуществления сделки по продаже долевой собственности – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе. Как того требуют правила продажи долевой недвижимости, договор заключается в присутствии нотариуса и им же удостоверяется.
По законодательству РФ долевая собственность на жилое помещение предполагает определенные обязательства собственников по отношению друг к другу. При продаже квартиры им необходимо искать согласия по всем вопросам.
Перед тем как продать квартиру в долевой собственности целиком, если она в долях, необходимо определить ее рыночную стоимость. Совладельцы могут выбрать один из двух способов оценки жилой недвижимости:
- самостоятельный – осуществляется путем мониторинга аналогичных предложений по количеству комнат, площади, району, материалу постройки дома и прочим характеристикам на вторичном рынке;
- с помощью профессиональных оценщиков. В случае залючения договора с экспертной компанией будет получена не только реальная цена при оформлении долевой собственности на квартиру, которая продается, но и официальное экспертное заключение. Документ может понадобиться для предъявления в банке, если будут привлекаться к сделке заемные банковские средства на приобретение жилья.
Согласно законодательным нормам, отчуждение долевой собственности оформляется только в присутствии нотариуса и с обязательным удостоверением совершаемой сделки. Изменения при продаже долевой собственности в 2022 году делают невозможным регистрацию сделки по отчуждению долей без заверительной надписи нотариуса.
Нововведения в законодательстве призваны не допустить нарушения прав определенных категорий владельцев, в частности, недееспособных лиц и несовершеннолетних при реализации долевой недвижимости.
После заключения сделки право собственности на жилую недвижимость переходит к покупателю. Следующим шагом должна стать передача договора в Росреестр для орегистрации.
Специалисты ведомства проверяют законность сделки и оформляют выписку из ЕГРН, удостоверяющую переход права собственности к другому владельцу.
Время, через которое будет получен документ, зависит от юридического статуса заявителя:
- электронная регистрация делает возможным его получение на следующий день;
- предоставление и оформление бумаг нотариусом позволит стать обладателем документа через 3 дня;
- подача от лица продавца и покупателя увеличит срок ожидания до 5 дней.
Проведение сделок с недвижимостью в 2022 году
Закон устанавливает для всех совладельцев долевой собственности преимущественное право выкупа продающейся части в общем имуществе. Лишь после их письменного отказа можно предлагать долю посторонним лицам.
Продавец обязан письменно поставить в известность сособственников о продаже своей доли (лучше через нотариуса). Извещение совладельца о продаже доли должно содержать сведения о существенных обстоятельствах продажи – цене и других значимых условиях.
В течение месяца сособственники должны принять решение о приобретении доли или отказе от него. После этого продажа части общей недвижимости может состояться на законных основаниях без возможности в дальнейшем оспорить правомерность сделки.
При отчуждении данного вида недвижимости применяется общий порядок осуществления сделки. Однако процесс осложняет его принципиальная особенность – необходимость соблюдения преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности перед посторонними лицами и отправка им уведомления о продаже доли в праве общей долевой собственности.
Вручение совладельцам уведомления порой становится наиболее трудновыполнимым условием, ведь они могут сознательно уклоняться от встреч с потенциальным продавцом.
Решив действовать самостоятельно, стоит предварительно выяснить, как выглядит образец извещения и убедиться в правильности действий.
Кроме личного вручения можно также:
- отправить его заказным письмом с уведомлением и описью вложения;
- вручить через нотариуса. Это самый надежный, но и наиболее дорогостоящий способ.
Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Иcкaть пoкyпaтeлeй мoжнo paзными cпocoбaми. Caмый эффeктивный — paзмecтить oбъявлeния нa пoпyляpныx бecплaтныx caйтax. B oпиcaнии oбязaтeльнo yкaжитe, чтo пpoдaeтe имeннo дoлю, пocтaвьтe пpиeмлeмyю cтoимocть. Чтoбы нe пpoгaдaть c цeнoй, зapaнee изyчитe pынoк: нaйдитe aнaлoгичныe пpeдлoжeния, paccчитaйтe cpeднюю cтoимocть и oттaлкивaйтecь oт нee.
Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.
Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe, и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:
👉 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;
👉 инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;
👉 дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;
👉 пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;
👉 тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;
👉 пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;
👉 дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.
Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.
Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.
Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy.
Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.
Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости
Coглacнo НК PФ, кaждый гpaждaнин Poccийcкoй Фeдepaции дoлжeн плaтить нaлoги c пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpoдaжa дoли в квapтиpe — нe иcключeниe. Ecли нe плaтить нaлoги вoвpeмя, вaм мoгyт нaчиcлить пeни и штpaф.
Ecть тpи cлyчaя, в кoтopыx нaлoг плaтить нe нyжнo:
❌ Cтoимocть дoли мeньшe 1 000 000 ₽ для дoли в нaтype. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaжa дoлeвoй coбcтвeннocти нa cyммy мeнee 1 000 000 ₽ нe oблaгaeтcя нaлoгoм. A ecли cтoимocть вышe, пpимeняeтcя нaлoгoвый вычeт. Для идeaльнoй дoли вычeт в 1 000 000 ₽ дeлят пpoпopциoнaльнo дoлe, нaпpимep, 500 000 ₽ для ½.
❌ Bы влaдeли имyщecтвoм дoлгo. C 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвyeт cлeдyющee пpaвилo. Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы:
▪ кyпили дoлю пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи и влaдeли eю бoлee 5 лeт;
▪ пoлyчили дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeли eю бoлee 3 лeт гoдa.
❌ Bы пoкyпaли дoлю, и paзницы мeждy cyммoй пoкyпки и cyммoй пpoдaжи нeт. Ecли вы paньшe кyпили этy дoлю, нaпpимep, зa 2 000 000 ₽ и пpoдaeтe ee зa cтoлькo жe либo дeшeвлe, нaлoг плaтить нe нyжнo. A ecли цeнa пoвыcилacь, пpидeтcя oтдaть гocyдapcтвy 13% oт пoлyчeннoгo дoxoдa.
Paccмoтpим пpимep.
Aндpeй влaдeл дoлeй 2,5 гoдa и пpoдaл ee зa 1 700 000 ₽. Пpи cocтaвлeнии нaлoгoвoй дeклapaции Aндpeю нyжнo зaявить вычeт. Toгдa oн cмoжeт зaплaтить нaлoг нe c 1 700 000 ₽, a c 700 000 ₽. Bмecтo 221 000 ₽ пoлyчитcя вceгo 91 000 ₽.
Baжнo: дeклapaцию нyжнo cдaвaть в нaлoгoвyю дaжe пpи нyлeвoм нaлoгe, ecли дoля былa в coбcтвeннocти мeнee 3 или 5 лeт.
Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя
3aкoнoдaтeльcтвoм ycтaнoвлeны минимaльныe дoли. Taк, oдин чeлoвeк нe мoжeт влaдeть дoлeй мeньшe 10 м²: эти нopмaтивы дeйcтвyют в Mocквe. Ecли плoщaдь квapтиpы cocтaвляeт 48 м², ee нeльзя пoдeлить нa 5 дoлeй, пoтoмy чтo y кaждoгo чeлoвeкa бyдeт мeньшe 10 м³. B дpyгиx peгиoнax нopмa cocтaвляeт 12 м² нa oднoгo чeлoвeкa.
B cвязи c этим зaкoнoдaтeльcтвo ycтaнaвливaeт cлeдyющиe минимaльныe пoкaзaтeли:
🔹 в квapтиpax плoщaдью 30–60 м² мoгyт быть пpoдaны дoли нe мeньшe ¼;
🔹 в квapтиpax плoщaдью 60–120 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/10 дoли;
🔹 в квapтиpax плoщaдью oт 132 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/15 дoли.
Ecли нe coблюcти эти ycлoвия, Pocpeecтp oткaжeт в cдeлкe. Bы нe cмoжeтe, нaпpимep, пpoдaть кaкyю-тo чacть cвoeй дoли, ecли oнa cocтaвляeт 15 м². B тaкoм cлyчae y вac или y пpoдaвцa oкaжeтcя мeньшe 10 м².
Кaк пpoдaть дoлю peбeнкa в квapтиpe? Ecли oднoй из дoлeй влaдeeт нecoвepшeннoлeтний, для oфopмлeния cдeлки дoпoлнитeльнo пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, a тaкжe oткaз нecoвepшeннoлeтнeгo — eгo мoгyт нaпиcaть poдитeли или oпeкyны. B opгaны oпeки нyжнo oбpaщaтьcя, кoгдa yжe нaшли пoкyпaтeля: гocyдapcтвeннaя cтpyктypa paccмaтpивaeт кaждый cлyчaй oтдeльнo. Ecли oпeкa нe дacт paзpeшeниe, пpoдaть дoлю нe пoлyчитcя.
Ecли вы peшaeтe пpoдaть дoлю нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить eмy жильe нe xyжe пpeдыдyщeгo пo ycлoвиям. Нaпpимep, кyпить дoлю в дpyгoй квapтиpe.
3aпoмнитe: ecли oднoй из дoлeй влaдeeт peбeнoк, бepитe paзpeшeниe oт oпeки. Ecли плaниpyeтe пpoдaть eгo дoлю, тoжe пoнaдoбитcя paзpeшeниe. Дoпoлнитeльнo вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить peбeнкy coбcтвeннocть нe xyжe.
Moжнo ли кyпить дoлю в квapтиpe или пpoдaть ee, ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм co cтopoны бaнкa? Texничecки этo вoзмoжнo, нo cдeлкa бyдeт длитьcя нaмнoгo дoльшe.
Пoнaдoбитcя пoлyчить paзpeшeниe oт бaнкa. Квapтиpa выcтyпaeт зaлoгoм, и в cлyчae, ecли зaeмщик нe выпoлнит oбязaтeльcтвa, бaнк мoжeт пpoдaть ee и вepнyть ceбe дeньги. Кoнкpeтныe пyти peшeния cитyaции зaвиcят oт бaнкa. Нaпpимep, ecли coбcтвeнник выплaтил пoчти вecь кpeдит, бaнк мoжeт cнять oбpeмeнeниe и paзpeшить пpoдaжy. Ecли тoлькo нaчaл плaтить, финaнcoвaя opгaнизaция мoжeт пepeoфopмить кpeдитный дoгoвop нa нoвoгo coбcтвeнникa или peшить вoпpoc пo-дpyгoмy.
Как продать квартиру в долевой собственности в 2022 году
От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:
- Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
- Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
- Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
- Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.
Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:
- ареста;
- обременения;
- запрета на продажу.
Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:
- заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
- электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.
При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.
Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.
С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:
- государственная пошлина – 2000 рублей;
- удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
- технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.
Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.
Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Освобождение от налога продажи квартир для семей с детьми
После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:
- если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
- при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
- регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.
Начиная с 2021 года, перечень ситуаций, когда можно без налогов продать жилье, пополнился.
Путин В. В. подписал Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ, благодаря которому семьи с двумя и более детьми не будут платить налог при продаже жилья. С этой целью ст. 217.1 НК дополнилась отдельным пунктом.
Причем положения нового пункта будут действовать «задним» числом.
Но, как говорится, «дьявол кроется в деталях». Для того чтобы воспользоваться освобождением от уплаты налога, нужно выполнить ряд условий.
К объектам недвижимого имущества, продажа которых может быть освобождена от НДФЛ, относятся: комнаты, квартиры или части квартиры, жилые дома или части жилых домов, а также доли в праве собственности на жилое помещение.
Продажа таких объектов освобождается от налогообложения, если:
- налогоплательщик и (или) его супруг являются родителями либо усыновителями двух и более детей;
То есть воспользоваться льготой вправе не только родитель, но и его супруг или супруга. Например, женщина вышла второй раз замуж и у нее есть несовершеннолетние дети от предыдущего брака. В этом случае от налога освобождается не только продажа жилья женщиной, но и ее вторым мужем.
Дети должны быть несовершеннолетними, т. е. не достигшими возраста 18 лет либо до 24 лет, если дети очно обучаются в образовательных организациях.
Возраст детей определяется на момент регистрации перехода права собственности на реализованное жилье или долю в праве собственности на жилье к покупателю.
- приобретено иное жилье или доля в праве собственности на жилое помещение в календарном году, в котором продано «старое» жилье либо не позднее 30 апреля 2022;
То есть продажа «старого» жилья и покупка нового жилья должны происходить в одном календарном году либо покупка нового жилья должна быть осуществлена до 30 апреля 2022.
Например, если продажа жилья была в январе 2021, то у налогоплательщика есть гораздо больше времени купить новое жилье, нежели, в случае с продажей в декабре 2021.
Если периоды продажи и покупки жилья не совпадут, то воспользоваться льготой по НДФЛ не получится.
- общий метраж приобретаемого жилья или его кадастровая стоимость превышает общую площадь проданного жилья или кадастровую стоимость;
То есть законодатель постарался исключить ситуацию, когда продается жилье большого метража, а потом покупается для «вида» маленькая однокомнатная квартира.
Льготой законодатель поддерживает лишь улучшение жилищных условий.
- кадастровая стоимость, если она может быть определена, проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
Причем независимо от размера реализуемой доли.
- налогоплательщику либо его супруге, несовершеннолетним детям на дату регистрации права собственности на проданное жилье или долю в праве собственности не принадлежит 50% в праве собственности на приобретенное жилье.
Например, налогоплательщик на дату продажи «старого» жилья не должен владеть другим жильем, которое по площади более чем наполовину больше приобретаемого жилья.
Опять же данное ограничение направлено на то, чтобы льготой воспользовались действительно нуждающиеся в улучшении жилья семьи, и данная схема не работала бы как уход от налогов.
Чтобы получить освобождение от НДФЛ, должны одновременно выполняться вышеперечисленные условия. Данные правила действуют с 1 января 2021, т. е. если была продажа недвижимости в 2021 году и будет приобретена новая до конца апреля 2022, то налог можно не платить.
Освобождение от уплаты налога также будет действовать и при продаже жилья детьми.
Принятый закон направлен на поддержание семей с двумя и более детьми. Вместе с тем, семьи с одним ребенком «выпадают» из льготной категории, хотя не меньше нуждаются в расширении жилплощади. И если бы была возможность улучшить жилищные условия, сэкономив на налоге, то семья могла бы подумать и о рождении следующего ребенка.
Не совсем корректно, на наш взгляд, прописано требование приобретения большей площади жилья. На рыночную стоимость жилья влияет и его местонахождение. Так, квартира на окраине большей площади может стоить дешевле, чем меньшей площади, но в центральном районе.
Возможно, для семьи удобней купить новую квартиру ближе к центру, чуть меньшей или такой же площадью для возможности лучшего развития детей, но тогда льготы не будет.
Как много семей воспользуется данной преференцией, покажет время. В любом случае наличие льготы, хоть и при таких условиях лучше, чем ее отсутствие.
Как заявил Президент России, благодаря принятому закону, у семьи с детьми «какая-то копеечка в руках останется». С другой стороны, бюджет не сильно пострадает. Так, по мнению аналитиков компании Форекс, за счет освобождения от НДФЛ бюджет недополучит 0,002% от всего объема налогов.