Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможен ли ДДУ без эскроу счета». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Квартира в новостройке: когда можно платить напрямую застройщику
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
- застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
- быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
- на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве
- Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
- В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
- Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
- Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
- Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
- Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам
- Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
- До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
- Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:
— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.
В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
Эскроу или ДДУ? Три мифа о схемах покупки новостройки
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики
больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет.
По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.
Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.
Средства вернут покупателю, если:
- Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
- Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.
1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.
Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик
2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.
Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.
Стабильное финансирование
Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.
Банковский контроль
Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.
Доверие покупателей
Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.
Эскроу‑счета для застройщика
Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?
Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.
Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.
Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:
- Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
- Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
- Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.
- Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
- Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
- Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
- Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
- Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
- Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.
- Не все российские банки сейчас работают с эксроу-счетами
- Для возвращения денег вам потребуется сначала расторгнуть договор с застройщиков, что не всегда получается быстро
- Эскроу-счета не схожи с депозитные счета, на них не начисляется процент.
Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:
- После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
- Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
- Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
- Банк открывает покупателю счет эскроу.
- Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
- Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
- Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
- Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
- Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
- Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.
По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.
Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:
- документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
- проектная документация;
- разрешение на строительство;
- технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
- расчет экономической доходности проекта.
- Новая схема расчетов со счетами эскроу с 1 июля 2019 года станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве.
- Застройщик и покупатель жилья заключают с банком договор счета эскроу. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
- Счет эскроу — счет дольщика в банке, на котором деньги хранятся до успешной сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, банк вернет деньги покупателю жилья.
- Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.
- Банк переведет деньги с эскроу-счета покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора долевого участия в строительстве.
- Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации.
- Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.
Эскроу — специальный банковский счёт, куда поступают деньги покупателя. Продавец имеет право на получение денег, когда выполнит прописанные обязательства:
- в случае с новостройкой обязательство — сдать дом в эксплуатацию.
- в случае со вторичкой обязательство — передать права собственности.
Хранителем денег выступает эскроу-агент. В России роль эскроу-агента выполняют кредитные организации — банки. Деньги на эскроу-счёте могут храниться годами. Например, дольщик приобретает квартиру на этапе котлована, а дом будет готов аж через 3 года. Весь период строительства денежные средства дольщиков хранятся на эскроу, а застройщик строит за собственные или кредитные средства.
Набор документов зависит от конкретной кредитной организации и от статуса заявителя. Физическому лицу понадобится только российский паспорт и заявление на открытие счёта. Индивидуальный предприниматель дополнительно передаёт справку об отсутствии долгов по налогам и бухгалтерскую отчётность. Для юридического лица список документов ещё шире: нужно предоставить документы о финансовом положении, учредительные документы.
Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.
Цепочка сделки:
- Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
- С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
- Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
- Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.
Деньги принадлежат дольщику весь период, пока они находятся на счету. Эскроу-агент не вправе их трогать. Когда девелопер достраивает дом и передаёт в банк разрешение на ввод в эксплуатацию, сделка считается завершённой. Эскроу открываются и право собственности на деньги переходит девелоперу.
Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта
- Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
- Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
- На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
- Заёмщик передаёт банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счёта эскроу и оплачивает полис страхования.
- Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
- Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.
Заёмщик выплачивает ипотеку банку-кредитору и ждёт сдачу дома. Если за время возведения дома заёмщик захочет рефинансировать ипотеку и заключить договор с другим банком, он вправе это сделать. Процедура рефинансирования не влияет на состояние эскроу-счёта.
Если банк лишится лицензии, счета и вклады переведут в другой действующий банк. Не стоит волноваться, если на счету менее 10 млн рублей — эту сумму покрывает страховка. Если же в одном банке лежит больше 10 000 000 рублей, то клиенты теряют деньги, не покрытые страховкой. Чтобы возместить деньги по страховке, нужно через заявление обратиться в АСВ с паспортом и договором на открытие эскроу.
Главное преимущество эскроу как раз в том, что банкротство застройщика теперь не грозит дольщикам потерей денег. Если девелопер не в состоянии достроить жилой комплекс или задерживает сдачу хотя бы на полгода, то покупатели имеют право забрать деньги обратно.
Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья
Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.
Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.
Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.
Важно понимать, что реализация недвижимости с применением механизмов эскроу-счетов не подразумевает отмены ДДУ (договоров долевого участия). Сейчас стали противопоставлять эти два понятия, но это неверно. По факту поменялся только алгоритм расчетов между покупателем и застройщиком.
Как работают новые правила?
Сейчас рынок находится на начальном этапе работы по новым правилам, ведь только стартовали сделки по новой схеме. Значительного опыта у застройщиков, банков и покупателей еще нет — делать выводы пока сложно. Однако уже можно отметить, что серьезных сложностей и изменений в процессе покупки квартиры в новостройках не наблюдается. Дополнительным условием для покупателя стала лишь необходимость обязательно открывать в банке счет, который после регистрации договора долевого участия (ДДУ) и станет счетом эскроу.
Важно понимать, что реализация недвижимости с применением механизмов эскроу-счетов не подразумевает отмены ДДУ (договоров долевого участия). Сейчас стали противопоставлять эти два понятия, но это неверно. По факту поменялся только алгоритм расчетов между покупателем и застройщиком.
Как работают новые правила?
Сейчас рынок находится на начальном этапе работы по новым правилам, ведь только стартовали сделки по новой схеме. Значительного опыта у застройщиков, банков и покупателей еще нет — делать выводы пока сложно. Однако уже можно отметить, что серьезных сложностей и изменений в процессе покупки квартиры в новостройках не наблюдается. Дополнительным условием для покупателя стала лишь необходимость обязательно открывать в банке счет, который после регистрации договора долевого участия (ДДУ) и станет счетом эскроу.
- Что такое счет эскроу?
- Отличие эскроу от аккредитива
- Как оформляется сделка через эскроу?
- Выбор банка
- Стоимость открытия
эскроу-счета - Плюсы и минусы нового закона для застройщика и дольщика
- Заключение
Переход на
Еще недавно
По новой системе реализации новостроек банк является для дольщика стороной, которая контролирует исполнение всех прописанных в договоре долевого участия обязательств застройщика. В этой статье мы детально рассмотрим применение
Простыми словами
Добавим, что и сегодня многие застройщики жилья имеют право работать по старым правилам —
Банк при расчетах через аккредитив выступает надежным посредником, который гарантирует перевод средств покупателя продавцу — как правило, при совершении сделок покупки жилья на вторичном рынке, после выполнения всех оговоренных условий в договоре
На
Дольщик в данной сделке является депонентом; застройщик, получающий средства, — бенефициар; а сторона, депонирующая вклад и контролирующая реализацию договоренностей, —
После сдачи дома и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к финансам на счете эскроу. Если застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком, банк возвращает дольщику деньги с этого счета. Отметим, что банк не начисляет дольщику проценты на денежные средства, размещенные на
Открытие и применение схемы
Для гарантии сохранности денежных средств правительство выдвигает ряд требований для банков, имеющих права на открытие
На момент вступления в силу закона об
Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ
Одним из главных требований попадания банка в Реестр финансовых организаций, имеющих право использовать
Преимущества:
- дольщик защищен от мошенничества, а застройщик гарантированно получает деньги в случае соблюдения всех своих обязательств;
- при расторжении договора одной из сторон происходит автоматическое закрытие счета и возвращение средств дольщику;
- для дольщика бесплатно производятся открытие счета эскроу и его страхование до 10 млн рублей на случай возникновения проблем у уполномоченного банка (к примеру, отзыв лицензии);
- арест
эскроу-счета невозможен даже при наличии долговых обязательств перед третьими лицами у бенефициара или депонента.
- Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве дольщиком в одностороннем порядке:
- нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца;
- неисполнение застройщиком гарантийных обязанностей, предусмотренных законом;
- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных установленных договором случаях (но дополнительные основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке никогда не указываются в договоре).
Самое распространенное основание для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке — нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на 2 месяца. Но необходимо обратить внимание, что срок передачи должен быть именно нарушен более чем на 2 месяца. Перенос застройщиком срока более чем на 2 месяца (на основании письма застройщика) при отсутствии фактической просрочки не является основанием для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком. Вместе с тем, дольщик в этом случае может расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Также не является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке нарушение застройщиком срока сдачи в эксплуатацию. Застройщик несет ответственность только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (прочитайте внимательно условия ДДУ, в нем предусмотрено 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта).
Эскроу-счет (escrow) – вид банковского счета, на котором аккумулируются деньги дольщиков. В мире подобный инструмент используется уже давно. Так, в США схему с эскроу-счетами используют при всех сделках с недвижимостью. Деньги покупателя лежат на нем и передаются продавцу только после подписания договора купли-продажи. Применение эскроу-счетов регулируется двумя правовыми актами: ГК РФ (в частности, параграфом 8 главы 45) и ФЗ №214.
В российских реалиях подобную схему решили опробовать на сфере долевого строительства. Она призвана добиться двух целей:
- Защитить интересы дольщиков.
- Мотивировать застройщиков быстрее закончить строительство и оформить сдачу дома, – доступ к деньгам на эскроу-счетах они получают только после выполнения обязательств перед дольщиками.
Деньги покупателей недвижимости хранятся на эскроу-счете, который девелопер не может использовать до ввода дома в эксплуатацию. Когда строительный объект сдается, деньги на эскроу-счетах идут на погашение кредитных обязательств. Оставшаяся их часть становится чистой прибылью застройщика.
Взаимодействие между девелопером и дольщиком не всегда результативно. Нередко ДДУ расторгается и возникает вопрос, будут ли возвращены деньги, которые внесены на эскроу-счет? Ответ на это вопрос: да, будут. Однако для расторжения договора и возврата денег должны быть веские основания:
- Строительство не завершается к оговоренному сроку.
- Квартира или дом не переданы покупателю в оговоренные сроки.
- Застройщик не исполнил другие обязательство перед покупателем.
- Застройщик признан банкротом или прошел процедуру ликвидации в судебном порядке.
- Открытие эскроу-счета – бесплатная услуга от банка.
Важно: то, что дольщик передумал покупать недвижимость – не основание для расторжения ДДУ и возврата денег с эскроу-счета.
Как проходят сделки с эскроу-счетами?
- Применение эскроу-счетов ограничивает застройщиков и не дает им использовать деньги дольщиков. Однако у них нет ограничений по срокам реализации жилья. Так же, как и раньше, они могут начать продажи на ранних стадиях строительства.
- Деньги дольщиков на счете неприкосновенны.
- Со счетом можно выполнять только две операции: открыть и закрыть его.
- Желательно, чтобы действие эскроу-счета не превышало действие договора ДДУ. Он аннулируется через 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию (возможно раньше, но не позже). Это происходит, если даже застройщик не успел сдать объект в оговоренные сроки. Деньги после закрытия счета возвращаются к покупателю.
Важно: при подписании договора об открытии счета обращайте внимание на пункт об автопролонгации (автоматическом продлении) действия счета. Он дает дольщику дополнительный рычаг воздействия «опаздывающего» застройщика.
Теперь вопрос следующий – надо ли волноваться и куда-то бежать клиентам, которые заключили ДДУ, в том случае, если проект, где они купили квартиру, будет переходить на новые рельсы. То есть имеется в виду новостройка, где «старые» покупатели оформили ДДУ, а новым будут открывать счета эскроу. Надо ли «старым» покупателям волноваться? Ответ: не надо, ничего делать не придется.
«Тех покупателей, которые уже заключили договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснется», — объясняет Рустам Арсланов (ГК «Гранель»).
Ведь если человек заключил ДДУ и перевел деньги на расчётный счёт строительной компании (купил «по старым правилам»), его средства уже поступили к застройщику напрямую, детализирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Дольщику не нужно открывать эскроу, а банк не может претендовать на его деньги.
То есть никакого перевода старых договоров на счета эскроу не будет.
Несмотря на значительное количество новостроек, которых не коснуться изменения после 1 июля, некоторые объекты будут выставлены в продажу уже по новой схеме привлечения денег дольщиков. Выяснить, по какой схеме – новой или старой – продаются квартиры в жилом комплексе, можно несколькими способами. Во-первых, можно напрямую запросить у застройщика соответствующее заключение от контролирующего органа (в Санкт-Петербурге это комитет по строительству). Данный документ и подтвердит право компании привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу.
Эту же информацию можно получить и самостоятельно. «Контролирующий орган обязан разместить эти сведения в Единой информационной системе жилищного строительства, – поясняет Олег Островский. – Отсутствие такого заключения будет означать, что застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только с использованием счетов эскроу, открытых ими в уполномоченных банках».
При этом в случае с проектным финансированием в ДДУ должно быть прописано участие третьей стороны, то есть банка. «Данный пункт в ДДУ как раз и будет свидетельствовать о том, что жилой комплекс возводится по новым правилам», – добавляет Ольга Трошева.
С 1 июля 2019 года оплата по договорам участия в долевом строительстве должна осуществляться исключительно с использованием счетов эскроу по правилам 214 фз. Другие способы привлечения денег применимы лишь в исключительных, указанных в законе, случаях.
Так что же такое эскроу счет в долевом строительстве? Это специальный банковский счет, на котором блокируются денежные средства дольщика, вносимые им в счет оплаты цены договора. Их специфика в том, что застройщик получает деньги только при наступлении определенного договором счета эскроу события, а именно — при получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Какова схема расчетов через счет эскроу по договору долевого участия в строительстве?
Каковы особенности и гарантии безопасности использования счетов эскроу?