Оформление квартиры в собственность после погашения ипотеки с материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление квартиры в собственность после погашения ипотеки с материнским капиталом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Саша и Маша поженились несколько лет назад. Снимали уютную однушку недалеко от метро и выплачивали ипотеку за просторную евротрешку с видом на город. После рождения погодок решили ипотеку побыстрее погасить — как раз материнский капитал пришелся бы кстати. Но оказалось, что не так все просто. Квартира оформлена на Сашу, но по закону он все равно должен будет выделить доли в новом жилье жене и детям. Давайте разбираться, как сделать это правильно, чтобы потом не возникло проблем.

«Детские доли»: выделение долей детям при использовании маткапитала

Право всех граждан Российской Федерации на жилище, а также право иметь в собственности имущество или его часть закреплено в Конституции. А с появлением программы «Материнский капитал» вопрос выделения долей в квартире детям стал особенно актуальным.

Родители не всегда должны выделять доли детям в приобретаемой недвижимости. Законом предусмотрены несколько ситуаций, когда процедура является обязательной. Это может быть приобретение жилья за счет средств материнского капитала или ситуация, требующая защитить законные права ребенка (например, когда новая квартира покупается после продажи старого жилья, где у ребенка была доля).

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Чacтo мaткaпитaл иcпoльзyют для yлyчшeния жилищныx ycлoвий. Пpи этoм пo зaкoнy poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям в жильe, в кoтopoe влoжили мaткaпитaл.

Ecли квapтиpy кyпили в ипoтeкy, тoгдa дoли мoжнo выдeлять c coглacия бaнкa — или пocлe тoгo, кaк ипoтeкy зaкpыли, a бaнк cнял oбpeмeнeниe. Ecли квapтиpy кyпили нe в ипoтeкy, тoгдa дoли выдeляют cpaзy.

Oфициaльнo выдeлeнныe дoли гapaнтиpyют, чтo дeньги мaткaпитaлa пoтpaтили нe тoлькo нa poдитeлeй. Для дeтeй этo гapaнтия, чтo oни нe ocтaнyтcя бeз жилья.

Ecли нe выдeлить дoли, пpoкypaтypa пpи плaнoвoй пpoвepкe мoжeт пoдaть в cyд и oбязaть pacпpeдeлить дoли. Жильe c нeвыдeлeнными дoлями мoжнo пpoдaть, нo пoтoм oпeкa oпpoтecтyeт cдeлкy и oтмeнит ee чepeз cyд. Пoкyпaтeлю вepнyт дeньги, a poдитeлeй oбяжyт вepнyть мaткaпитaл.

Пpи выдeлeнии дoлeй дeтям нoтapиyc пpoвepяeт пpaвильнocть pacчeтa или caм дeлaeт этoт pacчeт.

Ecли в ceмьe нecкoлькo дeтeй, нoтapиyc кoнтpoлиpyeт, чтoбы кaждый peбeнoк пoлyчил paвнyю дoлю. Eщe oн пpoвepяeт, чтoбы paзмepы дoлeй cooтвeтcтвoвaли cyммe cepтификaтa нa мaткaпитaл.

Taкжe нoтapиyc дoлжeн пpoвepить пoдлиннocть дoкyмeнтoв. Cвoeй пoдпиcью и пeчaтью oн пoдтвepждaeт, чтo в cдeлкe нeт мoшeнничecтвa: бpaк нe фиктивный, cyпpyги нe пытaютcя oбнaличить мaткaпитaл или ocтaвить peбeнкa бeз жилья.

B этoм cлyчae нyжнo cocтaвить тoлькo oднo coглaшeниe: o выдeлeнии дoлeй дeтeй. Ocтaвшaяcя чacть квapтиpы бyдeт в coвмecтнoй coбcтвeннocти poдитeлeй.

Taкoe coглaшeниe пoдoйдeт тoлькo в cлyчae, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти. Ecли oнa в дoлeвoй — пoнaдoбитcя нoтapиyc, пoтoмy чтo в тaкoм coглaшeнии бyдyт пpизнaки paздeлa имyщecтвa.

Чтoбы пoтoм нe былo пpoблeм c зaкoнoм, нyжнo пpaвильнo paccчитaть минимaльный paзмep дoлeй нa дeтeй. 3a иcxoдныe дaнныe бepyт cтoимocть квapтиpы и paзмep мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Дoпycтим, ceмья кyпилa квapтиpy зa 2 000 000 pyблeй. Для пoкyпки влoжилa мaт. кaпитaл: 450 000 pyблeй.

B ceмьe из 4 чeлoвeк cнaчaлa нyжнo выдeлить дoлю кaждoгo в мaт. кaпитaлe: 450 000/4 = 112 500 pyб.

Пoтoм cчитaeм дoлю в квapтиpe: 112 500/2 000 000 = 1/17. Этo минимaльнaя дoля кaждoгo в квapтиpe.

Дoля двyx дeтeй пoлyчaeтcя 2/17 — или 1/9 нa кaждoгo peбeнкa. Ocтaльнaя чacть ocтaнeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти cyпpyгoв.

Чacтo плoщaдь дeлят пopoвнy мeждy дeтьми, чтoбы дoли были бoльшe. Плoщaдь квapтиpы бepётcя кaк 50 дoлeй. B ceмьe из 4 чeлoвeк кaждoмy пpинaдлeжит 50 м²:4/50 = 12/50. Этy дoлю пoлyчит кaждый из двyx дeтeй. Нo ecли квapтиpy peшaт пpoдaть, oпeкa нe paзpeшит cдeлкy, пoкa в нoвoм жильe paзмep дoлeй бyдeт мeньшe, чeм выдeлeны изнaчaльнo.

Coглaшeниe oб oпpeдeлeнии дoлeй cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe.

Дoкyмeнт дoлжeн включaть cлeдyющиe пyнкты:

1. дaтy и мecтo oфopмлeния
2. дaнныe cтopoн, включaя пoл, peквизиты пacпopтa и aдpec
3. peквизиты пpaвoycтaнaвливaющиx дoкyмeнтoв: этo мoжeт быть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы или дapcтвeннaя
4. peквизиты выпиcки из EГPН
5. пpичинa pacпpeдeлeния дoлeй: poждeниe дeтeй, иcпoльзoвaниe мaткaпитaлa
6. вeличины дoлeй
7. пoдпиcи.

Как правильно закрыть ипотеку. Пошаговая инструкция

B MФЦ нyжнo пoдaть дoкyмeнты:

1. Пacпopтa cyпpyгoв и cвидeтeльcтвa o poждeнии дeтeй.
2. 3aявлeниe oт кaждoгo coбcтвeнникa жилья: oт мyжa и жeны.
3. Пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe: нaпpимep, дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
4. Caмocтoятeльнo зaпoлнeннoe coглaшeниe oб oпpeдeлeнии дoлeй.
5. Квитaнцию oб yплaтe гocпoшлины: этo 2000 pyблeй, пoдeлeнныe нa вcex бyдyщиx coбcтвeнникoв. Ecли чeтыpe члeнa ceмьи, — плaтят пo 500 pyблeй c кaждoгo. 3a дeтeй плaтят poдитeли.

MФЦ oбязaн пepecлaть дoкyмeнты в Pocpeecтp в тeчeниe двyx paбoчиx днeй. У Pocpeecтpa нa paccмoтpeниe ecть eщe тpи paбoчиx дня.

B MФЦ мoгyт пoтpeбoвaть нoтapиaльнo зaвepeннoe coглaшeниe o pacпpeдeлeнии дoлeй и oткaзaтьcя пpинимaть дoкyмeнты бeз визы нoтapиyca. B тaкoм cлyчae ecть нecкoлькo вapиaнтoв.

1. 3aпиcaтьcя нa пpиeм к дpyгoмy cпeциaлиcтy или нa дpyгoй дeнь.
2. Cocлaтьcя нa тo, чтo в Pocpeecтpe paзpeшили pacпpeдeлить дoли бeз нoтapиyca.
3. Oбъяcнить, чтo cпeциaлиcт MФЦ нe бyдeт нecти oтвeтcтвeннocть, ecли чтo-тo пoйдeт нe тaк. Peшeниe o тoм, нacкoлькo пpaвильнo oфopмлeны дoкyмeнты, пpинимaeт coтpyдник Pocpeecтpa.

Процедура закрытия ипотечного кредита осуществляется согласно графику платежей, который выдается заемщику при заключении договора. Должник вправе вносить деньги ежемесячно или производить досрочное погашение займа, в т. ч. единовременно. Единственное требование – нужно предварительно известить заимодавца. Это поможет избежать штрафных санкций банка. Способ уведомления обычно оговаривается в договоре. Заемщик может позвонить в Call-центр или подать письменное заявление в отделении банка.

При досрочном закрытии кредита заимодавец осуществляет перерасчет суммы долга. Обновленный график платежей отображается в личном кабинете клиента. При внесении последнего взноса по ипотеке заемщику нужно выполнить следующие действия:

1. Уточнить в банке остаток задолженности по кредиту. Данные нужно уточнять на дату совершения операции. Для этого есть несколько причин. Например, заемщик допустил просрочку по предыдущему платежу и ему начислили пеню или, наоборот, на счет внесена большая сумма. В результате остаток по кредиту изменился. Уточнить сумму долга можно в отделении банка или по телефону горячей линии.

2. Произвести выплату займа. Внести последний платеж можно любым доступным способом. Например, путем перечисления денег с карты или через терминал.

3. Повторно обратиться в банк для получения справки о закрытии кредита. Документ может быть бесплатным или платным. Заказать справку о полном погашении ипотечного займа и отсутствии претензий по кредиту можно сразу после внесения последнего платежа.

Наличие справки служит доказательством того, что заемщик выполнил свои обязательства перед заимодавцем. На документе должна быть подпись сотрудника банка и печать финансовой организации. Пример справки, выданной после выплаты ипотеки в Сбербанке.

Ипотека обычно выдается на покупку частного дома или квартиры в многоквартирном доме. Это имущество выступает в качестве обеспечения по кредиту. На объект недвижимости оформляется закладная. Она регулирует отношения между залогодателем и залогодержателем. Закладная содержит основные условия выдачи ипотечного займа.

Этот документ преимущественно нужен банку. Ценная бумага позволяет перезаложить имущество третьим лицам или продать объект недвижимости. Например, если должник будет не в состоянии обслуживать кредит.

На заметку! Передача объекта недвижимости новому кредитору не меняет первичные условия договора ипотеки.

После полного погашения кредита банк обязан вернуть оригинал закладной владельцу дома или квартиры. На ценной бумаге делается отметка о полном выполнении обязательств по договору ипотеки и отсутствии претензий со стороны заимодавца. А также указывается сумма платежа и дата его внесения.

После выплаты кредита заемщику предстоит снять обременение с недвижимости. Для этого нужно будет обратиться в Росреестр по месту нахождения жилья. В отдельных городах документы можно подать через МФЦ.

Заявителю нужно подготовить следующие документы:

1. Удостоверение личности.

2. Справка об отсутствии задолженности по кредиту. Документ изготавливается на фирменном бланке банка, должен иметь подпись уполномоченного лица и печать организации.

3. Закладная с отметкой о полном выполнении обязательств перед заимодавцем.

4. Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Форма документа закреплена в Приложении №3 к приказу Росреестра от 23.06.2020 № П/0210.

5. Доказательства уплаты госпошлины в размере 200 р. (ст.333 НК РФ). Пошлина уплачивается в том случае, если владельцу недвижимости требуется свидетельство без отметок об аресте.

Если ипотечный кредит выдавался без закладной, то стороны договора ипотеки должны подать в Росреестр совместное заявление о снятии ареста с квартиры. При обращении в МФЦ требуется явка сотрудника банка. При себе он должен иметь доверенность на представление интересов организации.

В отдельных случаях требуется решение районного или арбитражного суда о погашении регистрационной записи…

Погашение регистрационной записи производится в 3-дневный срок с момента обращения в Росреестр (ст.25 ФЗ «Об ипотеке»).

Получение выписки об отсутствии задолженности

Заказать выписку о полном закрытии кредита можно сразу после внесения последнего платежа. Например, на следующий день после зачисления денег на счет. Получить выдержку можно в личном кабинете заемщика или в отделении финансовой организации.

Выдача закладной производится по заявлению заемщика. Подать прошение можно сразу после единовременного погашения долга, закрытия кредитного счета и получения справки об отсутствии претензий финансового характера.

Снятие обременения с квартиры

После снятия ареста заемщик становится полноправным владельцем имущества и может совершать любые действия с недвижимостью. Например, продать дом или квартиру, оформить договор дарения или составить завещание.

Данные об отсутствии обременений по квартире появятся в Росреестре в течение пяти дней со дня обращения в орган регистрации прав.

Договорные отношения с банком заканчиваются сразу после внесения остатка долга по кредиту и снятия обременения с недвижимости. Квартира переходит в полное распоряжение своего владельца.

При этом бывший заемщик может получить частичный возврат страховки. Например, если он заплатил стоимость полиса, но так и не воспользовался деньгами из страхового фонда страховщика. Основанием для предъявления требований к компании является досрочное погашение ипотеки. Страховые компании обычно удовлетворяют просьбы о возврате неиспользованных денег. Однако иногда бывают исключения. Поэтому заемщику нужно внимательно изучить положения договора со страховщиком. В документе не должно быть запрещающих оговорок.

Если договор со страховщиком не содержит запретов, но компания отказывается выплатить деньги, тогда страхователю придется обращаться в суд за защитой своих прав.

При наличии двух и трех детей родители вправе получить материнский капитал. Государственную помощь можно использовать на образование или улучшение жилищных условий. Например, в качестве первоначального взноса по ипотеке, для погашения тела кредита или процентов по займу (ст.10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ).

«Материнский капитал» — госпрограмма финансовой поддержки семей. Она действует с 2007 года и до конца 2026 года. Ее цель — повысить рождаемость в стране. Изначально денежные выплаты выдавались семьям, где родился второй ребенок, но потом программу расширили. Размер маткапитала проиндексирован в 2022 и составляет 524,5 тыс. руб.

Что делать после погашения ипотеки

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

• на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
• в общую совместную собственность супругов;
• с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. «Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество на основании сделки, заключенной одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии указанного согласия)», — уточнили в Росреестре.

Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли в праве общей долевой собственности также возможно,
но только с соблюдением права преимущественной покупки. В этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.,>

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:

• паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
• свидетельства о рождении детей;
• правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
• свидетельство о браке или разводе;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации;
• если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

• лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
• лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
• дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
• лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
• почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект недвижимости. «Если государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, соответствующее заявление в орган регистрации прав может быть представлено в том числе нотариусом. Срок регистрации составит семь рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав и девять рабочих дней с даты приема документов в МФЦ», — объяснили в Росреестре.

• •

  Кто может получить маткапитал

• •

  Куда можно потратить материнский капитал

• •

  Как погасить ипотеку материнским капиталом: особенности и условия

• •

  Как внести материнский капитал в ипотеку: пошаговое руководство

• •

  Способы погашения ипотеки материнским капиталом

• •

  Возможные риски

• •

  Как погасить ипотеку маткапиталом в Альфа-Банке

• •

  Причины отказа

• •

  Выделение долей

• •

  Нюансы

• •

  Заключение

Материнский капитал (МСК) — одна из форм господдержки семей с детьми. Денежная помощь выдаётся супругам, у которых после 2020 года появился первый или второй ребёнок. Субсидия положена и при рождении последующих детей, но только если родители не получали выплату ранее.

• •

  семьи, в которых хотя бы один из супругов имеет российское гражданство;

• •

  родители, усыновившие второго ребёнка или последующих детей после 2020 г;

• •

  родители, ребёнок которых является гражданином РФ.

Материнский капитал выдаётся не за каждого ребёнка, а только один раз. При этом средства перечисляются только в безналичной форме — в виде электронного или бумажного сертификата.

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Чтобы перевести средства маткапитала на ипотечный счет, необходимо подать заявление в пенсионный фонд. Инструкция:

Шаг 1: обращение в банк

В первую очередь нужно получить в банке справку для Пенсионного фонда о том, что заёмщик оформляет ипотеку (либо оформил ранее). В справке указывают номер кредитного договора, личные данные заёмщиков, общую сумму задолженности, банковские реквизиты для перечисления средств.

Шаг 2: оформление обязательства

Далее оформляют нотариальное обязательство. Документ гарантирует, что родитель, получивший МСК, выделит детям доли в приобретаемом жилье после полного погашения долга и снятия обременения. Для оформления обязательства понадобятся следующие документы:

• •

  паспорта всех членов семьи;

• •

  свидетельства о рождении детей младше 14 лет;

• •

  выписка из ЕГРН;

• •

  ипотечное соглашение и сертификат на материнский капитал;

• •

  договор купли-продажи, ДДУ или договор переуступки прав.

Дополнительно нужно сделать заверенные копии, поскольку оригинал останется в ПФ, а свидетельство ещё пригодится при распределении долей.

Шаг 3: обращение в Пенсионный фонд

Государственную субсидию можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке оформленной для:

• •

  покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке;

• •

  строительства либо реконструкции частного дома;

• •

  приобретения жилого дома, степень износа которого не превышает 50%. Средствами МСК можно закрыть часть основного долга либо оплатить проценты по кредиту. При частичном досрочном погашении можно уменьшить размер обязательных платежей или сократить срок кредитования.

Предварительно стоит выбрать подходящий банк. Альфа⁠-⁠Банк предлагает льготные программы кредитования, в том числе с возможностью использования средств маткапитала. Ипотеку с материнским капиталом можно оформить как на общих основаниях, так и на льготных условиях: по ставке от 5,6% годовых.

При внесении маткапитала в качестве первого взноса желательно добавить часть собственных средств, поскольку ПФ переводит деньги в течение месяца. При подписании кредитного соглашения деньги не будут учитываться, а перерасчёт банк сделает позднее.

В использовании материнского капитала есть свои нюансы:

Получение налогового вычетаПо закону получить налоговую льготу можно только, если недвижимость приобреталась за собственные средства. С государственных субсидий вычет не положен. Если же семья оформила вычет, а после этого погасила часть ипотеки средствами материнского капитала, то сумму, полученную с этих средств, необходимо вернутьПродажа недвижимостиПри продаже объектов недвижимости, купленных с помощью МСК, могут возникнуть сложности. Это связано с тем, что при оформлении ипотеки родители выделяют доли всем детям. Для продажи долей несовершеннолетних собственников требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Без документа сделка будет недействительнойРефинансирование ипотекиНе все банки готовы рефинансировать ипотечные кредиты, которые оплачивались средствами МСК. Процедура рефинансирования предусматривает переход долга от одного кредитора к другому с одновременным снятием обременения и перерегистрацией договора. Такая ситуация потенциально нарушает права детей, имеющих доли в недвижимости

Сроки перечисления средств

Если Пенсионный фонд принял положительное решение, то в пятидневный срок отправит уведомление заявителю. Деньги по заявлению перечисляются в среднем в течение 10 дней. Это важно учитывать при подаче заявки в банк. Во время рассмотрения документов проценты начисляются на стандартных условиях, прописанных в кредитном договоре.

Подача онлайн-заявления

Записаться в Пенсионный фонд, чтобы подать заявление и предоставить оригиналы документов, можно через портал государственных услуг. Для этого нужно иметь подтверждённую учётную запись и авторизоваться на сайте. Затем:

• •

  выбрать вкладку «Услуги» и зайти в раздел «Семья и дети»;

• •

  открыть вкладку «Управление маткапиталом» и выбрать электронное получение услуги;

• •

  нажать кнопку «Получить услугу» и отправить заявку на рассмотрение.

Через несколько дней придёт приглашение с указанием времени посещения ПФ.

Здесь важно внимательно изучить условия договора. Ведь частичное досрочное погашение (ЧДГ) сокращает либо размер регулярного платежа, который вы каждый месяц перечисляете банку, либо срок кредитования, и так уменьшается переплата по ипотечному кредиту и финальный ценник недвижимости.

Мы с Алиной воспользовались онлайн-калькулятором и рассчитали, как изменится переплата в обоих случаях, а также, ради интереса, сравнили с результатами погашения на более поздних сроках кредитования.

Итак, вводные:

• стоимость квартиры – 4 млн рублей,
• дата оформления кредита – 10.07.2019 года,
• первоначальный взнос – 400 тысяч, то есть сумма ипотечного кредита – 3,6 млн рублей,
• процентная ставка – 8,9%,
• срок – 15 лет или 180 месяцев (дата последнего платежа 10.07.2034 года),
• к возврату – 6 542 363 рубля, то есть сумма переплаты за весь период – 2 942 363 рублей (сумма немалая),
• сумма ЧДГ = сумма МСК на первого ребенка = 483 881 рублей,
• размер ежемесячного платежа (ЕП) до ЧДГ – 36 300 рублей.

Новые условия:

Дата ЧДГ	10.08.2021	10.08.2030
С уменьшением срока кредитования (размер ЕП не меняется)
Дата последнего платежа	10.07.2021	10.02.2033
Уменьшение срока кредитования	на 36 месяцев	на 17 месяцев
К возврату, руб.	5 685 241	6 381 819
Сумма процентов, руб.	2 085 241	2 781 819
С уменьшением суммы ЕП (срок кредитования не меняется)
Уменьшение суммы ЕП, руб.	до 31 067 (на 5 233)	до 24 212,15 (на 12 087,85)
К возврату, руб.	6 205 652	6 449 952
Сумма процентов, руб.	2 605 652	2 849 952

Целью Алины и Саши была экономия, поэтому самым выгодным вариантом оказалось сокращение периода кредитования. Причем, как видно из расчетов, чем раньше сделать ЧДГ, тем существеннее сократится переплата:

Дата ЧДГ	10.07.2021	10.08.2030
Экономия при уменьшении срока, руб.	857 122	160 544
Экономия при уменьшении ЕП, руб.	336 711	92 411

Увы, уменьшение срока кредитования за счет маткапитала в большинстве банков недоступно, но, к счастью, это не наш случай.

Уведомить банк о своем желании внести платеж досрочно необходимо заранее. При подаче заявления определяется дата совершения операции и составляется новый график платежей.

Совет от банка:

Если планируете полностью погасить остаток долга, обязательно учтите, что размер платежа может увеличиться за счет процентов, начисленных за время рассмотрения заявки.

Принятие решения занимает до 1 месяца. При отказе заемщику непременно сообщат, почему сделать это невозможно. В случае одобрения деньги поступают на счет в течение 10 дней.

Изучая вопрос, я столкнулась с парой моментов, которые должны быть соблюдены заранее, иначе у вас ничего не выйдет:

• в договоре указано, что цель кредитования – покупка жилья;
• если заемщиком хочет стать отец, а владеет сертификатом мать, то ребенок непременно должен быть рожден в браке;
• в ипотечной квартире детям обязательно придется выделить доли.

Уточнила у молодых родителей, проходят ли они по требованиям, и, получив утвердительный ответ, составила для них подробную инструкцию.

Первое, что нужно сделать, – обратиться в банк за справкой для ПФР, подтверждающей наличие ипотечного кредита. Сделать это лучше заранее, так как выдадут ее не сразу, а через несколько дней.

В справке указываются данные заемщика, номер договора кредитования, остаток долга и реквизиты банка для перечисления суммы материнского капитала.

Поскольку до снятия обременения выделить доли в жилом помещении невозможно, то раньше, чтобы использовать сертификат, нужно было оформлять обязательство и тратить деньги на услуги нотариуса.

В 2020 году необходимость предоставления этого документа отменили – вместо него в законе №256-ФЗ о поддержке семей с детьми закрепили обязанность выделения долей в течение 6 месяцев после полной оплаты кредита (часть 4 статьи 10).

Теперь в тексте самого заявления в ПФР есть отдельная графа, заполнив которую заявитель возлагает на себя соответствующие обязательства.

Если сотрудник МФЦ или Пенсионного фонда потребует документ от нотариуса, ссылайтесь на отмену подпункта 4 пункта 1.1 статьи №256-ФЗ (именно в нем шла речь об оформлении обязательства).

Пять правил для сделок с маткапиталом

Иногда заявление о распоряжении материнским капиталом можно оформить прямо в офисе банка. Если в вашем банке такой возможности нет, то обратитесь в ПФР лично или онлайн. Другие варианты — заполнить форму в МФЦ или на портале госуслуг.

Документы, которые вам понадобятся:

• сертификат;
• паспорт и страховой номер (СНИЛС) заемщика;
• паспорт второго родителя и обязательно свидетельство о браке;
• копия кредитного договора и справка из банка;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий перевод средств от банка на счет продавца недвижимости.

Если вы купили вторичное жилье, то пакет придется дополнить оригиналом или копией договора купли-продажи.

Если ваше будущее жилье еще только строится, то подготовьте копию договора долевого участия или разрешения на строительство дома.

Срок рассмотрения заявления – от 14 до 30 дней.

Материнский капитал — государственная субсидия для поддержки семей с детьми. Ее выдают семьям, в которых появился первый (с 2020 года) или второй ребенок. Также субсидия положена при появлении последующих детей, но только если ее не получали ранее. Маткапитал распространяется и на усыновленных детей.

В 2020 году материнский капитал на первого ребенка составляет 466 617 рублей, на второго (если не получали на первого) — 616 617 рублей. Если на первого ребенка субсидию уже получили, при рождении второго государство доплатит еще 150 000 рублей. Материнский капитал выдают матери. Отец может получить сертификат, только если мать умерла или ее лишили родительских прав.

При погашении ипотеки материнским капиталом не нужно ждать, когда ребенку исполнится три года. Средства субсидии можно потратить сразу после получения сертификата.

Обязательно выделить доли в квартире детям. Для этого нужно оформить обязательство и заверить его у нотариуса. При этом взрослые члены семьи могут отказаться от своих долей. Если доли не выделить, могут привлечь к ответственности и заставить вернуть средства субсидии через суд.

Для погашения ипотеки маткапиталом недвижимость должна находится в России.

Материнским капиталом нельзя покрыть штрафы, пени и неустойки за просрочку платежей.

Потратить материнский капитал на ипотеку можно следующими способами:

Направить на первоначальный взнос. В зависимости от региона и состояния недвижимости, суммы субсидии хватит на 10-40% стоимости жилья. Банки требуют внести в качестве первоначального взноса от 10% цены недвижимости, но можно найти программы без первоначального взноса или с минимальным в 5%. Не все банковские программы позволяют использовать маткапитал.

Погашение основного долга. При этом не имеет значения, когда оформили ипотеку: до рождения ребенка или после. Основной долг можно погасить частично или закрыть полностью. При частичном погашении можно уменьшить срок кредитования или размер ежемесячных платежей. Не все банки предоставляют обе возможности. На уменьшение срока платежей может быть наложен запрет в ипотечном договоре.

Оплата процентов. Эту схема будет выгодна, только если заемщик не планирует в будущем погашать ипотеку досрочно. Если такая вероятность есть, лучше уменьшить основной долг. Это повлечет за собой и уменьшение суммы процентов, поскольку они рассчитываются от суммы остатка задолженности на дату внесения ежемесячного платежа.

Материнский капитал на ипотеку можно использовать частично или полностью. Если остаток по ипотечному кредиту составляет 150 000 рублей, можно закрыть ее полностью средствами субсидии, а остальные средства направить на другую цель.

Получить налоговый вычет 13% можно, только если на покупку недвижимости были потрачены личные средства. С государственных субсидий вычет не положен. Если семья уже получила возврат и после этого направила маткапитал на погашение ипотеки, полученные с суммы субсидии средства придется вернуть. Лучше сделать это самостоятельно, чем ждать когда необоснованным получением вычета заинтересуется налоговая.

Могут возникнуть проблемы при рефинансировании ипотеки. По закону родитель обязан выделить доли детям, как только с квартиры будет снято обременение. При рефинансировании долг переходит от одного банка к другому. В этот момент обременение снимается и регистрируется заново. Доли при этом не выделяют. Теоретически Пенсионный фонд может усмотреть в этой ситуации нарушение, поэтому не все банки согласны рефинансировать ипотеку, если в нее вложен маткапитал.

Если на ипотеку потрачены средства маткапитала, закон требует выделить доли в ипотечной квартире детям. Могут возникнуть трудности при продаже такой недвижимости. Если на момент продажи среди членов семьи есть несовершеннолетние, потребуется получить разрешения органа опеки. Без него сделка будет признана недействительной.

При оформлении ипотечного кредита собственником недвижимости становится заемщик — банк. Доли можно распределить только после того, как долг будет полностью погашен и снято обременение. Пенсионному фонду нужна гарантия, что родитель выделит доли детям. Для этого оформляется обязательство и заверяется у нотариуса.

Для оформления обязательства нужно обратится к нотариусу с пакетом документов, в который входят:

• паспорта членов семьи;
• свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
• сертификат на маткапитал;
• ипотечный договор;
• договор купли-продажи недвижимости. Если объект приобретался у застройщика, вместо ДКП прикладывают договор долевого участия или переуступки;
• выписка из ЕГРН.

Стоимость оформления варьируется от 2000 до 3000 рублей.

При оформлении обязательства нужно сделать копии и заверить их у нотариуса. Оригинал оставит себе ПФР. А обязательство потребуется, когда нужно будет распределять доли между членами семьи. Если копий не осталось, его придется восстанавливать. За это снова придется заплатить несколько тысяч рублей.

Затем нужно обратится в Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении маткапиталом. Для этого потребуются следующие бумаги:

1. Заполненное заявление.
2. Сертификат на маткапитал или его дубликат.
3. Паспорт заемщика.
4. СНИЛС.
5. Свидетельство о браке (если заявитель состоит в браке).
6. Кредитный договор (копия).
7. Справка из банка об остатке задолженности.
8. Договор купли-продажи недвижимости (копия). Нужна, если недвижимость приобреталась на вторичном рынке.
9. Выписка из ЕГРН.
10. Копия ДДУ или разрешения на строительство дома, если он еще не сдан. Потребуется, если недвижимость приобреталась у застройщика.
11. Нотариальное обязательство о выделении долей детям.
12. Документ, который подтвердит, что банк перевел деньги за недвижимость продавцу.

Подать заявление можно лично в отделении ПФР или через сайт госуслуг.

ПФР будет рассматривать заявление в течении 15 дней. Раньше такие заявления рассматривали месяц, но с 2020 года срок сократили.

Если Пенсионный фонд примет положительное решение, он переведет средства субсидии на счет заявителя в течении десяти рабочих дней. Банк примет их в счет досрочного погашения.

Если средств материнского капитала не хватает для полного погашения ипотеки стоит заранее согласовать с банком способ досрочного погашения. С помощью суммы маткапитала можно уменьшить срок ипотеки или ежемесячный платеж. Если не написать заявление заранее и не указать в нем желаемый способ, банк сам его выберет. У заемщика есть выбор способа, только если в ипотечном договоре не указан определенный способ досрочного погашения.

Нормативными актами не устанавливается конкретный размер долей при погашении ипотеки посредством маткапитала. Как правило, разделение происходит по принципу разделения жилплощади на равные части, в зависимости от количества людей проживающих в семье.

Такое разделение не является обязательным и в некоторых случаях родители разделяют собственность на несколько равных частей для детей, а оставшуюся долю оформляют на одного из родителей или в совместное владение.

Несмотря на отсутствие регламентирующих законов, при разделении жилплощади на части необходимо учесть определенные факторы:

1. Целесообразно при разделении передать ребенку «идеальную» долю, то есть соответствующую Федеральным стандартам ­– не менее 6 м².
2. Наиболее разумный вариант выделения – пропорционально средствам, потраченным на покупку из семейного капитала (Например, если стоимость жилья 500 тысяч рублей лучше разделить его на равные части между всеми членами семьи, если цена составляет миллион, то выделить детям по 1/6).
3. Однако более выгодным вариантом явлется выделение незначительной доли (1/100). Это не запрещено законом, а в случае продажи квартиры будет меньше проблем.

Независимо от времени оформления ипотеки на покупку собственности, средства мат капитала могут быть потрачены на ее погашение.

То есть даже если родители взяли такой кредит до рождения второго или третьего малыша, деньги по сертификату могут пойти на выплату оставшегося долга или процентов.

Избавиться от бремени уплаты ипотечного долга:

1. Оплатить кредит полностью.
2. Получить закладную.
3. Обратиться в службу регистрации кадастра и картографии (Росреестр) с заявлением о снятии бремени (приложить полный пакет документов на квартиру).

Обратиться к нотариусу (один из вариантов):

• составить соглашение о выделении;
• оформить дарственную в пользу детей.

Оформить переход собственности (в Росреестре):

1. Подать заявление от имени каждого из владельцев.
2. Предоставить все договоры или соглашения (оформляются на каждого ребенка в отдельности).
3. Личные документы всех собственников (паспорта, свидетельства о рождении, усыновлении).
4. Действующий документ о праве собственности.
5. Документацию о приобретении жилья (договор кредита (ипотеки), о покупке или долевого участия).
6. Чек об уплате государственной пошлины (составляет 2000 рублей).

После уплаты всей задолженности по ипотеке у супругов есть полгода на выделение долей своим деткам. Сделать это можно как посредством подписания договора о разделении жилплощади на части, так и посредствам оформления дарственной на часть квартиры.

Варианты оформления дарственной	Комментарии
Единоличное владение жильем одним из супругов	Необходимо оформить дарственную на каждого из членов семьи (подарить долю, если имущество приобретено до брака)
Квартира куплена в браке, но владелец один	Нужно выделить отдельные доли для мужа и жены, а затем посредством дарения распределить долю каждого на части для детей
Если имущество общее	При долевом виде владения – каждый распределяет между детьми свою часть жилой недвижимости в соответствии с договором дарения. При совместной собственности — разделение имущества на части между родителями и последующее выделение каждому ребенку части от имущества родителей.

В случае если квартира оформлена на одного из родителей, то нотариальное оформление дарения не нужно. Оно необходимо только при долевом владении квартирой.

При этом в случае покупки жилья через материнский капитал, Регистрационная палата не редко требует от супругов оформления именно долевого владения жилой недвижимостью, которое также оформляется нотариально.

Вторым способом передачи части жилой собственности детям является подписание соглашения. При составлении данного акта должны присутствовать оба родителя.

В соглашении указываются:

1. Полная информация о паспортных данных супругов (ФИО, место и дата рождения, прописка, а несовершеннолетним детям паспорт заменяет свидетельство о рождении).
2. Адрес и местоположения имущества, которое должно быть разделено.
3. Указываются законные представители детей.
4. Указываются доли (размер в процентах от всего имущества, иногда стоимость в деньгах).
5. Дата и место подписания бумаг.
6. Подписи родителей или представителей, нотариуса.

Последним шагом в оформлении долевой собственности на ипотечное имущество, оплаченное семейным капиталом, является подача документов в Росреестр.

Обращаясь в службу, родители должны представить следующую документацию:

1. Личные документы всех собственников.
2. Брачное свидетельство.
3. Паспорта на жилплощадь (технический и кадастровый).
4. Дарственную или соглашение о выделе долей.
5. Чек об уплате пошлины.

Регистрация проводится за 10 дней. Далее нужно получить выписку из реестра прав на имущество, в которой будут прописаны все собственники.

Если родители планируют продать жилплощадь, приобретенную с помощью средств мат капитала, независимо от вида приобретения (ипотека, долевое строительство, или участие в ЖК) для начала им необходимо проконсультироваться и получить разрешение от органов опеки.

В случае покупки новой жилой собственности на деньги проданной квартиры, дети должны получить в ней части соразмерные предыдущим долям. Если же приобретение новой жилплощади не предусмотрено, несовершеннолетним выделяются части в другой недвижимости (например, в доме дедушки и бабушки), которые не могут быть меньше чем в проданной квартире.

Неисполнение родителями данных обязательств ведет к признанию продажи недействительной.

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Другие статьи

Полный список документов для продажи квартиры с инструкциями как их получить

Похожие записи:

• Страховой случай в армии
• Могут ли забрать автомобиль пристава если он на женевском
• Что будет за неуплату алиментов по закону в 2024 году