Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расчета и уплаты НДФЛ с неустойки по ДДУ и штрафа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Об оплате налога с неустойки, штрафа по ЗоЗПП, убытков, морального вреда, судебных расходов и с денежных сумм по мировому соглашению, полученных дольщиком с застройщика в качестве компенсации за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия (214-ФЗ):
1. Неустойка НДФЛ (налог с неустойки) по договору долевого участия (ДДУ) – облагается налогом по ставке 13%.
Разъяснено, облагается ли НДФЛ сумма выплачиваемой неустойки или штрафа
Правовое обоснование по уплате НДФЛ с взысканных по решению суда денежных средств: — НДФЛ с неустойки и штрафа — платим:
пункт 7 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ» от 21.10.2015г.
ВС РФ посчитал, что в отличие от морального вреда и убытков, штраф и неустойка не служат целью компенсации потерь потребителя и ведут к образованию у него дохода, который подлежит налогообложению по ставке 13%.
Перед тем, как требовать выплату неустойки, выполнять расчеты и иные связанные с ней действия, следует правильно определить, когда началась просрочка и началась ли вообще.
Как принято, условия, конкретные сроки передачи жилья участнику ДДУ прописывают в самом соглашении. Звучит это, условно говоря, так: застройщик обязуется не позднее такой-то даты (например, до 23.07.2022) передать по акту приема-передачи объект долевого строительства (указывается объект, т. е. квартира со всеми характеристиками). В ДДУ могут указать, по сути, две даты: день ввода в эксплуатацию дома и день передачи квартиры жильцу (участнику ДДУ). Как в данной ситуации определить, когда началась просрочка?
Многие граждане считают, что дата ввода дома в эксплуатацию – это собственно и есть день передачи жилья в пользование. Соответственно, именно с этого дня и нужно рассчитывать неустойку. Между тем это не так. На деле оказывается, что разница между этими двумя датами может быть даже больше года и это не будет нарушением. Например, согласно прописанным в ДДУ условиям и срокам ввод жилого дома в эксплуатацию состоялся 05.02.2022, а передача ключей жильцам – 23.07.2022.
Как правило, в общем случае к дате ввода добавляют 2–12 мес. и в результате получают начало просрочки. При этом также следует учесть, что нередко в ДДУ проставляют одну дату по сдаче объекта. Например, до 30.06.2022. Тогда начало просрочки датируется 01.07.2022.
Порядок расчета неустойки по договору долевого участия
Несколько лет назад в РФ налогообложение в области неустойки по решению суда или добровольно выплачиваемой самим налогоплательщиков (участником долевого строительства) не имело чётких универсальных критериев и правил.
Однако, письма Минфина РФ, а также представление и публикация обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного суда (ВС), разъяснили ситуацию и обозначили чёткую позицию, которую должны государственные органы, суды и Федеральная налоговая служба.
В 210-ой ст. Налогового кодекса (НК) РФ в первом пункте указывается, что при расчёте налоговой базы для уплаты налогов на доходы физических лиц учитываются абсолютно все доходы, полученные гражданином или относящиеся к его возникшим правам. Они могут иметь либо натуральную форму, либо материальную (денежную выгоду). В 41-ой ст. того же НК помечено, что к категории доходов относится имеющая денежную или натуральную форму денежная выгода, которая учитывается при возможности осуществления её оценки.
В Гражданском кодексе (ГК) РФ, а именно в его 330-ой ст. написано, что неустойкой (пеней, штрафом) является установленная либо договором, либо законом сумма, которую должник обязуется уплатить своему кредитору в том случае, если не выполняет свои обязательства. В ситуации с договором долевого участия в строительстве таким неисполнением договорных обязательств становится как раз просрочка передачи квартиры многоквартирного дома участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Является ли получаемая неустойка доходом физического лица? Да, является. И да — она облагается НДФЛ. В РФ неустойки, пени и штрафы, взыскание которых с застройщиков осуществляется по 214-ФЗ (закону, регулирующему договоры долевого участия) и по закону «О защите прав потребителей», соответствуют всем признакам экономической выгоды физических лиц, поэтому облагаются НДФЛ. Кроме того, в перечне, указанном в ст. 217-ой НК и включающем все не облагаемые виды доходов, нет ни неустоек, ни штрафов, ни пеней. На основании этого факта можно сделать вывод, что всё это является доходами, с которых можно удержать налоги.
Облагается ли налогом компенсация, полученная от застройщика? Облагается ли налогом неустойка, назначенная по решению суда или выплаченная застройщиком добровольно?
При исчислении налоговой базы учитываются:
- неустойки, признанные застройщиком в соответствии с мировым соглашением, то есть без обращений дольщиков в суд;
- неустойки (а также штрафы, пени, убытки, проценты, возмещение судебных расходов и госпошлин), указанных в решении (постановлении) суда;
Таким образом, НДФЛ в обязательном порядке уплачивается со всего дохода участника долевого строительства, полученного в результате спора с застройщиком (со всех сумм, взысканных по исполнительному листу и указанным в нем).
Облагается ли налогом компенсационная выплата, которую дольщик может получить по поводу причинения вреда здоровью и понесенных в связи с этим расходов? Ответ: Нет. Также НДФЛ не уплачивается и с суммы возмещения морального вреда).
Кто уплачивает НДФЛ в случае выплаты неустойки? Есть несколько ситуаций:
- Застройщик добровольно даёт согласие на выплату неустойки. Так как индивидуальные предприниматели (ИП), АО, ООО и организации иных форм регистрации (независимо от используемых систем налогообложения: ЕНВД, патент ПСН или УСН) являются налоговыми агентами, все они обязуются согласно ст. 226-ой НК удерживать при выплатах НДФЛ с физических лици перечислять его в бюджет РФ (в тот же день, в который произведена сама выплата вознаграждения физическому лицу). НДФЛ удерживается сразу и перечисляется непосредственно организацией (налоговым агентом) в ФНС.
- Застройщик осуществляет выплату неустойки по решению суда. На практике судьи указывают в судебных решениях фактически присужденные суммы без выделения в них части, подлежащей удержанию и уплате в бюджет РФ в виде налогов. Строительная компания обязуется перевести на счёт дольщика всю зафиксированную в исполнительном листе сумму, а физическое лицо самостоятельно будет платить налог. Но при этом фирма как налоговый агент передаёт в налоговую инспекцию по месту своего учёта данные о невозможности удержания налога. Также застройщик обязательно уведомляет и дольщика, что тот обязан заплатить НДФЛ. В таких письменных уведомлениях содержатся персональные и другие данные налогоплательщика, общая сумма получаемого дохода, а также сумма неудержанного налога. Застройщик должен известить дольщика и ФНС в сроки не позже первого марта года, следующего за годом назначения выплаты.
- В судебной практике редко встречаются дела, при ведении которых судьи в резолютивных частях решений указывают не только суммы фактического дохода в виде размера взыскания неустойки, назначенной в пользу физического лица, но и также сумму самого налога.
К сведению! В бухгалтерском учёте выплачиваемые застройщиком неустойки тоже учитываются для последующего составления отчётности, ведения бухгалтерии и заполнения журнала. Бухгалтер организации, ведущий бухучёт, должен в книге учёта отнести их к счёту 91.02 – «Прочие расходы».
Неустойка обязательно облагается НДФЛ, это понятно. Но как именно будут удерживать налог с физического лица, получившего неустойку по договору долевого участия при просрочке сдачи квартиры? Всё будет зависеть от сложившейся ситуации.
Если неустойка перечисляется добровольно либо по решению суда с указанием суммы НДФЛ в судебном решении, то налог с дохода удерживается и перечисляется в налоговую инспекцию застройщиком, причём сразу после удержания до совершения выплаты неустойки. Организация формирует 2-НДФЛ – справку, где отражены доходы и удержанные налоги.
НДФЛ с неустойки, взысканной со счета застройщика на счет физического лица, по решению суда общей юрисдикции, платит сам дольщик. Плата осуществляется либо по полученному налоговому уведомлению, направленному налогоплательщику из ФНС, либо по декларации 3-НДФЛ (образец можно получить в интернете). 3-НДФЛ физическое лицо заполняет по бланку самостоятельно после расчёта (во избежание ошибок можно получить от застройщика форму 2-НДФЛ).
Получить и заполнить бланк декларации можно в МФЦ или в ИФНС. Срок уплаты НДФЛ – не позднее 1-го декабря года, следующего за отчётным годом (в который был назначен налог на доход). Причём этот период не зависит от того, каким образом НДФЛ физическим лицом-плательщиком уплачивается: по уведомлению или самостоятельно по 3-НДФЛ (если уведомление выслано не было).
Полезно знать! Если физическое лицо планирует получить налоговый вычет с НДФЛ, то оно должно самостоятельно задекларировать налоги и в составленной декларации 2-НДФЛ указать такие вычеты.
НДФЛ с неустойки по договору долевого участия
Все организации и индивидуальные предпринимателя (ИП), с которыми дольщики заключают договоры цессии (уступки прав требований по неустойке), при выплате вознаграждения (доходов) физическим лицам, обязаны удержать с этих доходов НДФЛ, поскольку согласно п. 1 и 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ они признаются налоговыми агентами.
В случаях невозможности удержания НДФЛ при выплате о невозможности удержания налога и размере задолженности налоговый агент обязан сообщить в ФНС не позднее 01 марта следующего года (п. 5 ст. 226 НК РФ, письма Минфина РФ от 24.03.2017 № 03-04-06/17225, ФНС РФ от 30.03.2016 № БС-4-11/5443).
С момента уведомления налогового органа о невозможности удержания с физического лица НДФЛ при выплате обязанность по уплате налога возлагается на само физическое лицо (получателя дохода), и организация (налоговый агент) перестает исполнять функции налогового агента (письмо ФНС РФ от 02.12.2010 № ШС-37-3/16768@) в отношении указанной выплаты. При этом уплату налога должен произвести сам налогоплательщик при подаче в ИФНС по месту своего нахождения налоговой декларации по НДФЛ (письмо ФНС РФ от 22.08.2014 № СА-4-7/16692).
То есть в любом случае (независимо от того, удержан ли НДФЛ налоговым агентом при выплате, либо если НДФЛ самостоятельно уплачен физическим лицом – сумма удерживаемого (выплачиваемого) налога одинаковая, и ее необходимо оплатить в ФНС в установленный законодательством срок.
Санкции за неудержание НДФЛ налоговым агентом
- Непредставление сведений о невозможности удержания наказывается в соответствии с п. 1 ст. 126 НК РФ штрафом в размере 200 рублей за каждый непредставленный документ.
- Если компания или ИП (налоговый агент) вовремя проинформировали о невозможности удержать налог, пени начисляться не будут. Если не сообщать о факте неудержания, пени будут начисляться по ст. 75 НК РФ.
Кроме того, к административной ответственности могут привлечь должностных лиц организации (п. 1 ст. 126 НК РФ, примечание к ст. 2.4, 15.6 КоАП РФ).
Подведём итоги:
- Сумма неустойки за просрочку передачи квартиры и других объектов ДДУ, а также сумма пени, штрафа, фактически взысканные с застройщика на основании закона «О защите прав потребителей» также облагаются НДФЛ.
- Освобождение от НДФЛ для физических лиц не предусмотрено
- Особенности налогообложения освещены в Налоговом Кодексе и письмах Минфина
- Не подлежат налогообложению компенсации морального вреда и вреда здоровью участника долевого строительства
- За нарушение сроков перечисления налогов в бюджет РФ плательщику (налогоплательщику и налоговому агенту) взымаются штрафные санкции
Надеемся, что изложенная выше полезная юридическая справочная информация помогла вам получить ответы на интересующие вопросы и лучше понять режим налогообложения применительно к таких доходам физических лиц, как неустойки и штрафы.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Написать комментарий
Устранение недостатков дольщикам и НДФЛ
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2021 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2023 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
По мнению ВС РФ (п. 7 Обзора) возмещаемые судом убытки по ДДУ компенсируют реальный ущерб дольщика, таким образом, подпадают под действие пункта 3 ст. 217 НК РФ.
По мнению Минфина, реальный ущерб (найм квартиры на время просрочки по ДДУ) не является доходом и не учитывается при определении налоговой базы (письма №БС-4-11/15526 от 27.08.2013г. и №03-04-06/43132 от 28.08.2014г.). При этом, может потребоваться документальное подтверждение расходов для налоговой. Однако проблем здесь быть не должно, поскольку эти расходы были проверены судом и учтены в его решении по неустойке.
НДФЛ не платим, поскольку является компенсационной выплатой (пункт 3 ст. 217 НК РФ).
Не платим согласно пункта 61 статьи 217 НК РФ.
Если мировое соглашение, утвержденное определением суда не содержит информации об исчислении НДФЛ, платить 13% придется дольщику. Если в мировом соглашении отдельно выделены суммы реального ущерба (по найму квартиры), то с этих сумм не подлежит уплате (письмо Минфина №03-04-06/43132 от 28.08.2014г.).
Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году
Чтобы получить компенсацию, необходимо направить в адрес застройщика претензию. В ней указываются:
- наименование компании, в адрес которой направляется претензия;
- сведения о заявителе-дольщике, права которого были нарушены (Ф.И.О., адрес и контактный телефон);
- название документа;
- сложившиеся обстоятельства с указанием установленного договором и нарушенного застройщиком срока;
- требование о выплате неустойки со ссылкой на п. 2 ст. 6 ФЗ № 214;
- расчет размера обязательного платежа;
- реквизиты счета, на который должны быть перечислены деньги;
- дата составления претензии.
Документ подписывает заявитель — сам дольщик или его представитель. Подать претензию можно:
- Лично, передав ее представителю застройщика. При этом документ составляется в двух экземплярах — один передается на рассмотрение, а второй, с отметкой о получении, остается у дольщика.
- По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату.
Срок рассмотрения претензии — 30 дней с момента подачи застройщику. Однако в договоре может быть указан иной срок рассмотрения претензий. В таком случае сторонам стоит руководствоваться именно им.
Если застройщик откажется удовлетворять требования, заявленные дольщиком, факт обращения к нему в претензионном порядке станет основанием для подачи искового заявления в суд. В этом случае помимо неустойки застройщику придется заплатить штраф в размере 50% от суммы выплаты (п. 6 ст. 13 закона «О защите…» от 07.02.1992 № 2300-1) за нарушение своих обязательств, а также возместить дольщику расходы на услуги юриста и прочие судебные издержки.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214 сумма неустойки определяется исходя из установленной Центробанком РФ ставки рефинансирования, действующей на момент передачи квартиры или подачи претензии.
Формула, по которой делается расчет суммы неустойки по договору долевого участия, следующая:
Н = 1/150 × Ср × Ц × Дпр,
где:
- 1/150 — коэффициент, применяемый, если получателем неустойки является физическое лицо (для юридических лиц применяется коэффициент 1/300);
- Ср — ставка рефинансирования, установленная Центробанком;
- Ц — цена квартиры;
- Дпр — число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.
Чтобы понять, как рассчитывается размер неустойки, рассмотрим конкретный пример.
Срок сдачи квартиры стоимостью 2 541 000 руб. был установлен на 10.09.2018. С 11.09.2018 исполнение обязательств считается просроченным.
Фактически объект был сдан 01.11.2018. Просрочка составила 52 дня. Ставка рефинансирования на тот момент — 7,5%. При таких условиях расчет будет таким:
Н = 1/150 × 0,075 × 2 541 000 × 52 = 66 066 руб.
Итак, нарушение застройщиком установленного срока сдачи многоквартирного дома влечет за собой возникновение у него обязательств по уплате дольщикам неустойки за каждый день просрочки. Размер компенсации рассчитывается исходя из ставки рефинансирования, действующей в момент сдачи объекта или обращения дольщика с претензией (исковым заявлением), стоимости объекта недвижимости, а также количества дней просрочки. Чтобы взыскать с застройщика неустойку, дольщику необходимо направить в его адрес претензию с соответствующим требованием. Если она останется без ответа, дольщик вправе обратиться в суд — в этом случае застройщик выплатит не только компенсацию, но и штраф за неисполнение требований в досудебном порядке, а также оплатит все судебные расходы.
Комплект документов + претензию рекомендуем:
- передать лично в офис застройщика, при условии, что на втором экземпляре работник офиса поставил отметку с номером и датой приема;
- направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
- направить на электронную почту или иным образом, который позволяет подтвердить факт подачи.
Страховая перечислила мне неустойку. Как платить НДФЛ?
К иску нужно приложить:
- копию договора о долевом участии;
- копию платежных поручений об оплате суммы по договору;
- копию паспорт заявителя;
- передаточный акт, если он был составлен;
- копию претензии застройщику + уведомление о ее получении;
- копию ответа застройщика, если он был;
- копию доверенности, если в дело привлекается представитель;
- копию уведомление о направлении иска и документов застройщику еще до подачи иска в суд;
- иные документы по необходимости.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
- низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
- безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
- неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
- жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
НДФЛ с суммы неустойки, выплаченной застройщиком
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Как следует из его названия, налог на доход физического лица уплачивается с полученных доходов. В соответствии со статьей 41 НК РФ доходом является экономическая выгода, выраженная в деньгах или в натуральной форме, размер которой можно оценить. Некоторые виды доходов освобождены от обложения НДФЛ в соответствии с главой 23 НК РФ.
Возмещение причиненного ущерба не рассматривается, как доход. Целью возмещения ущерба является восстановление положения, существовавшего до того, как права гражданина оказались нарушены в результате незаконных действий застройщика. Возмещением ущерба является:
- выплаты за некачественно построенную квартиру;
- сумма компенсации за устранение недостатков, произведенное третьими лицами по заказу пострадавшего дольщика;
- возврат денег по договору ДДУ или договору купли-продажи квартиры;
- доплата до рыночной стоимости квартиры;
- суммы возмещения процентов и иных платежей по договору ипотеки;
- стоимость устранения недостатков квартиры;
- другие выплаты, призванные возместить причиненные дольщику убытки в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств по договору долевого участия.
На что сослаться: Письмо Минфина РФ от 6 августа 2020 года № 03-04-06/55278. Ведомство указало, что возмещение реального ущерба или возврат денег за товар не создает экономической выгоды для потребителя, поэтому не облагается налогом на доходы физических лиц.
Неустойки, пени, штрафы по ДДУ или договору купли-продажи готовой квартиры облагаются налогом на доходы физических лиц. Они представляют собой штрафные санкции, в результате которых покупатель получает дополнительную экономическую выгоду, то есть являются его доходом. Подобные доходы не освобождены от налога (перечень выплат, с которых НДФЛ не взимается, приведен в статье 217 НК РФ). Поэтому с полученных сумм необходимо уплатить НДФЛ.
Платить налог нужно. Основания те же, что и для неустоек (пеней).
Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя взыскивается на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. N 2300-I (ЗоЗПП) как дополнительная мера воздействия на застройщиков. Его размер составляет 50% от присужденной потребителю суммы. Эта выплата не возмещает дольщику причиненный ущерб, а производится сверх него.
На что сослаться: п. 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 октября 2020 г.
Верховный суд отметил, что такая выплата по ЗоЗПП представляет собой меру штрафного воздействия, а не способ компенсации ущерба. Поэтому НДФЛ с нее платить нужно.
Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
Моральный вред выплачивается дольщику на основании статей 151 и 1101 ГК РФ, статьи 15 ЗоЗПП. Если выплата произведена в досудебном порядке, налог должен быть уплачен.
На что сослаться: письмо Минфина России от 6 августа 2020 года № 03-04-06/55278 «Об НДФЛ при выплате покупателю некачественного товара сумм возмещения реального ущерба, морального вреда, неустойки и отступного».
Ссылаясь на приведенные выше нормы, Минфин указал, что досудебные выплаты подлежат обложению НДФЛ, поскольку являются дополнительным доходом дольщика — потребителя. Если же выплата произведена по суду, налог платить не нужно.
По соглашению об отступном застройщик и дольщик могут договориться урегулировать возникшие между ними разногласия в обмен на определенную соглашением выплату или предоставление другого имущества (например, другой квартиры). Считается, что по соглашению об отступном дольщик получает доход, с которого необходимо заплатить налог.
На что сослаться: уже упомянутое выше письмо Минфина России от 6 августа 2020 года № 03-04-06/55278. Ведомство приравнивает отступное к неустойкам и рассматривает, как доход дольщика.
Москвич, Бельский Н. Н. заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в январе 2020 г. на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно условиям этого соглашения в установленные сроки дольщиком была внесена требуемая по ДДУ стоимость квартиры. Тем не менее застройщик сдачу дома задержал. В результате Бельский И. Н. обратился в суд, требуя взыскать с него неустойку за просрочку.
Суд признал требования истца (Бельского Н. Н.) обоснованными. Судебным постановлением от 26.06.2020 с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка размером 200 000 рос. руб. Данная сумма признается доходом гражданина Бельского Н. Н. и подлежит обложению НДФЛ. Поскольку он является резидентом РФ, то при калькуляции подоходного налога к уплате используется ставка 13%.
Итого получается: 200 000 рос. руб. * 13% = 26 000 рос. руб. Это и есть сумма НДФЛ, которую нужно будет оплатить.
Воспользуйтесь нашим калькулятором для подсчета, сколько НДФЛ придется заплатить с неустойки от застройщика.
Налоговые вычеты
Есть возможность воспользоваться правом налоговых вычетов, что поможет уменьшить сумму налогооблагаемого дохода. Также НК РФ предусмотрены налоговые вычеты, дающие возможность вернуть часть налога, ранее уже уплаченного, но лишь с осуществление гражданином отдельных видов расходов, например, имущественные вычеты при приобретении недвижимости. Основание для получения этого налогового вычета у налогового органа является декларация по НДФЛ. Во многих случаях также предоставляется документ, подтверждающий право на вычет. Разные налоговые вычеты получают от разных источников: От работодателя или через налоговую инспекцию.
Вы не согласны с тем, что ваши доходы, отраженные в справке
ВАРИАНТ 1. Можно подать декларацию по НДФЛ, указав в ней только те доходы, которые — как по вашему мнению, так и по мнению проверяющих — должны облагаться НДФЛ. Если в справке
Уплата налога на доходы физических лиц
Неустойка = (стоимость квартиры) * (количество дней действия ставки рефинансирования ЦБ РФ) * (ставка рефинансирования) * 1/150
Полученные суммы неустойки по периодам действия ставки рефинансирования суммируются.
К общей сумме неустойки (в соответствии с действующим законодательством) добавляется штраф в размере 50 % от этой суммы.
Как известно, каждый гражданин Российской Федерации обязан платить т.н. подоходный налог, или НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Однако с его начислением и выплатой есть ряд нюансов: налог зависит от вида дохода, суммы, является ли налогоплательщик резидентом РФ и т.д. Ситуация достаточно запутанная, даже когда вопрос касается предпринимательской деятельности, а если речь идет о выплате НДФЛ по неустойке ДДУ – и подавно. Тем не менее, определенная система существует, и если ее придерживаться, проблем с налоговой инспекцией не возникнет.
Как известно, компенсация от застройщика за просрочку передачи квартиры состоит как собственно из неустойки, так и других платежей – штрафа за отказ добровольно компенсировать неустойку, материального ущерба, морального вреда, компенсации затрат на судебные расходы и т.д.
И в зависимости от вида возмещения, соответственно начисляется или не начисляется налог:
1 Неустойка
согласно договору долевого участия, за каждый день просрочки застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки. На неустойку НДФЛ начисляется и составляет 13% от размера компенсации. Согласно решению Верховного суда, неустойка (как и штраф, о нем ниже) не является компенсацией прямого убытка участника долевого строительства, и может расцениваться как доход, потому подоходный налог должен начисляться;
2 Штраф
если дело о компенсации дошло до суда, дольщик претендует также на выплату штрафа, который положен согласно закону «О защите прав потребителей». Штраф может достигать 50% от общих исковых требований. Как и в случае неустойки, штраф расценивается как доход для дольщика, потому облагается НДФЛ по ставке 13%;
3 Компенсация морального вреда
очень часто иск о взыскании неустойки включает в себя также требования компенсировать моральный вред, который был нанесён истцу действиями строительной компании. Если удалось добиться компенсации морального ущерба, эта сумма не признается прямым доходом, а значит, не облагается подоходным налогом;
4 Возмещение материальных убытков
в иск можно включить и компенсацию прямого ущерба (например, средств на аренду жилья на время просрочки, разница по процентам по кредиту и т.д.). В случае получения компенсации эти средства также не признаются доходом, соответственно, НДФЛ с них платить не нужно;
5 Судебные расходы
в случае, если истец выигрывает дело, он может также возместить за счет ответчика расходы на юриста, судебную пошлину, оформление доверенностей и т.д. Эти средства являются компенсацией убытка, потому не облагаются НДФЛ;
6 Средства по мировому соглашению
если между сторонами спора было заключено мировое соглашение, и в нем не указано, кто платит налог, дольщику придется оплатить НДФЛ в размере 13% от общей суммы компенсации. Правда, есть нюанс: если в мировом соглашении разделены неустойка и компенсация реальных убытков, то оплатить налог нужно только с суммы неустойки.
Олег Владимирович, Москва- П-Камчатский 27.01.2022Раздел: Налоговое право
Требование о уплате налога поступило 01.06.2013.
Уголовное дело за сокрытие имущества по ст 199.2 было возбуждено в августе 2016 и прекращено по амнистии в ноябре 2016.
В ноябре 2017 прокурором по данным ИФНС и материалам уголовного дела подано дело о взыскании с меня, как с физлица всю сумму недоимки, как причинителя имущественного вреда в ползу бюджета рФ.
Суд принял заочное решение и взыскал.
Вопрос: можно ли оспорить судебное решение в связи с пропусками сроков исковой давности по ст 196,200 ГК и по другим причинам процессуального, гражданского, налогового, уголовного и т. д. законодательства.
Валентина, Москва 16.01.2022Раздел: Налоговое право
Такая ситуация: я хочу купить участок земли и построить на нем дом для проживания, если я решу продать этот дом через год, должна ли я буду с продажи платить 13% налога?
Взыскание неустойки по договору долевого участия
О том, что возмещение затрат на судебное разбирательство не является доходом, сказано непосредственно в Налоговом кодексе. А именно, в пункте 61 статьи 217. Соответственно, из сумм возмещения судебных расходов НДФЛ не уплачивается.
Статья 15 Гражданского кодекса дает лицу, чьи права нарушены, возможность требовать возмещения понесенных им убытков. Подразумеваются затраты, которые человек осуществляет для восстановления своих прав, поврежденного имущества или упущенной выгоды.
Применительно к рассматриваемому примеру фактическими расходами являются затраты гражданина на аренду жилья, которые ему пришлось понести из-за того, что застройщик не закончил строительство в срок.
Поскольку речь идет именно о возмещении реально понесенных затрат, то получение таких сумм не образует экономической выгоды. То есть эти суммы нельзя назвать доходом гражданина, соответственно, и НДФЛ удерживать с них не нужно.
Можно ли неустойку признать доходом?
По идее неустойка это денежная сумма которая определена законом или договором, за нарушение или просрочку обязательств. То есть неустойка может быть законная или договорная, по закону скажем неустойку вам может оплачивать организация за нарушение ваших прав потребителей, так же неустойка оплачивается в случае невыплаты алиментов и прочее, а так же договорная неустойка, когда к примеру по договору поставки задерживается товар и за каждый день просрочки начисляется неустойка (штраф, пеня) в размере определенного процента от стоимости поставляемых товаров.
То есть неустойка носит штрафной характер.
К примеру если взыскания носят компенсационный, а не штрафной характер, скажем если вы купили товар, он оказался некачественным и вам был причинен вред, продавец обязан вам возместить вред причиненный таким товаром или услугой, а так же по вашему требованию вернуть вам уплаченную за некачественный товар или услугу денежную сумму и такие выплаты носят компенсационный характер, а выплаты в счет возмещения ущерба или вреда налогом не облагаются, так как они в принципе не приносят экономическую выгоду, а на основании пункта 1 статьи 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода, а назвать выгодой возмещение ущерба и возврат уплаченной вами суммы за некачественный товар или услугу нельзя, так как вам возмещается причиненный ущерб, то есть возвращается то, что у вас уже было ранее.
А вот неустойка носит штрафной характер, на случай когда ваши требования отказываются удовлетворять в добровольном порядке, либо возникла просрочка в выполнении требований.
В законе так и написано, неустойка это штраф или пеня, ни о какой компенсации речи не идет и применяется она только для того, что бы
Можно ли неустойку отнести к доходу?
В статье 208 НК РФ, перечислены все доходы гражданина РФ которые облагаются налогом, среди них нет неустойки, но в статье 208 есть подпункт 10 пункта 1, который говорит, что облагаются налогом иные доходы получаемые налогоплательщиком в результате осуществления деятельности в РФ.
Определение Конституционного Суда РФ от 19 июля 2021 г. № 1460-О, говорит нам следующее.
Что доходом признается лишь экономическая выгода, то есть если денежные средства полученные гражданином или организацией при осуществлении хозяйственной деятельности, принесли им экономическую выгоду, то это доход и он облагается налогом. А это значит, что налогами не облагаются как было сказано выше, выплаты которые не приносят экономическую выгоду, к таким выплатам относятся компенсации, такие как возмещение за причинение вреда (ущерба).
Организации, выплачивающие гражданам доходы, которые подлежат обложению налогом, в силу статьи 226 НК РФ являются их налоговыми агентами. Обязанность рассчитать, удержать и уплатить в бюджет налог с таких доходов накладывается именно на агентов.
Таким образом, удержать НДФЛ с суммы полагающейся гражданину неустойки и перевести его в бюджет должен застройщик. Заметим, что суд в своем решении может указать, какая именно сумма должна быть выплачена гражданину, а какая — удержана и перечислена в бюджет в виде НДФЛ. Но бывает, что суд не выделяет налог из суммы неустойки.
Если налоговый агент не может удержать налог самостоятельно, он должен сообщить об этом в налоговую инспекцию. При этом следует указать сумму дохода, с которой налог не был удержан, а также сумму самого налога. Аналогичное сообщение налоговый агент должен направить и гражданину.
Как в таком случае физлицу уплатить НДФЛ? Порядок определен в пункте 6 статьи 228 НК РФ. Налоговый орган составит уведомление об уплате налога и направить его налогоплательщику. Тот обязан уплатить причитающуюся сумму не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Перечень расходов, учитываемых по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, установлен пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса.
Данный перечень расходов является закрытым.
Расходы в виде признанных организацией — должником или подлежащих уплате ею на основании вступившего в законную силу решения суда, штрафов, пеней, неустоек, иных санкций за нарушение договорных обязательств, в этот перечень расходов не включены.
Поэтому, они не могут учитываться в составе расходов при применении УСН.
На это обращал внимание Минфин в письмах от 07.04.2016 № 03-11-06/2/19835, от 09.12.2013 № 03-11-06/2/53634.
Действие 1: Ответить на вопрос: А соответствует договор закону 214-ФЗ? Изучить ваш договор на приобретение недвижимости, и особенно его условий на случай просрочки застройщика.
Проще всего обратиться к юристу, лучше – к адвокату, на консультацию или сразу за помощью взыскать неустойку.
Для тех, кто сам:
Признак №1: Ваш договор ДДУ обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре в качестве договора долевого участия! Об этом на самом договоре должен быть штамп Росреестра и соответствующие записи в штампе.
Если штамп есть, изучите его, убедитесь, что стоит регистрация именно ДДУ. Далее можете переходить к Действию 4. Если штампа о госрегистрации Росреестра на договоре нет:
Действие 2: Установить соответствие вашего договора требованиям закона 214-ФЗ к договорам долевого участия в строительстве. Если ваш договор соответствует закону 214-ФЗ, вам повезло.
Возможно, договор почему-то его не сдали на госрегистрацию. Такое бывает, например если вы покупали недвижимость по договору уступки прав по ДДУ. То есть с договор долевого участия с застройщиком заключил первый покупатель, а затем вам уступил свои права. Оформляется это договором уступки прав. И этот договор, так же, как и сам ДДУ подлежит госрегистрации.
Особенности договора долевого участия в строительстве
Просто названия договора «Договор долевого участия в строительстве …» мало. Договор – это его условия. Ищите в договоре прямые ссылки на закон 214-ФЗ. Регулярно застройщики прямо в тексте договора любят ссылаться на заключение договора в соответствии с этим законом и т.д. Но этого мало, ищите в тексте договора описание главных условий – предмет договора. Они должны быть сформулированы близко к статье закона 214-ФЗ:
Предмет договора долевого участия в строительстве: застройщик обязуется построить многоквартирный дом или другую недвижимость в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона – дольщик, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (часть 1 статья 4 закона 214-ФЗ).
Если в вашем договоре это есть, уже лучше.
Действие 3: Обращаетесь к застройщику для оформления и совместной подачи заявления и Вашего договора ДДУ в Росреестр. Без застройщика вы это не сделаете.
Получив зарегистрированный экземпляр Вашего договора ДДУ, переходите к Действию 4.
Действие 4: Направление претензии застройщику.
Изучаете текст договора и в соответствии с его условиями и законом 214-ФЗ готовите претензию к застройщику в связи с допущенной просрочкой срока передачи Вам построенной недвижимости. Приоритет имеет закон, уменьшение размера неустойки, убытков и размера морального вреда в договоре – не законно.
ВАЖНО: По требованиям о просрочке застройщика значение для претензии имеют условия договора о сроке передачи вам объекта долевого строительства. Зная это, застройщики «жульничают». Это должен быть конкретно определяемый срок: конкретная дата, истечение какого-то срока – например, конец квартала или года.
Встречается, что в договоре ДДУ срок передачи недвижимости установлен относительно некой предполагаемой даты, часто это дата ввода дома в эксплуатацию (это возможно). При таком способе определения даты передачи вам недвижимости требования закона считаются соблюденными, но просрочку вы не докажете, если только в договоре ДДУ не установлена четко даты ввода в эксплуатацию.