Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку должно отвечать следующим требованиям:
- Должно быть сделано в письменной форме. Просто сказать о том, что возражений нет недостаточно. Как говорится: “слова к делу не пришьешь”.
- Документ должен быть удостоверен нотариусом.
С собой необходимо взять следующие документы:
- свой паспорт;
- паспорт или лист с паспортными данными супруга, оформляющего договор;
- лист с информацией по сделке: адрес имущества, передаваемого в залог, сумма кредита, сроки исполнения обязательства и так далее.
Как правило, согласие дается сразу на все действия:
- приобретение недвижимости;
- получение денежных средств во временное пользование под процент;
- передача недвижимого имущества в залог банку.
Оформленный по всем правилам документ, подается со всеми иными бумагами в банк и в органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимостью, обременений такого имущества и т. д.
Некоторые промежуточные итоги:
- Согласие на приобретение любой недвижимости в ипотеку необходимо для успешного совершения сделки.
- Документ можно оформить в любой нотариальной конторе. Какой-то утвержденной формы не существует. Но каждый нотариус работает по своим «лекалам», обязательно включая в текст все данные о заявителе и его супруге, объекте недвижимого имущества, договорах, которые планируется подписать для получения семьей жилья в собственность.
- Согласие необходимо не только банку, который предоставляет денежные средства, но и органам Росреестра, которые каждый раз желают убедиться, что сделка оформляется на основании волеизъявления обоих супругов.
Представим, что один из супругов, каким-то образом, подписал все бумаги по ипотеке, не представив согласие другого супруга на совершение сделки. Каковы последствия? В целом, если банк и органы Росреестра будут лояльны к этому вопросу, то ничего страшного не произойдет. Сделка будет оформлена, недвижимость перейдет в собственность семьи, но с обременением – залог при покупке квартиры, возникнет обязанность выплачивать кредит. Но, если второй супруг не захочет становиться должником, то у него есть право обратиться в судебные органы для признания такой сделки недействительной. Что нужно сделать?
В органы правосудия подается исковое заявление, в котором:
- детально описывается сложившаяся ситуация;
- подчеркивается, что согласия на ипотеку не выдавалось.
У истца есть все шансы на то, чтобы признать сделку недействительной и вернуть все в первоначальное состояние.
На практике же, обычно, банк не допускает такой ситуации, в обязательном порядке требуя согласия или используя другие, вполне законные схемы. На сегодняшний день сложно найти кредитную организацию, которая будет готова взять на себя риск и предоставить средства, не получив документа о том, что второй супруг согласен на совершение сделки.
Согласие супруга на ипотеку в силу закона
При осуществлении государственной регистрации сделки или прав на основании сделки, совершенных без необходимого согласия супруга, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение какой-либо из вышеуказанных сделок не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Заверения об отсутствии зарегистрированного брака, которое дает продавец в договоре об отчуждении доли в уставном капитале и недвижимости не помогут сохранить сделку, если надлежаще оформленное согласие супруга не было получено. «Забытый» супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Согласие супруга обладает всеми квалифицирующими признаками, присущими сделкам. То есть нотариус удостоверяет согласие супруга по правилам, предусмотренным для удостоверения сделок, в частности: проверяет дееспособность супруга, устанавливает его волю, разъясняет смысл, значение и последствия сделки.
Поскольку п. 3 ст. 35 СК РФ установлена конкретная форма получения согласия на сделку — исключительно нотариальная, оно не может быть выражено каким-либо иным способом.
Для оформления нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки другим супругом обратитесь к нотариусу, имея при себе документ, удостоверяющий личность (например, паспорт гражданина РФ), и свидетельство о заключении брака. При отсутствии документа, удостоверяющего личность, или при наличии сомнений относительно личности гражданина нотариус вправе установить его личность посредством единой биометрической системы (при наличии биометрических данных и номера мобильного телефона гражданина в указанной системе). Согласие гражданина на обработку его биометрических персональных данных в этом случае не требуется.
Текст согласия на бумажном носителе, а также удостоверительная надпись нотариуса должны быть изготовлены с помощью технических средств или написаны от руки и легко читаемы. Использование карандаша или легко удаляемых с бумажного носителя красителей, а также наличие подчисток или приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений не допускается. Суммы и сроки, указанные в согласии, должны быть обозначены хотя бы один раз словами. В отношении супруга, дающего свое согласие, должны быть указаны его фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, а также (при наличии) место жительства.
Срок действия согласия на совершение сделки законодательством не ограничен. Как правило, оно оформляется непосредственно перед совершением соответствующей сделки. Однако супруг вправе установить такой срок в согласии самостоятельно.
В нотариальном согласии супруг указывает конкретную сделку, которую он одобряет, либо указывает общие полномочия, например дает право своему супругу продать квартиру или иной объект недвижимости за любую цену и на любых условиях по его усмотрению. Условия такой сделки при этом не должны нарушать принципы разумности и добросовестности при согласовании ее сторонами цены и иных параметров.
Если имущество состоит из нескольких частей (например, помещения в здании), то при наличии согласия на отчуждение всего такого объекта отчуждение его не по одной сделке, а по частям или продажа всего лишь одной или нескольких частей не будет являться нарушением полученного согласия, поскольку супруг изначально выразил волю на отчуждение всего объекта (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-33).
Необходимо учитывать, что простого указания в нотариальном согласии на то, что один супруг доверяет другому совершение сделок с имуществом на любых условиях по его усмотрению, будет недостаточным в целях определения объема его правомочий. Такое указание означает, что второй супруг в любом случае обязан продать квартиру по цене не ниже ее среднерыночной стоимости.
Так, супруг продавца спорного имущества, на которое распространяется режим совместной собственности, вправе был рассчитывать на разумную компенсацию за это имущество, законно предполагая добросовестное поведение лиц при совершении сделок с таким имуществом. Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений ст. 10 ГК РФ не допускается. В связи с этим продажа квартиры по цене ниже ее рыночной стоимости со значительным отклонением будет рассматриваться судом в случае возникновения спора как злоупотребление правом, что даст основания считать ее недействительной в силу ст. 168 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 г. № 18-КГ15-17).
На нотариально удостоверенном согласии на бумажном носителе должна быть размещена машиночитаемая маркировка, с помощью которой можно проверить достоверность документа.
Да, при покупке квартиры в новостройке на одного из супругов необходимо нотариальное согласие другого супруга. При покупке квартиры в новостройке с использованием материнского капитала такое согласие также необходимо. Любое приобретение недвижимости (кроме наследства и дарения), которое происходит во время нахождения лиц в браке, является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу при разводе, согласно действующему законодательству. Чтобы избежать длительного раздела совместно нажитого имущества, мы рекомендуем заключать брачный контракт, в котором нужно четко прописать, какое имущество относится к каждому из супругов.
Заданные вопросы затрагивают сразу два важных момента в оформлении недвижимости. Первый – это необходимость предоставить согласие супруга. Хотя Росреестр не требует этого документа для регистрации сделки, опытные юристы всегда советуют паре, которая собирается оформить право собственности только на одну из сторон, запастись такой бумагой. Это поможет избежать проблем при дальнейшей продаже недвижимости. Допустим, единоличный собственник захочет распорядиться квартирой, не уведомив об этом супруга, что однозначно незаконно. Покупатель или риелтор, изучающий историю объекта, заметит в предыдущем договоре купли-продажи фразу о согласии супруга на сделку. Это однозначно подтверждает, что продавец был в браке на момент покупки недвижимости, значит, он обязан предоставить аналогичный документ и при ее продаже. Данная мера обезопасит стороны от претензий супруга, который не знал о сделке. Соответственно, впоследствии он не сможет расторгнуть договор через суд.
Второй момент – использование средств материнского капитала при покупке жилья. Пенсионный фонд обязывает родителя, распоряжающегося маткапиталом, оформить квартиру в собственность супруга и детей. Без данного обязательства ПФР не перечислит средства маткапитала. Таким образом, при оформлении квартиры, купленной с привлечением маткапитала, муж должен получить долю в ней. Это может произойти не сразу при приобретении жилья. В описанной ситуации доли в праве на квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно выделить только после погашения кредита.
В любом случае, если супруги состоят в законном браке и не подписывали дополнительно брачный контракт, то, согласно Гражданскому кодексу, считается, что у них совместно ведется хозяйство и иная деятельность. И даже если ипотека оформлена на жену, то в любом случае при наследовании либо при разделе имущества муж будет иметь право на 50% этой собственности. То есть в отсутствие брачного контракта квартира будет считаться совместно нажитой в браке. И если все-таки дойдет до развода, то мужу будет принадлежать половина уже оплаченной по ипотеке недвижимости. Поскольку права подразумевают и соответствующие обязанности.
По российским законам у супругов равные права на имущество, приобретенное в браке — при этом не важно, на кого оно оформлено. То есть, если вы покупаете квартиру в браке, а платит за нее кто-то один, квартира все равно будет общей. И муж, и жена имеют на нее равные права.
Если вас такая ситуация не устраивает, ее можно изменить. Для этого и существует такая вещь, как брачный договор. Брачный договор — это соглашение между супругами, в котором они закрепляют, кому и какое имущество будет принадлежать в браке и в случае его расторжения.
Брачным договором можно урегулировать только имущественные отношения супругов (ст. 42 СК РФ), то есть решить, например, кто из супругов будет готовить завтраки или с кем останутся дети в случае развода родителей — нельзя. Договор с такими условиями, скорее всего, не будет заверен нотариусом, но и даже в случае их включения в брачный договор, они будут признаны недействительными.
Если вы официально состоите в браке, то ваши отношения регулируются, в первую очередь, Семейным кодексом РФ. По закону нажитое в браке имущество — совместное, то есть принадлежит обоим супругам (ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Поэтому, если квартира куплена в ипотеку и оформлена на одного из супругов, она все равно становится общим имуществом: права на нее имеют и муж, и жена.
При оформлении ипотеки обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Поэтому, если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора — единственный выход. Это касается и ситуации, когда у одного из супругов плохая кредитная история. Брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком.
Иногда ипотеку берут пары, которые живут вместе, но официально не женаты. Если кредит оформляется на одного человека, а платят оба, закон в этом случае будет считать, что квартира принадлежит тому, на кого оформлена ипотека.
В случае разрыва отношений партнеру, который платил за кредит, но не был оформлен как заемщик, придется обращаться в суд и доказывать законность своих притязаний на жилье. Это возможно, но очень сложно и муторно — придется искать свидетелей, собирать чеки о переводе денег и так далее.
Более простой и безопасный вариант для партнеров в этом случае выступить равноправными созаемщиками по ипотеке и оформить ее на двоих.
Если партнеры с общей ипотекой в ходе совместной жизни решили официально вступить в брак, или у одного из них уже была ипотека до регистрации брака, лучше заключить брачный договор. В соглашении можно прописать все условия раздела имущества в случае развода, в том числе и раздел кредита и жилья.
Брачный договор составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса. Соглашение можно заключить и до вступления в брак, и после этого. В любом случае оно вступит в силу только с момента регистрации брака (п. 1 ст. 41 СК РФ).
Если вы решили заключить брачный договор до оформления ипотеки, заранее подумайте, что там указать. Вот основные пункты, на которые стоит обратить внимание:
✓
Кто делает первоначальный взнос
✓
Кто платит по кредиту
✓
Доли в недвижимости
✓
Размер компенсации при отказе от доли
✓
Раздел недвижимости и кредита в случае развода
Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из них при расторжении брака. При этом брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ).
Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно:
- Квартира была куплена в браке.
- Совместно приватизирована.
- Совместно был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.
Согласие нужно не для регистрации сделки. Распоряжаться совместно нажитым имуществом может супруг ли супруга по их усмотрению. По умолчанию считается, что они действуют с согласия друг друга. Но для покупателя отсутствие документа может повлечь неприятные последствия.
Можно быть полностью спокойным и не требовать согласия в следующих случаях:
- Объект приобретен до брака и не производилась его капитальная реконструкция.
- Если документом-основанием передачи собственности является договор дарения или она досталась одному из супругов по наследству.
- Если супруг отказался от приватизации.
- Если в брачном договоре указано, что имеющая собственность не подлежит делению при разводе.
При ипотеке супруги составляют согласие на приобретение имущества. Если на покупку квартиры оформляется кредит, согласие супруга находится в перечне обязательных документов для банка. Это установлено законодательно.
При получении ипотечного кредита ответственность за исполнение принятых обязательств по обслуживанию долга несут оба супруга. Не имеет значения, если в процессе погашения задолженности супруги развелись.
Строгих бланков документа нет. Но он должен содержать следующие основные пункты:
- Ф.И.О. соглашающегося на сделку.
- Характеристика сделки: продажа, купля, обмен, дарение.
- Адрес объекта недвижимости.
- Выражение согласия.
- Срок действия.
- Подпись и дата.
Образец можно посмотреть в интернет.
Для оформления согласия потребуется обратиться в нотариальную контору, т. к. сделки по передачи имущества должны быть заверены нотариально.
Нужно собрать пакет документов:
- Паспорт соглашающегося.
- Брачный договор (при наличии).
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Свидетельство о браке или о разводе, если супруги разведены.
Все документы должны быть представлены нотариусу в оригинале.
Если оформляется согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку дополнительно нужен кредитный договор и договор залога имущества.
Брачный договор при покупке жилья в ипотеку
Чтобы оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, сделайте следующее:
- Обратитесь в нотариальную контору.
- Оплатите госпошлину.
- Документ будет подготовлен специалистами нотариальной конторы.
- Проверьте документ и поставьте подпись.;
- После заверения нотариусом справка передается супругу.
Заплатить потребуется только госпошлину.
Ее величина составляет в зависимости от конкретного нотариуса 1500–2500 рублей.
Проблем с оформлением согласия обычно не возникают, если представлены все необходимые документы.
Нотариус может отказать в обслуживании клиента, находящегося в алкогольном, наркотическом опьянении или он сомневается в дееспособности соглашающегося. В этом случае он вправе запросить соответствующий документ из медучреждения.
Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:
- на одного из супругов;
- в совместную собственность без выделения конкретной доли каждого;
- с выделением долей – в равных пропорциях или разделенных по согласованию супругов соответственно вложенным средствам.
Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?
Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке. Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах. Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.
Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).
Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.
Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:
- квартира приобретается в долевую собственность;
- имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом;
- имеется доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.
Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:
- с указанием конкретного жилья (адрес, прочие технические данные);
- согласие на приобретение недвижимости без конкретизации объекта.
Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.
Согласие супруга на продажу недвижимости
В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:
- зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
- зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.
Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.
Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.
Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.
Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.
Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.
На рынке недвижимости продажа квартиры без согласия супруга – явление довольно частое. Продавец очень рискует, покупая такие квадратные метры. Вполне может такое случиться, что спустя время вдруг приходит повестка в суд – второй супруг решил оспорить сделку и вернуть себе половину нажитого имущества. Потраченные на покупку средства вам, конечно, возвратят, но на это уйдет много времени. А вот затраты на услуги риелтора и ремонт никто не возместит.
Если супруг не знает о покупке квартиры или не дает на это согласие, то он в будущем может оспорить сделку купли-продажи в суде. Ведь по п. 2 ст. 35 СК РФ заработанные в браке деньги (доходы) являются общим имуществом обоих супругов. Значит и распоряжаться этими доходами (в нашем случае потратить их на покупку квартиры) супруги должны совместно, заранее придя к обоюдному согласию. Поэтому у обманутого супруга будут большие шансы выиграть дело, особенно с грамотным адвокатом.
3.1. Согласие супруга на совершение сделки
Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).
Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.
В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.
Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).
В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.
Отдельно стоит рассказать о том, требуется ли согласие жены на военную ипотеку. Этот вариант кредитования значительно отличается от других ипотечных программ и оформляется по особым правилам. Жилищный кредит гасится Министерством Обороны РФ, поэтому право владения оформляется только на участника госпрограммы, а именно на военнослужащего.
Его супруга юридически не имеет никакого права на приобретаемую жилплощадь. Соответственно в число созаемщиков или поручителей она не включается. Также она не несет ответственности по выплате долга в случае увольнения мужа из рядов армии и самостоятельного погашения им кредита. Но и не может претендовать на жилье, полученное по госпрограмме, в случае развода.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Брачный договор – соглашение, определяющее права на собственность людей, состоящих в законном браке. Заключается по инициативе супругов.
Супруги решают, как разделят собственность при расторжении брака. Достигнутые соглашения закрепляются договором, который подписывают обе стороны и нотариус.
БДИ – это документ, который фиксирует, как разделится ипотечная недвижимость, купленная семьей. Есть много нюансов: до или после заключения брака была куплена квартира, выступали ли супруги как созаемщики, выплачен ли кредит и снято ли залоговое обременение.
Контракт на ипотечную недвижимость оформляют у нотариуса, чаще всего специалист сам составляет соглашение. Составить контракт можно сразу в банке, когда берете кредит.
Совкомбанк предлагает выгодные предложения для ипотечного кредитования по хорошей ставке, специальные программы для держателей Халвы, семей с детьми, варианты рефинансирования и сезонные акции. Выбирайте ипотеку с Совкомбанком для себя.
БДИ заключают по инициативе собственников жилья, в других случаях – это одно из требований банка для одобрения ипотеки. Банк защищает свои интересы: выводит из числа созаемщиков ненадежного кандидата (человека с просрочками по предыдущим кредитам, неплательщика), человека с неофициальным доходом или вовсе не работающего.
Если оформлен БДИ, ответственность каждого участника зафиксирована, это снижает риски банка в том случае, если супруги разведутся – в контракте прописано, кто продолжит выплачивать кредит, кому достанется имущество.
Когда оформляется БДИ
| Причина | Пример |
| Работает (в том числе официально) только один член семьи, безработный супруг не выступает созаемщиком | Например, жена сидит дома с детьми, или семья состоит из матери, бабушки-пенсионерки и ребенка. БДИ позволит снять вопросы о том, кому принадлежит жилье, – только работающему заемщику, который оплачивает ипотеку |
| Включение обоих супругов в число собственников и плательщиков | Повышение шансов на одобрение заявки – если один человек из пары не зарабатывает достаточных средств для погашения кредита, а БДИ гарантирует, что даже в случае потери доходов одним заемщиком второй будет платить по кредиту |
| Один из супругов не хочет ипотеку | Допустим, муж/жена не хочет материально отвечать по займу, а для его получения людям в браке необходимо согласие супруга. Если оформлен БДИ, согласие брать необязательно |
| Ипотека была оформлена до женитьбы | Жилье, приобретенные до свадьбы, по российскому законодательству принадлежит одному супругу. Но бывает так, что по ранее взятым обязательствам выплаты проводились из общего бюджета. Тогда при разводе БДИ позволит честно разделить жилье или обязательства по выплатам |
БДИ включает основные условия, на которых члены семьи участвуют/не участвуют в приобретении недвижимости в кредит, кому будет принадлежать жилье при расторжении брака, кто унаследует имущество или долги.
У БДИ нет стандарта, участники представляют собственный вариант, а вот согласится ли юрист заверять ваш документ, зависит от нотариуса.
Пункты, обязательные для БДИ:
- паспортные данные участников;
- позиция по отношению к кредитной организации – заемщик/созаемщик;
- размер первоначального взноса, его источники (материнский капитал и др.);
- информация о том, кто и в каком размере вносит ежемесячные платежи;
- кому и в каких долях отходит недвижимость при разводе;
- в каком случае договор признается недействительным;
- меры при нарушении контракта;
- информация о финансовом учреждении, выдавшем заем на жилье;
- реквизиты ипотечного контракта;
- описание залогового имущества.
Важный пункт БДИ – четкий порядок, кому достанется жилье и обязательства перед кредитным учреждением в случае расторжения брака.
Существующие варианты раздела имущества
- Долевое.
Каждому участнику отходит доля недвижимости согласно указанным в БДИ. За свою часть задолженности также отвечает каждый из собственников самостоятельно.
- Раздельное.
Право собственности переходит к мужу или жене, собственник один отвечает за выплаты банку. При задолженности второй супруг не должен их выплачивать.
- Совместное.
Супруги владеют имуществом вместе, делят его на равные доли при расторжении брака, созаемщики отвечают по долгам друг друга.
Заранее обсудите все положения и условия контракта, составьте черновик с указанием всех основных пунктов контракта: как и из каких средств будет оплачиваться первоначальный взнос, кто будет платить и выступит основным заемщиком. Смоделируйте вероятные ситуации: развод, смерть членов семьи, число будущих наследников.
Возьмите готовый шаблон, внесите свои пункты или полностью доверьте составление документа профессионалам. Юрист поможет с формулировками, выявит, чего не хватает.
После проверки документа подпишите его, затем контракт заверяется и вступает в силу. Один экземпляр БДИ всегда отправляют для одобрения в кредитную организацию. Если условия контракта противоречат БДИ, форму договора придется изменить.
Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?
Если вы купили жилье по программе «Военная ипотека», то собственником выступает только военнослужащий, его семейное положение не учитывается.
Особенность программы в том, что часть стоимости жилья компенсирует государство. Супруг при разделе имущества может претендовать на половину жилья. Если военнослужащий хочет сохранить право на квартиру за собой, лучше оформить БДИ.
Что нужно зафиксировать в соглашении:
- недвижимость приобретена за счет средств накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военных;
- военный становится единственным владельцем квартиры/дома;
- он один несет ответственность перед кредитной организацией;
- фиксируется сумма выплаты второму супругу, если он участвовал в погашении займа или вложил средства в первоначальный взнос.
Если военнослужащий хочет передать права на владение недвижимостью жене/мужу, разделить с ним обязанности по выплатам – для этого потребуется разрешение финансового учреждения и «Росвоенипотеки».
Ипотечный кредит в банке может быть оформлен конкретно на мужа или жену. Аналогично право собственности в ЕГРН на приобретаемую недвижимость можно зарегистрировать только на одного из супругов. Но это не отменяет положения Семейного кодекса. В любом случае купленная квартира, дом считаются их общей совместной собственностью. Соответственно, при разводе и разделе имущества, недвижимость делится пополам, включая неоплаченные долги по ипотечному кредиту.
Ипотека, как правило, оформляется на длительный срок — 10-20 лет. Никто не даст гарантии, что за это время семейная пара не расторгнет брак. При этом банк, предоставивший кредит, получает много проблем, связанных с возможной неплатежеспособностью как заемщика, так и его второй половины. Исходя из этого, банки стараются обезопасить себя от возможных финансовых потерь и для этого у них есть правовые основания.
-
Ст. 7 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года установлено, что оформление недвижимости в залог (в ипотеку) требует на то согласия всех собственников в письменной форме.
-
В ст. 35 СК РФ (п.3) прямо указано: если предметом сделки, совершаемой одним из супругов, является имущество, подлежащее государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Ипотека — это не просто покупка недвижимости, а приобретение ее с залогом. При нарушении обязательств по выплате ипотечного кредита, банк (залогодержатель) вправе удовлетворить свои требования за счет продажи заложенной недвижимости. И с этим условием должны быть согласны оба супруга. Поэтому часто кредитная организация настаивает на том, чтобы муж и жена выступали созаемщиками по кредиту, обеспеченному ипотекой.
Однако это невозможно, когда, например, жена — домохозяйка, не имеет собственного дохода. Достаточно часто у заемщика в паспорте отсутствует штамп о браке, а с 2021 года это вообще не является обязательным. Если банк не уточнит семейное положение залогодателя и не затребует согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку, он рискует попасть в неприятное положение. Согласно закону, супруг, чье нотариальное согласие на такую сделку не было получено, вправе требовать ее признания недействительной.
Единственный законный случай, когда гражданин, состоящий в браке, может не предоставлять согласия второй половины на ипотеку, это наличие брачного договора. Как правило, этот документ предусматривает раздельное владение и распоряжение имуществом каждого супруга. Однако в этом случае в банк придется представить договор.
Из его условий должно очевидно вытекать, что приобретенная мужем или женой недвижимость, хотя и во время брака, не является их совместной собственностью.
Нередко банк сам предлагает заемщику оформить брачный договор вместо нотариального согласия на ипотеку, где будут прописаны все условия приобретения недвижимости. Брачный договор обязательно заверяется у нотариуса — в ином случае документ будет ничтожным. Кстати, он может предусматривать раздельное владение только в отношении недвижимости, приобретаемой в ипотеку и не затрагивать другие имущественные отношения супругов.
Залог недвижимости может возникнуть не только в силу закона (когда берется целевой заем на покупку жилья и оно остается в залоге у банка), но и в силу договора. Например, кредитная или иная организация, частное лицо предоставляет денежный кредит, а в обеспечение исполнения обязательств заемщик предоставляет в залог принадлежащую ему квартиру или дом.
Чтобы получить нотариально удостоверенный документ, нужно обратиться в нотариальную контору лично. Супруг, от которого требуется согласие, может сделать это самостоятельно. Нотариусу потребуются следующие документы:
-
паспорт гражданина с регистрацией по месту жительства или пребывания;
-
свидетельство о браке с заемщиком, оформляющим ипотеку;
-
данные о предмете залога, копию (проект) планируемого договора.
Согласие — это юридический термин, который означает заявление, которое заверяет нотариус. В этом документе супруг должен ясно и конкретно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. Например, указать адрес недвижимости, вид сделки, сумму, за которую она будет продана. Кроме этого, нужно подтвердить, что не существует никаких брачных договоров, которые противоречат этому «согласию».
Нельзя воспринимать устное согласие супруга как разрешение — иначе он может заявить, что «ничего не говорил», и сделку признают незаконной.
Когда вы покупаете квартиру, не верьте продавцу на слово, будто у него есть разрешение от супруга. Пусть он продемонстрирует документ.
Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:
1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.
В договоре купли-продажи может фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи
В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:
- в общую совместную собственность
- общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
- единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)
2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.
3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.
Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов, два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.
ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)
Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся, квартира признается совместно нажитым имуществом.
Нотариальное согласие на залог от вас потребует ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.
ВНИМАНИЕ!!!
Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.
Если супруги оформляют(регистрируют) общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется свидетельство о заключении брака.