Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит договор пожизненной ренты отсрочка заселения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее
Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.
Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.
Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.
Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.
Квартира с отсрочкой заселения. Выгоды и опасности
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
-
Выбирать надёжных посредников, если они нужны. Чтобы не нарваться на мошенников, следует очень тщательно изучить документы и реальные отзывы на агентство-посредника — такие агентства лучше выбирать по советам знакомых вам людей. «Если вы решили заключить договор с профессиональной фирмой, то предпочтение отдайте государственной. Выплаты будут меньше, зато вы будете надёжно защищены от мошенничества», — советует Сусана Киракосян. Ещё безопаснее — самостоятельно найти знакомого вам получателя ренты. Таким человеком может стать, например, одинокая пожилая соседка или ваш родственник.
-
Обратиться к юристам за сопровождением сделки. «Адвокат, готовя документы к сделке, помимо требований гражданского законодательства учитывает также правовые позиции судов, похожие споры и “кейсы”, которые обуславливают появление в документе тех или иных условий», — объясняет Юлия Лялюцкая. Риелтор, по словам эксперта, не сможет заменить профессиональную юридическую экспертизу: его цель — обеспечить встречу продавца и покупателя и довести их до сделки.
-
Исполнять договор буквально. Для этого нужно максимально подробно расписать все ваши обязательства в договоре. Если в нём написано, что рентную выплату нужно перевести через банк — переводите через банк, чтобы было подтверждение третьего независимого лица о сделанной в пользу получателя ренты оплате, рассказывает Александр Ушаков.
-
Собирать доказательства всех ваших действий. Храните доказательства всего, что вы исполняете по договору: выписки из банка о переводе средств, чеки из магазинов, подтверждения оплаты услуг и так далее. «Также не будет лишним ежемесячно оформлять акт — расписку о том, что условия по договору выполнены и получатель ренты за прошедший период претензий к плательщику ренты не имеет», — замечает юрист.
-
Дружить с соседями получателя ренты. В случае спора их показания в суде в качестве свидетеля: что вы регулярно посещали, приносили продукты и лекарства, ухаживали и содержали жилище получателя ренты, — будут верным инструментом защиты вашей добросовестности, советует Александр Ушаков.
- Распродажи, распродажи, распродажи…
- Защита прав несовершеннолетних в школе.
- Вас задерживает милиция. Как себя вести при задержании?
- Пособие для начинающих трудовых мигрантов
- Чем вам помогут в Гильдии Риэлторов
- Вы правы, для каждого
10 недель 6 дней назад - Столько разных развлечений
10 недель 6 дней назад - Согласен, да и разнообразия
12 недель 4 дня назад - Человек не может ничего не
12 недель 4 дня назад - Заработок
30 недель 6 дней назад - Доброго времени суток
33 недели 1 день назад - Спасибо за информацию!
33 недели 1 день назад - Адвокат по налогам
40 недель 2 дня назад - Адвокат по налогам.
40 недель 2 дня назад - Нарушение личностных границ
40 недель 4 дня назад
Как устроена пожизненная рента жилья
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Oфopмить дoгoвop peнты. Дoгoвop peнты oбязaтeльнo зaвepить y нoтapиyca пo мecтy нaxoждeния квapтиpы. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa и ycлoвия eгo индeкcaции.
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Mинycы для пoлyчaтeля peнты. Ляйcaн oкaзaлacь нeдoбpocoвecтным плaтeльщикoм peнты. Oнa мecяцaми нe yбиpaeт квapтиpy Mapии Гpигopьeвны, кopмит пeнcиoнepкy нeкaчecтвeнными пpoдyктaми, oткaзывaeтcя вeзти к вpaчy. Чтoбы вepнyть coбcтвeннocть нa квapтиpy, пeнcиoнepкe нyжнo oбpaтитьcя в cyд и тpeбoвaть pacтopжeния дoгoвopa peнты.
Mинycы для плaтeльщикa peнты. Пpи жизни Mapии Гpигopьeвны квapтиpa нaxoдитcя y нee в зaлoгe. Ляйcaн нe мoжeт пpoдaть квapтиpy бeз coглacия пeнcиoнepки.
Договор ренты: опасно или выгодно?
Срок зависит от состава сторон и целей, которые участники сделки хотят достичь. Если речь идет об использовании земельного участка либо иного объекта недвижимости, рента может иметь срочный характер. Такое положение вещей характерно для использования земельных наделов для добычи полезных ископаемых и в некоторых иных ситуациях.
Если же подобный договор подписывают с пожилым человеком, в большинстве случаев он заключается бессрочно, так как имеет своей целью обеспечение соответствующего ухода за пенсионером в обмен на его имущество.
Необходимо обсудить со специалистом следующие вопросы:
- Есть ли нарушения договора;
- Что именно нарушается?
- Чем можем доказать нарушения.
- Какие есть варианты решения ситуации
- Можно ли расторгнуть договор ренты без суда, у нотариуса;
- Подготовка к суду
- Сбор доказательств
- Защита интересов истца.
Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, +7(921)959-52-95
Если все доказательства у Вас есть, можно обращаться в суд за защитой. Юристы и адвокаты знают, что надо делать. Возьмите их себе в помощь. Расходы, потраченные на судебную защиту и госпошлина будет взысканы со встречной стороны.
Существенные нарушения договора ренты
Какие нарушения договора признаются существенными? Ответ на этот вопрос дает ст. 450 Гражданского кодекса. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.
И эти нарушения СУЩЕСТВЕННЫХ условий надо доказывать в суде.
Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.
Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.
При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение. Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос. Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.
Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.
Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.
Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.
В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Квартира в обмен на заботу: как работают договоры пожизненной ренты
Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:
- заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты;
- оригиналы и копии паспортов участников сделки;
- согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;
- документы, удостоверяющие право получателя на собственность;
- копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;
- справка о стоимости квартиры;
- кадастровый паспорт на помещение и экспликацию;
- заверенный нотариусом договор;
- оплаченная квитанция госпошлины.
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.
Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.
Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).
Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.
При принятии решения о расторжении договора ренты следует соблюдать определенный порядок действий:
- Найти причины, согласно которых возможно расторжение рентного соглашения. Следует определить основания, которые не противоречат российскому законодательству и смогут убедить судебные органы в необходимости прекращения обязательств.
- Составить предложение о разрыве рентных отношений и направить его противной стороне.
- Согласовать положение о разрыве договорных отношений и нотариально его удостоверить.
- Подготовить и подать требование в суд (по месту жительства) о прекращении обязательств по договору ренты. Если необходим возврат недвижимого имущества, то следует обратиться в суд по месту нахождения недвижимости. Также не забудьте к иску приложить доказательства, которые подтверждают всю ситуацию в целом, а именно:
- Договор ренты;
- Исчисление суммы, которая подлежит взысканию;
- Подтверждение нарушения рентных обязательств;
- Документы, подтверждающие досудебное решение разногласий;
- Документы на имущество;
- Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
- Подать заявление в МФЦ, предоставить результаты суда или подтверждение соглашения, внести госпошлину в размере 2 тыс. руб.
В рентном соглашении существуют определенные риски, так как ни одна сторона не может заранее установить свою выгоду от данных условий. Под прекращением двухсторонних правоотношений в результате проведения переговоров понимают расторжение договора ренты по соглашению сторон. В качестве рентополучателей здесь выступают граждане, которые хотят получить недвижимость по сходной цене. Рентодатели – люди преклонного возраста, которые желают повысить качество своей жизни или доходы.
Помимо принудительного разрыва рентных отношений закон предусматривает возможность прекратить правоотношения по соглашению сторон. Данная процедура предполагает соблюдение следующих условий:
- договор не исполнен частично на момент принятия решения о его расторжении;
- решение принимает каждый участник сделки без давления со стороны, то есть добровольно;
- исполнение всех условий рентного договора до того момента, как они решили расторгнуть соглашение.
Что такое договор ренты и кому он нужен
1. Получатель ренты вправе расторгнут договор пожизненной ренты по своей инициативе. Законодатель не приводит перечень оснований, которые могут служить поводом для расторжения договора. Очевидно, что они схожи с теми, которые указаны в статье 593 ГК РФ и относятся к существенным нарушениям условий договора. Можно также обратиться к положениям п. 2 статьи 450 ГК РФ, где указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Но поскольку комментируемая статья не содержит какого-либо определенного перечня нарушений, необходимо указывать таковые в самом договоре пожизненной ренты. В противном случае между сторонами могут возникнуть серьезные споры.
Закон предлагает два варианта прекращения договора пожизненной ренты: либо выкупом на условиях, определенных в статье 594 ГК РФ, либо расторжением договора с последующим возмещением убытков.
2. В случае выкупа пожизненной ренты, получатель вправе требовать возврата переданного по договору имущества. Если же оно передавалось бесплатно, его стоимость будет включена в зачет выкупной цены.
-
Арбитражный процессуальный кодекс
-
Бюджетный кодекс
-
Водный кодекс
-
Воздушный кодекс
-
Градостроительный кодекс
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
-
Жилищный кодекс
-
Земельный кодекс
-
Кодекс административного судопроизводства
-
Кодекс внутреннего водного транспорта
-
Кодекс об административных правонарушениях
-
Кодекс торгового мореплавания
-
Лесной кодекс
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс
-
Таможенный кодекс Таможенного союза
-
Трудовой кодекс
-
Уголовно-исполнительный кодекс
-
Уголовно-процессуальный кодекс
-
Уголовный кодекс
-
ФЗ об исполнительном производстве
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
-
Производственный календарь 2017
Для пятидневной рабочей недели
-
Закон о коллекторах
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
-
Закон о национальной гвардии
Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
-
О правилах дорожного движения
Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
-
О защите конкуренции
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
-
О лицензировании
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
-
О прокуратуре
Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
-
Об ООО
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
-
О несостоятельности (банкротстве)
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
-
О персональных данных
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
-
О контрактной системе
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
-
О воинской обязанности и военной службе
Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
-
О банках и банковской деятельности
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
-
О государственном оборонном заказе
Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
-
Закон о полиции
Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ
-
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26
«О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).
Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.
Начнем с плюсов для пожилых людей:
- Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
- Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
- Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
- В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
- В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
- Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.
Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:
- Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
- После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
- Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
- Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.
К минусам сделки для пенсионера можно отнести:
- Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
- Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
- Обязательная уплата налога 13%.
- В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
- Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
- Наследники не смогут получить недвижимость.
- Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
- Придется собирать не малый пакет документов.
Минусы для рентоплательщика:
- Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
- Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.
Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:
- Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
- Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
- Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
Как приобрести квартиру по договору ренты. Плюсы и минусы
1. Составить договор
Договор подобного рода не имеет какого-то определённого образца. Составить его можно в свободной форме, включить и описать все требования к плательщику ренты (например, ежемесячную сумму взноса или спектр оказываемых услуг и покупок).
Прежде чем окончательно согласовать договор, перед заключением лучше обратиться за юридической помощью, чтобы не упустить важных нюансов.
2. Предоставить документы
До заключения договора будущий получатель ренты (собственник) должен предоставить необходимые документы, подтверждающие, что он является единственным обладателем недвижимого имущества.
Полный перечень необходимых документов:
- Технический паспорт на квартиру/недвижимость
- Справка о единоличном владении недвижимым имуществом
- Выписка из домовой книги
- Копия финансового лицевого счёта
- Паспорта обеих сторон
3. Заверение у нотариуса
На этом этапе необходимо предоставить все собранные обеими сторонами документы в нотариат, который действует на территории передаваемого недвижимого имущества. При несоблюдении этого условия соглашение будет признанно незаконным, а, соответственно, недействительным.
4. Оценка нотариуса
Специалист должен оценить, является ли данная сделка добровольной (т.е. не было ли попыток заставить гражданина передать имущество другой стороне, осознаёт ли гражданин все условия и риски данной сделки и т.д.).
Расторгнуть соглашение можно через суд. Получатель ренты должен подать иск о расторжении и предоставить необходимые доказательства неполучения ренты от плательщика или несоблюдения условий договора.
Договор ренты признаётся недействительным, если:
- гражданин, подписавший договор, признан недееспособным или с ограниченной дееспособностью
- в отношении гражданина была выявлена угроза, принуждение или насильственное действие
Договор ренты – такая же сделка с недвижимостью, как купля-продажа, обмен и т.п. То есть, здесь фигурируют крупные денежные суммы. Поэтому, прежде чем заключать такой вид договора, необходимо взвесить все ЗА и ПРОТИВ, чтобы осознать все возможные риски.
Плюсы:
- плательщик в праве передаривать, продавать или осуществлять иные сделки с недвижимостью, полученной в собственность по договору
- плательщик в праве отменить выплаты ренты и полностью выкупить недвижимость, если такое предусмотрено соглашением
- получателю оказывается пожизненный уход и забота, при этом, сохраняется право пользования жилой площадью до конца жизни (в случае договора с иждивением)
- получатель обретает дополнительный доход
- плательщик получает недвижимое имущество по выгодной стоимости по истечению договора
- плательщик получает возможность выплаты суммы за квартиру выгодными частями в течение какого-то времени
Минусы:
- существует вероятность признания сделки недействительной при обращении в судебные инстанции
- при обычном договоре ренты получатель в праве требовать срочной выплаты полной суммы (а это огромные деньги, неважно в сделке фигурирует однокомнатная квартира или, например, трёхкомнатная)
- плательщик вынужден содержать и обеспечивать получателя ренты на протяжении неопределённого срока
- риск того, что плательщик окажется неплатёжеспособным
- риск заключить договор с недобросовестным плательщиком, который будет стараться ускорить процесс получения недвижимого имущества и кончину получателя ренты
- риск вступить в конфликт с далёкими родственниками получателя ренты, которые претендовали на получение недвижимого имущества в случае кончины гражданина
Для заключения контракта должны выполняться следующие условия:
- получателем может быть только гражданин;
- сумма денег может выплачиваться как одному лицу, так и нескольким в равных долях;
- квартира должна быть свободна от обременений, арестов и запретов.
Помимо пожизненной формы закон предоставляет возможность заключить постоянную или с иждивением. Особенности рассмотрим ниже.
Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением (ст. 583 — 605)
У сторон есть два альтернативных способа регистрации:
- регистрация самостоятельно через МФЦ;
- регистрация через нотариуса в электронном виде.
Подать документы через МФЦ – дешевле, но потребует больше усилий. Стороны должны присутствовать на приеме в полном составе или направить своих представителей с нотариальными доверенностями. Срок регистрации составит 9-14 рабочих дней.
Нотариус поможет подать документы в электронном виде через свою систему взаимодействия с Росреестром. Это чуть дороже, но экономит массу времени. Сторонам достаточно договориться об электронной регистрации с нотариусом, и подача документов произойдет прямо в день сделки. Регистрация займет 1-3 рабочих дня.
По итогу регистрации стороны получат по экземпляру договора, а плательщик дополнительно – выписку из ЕГРН о своем праве на квартиру. В ней сразу будет отмечено обременение.
Итоговая стоимость оформления сделки зависит от количества услуг, необходимых сторонам при ее заключении. Обычно требуются следующие действия:
- нотариальное удостоверение – от 5 000 рублей;
- нотариальное согласие супруга – от 1 000 рублей;
- госпошлина для регистрации в Росреестре – 2 000 рублей;
- изготовление технического плана квартиры – от 2 000 рублей.
Дополнительные услуги потребуют дополнительных расходов. Например, консультационные услуги юриста или риэлтора обходятся в несколько тысяч рублей. Вы можете значительно сэкономить, проконсультировавшись со специалистом на нашем портале – через окно чата.
Есть ряд моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении и исполнении сделки. Рассмотрим их подробнее.
Да, это вполне законно. Отличия состоят лишь в нотариальном тарифе – для близких родственников он традиционно ниже. В остальном порядок заключения, удостоверения, регистрации и исполнения сделки аналогичен приведенному выше.
Кроме пожизненной ренты квартиры, есть еще постоянная. Этакий вид бессрочной ренты. Она не привязана ни к смерти получателя, ни ко времени, ее характеризует действие до полной выплаты оговоренный в договоре пожизненной ренты суммы.
Важно
Помимо регулярного поступления денег, постоянная рента может включать и другие условия: заботу и уход за стариком, помощь по хозяйственным делам, медобслуживание и пр., в которых есть нужда у владельца. Услуги эти не бескорыстные, они пойдут в зачет платежей. Это может быть прописано в договоре ренты: часть оплачивается деньгами, другая часть — товарами и услугами.
При пожизненной ренте рентоплательщику не разрешается внести сразу всю сумму и тем самым выкупить квартиру, не дожидаясь смерти хозяина. Постоянная такой вариант не исключает, его обычно изначально прописывают в контракте.
Сделки с рентой в качестве плательщика позволяется заключать совершеннолетнему, дееспособному соотечественнику. Будь он по правовому статусу хоть физическим, хоть юридическим лицом. Вторую сторону соглашения представляют только обычные граждане, не состоящие на учете у психиатра и нарколога. При этом:
- получатель ренты обязательно собственник жилого помещения, у него есть на то все подтверждающие бумаги;
- жильё свободно от каких-либо обременений — залогов, арестов, ипотек и пр.;
- квартира не должна быть уже кому-то завещана.