Предварительный договор субаренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор субаренды нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

г. ______________

«___»_________ ____ г.

_________________________________, именуем___ в дальнейшем «Арендатор», (наименование или Ф.И.О.) в лице _________________________________________, действующ___ на основании (должность, Ф.И.О.) _________________________________________________________, с одной стороны, (Устава, положения, доверенности или паспорта) и ________________________________, именуем___ в дальнейшем «Субарендатор», (наименование или Ф.И.О.) в лице _________________________________________, действующ___ на основании (должность, Ф.И.О.) ________________________________________________________, с другой стороны, (Устава, положения, доверенности или паспорта) заключили настоящий предварительный Договор о нижеследующем: 1. Стороны обязуются заключить в срок _________ с момента подписания настоящего Договора ¹ договор субаренды нежилого помещения, кадастровый N ______, расположенного по адресу: ________________, площадью ______ кв. м ² (далее — «Основной договор»). 2. Настоящий Договор заключен с письменного согласия Арендодателя на передачу в аренду Помещения, которое принадлежит Арендодателю на праве ___________________________________________________________________________ (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления ³ ) на основании ______________________________________________________________ (указать наименование правоустанавливающего документа, __________________________________________________________________________. кем и когда выдан)

Вариант для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в субаренду выражено в: ____________________ ⁴ .

3. Стороны договорились, что арендная плата по Основному договору будет составлять _______ руб. в _____________ (указать период) и включает (вариант: не включает) плату за пользование местами для парковки, коммунальные и эксплуатационные платежи.

Порядок и сроки внесения арендной платы Стороны обязуются согласовать в Основном договоре.

4. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение __________ с момента получения претензии.

В случае если Стороны не достигли согласия или если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора ⁵ , Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

5. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента заключения Основного договора.

6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

7. В остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие Приложения:

8.1. Копия договора аренды от «____»_________ ____ г. N ______.

8.2. Письмо Арендодателя о согласии на передачу Помещения в субаренду от «___»________ ____ г.

8.3. Копия документов, подтверждающих права Арендодателя на передачу Помещения в аренду.

8.4. Копия кадастрового паспорта Помещения (Приложение N __).

8.5. Поэтажный план Помещения (Приложение N __).

Предварительный договор субаренды

Арендатор: ________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Субарендатор: _____________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Арендатор: ________________________ ______________________ М.П. Субарендатор: ________________________ ______________________

1 В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

2 Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

3 Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

4 В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 — 4 ст. 298 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.

5 В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Предварительный договор субаренды нежилого помещения

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 № А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006. Сторона, перечислившая денежные средства на основании предварительного договора и не получившая встречного исполнения, вправе потребовать возврата денежных средств.

Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?

Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.

Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Бланк: согласие арендодателя на субаренду

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Бланк договора субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

Бланк акта приёма-передачи

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Любые отношения субъектов предпринимательской деятельности, касающиеся распоряжения материальными ценностями, в деловом мире регламентируются договорами, оформленными в письменном виде. Для начала следует конкретизировать некоторые понятия и категории, которыми оперируют участники сделки (а субаренда таковой является).

• Субарендой называется повторная частичная или полная сдача недвижимого имущества (жилого или нежилого) третьему лицу;
• Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды с непосредственным собственником объекта недвижимости;
• Субарендатор – субъект, связанный сходными договорными отношениями с арендатором.

Правоотношения, возникающие между физическими и юридическими лицами в результате этих хозяйственных операций, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду

Сделки по сдаче в аренду являются легальными операциями, возможность проведения которых закреплена на законодательном уровне (п.2 ст. 615 ГК РФ). Согласно этому акту арендатор имеет право:

• На сдачу в субаренду строения (или его части);
• На безвозмездное предоставление арендованных им площадей третьим юридическим или физическим лицам;
• На передачу оговоренных договором прав третьему лицу.

Документ, регулирующий отношения между арендатором и субарендатором обязательно должен содержать в своём тексте следующую информацию:

• Точный адрес помещения;
• Площадь, сдача которой является предметом договора, выраженная в квадратных метрах;
• Цель использования субарендованных площадей;
• Срок действия договора;
• Порядок оплаты (форма и сроки).

Для полной подстраховки иногда заключается договор аренды с правом субаренды. В законодательстве РФ (ст. 615 ГК) нет жёсткой рекомендованной формы выражения согласия владельца помещения (а оно, как уже указывалось, необходимо). Вместе с тем, субарендатору не запрещается в свою очередь сдавать это же помещение другим организациям, что может привести к образованию довольно длинной цепочки договоров. Исходя из вероятности такой ситуации, профессиональные юристы советуют прописывать в договоре пункт, дающий это право или же в каждом конкретном случае заключать дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой частью.

Следует также помнить о том, что срок договора субаренды нежилого и жилого помещения, в любом случае (независимо от указанной в нём конечной даты) прекращается после окончания действия первичного договора аренды. Автоматически он не продлевается.

Для исключения возможных разночтений и споров, которые могут возникнуть постфактум, к договору субаренды рекомендуется прилагать следующие документы:

• Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• Свидетельство о госрегистрации;
• Акт приёма-сдачи нежилого помещения, в котором фиксируется техническое состояние (заверяется сторонами);
• Протоколы разногласий и их согласований.

Договор субаренды или аренды, срок которого равен или превышает 12 календарных месяцев, подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только после неё.

Технически процесс оформления документа доступен руководителям коммерческих структур, не владеющим специальными юридическими знаниями. Достаточно просто скачать (бесплатно) бланк договора субаренды нежилых помещений и заполнить его, а затем подписать его двум сторонам этого соглашения, с указанием налоговых и банковских реквизитов:

Скачать бланк договора doc

Если и этот процесс вызовет какие-либо затруднения, всегда можно посмотреть примеры, иллюстрирующие ситуацию, наиболее сходную с возникшей. Форма в любом случае будет похожей, а характер деятельности (будь то склад, офис, торговая точка или что-то другое) влияет только на дополнительные условия и отношения субарендатора с государственными проверяющими структурами (он несёт перед ними полную ответственность самостоятельно).

В одной статье невозможно раскрыть все тонкости отношений, возникающих в ходе сдачи и найма нежилых помещений, но на некоторые из них всё же стоит обратить особое внимание:

• Арендатор обязан предоставить объект или его часть в состоянии, пригодном для использования;
• За исправность коммуникаций (электроснабжения, отопления, воды, канализации, связи) отвечает собственник помещения;
• Арендатору даётся право проверки целевого (указанного в договоре) профиля использования площадей;
• При возникновении необходимости в ремонтных работах аренда субарендатором не оплачивается в течение их периода.
• Субарендатор вправе использовать помещение по выходным и праздничным дням без повышения суммы оплаты.
• Уклонение от уплаты налогов на доходы от аренды и субаренды карается штрафом до полумиллиона рублей или лишением свободы на срок до трёх лет.

В целом, можно подытожить следующее: оформить и подписать договор субаренды помещения труда не составит. Бланки и примеры документов общедоступны и понятны. Важно прописать в договоре все нюансы и спорные вопросы, во избежание проблем при пользовании помещением в будущем.

Арендуемое имущество используется съемщиком в разных целях. Например, помещение снято под офис или склад. Но иногда недвижимость арендуют для дальнейшей сдачи в пользование третьим лицам. То есть снимают в поднаем.

Ситуация, когда арендатор (съемщик) сдает помещение стороннему физлицу, ИП или организации и есть поднаем или субаренда. Следовательно, что такое договор субаренды — это официальное соглашение между съемщиком и субарендатором, оформленное в рамках гражданского права.

Документ составляется в письменной форме, в двух экземплярах. Если сделка поднайма оформляется на срок более одного года, то ее необходимо зарегистрировать в Росреестре. В таком случае контракт оформите в 3 экземплярах, по одному для каждой стороны и третий — для государственной регистрации. По нормам гражданского права сделка в поднаем оформляется на тех же условиях, что и составляется договор аренды с субарендой. Запрещены любые противоречия условиям и положениям основного соглашения.

Общепринятый шаблон оформления сделки по поднайму. Рекомендованный образец договора субаренды нежилого помещения 2020 года выглядит следующим образом:

Договор № _____ субаренды нежилого помещения г. ________________ «___»__________ ____ г. _____________________________________________________ (наименование или Ф.И.О.) в лице ______________________ (Ф.И.О. уполномоченного лица), действующ___ на основании ____________________________ (Устава, доверенности, паспорта), далее именуем___ «Арендатор», с одной стороны и ____________________________________ (наименование или Ф.И.О.) в лице _________________________________________ (Ф.И.О. уполномоченного лица), действующ___ на основании _____________________________________________ (Устава, доверенности, паспорта), далее именуем___ «Субарендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Сделки 1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату в пользование нежилое помещение, состоящее из ______ (общая площадь ______ кв. м), находящееся в здании ________ по адресу: _________________, кадастровый номер: ____________ (далее — Помещение). Имущественный состав и характеристики Помещения отражены в Акте приема-передачи (Приложение № __), на основании которого Арендатор передает Помещение Субарендатору в пользование. 1.2. Настоящий Контракт заключен с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права __________________________ (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) на данное Помещение, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»________ ____ г. № ____ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. № __ (вариант: актом собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, соглашением и т. п.). Вариант для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласие собственника на передачу имущества в субаренду выражено в: __________________. Копия Контракта аренды от «___»_______ ___ г. № ______ (далее — основной контракт аренды), письмо Арендодателя о согласии на передачу Помещения в субаренду от «___»________ ____ г., копии документов, подтверждающих права Арендодателя на передачу Помещения в аренду, прилагаются к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части. 1.3. Субарендатору передаются во временное пользование телефонные линии с абонентскими номерами: ___________, ___________. 1.4. Арендатор обеспечивает оформление пропусков для сотрудников и транспортных средств Субарендатора. 1.5. Одновременно с Помещением передаются ____ комплекта ключей, копия технического паспорта и копии документов на ______________. 2. Обязанности 2.1. Арендатор обязан: — предоставить в пользование Субарендатору Помещение и находящееся в нем имущество по Акту приема-передачи в течение ______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора (вариант: государственной регистрации настоящего Договора); — предупредить Субарендатора о правах третьих лиц на Помещение. 2.2. Субарендатор обязан: — поддерживать Помещение в надлежащем состоянии; — проводить за свой счет текущий ремонт по мере возникновения необходимости. Под текущим ремонтом Стороны договорились понимать осуществление следующих мероприятий: __________________________________; — своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, которые определены настоящим Договором; — в течение _______ после окончания срока настоящего Договора вернуть Арендатору Помещение по Акту возврата помещения (Приложение № __). 3. Стоимость и условия оплаты, обеспечительный платеж 3.1. Арендная плата по настоящему Договору составляет _____ (________) рублей за ______________________ (указать период) с НДС (вариант: без НДС). 3.2. Указанная сумма подлежит оплате в срок: ___________ в порядке: _______________. 3.3. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон, но не чаще 1 (одного) раза в год. Сторона, являющаяся инициатором изменения размера арендной платы, обязана направить другой Стороне проект дополнительного соглашения за _________ до направления последнего для государственной регистрации. Сторона, получившая проект дополнительного соглашения, обязана направить протокол разногласий контрагенту в течение _________ с момента получения соглашения или, в случае согласия с предложенными условиями, направить подписанный проект соглашения в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, уведомив об отправке контрагента. 3.4. Помимо арендной платы Субарендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере ________________ не позднее ____________________. 3.5. За счет обеспечительного платежа Арендатор покрывает свои убытки, возникшие по вине Субарендатора, а именно: ____________________________, и уплату неустойки в случае нарушения сделки Арендатором. 3.6. При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату Субарендатору с учетом п. 3.5 настоящего Соглашения. 4. Ответственность Сторон 4.1. За ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации. В соглашении на субаренду следует отразить те же существенные условия, что предусмотрены для стандартного соглашения аренды: Предмет сделки. Это полное наименование и подробные характеристики объекта, передаваемого в субаренду. Предмет договора аренды к договору субаренды всегда идентичен. Необходимо прописать категорию недвижимости (иного актива), прописать адрес, подробно охарактеризовать объект. Условия об оплате. В контракте пропишите форму расчетов, размер и периодичность внесения платы, порядок и сроки оплаты. Если в рамках сделки предусматривается обеспечительный платеж, то пропишите условия и порядок обеспечения. Обратите внимание, что пункт про залог в договоре субаренды нежилого помещения не является обязательным. Но наличие обеспечительного платежа дает дополнительные гарантии арендатору. Например, за счет залога погашают убытки, пени и неустойки за нарушение условий контракта. Приложение N 2. Договор субаренды нежилого помещения Продолжительность субаренды не ограничивается на законодательном уровне. Единственное условие — срок поднайма не больше, чем срок аренды. Если съемщик сдал помещение на более длительный срок, то субаренда прекратится в момент окончания срока действий первостепенного контракта. Лицо, выступающее в роли субарендатора, вправе перезаключить новый контракт, но уже с собственником имущества. Если первоначальную сделку найма признают фиктивной, то и субаренда утратит законную силу. В контракте пропишите все ключевые полномочия и обязательства сторон, возникающих в рамках поднайма. Если в первостепенном соглашении арендодатель предъявил особые требования к пользованию помещением, их необходимо включить в контракт субаренды в обязательном порядке. Обратите внимание, что объем прав по сделке в поднаем ограничен и не превышает объем прав арендатора по первоначальному контракту аренды. Арендатор обязан оповестить субарендатора обо всех обязательствах, которые он имеет перед собственником нежилого помещения. Рекомендуем в отдельном порядке уведомить второстепенного съемщика о требованиях к эксплуатации имущества, выставленных по первоначальной аренде. В противном случае сделку признают фиктивной. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы условия сделки не исполнимы. Сторонам необходимо заранее договориться о порядке действий при наступлении форс-мажора. Например, прописать возможность предоставления отсрочки по внесению арендных платежей. Дополнительно пропишите меры ответственности сторон за нарушение условий сделки, порчу имущества, величину компенсаций и неустоек. По ДА арендодатель обязуется передать арендатору нежилое здание во временное использование за определенную плату. В соответствии с общими положениями к ДСА применяются аналогичные требования, как и к ДА. В разделе нужно отметить характеристики предаваемого нежилого здания с указанием: Его названия. Почтового адреса нахождения. Общей площади с перечислением комнат (при их наличии). Ссылки на ДА с обозначением его реквизитов. В этом блоке нужно прописать какую ответственность несет каждая сторона за игнорирование условий ДСА. При этом, ответственность обязана быть прописана в рамках существующего законодательства РФ. Кроме этого, здесь же можно отметить о мерах ответственности за нанесенный ущерб или убытки, а также за сокрытие недостатков при передаче имущества. Не менее важным условием ДСА нежилого здания является отображение срока действия субаренды. Данный пункт должен быть заполнен в соответствии ст. 614 ГК РФ и не может быть продолжительнее срока действия ДА. При этом, нужно отметить, что, если владелец объекта преждевременно разрывает ДА, то ДСА тоже прекращает свое действие (ст. 618 ГК РФ). Тем не менее субарендатор вправе оформить ДА уже с владельцем объекта. При заключении субаренды продолжительностью более одного года сделка регистрируется в Росреестре. По общему правилу ДСА нельзя расторгнуть в одностороннем порядке без уважительных причин, разве что – через суд. Поэтому в этой части соглашения нужно прописать условия разрыва отношений, а также причины, по которым сделка может быть прекращена. Наиболее часто разрыв отношений между контрагентами происходит при нарушении одной из сторон условий сделки. Примерными нарушениями субарендатора можно назвать: Ведение бизнеса, о котором не было договоренности. Ухудшение состояния здания. Задержка арендной выплаты и коммунальных платежей. Нанесение вреда бизнесу арендатора. К примерным нарушениям арендатора можно отнести: Скрытие недостатков здания. Нанесение вреда бизнесу субарендатора. Данный блок используется для отображения всех прочих условий, упущенных в предыдущих разделах. Здесь можно отметить: Порядок разрешения спорных моментов. Условия изменения договорных отношений. Число составленных экземпляров, обладающих одинаковой силой. Прочие условия, который можно отметить в соответствии с законодательными нормами РФ. Инструкция: составляем договор субаренды нежилого помещения Составляя документ, участники сделки могут указывать в нем ту информацию, которую посчитают нужной. Но есть некоторые сведения, которые обязательно должны здесь присутствовать. Закон обязывает описать объект сделки, и подробную информацию о нем. Обязательно нужно уточнить, что это субаренда, и на каких условиях она выполняется. Многие арендодатели считают, что прибыль, полученная с аренды и субаренды, является их чистым доходом. Но это не так. С точки зрения закона, такое получение денежных средств считается доходом, который облагается налогом, о чем должен помнить арендодатель. Впрочем, здесь нет кардинальных отличий от расторжения обычного арендного соглашения. Если кто-то из участников сделки решит прекратить сотрудничество раньше времени, у него на это должны быть основания, перечисленные в ГК. Естественно, об этом необходимо уведомить вторую сторону, желательно в письменном виде. Стоит отметить, наличие такого уведомление является обязательным, если инициатор собирается обратиться в суд. Если вторая сторона не была уведомлена должным образом, исковое заявление не будет принято. Также нужно помнить о том, что любой договор по субаренде автоматически прекращает свое действие, если аннулируется арендный договор. Это предусмотрено по умолчанию. Хотя бывают ситуации, когда собственник, разрывая арендный договор, не против, чтобы соглашение по субаренде продолжало действовать. Так как из этой сделки арендатор выбывает, статус арендатора получает субарендатор. Причем закон не обязывает собственника и нового арендатора составлять новый договор. Субаренда — переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения. При этом арендатор вправе сдать в субаренду только часть занимаемых площадей. Такой вариант зачастую используют предприниматели, которые взяли у собственника довольно большое помещение по фиксированной невысокой стоимости и распределили на несколько площадей под аренду. Тогда арендатор вправе, заключить договор субаренды и получать за это материальную выгоду. Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе: отдавать имущество в пользование безвозмездно; сдавать полностью или частично в субаренду; передавать права арендатора третьим лицам. Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации. Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду. Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора. Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов. Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно. Договор субаренды нежилого помещения — образец, бланк 2022 года Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно. Арендатор обязан ознакомить субарендатора с путями эвакуации, а также правила внутреннего распорядка, действующего на территории этого нежилого помещения. К правам стороны можно отнести: проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы; требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей; проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна; устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни. Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними. При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником. В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его. Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски. Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды. Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать. Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде. Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора. Собственник помещения может перестать сдавать помещение в аренду или найти другого арендатора, тогда и договор субаренды теряет свою силу. Как выбрать нежилое помещение под сдачу в субаренду Площадь. Большим спором пользуются помещения, чья площадь составляет до 50-100 кв.м. Можно взять в аренду большое помещение и разделить на несколько поменьше. Расположение. С удобной транспортной развязкой. Поиск. Изначально нужно поставить в известность собственника о ваших планах по сдаче арендованного помещения, чтобы в дальнейшем не было проблем. Также необходимо провести анализ спроса и рынка. Арендатор имеет право: На проведение проверки того, соблюдаются ли условия соглашения. Данные визиты проходят в присутствии субарендатора и в рабочие часы Требовать документы, которые подтвердят вид, который прописан в договоре, использования объекта На проведение текущего и капитального ремонта. При этом необходимо уведомить другую сторону об этом не меньше, чем за 30 дней. Устанавливать, какой будет режим работ и использования нежилого помещения в выходные или праздники. Арендатор обязан: предоставить помещение в надлежащим внешнем виде. Если в субаренду сдается часть помещения, она также должна быть подключена к коммуникациям, этот момент прописывает отдельно. Сообщить субарендатору о путях эвакуации и о правилах внутреннего порядка, который установлена на территории коммерческого помещения. Субарендатор в свою очередь обязан: Использовать помещение для цели, которая прописана в договоре Соблюдать техническое и пожарные нормы Ликвидировать последствия аварийных ситуаций, компенсировать ущерб Вносить арендную плату вовремя и на условиях, прописанных в договоре О досрочном прекращении договора уведомить арендатора не меньше, чем за 30 дней Субаренда заключается в письменном виде, ее подписывают обе стороны, если в качестве стороны юридическое лицо или договор заключается больше, чем на год. У нотариуса заверять договор не обязательно, типового бланка нет, формулировки могут быть свободными. В договоре субаренды содержится: Точный адрес и место расположения помещения Общая площадь и количество отдельных помещений Назначение помещения и вид разрешенного использования Срок и особенность оплаты Срок действия договора Необходимые документы: Заявление Документ, который является правоустанавливающим для помещения Акт приема-передачи Письменное разрешения собственника недвижимости Оригинал договора аренды Соглашение о субаренде Паспорт лиц, которые участвуют в сделке, или регистрационные документы юрлиц В договоре субаренды необходимо предусмотреть: Предмет договора (указать площади и месторасположение помещения). Срок субаренды (его нужно прописать) Размер и порядок ежемесячной оплаты Обязанности арендодателя Договор субаренды расторгается раньше срока через суд, но можно прописать в договоре, что каждая из сторон отказывается от аренды, уведомив об этом за определенное количество дней. Может расторгается без причины или из-за нарушений. Похожие записи: Оплата за детский сад в 2022 году в Свердловской области Можно ли сделать временную регистрацию без согласия всех собственников жилья Взносы в внебюджетные фонды в 2022 году