Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника в аренду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Могу ли я сдавать свою долю квартиры в аренду без согласия других собственников?

2. Сдача в аренду доли в квартире

2.1. Особенности владения долями

3. Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

4. Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире

5. Сдать в аренду долю в квартире

6. Сдача в аренду квартиры в долевой собственности

7. Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

8. Мифы о долевой собственности на жилое помещение

9. Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

10. Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника

Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.

По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.

Могу ли я сдавать свою долю квартиры в аренду без согласия других собственников?

В принципе, оба варианта допустимы. Все зависит от того, как это решат между собой собственники жилого помещения.

Если договор заключается с одним из собственников, нужно получить согласие других собственников, которое может быть выражено в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Лучше все же получить нотариально удостоверенное согласие, так как такая форма дает большие гарантии защиты прав в сравнении с простой письменной формой.

Имущество может сдаваться и всеми собственниками, то есть каждый из них может быть указан в договоре как наймодатель, каждый будет подписывать договор, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности.

Кроме того, собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно данный человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.

В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.

То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.

В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности. Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения. По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.

Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ. Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату. Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.

Данный вопрос также должен быть решен соглашением собственников имущества. Да, оплата может вноситься в установленных договором размерах на счет каждого из собственников жилого помещения, но это разумно делать в случае, если собственников немного, например, два.

В случае, если собственников намного больше, лучше всего оформить доверенность на одного из собственников, по которой он будет наделен правом получать оплату по договору на свой счет, а после уже передавать полученные денежные средства остальным собственникам.

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Сдача в аренду доли в квартире

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.

Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни. Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным. А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

После того, как вы доказали в суде свое право, или если вы решили не учитывать интересы других собственников, и единолично приняли решение о сдачи доли в аренду, заселить в комнату квартирантов можно следующим образом:

подаем объявление о сдачи комнаты в квартире;
определяемся с кандидатурами квартирантов;
составляем договор аренды;
определяем размер ежемесячного платежа;
заполняем и подписываем договор;
вселяем жильцов;
информируем о заключении договора аренды налоговую службу.

Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:

Предмет договора	Указывайте конкретную комнату, а не просто адрес квартиры и метраж помещения
Коммунальные платежи	Обязательно должен быть пункт о размере коммунальных платежей с указанием на сторону в чьи обязанности входит их оплата (обычно по всем квитанциям платят квартиранты).
Правила пользования общими объектами	Чтобы избежать проблем с соседями по квартире следует подробно расписать правила пользования кухней, ванной комнатой, туалетом и прочими объектами.
Расчеты	Не забудьте указать размер ежемесячной арендной платы, порядок и форму расчетов.

Чтобы при составлении договора не упустить ничего важного, скачайте и распечатайте образец договора аренды доли и заполните его вместе с арендатором в двух экземплярах. Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.

В стандартных договорах аренды жилого помещения должны быть следующие блоки информации:

предмет договора;
обязательства арендатора;
обязательства арендодателя;
права арендатора;
права арендодателя;
условия сделки;
порядок решения споров;
порядок и форма расчетов;
реквизиты сторон.

Для того, чтобы сдать долю в квартире в аренду нужны следующие документы:

Паспорт арендодателя.
Паспорт арендатора.
Выписка из ЕГРН или любой другой документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире.
Договор аренды.

Нередко сюда добавляются расписки о получении средств. Некоторые арендодатели предпочитают получать плату за длительный период авансом, что отмечается подобными расписками. Кроме того, во многих случаях требуется внести определенную сумму для гарантий сохранности имущества. Если все нормально, эти деньги возвращаются арендодателем арендатору при расторжении договора.

Арендодатель не несет никаких расходов при оформлении договора и передачи доли в аренду так как данный документ не требует обязательного нотариального заверения. Однако нужно учитывать, что получение дохода такого типа подлежит налогообложению. Как следствие, платежи нужно фиксировать в отчете и передавать в налоговую.

Есть ошибочное мнение, что налоги платить не нужно, если договор аренды заключается на 11 месяцев. На самом же деле платить нужно в любом случае, но при заключении договора на такой срок он не подлежит обязательной государственной регистрации.

Ответ по поводу сроков зависит от выбранного способа обособления доли. Досудебное, мирное решение вопроса с дольщиками займет 2-3 месяца. Судебные разбирательства, включая экспертизы и апелляции, могут затянуться до 4-6 месяцев.

Срок сдачи доли в аренду зависит от поиска квартирантов. Если вы найдете нанимателей в течение суток, лучше всего подписать договор в день заселения. Таким образом, вы сдадите комнату и сможете получить оплату уже в следующем месяце.

Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире

Арендные отношения построены на финансовых расчетах. Собственник должен уведомить жильцов о двух видах платежей:

арендная плата – взнос за пользование частью жилья (комнатой);
коммунальные платежи – ежемесячный платёж согласно квитанциям от ЖЭК или ТСЖ.

Расходы несут арендаторы, поскольку они вселяются в квартиру по договору найма жилого помещения. Стандартный платёж: арендная плата + «коммуналка».

Согласие соседей актуально, если речь идет о коммунальной квартире. Сдача ее доли возможна в любом случае, но по-человечески будет совершенно неудобно перед жильцами, которые будут иметь право на проживание, но не смогут воспользоваться общей кухней, санузлом, так как придется упрашивать об этом соседей по проживанию. Элементарно начнется травля.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций стоит собрать письменно разрешения со всех соседей по коммунальной квартире, с соседей по комнате (если сдается ее часть), и только тогда оформлять договор аренды, к которому будет приложено разрешение.

Скачать бланк согласия соседей на сдачу части комнаты в коммунальном жилье
Скачать образец согласия соседей на сдачу части комнаты в коммунальном жилье
Скачать бланк согласия соседей по квартире на сдачу комнаты в коммунальном жилье
Скачать образец согласия соседей по квартире на сдачу комнаты в коммунальном жилье

Самое первое, что стоит сделать это подготовить помещения для его эксплуатации. Элементарная уборка, привести в порядок и сделать опись, находящегося имущества (если оно имеется в квартире, комнате). Наличие хорошей отделки помещения добавляет плюсов к оплате и условиям проживания.
Правила проживания – владелец комнаты имеет право ознакомить будущего жильца с правилами проживания, особенно это касается коммунальной квартиры. Опрос соседей позволит выяснить и уточнить моменты правил общежития.
Осмотр и оценивание – распределить, что входит в оплату. Либо это общая стоимость, либо фиксированная цена плюс оплата части коммунальных услуг.
Оформление и заключение договора – производится с новым жильцом, обговариваются условия сдачи комнаты, сроки проживания, условия расторжения договора, составляется акт приема и передачи (при необходимости).
Для подстраховки можно договориться о предоплате. Обычно это оплата за первый и последний месяцы проживания или часть оплаты за первый месяц.

Неприватизированная квартира не является собственностью и спрашивать у соседей разрешения на заключение договора об аренде части жилого помещения не нужно. Согласие берется с наймодателя или собственника квартиры, так как возможно сдать комнату или ее часть по закону, но ни в коем случае продать.

Внимание! Если есть другие собственники (вместе с вами), то необходимо будет получить их согласие.

Оформляют согласие следующим образом:

написать доверенность на одного из собственников – о доверии по заключению договора найма;
указать всех собственников как наймодателей.

При оформлении арендного договора на комнату в коммунальной квартире необходимо получить письменное соглашение от всех жильцов, чтобы избежать споров и разногласий. Ознакомить будущего квартиранта с правилами общежития. Особо оговаривается оплата коммунальных услуг, сборов на домовое обеспечение, интернет услуги.

Если комната находится в собственности

По закону собственник может без уведомления заселить в комнату жильцов. Но чтобы не потерять квартиранта стоит поговорить со всеми жильцами и получить хотя бы устное разрешения. Если получиться оформить письменное разрешение с подписями, то прикладываем документ к договору об аренде.

Если не принадлежит арендодателю

При случае, когда комната в коммуналке не принадлежит арендодателю, а проживает он в ней по договору социального найма, то сдавать он должен после получения разрешение Жилищного комитета на передачу жилья в субаренду.

После получения согласия чиновников получаем разрешение соседей, а перед сдачей проверяем на соответствие с регламентированными законодательными нормами о проживании. Например, на каждого из жильцов приходится не менее 12 квадратных метров жилой площади, то есть сдать девятиметровую комнату семье из трех человек является неправомерным.

Сдать в аренду долю в квартире

Договор сдачи комнаты в аренду можно составить как в письменной форме на бланке листа А4, так и воспользоваться готовой формой из интернета. При обращении к услугам юриста не возникнет проблем с составлением.

Договор сдачи в аренду комнаты содержит следующие пункты:

Название документа.
Информация о наймодателе и нанимателе – полностью имя, фамилия, отчество. Необязательно расписывать должности, а для юридического лица полноценно указываются данные:
- наименование;
- адрес расположения;
- правовой статус (ОАО, ЗАО, ИП);
- инициалы руководителя или ответственного лица.
Предмет договора – комната или доля в квартире. Указывается кадастровый номер, квадратура жилой площади, основание прав на владение.
Срок проживания и условия.
Размер оплаты и дополнительных услуг.
Условия расторжения договора.
Подписи с обеих сторон.

При заключении договора сроком более одиннадцати месяцев, его регистрируют.

Скачать бланк договора сдачи в аренду комнаты
Скачать образец договора сдачи в аренду комнаты

Для мирного решения вопроса – оповещение соседей по коммунальной квартире о новом жильце. Если квартира неприватизированная, то получаем разрешение у Жилищного Комитета.
Подготовка помещения под аренду.
Устанавливание правил общежития.
Опись имущества и составление на это списка.
Заключения договора на аренду и приложение письменного согласия всех жильцов.

Сдавать в аренду комнату в собственной квартире – дело рисковое. Возможно в итоге оказаться у разбитого корыта, не получить дохода. Очень важно найти порядочного и платежеспособного арендатора и заключить с ним договор. А для этого нужно создать в квартире или в комнате пригодные для проживания условия, установить приемлемые правила общежития, назначить адекватную цену.

Помимо этого, при самостоятельном поиске арендаторов лучше обращаться через знакомых. Можно обращаться и через интернет или подать объявление. Но если нет уверенности и опыта, то стоит обратиться к услугам риелторов. В любом случае, обязательно стоит заключать договор аренды, требовать предоплату. Ведь аренда комнаты или ее доли– это деловая процедура, цель которой получение прибыли.

Именно в этой статье подробно описан процесс передачи жилья в аренду. В документе упоминается, что право сдавать жилье имеется исключительно у его владельца. Однако закон или собственник может управомочить сторонние лица сдавать жилье в аренду.

Для того чтобы в аренду жилье смог сдавать кто-либо другой, владелец собственности должен составить доверенность на лицо, которое будет управомочено совершать подобные сделки с его недвижимость. Все требования, предъявляемые к составлению договора подобного плана, подробно изложены в 185 и 186 статьях Гражданского кодекса.

Доверенность составляется в трех экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. Срок действия доверенности указывается в документе, однако если он не указан, то доверенность имеет силу в течение года со дня подписи договора.

В доверенности обязательно должна быть указана дата ее составления, в противном случае документ не имеет никакой правовой силы.

Безусловно, доверенность заключается на основании согласия обеих сторон, владельца собственности и уполномоченного лица.

Сдача в аренду квартиры в долевой собственности

Сдать без второго собственника квартиру можно, однако в этом случае лицу, которое снимает жилье, один из владельцев жилья обязан предоставить письменное согласие на сделку от другого (других) собственников квартиры. Это своеобразная подстраховка для квартиранта, поскольку если квартира сдана без согласия другого собственника, то последний имеет право выселить жильца со своей законной площади в любой момент и без всякого предупреждения.

Для того чтобы сдать квартиру в аренду, владельцем которой вы не являетесь, необходимо осуществить следующие процедуры:

Оформить доверенность у нотариуса;
Сделать копии всех документов на жилье, которое вы планируете сдавать. Документы необходимы для заключения сделки – будущий квартирант должен убедиться в том, что лицо, с которым у вас заключена доверенность, является собственником недвижимости.
Предоставить все документы лицу, которому вы сдаете жилье.
Заключить договор с будущим квартирантом. Образцы договора легко можно найти в интернете, в документе отображаются данные уполномоченного лица, собственника квартиры, доверенности.

Если вы находитесь «по другую сторону баррикад», то должны взвесить все «за» и «против», прежде чем снимать квартиру у лица, которое не является собственником сдаваемой в аренду недвижимости.

Итак, если вы всё же решились, то не бойтесь задавать вопросы и просить предоставить документы, а именно:

Паспорт лица, который сдает квартиру;
Заверенная нотариусом доверенность;
Договор аренды, в котором данные уполномоченного лица должны совпадать с данными доверенности;
Копия паспорта собственника жилья;
Контактные данные собственника жилья.

Кроме того, чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны обратить свое внимание на следующие детали:

Срок действия доверенности и срок ее заключения;
Причину, почему собственник не может присутствовать при заключении сделки.
Обязательно возьмите контактные данные собственника и поддерживайте с ним связь. Во-первых, так вы сможете удостовериться в том, что владелец жилья в курсе вашей сделки и не против ее, а во-вторых, это пригодится на случай того, если собственник решит расторгнуть доверенность с уполномоченным лицом в одностороннем порядке.

Чаще всего владельцем доли в квартире человек становится при вступлении в права наследования или при разделе имущества после развода. Первый и самый простой вариант использования имущества – это пользоваться своей долей в квартире, жить там и налаживать общий быт с другими жильцами. Из юридических тонкостей здесь – оформление раздельных лицевых счетов, в остальном все сводится к вопросам личного комфорта и уюта.

Собственник доли для разделения финансовой нагрузки и получения личного лицевого счета должен обратиться со свидетельством о государственной регистрации и паспортом в ЖЭУ для заключения договора об оказании услуг. Таким же образом нужно заключить другие договоры: на воду, на свет и пр.

Доли бывают разные – кто-то владеет 70% квартиры, кому-то принадлежит только 15% жилого помещения. Если ваша доля составляет хотя бы одну жилую комнату, то вы можете отделить ее от всей квартиры замком на двери. Если нет, то по закону вы имеете право проживать и находиться в квартире, но при этом не должны препятствовать перемещению других людей по всей жилой площади.

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Представим, что вы решили сдать долю в квартире, но не можете добиться согласия от второго собственника. Самое верное в такой ситуации представить долю в виде отдельной комнаты. Завершив выдел в натуре, вы сможете распоряжаться частью жилья без учета мнений совладельцев.

«Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?»

Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Уведомите всех дольщиков о выделе доли в натуре.
Определитесь с размером комнаты + компенсацией за превышение/уменьшение квадратных метров.
Составьте соглашение о выделе из общедолевой собственности и заверьте его у нотариуса (альтернативный вариант – отделиться в судебном порядке).
Дайте объявления о сдаче части жилья в аренду (газеты, интернет, «сарафанное радио», риелторы).
Покажите жилье будущим квартирантам.
Определитесь с жильцами, составьте договор найма жилого помещения (комнаты).
Договоритесь о размере арендной платы и способе ее передачи.
Заселите квартирантов, запишите последние показания счетчиков, передайте ключи от комнаты.

Желательно известить остальных совладельцев, чтобы они были в курсе ваших намерений. Это необходимо для определения порядка пользования нежилым пространством: коридором, кухней, ванной, туалетом.

Остановимся на списке документов, который нужен при заключении арендного договора.

Подготовьте:

паспорт + копию;
2 экземпляра договора найма жилого помещения (комнаты) – себе и жильцам;
копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН;
один из правоустанавливающих документов – договор о приватизации, свидетельство о праве на наследство и др.;
архивную выписку из домовой книги – о проживающих лицах;
согласие мужа/жены, если комната принадлежит обоим супругам (см. «Выделение доли в совместной собственности супругов«).

Новые жильцы предъявляют только паспорта + копии.

Вместе с квартирантами вам предстоит заполнить договор найма. Один экземпляр останется у арендодателя, а второй передается арендаторам (нанимателям).

арендная плата – взнос за пользование частью жилья (комнатой);
коммунальные платежи – ежемесячный платёж согласно квитанциям от ЖЭК или ТСЖ.

Арендодатель, т.е. собственник несет расходы по части уплаты налогов за сдачу комнаты. Налоговая ставка зависит от размера дохода и составляет 13% от полученной суммы (п. 1 ст. 224 НК РФ). Обратите внимание, что прибылью арендодателя считается только арендная плата. Коммунальные платежи идут в счет оплаты услуг жилищной организации в доме.

Собственник сдаваемой комнаты должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, а затем направить ее в налоговую службу. Срок передачи данных в ИФНС – не позднее 30 апреля следующего года. После того, как налог будет рассчитан, гражданин оплачивает его любым удобным способом: в банке, онлайн, через терминал, на почте. Срок для проведения платежа – период до 15 июля идущего года.

Платить или нет — личное дело каждого владельца. Однако нарушение закона может сыграть злую шутку, и тогда ИФНС насчитает задолженность за весь период неуплаты.

Ежедневно юристы отвечают на вопросы по поводу аренды доли в квартире. Наших граждан интересуют разные ситуации, начиная от конфликтов с совладельцами, и заканчивая расчетом налогов. Остановимся на самых актуальных.

Нюансы сдачи доли в аренду:

Основное условие к типу помещения – пригодность для проживания людей. Комнаты в аварийных домах сдать не получится, да и желающие вряд ли найдутся.
Размер жилого пространства должен быть более 12 м² – жилищная норма на одного человека (ст. 50 ЖК РФ).
Площадь комнаты может не совпадать с размером доли по правоустанавливающим документам. Обычно в таких случаях владелец большей площади выплачивает компенсацию другому собственнику:

Например, Иванов имеет ¼ долю в квартире, что равняется 23 м² – при определении порядка пользования жильем он занял гостиную в расчете 27 м² – Иванов должен выплатить компенсацию Петрову за превышение его доли в 4 м².

Сдача в аренду доли в квартире без разрешения другого собственника приводит к аннулированию договора найма. Потерпевший вправе подать иск о признании арендного договора ничтожным.
Законный владелец комнаты в «коммуналке» имеет право сдавать ее в аренду без согласия остальных жильцов. Однако придется определить порядок пользования коридором, кухней, туалетом, ванной комнатой и другими нежилыми помещениями. Обычно сохраняется текущий порядок эксплуатации коммунального жилья.

И да и нет. Долевая собственность бывает разной:

Совместная. В этом случае квартирой все владельцы пользуются совместно, без каких-либо ограничений. Проще говоря, любой из жильцов может в любое время воспользоваться любым помещением и остальные не будут ему в этом препятствовать.

Пример: Семья, которая проживает в одной квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала. По закону, такое помещение должно быть разделено на доли, которые выделяются каждому из членов семьи: мужу, жене и детям. Несмотря на такое разделение, все владельцы пользуются всеми помещениями вместе и не разделяют их по такому принципу: эта моя комната, сюда никто не имеет права входить.

Раздельная. В такой ситуации квартира действительно, физически разделяется на отдельные комнаты. Нередко на каждой из них устанавливается мощная входная дверь, аналогичная той, которую обычно ставят на выходе из квартиры. Каждый из собственников владеет только своей комнатой и имеет право на пользование общими для всех помещениями: кухней, ванной и туалетом.

Пример: Коммунальная квартира, в каждой из комнат которой проживают абсолютно незнакомые друг с другом люди. Они не вмешиваются в жизнь друг друга и не имеют права свободно входить в любые комнаты, кроме собственной и общих помещений.

Сдать в аренду свою долю, если она выделена можно и без согласия собственников. А вот если доля не выделена, то требуется или согласие, или сначала придется ее выделить. Последнее, опять же, происходит с согласия других владельцев или по решению суда.

Мифы о долевой собственности на жилое помещение

Чтобы сдать долю в квартире без согласия собственников, если она не выделенная, нужно сначала отделить ее от остальных помещений. Если это сделано, то дальнейшая процедура особой сложностью не отличается.

Выделить долю в квартире в натуре.
Найти арендатора.
Заключить договор аренды.

Следует учитывать, что доля должна быть адекватной и включать в себя хотя бы одну комнату. Впрочем, выделить в натуре меньшую часть невозможно физически, потому в данном случае особых проблем обычно не возникает.

В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.

Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.

В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).

Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.

Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.

Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.

Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.

Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.

Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).

По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.

Случай из судебной практики от 6 апреля 2021 года вдохновил Сергея двинуться дальше. Тогда в Октябрьский районный суд обратилась дама с просьбой выселить квартирантов. Её иск удовлетворили, однако не запретили собственнику сдавать жилплощадь внаём без письменного согласия других совладельцев недвижимости. Такое решение возмутило прокуратуру. Представитель ведомства написал возражение, и уже Городской суд согласился с ним и вынес соответствующий запрет.

— Судов по выселению в год проходят десятки, два-три из них заканчиваются успехом для истцов, поэтому в целом в решении суда нет ничего особенно удивительного, — объясняет Сергей. — Подобные решения принимались и раньше — на моей памяти, с 2014-го. Интересно именно то, что за жительницу решила вступиться прокуратура, прежде такого не происходило.

СПРАВКА

Коммунальная квартира по закону считается долевой собственностью. То есть человек владеет только комнатой, а туалеты, кухня и коридоры — это места общего пользования. Именно поэтому собственники вправе запретить сдавать жильё тем людям, которые нарушают порядок, захламляют или варварски относятся к предметам коллективного пользования.

Распоряжаться такой собственностью нужно, руководствуясь Гражданским кодексом России. Там есть статья 246, в части 1 которой прямо говорится, что любые действия с таким имуществом нужно производить «по соглашению всех участников».

В части 2 обозначено: «участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом». Однако статья 250 уточняет, что, к примеру, продать долю можно, лишь получив письменное согласие остальных собственников. Сдача жилья в аренду в законе не значится вовсе.

Как бы абсурдно ни звучало, закон не предусматривает наказания за его нарушение. Выселение — это не наказание для квартирантов или арендодателей, а юридическое восстановление прав второго собственника. Если у человека украли машину, а после вернули её владельцу — это восстановление его прав, а вот уголовная ответственность для вора в виде лишения свободы — уже мера наказания.

— Поэтому все сдают как хотят и кому хотят, без разбора, не получая ни устных, ни письменных согласий. Да, люди становятся более грамотными и чаще подают в суд. Но максимум, что он может сделать, — принять меры по недопущению нарушений вновь. Длиться такое дело будет от полугода до года. Всё это время квартиранты продолжат жить по соседству, а собственник — тратить деньги на тяжбу, — говорит Сергей.

Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

Советы от юриста Илоны Ханиной (сообщество активных жителей Санкт-Петербурга «Жители Литейного округа и Центрального района»)

Первый вариант: между собственниками заключён договор на право эксплуатации мест общего пользования (МОП)

В этом случае собственник комнат в квартире, где арендаторы без согласия владельцев пользуются соответствующими местами (кухней, кладовой, чёрным и парадным входом, коридором, туалетом, ванной), может подать иск в суд на арендодателя. Иск будет призывать его исполнять условия договора или же требовать расторжения договора по причине несоблюдения его одной из сторон.

Чтобы иск не отклонили, необходимо приложить доказательства незаконного пребывания посторонних на территории коммунальной квартиры, находящейся в долевой собственности.

Что может быть доказательствами:

протокол участкового или иного сотрудника полиции, который зафиксирует присутствие квартирантов;
акт от домуправления о том, что жильцы находятся в квартире и пользуются МОП;
фото и видеосъёмка, если это не противоречит законам РФ.

Необходимо письменно уведомить каждого совладельца квартиры о своем намерении сдать в наем свою долю с указанием размера ежемесячной платы и условий ее передачи.
Предложить каждому из них стать нанимателем Вашего права.

с подтверждением согласия стать квартиросъмщиками, либо разрешение на передачу определенного размера жилья в наем третьим лицам;
с подтверждением отказа.

Если совладельцы дали разрешение на аренду такой жилплощади, то необходимо с участниками письменно закрепить раздел всей жилплощади между хозяевами и правила пользования ими нежилой площадью.

В случае получения отказа от всех собственников следует обратиться в суд с требованием о распределении порядка пользования общей собственностью и возможности передачи своей доли в наем другим лицам, приложив к иску письменное подтверждение Вашего обращения к совладельцам и полученного письменного от них отказа.

Что необходимо иметь?

При передаче своей части на право владения жилой площадью с целью получения арендной платы необходимо иметь:

правоустанавливающий документ на собственность;
письменное разрешение от каждого совладельца о передаче квартиросъемщикам вашей части в праве распоряжаться квартирой;
письменно зафиксированное распределение жилой площади между совладельцами и правила пользования нежилой площадью, которое будет достигнуто совместным согласием или по решению суда.

Чтобы получить решение суда к иску надо приложить документы:

техпаспорт БТИ;
свидетельство о праве на жилую площадь;
выписка из домовой книги.

Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Так что обойти порядок, увы, не получится. Даже если один из совладельцев против аренды, придется действовать иначе.

Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:

Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий. Технически возможен далеко не всегда, а только для 3-комнатной квартиры или частного дома. Скорее всего не обойдется без денежной компенсации, зато можно создать отдельную комнату и сдавать ее в аренду уже без согласия содольщиков.

Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится. Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.

Подать иск об определении порядка пользования жильем

Самый крайний вариант, если мирные попытки решить вопрос уже исчерпаны. Потребуется составить иск, подготовить вариант раздела жилплощади и отстоять позицию в городском суде.

Наилучший вариант при несогласии второго собственника – выделить долю в натуре, т.е. представить ее в виде комнаты в просторной квартире (см. «Выделение доли в приватизированной квартире»).

подаем объявление о сдачи комнаты в квартире;
определяемся с кандидатурами квартирантов;
составляем договор аренды;
определяем размер ежемесячного платежа;
заполняем и подписываем договор;
вселяем жильцов;
информируем о заключении договора аренды налоговую службу.

Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника

Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2010. — 152 c.
Грудцына Л. Ю. Адвокатура, нотариат и другие институты гражданского общества в России; Деловой двор — М., 2012. — 352 c.
Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.
Матвиенко, Л.О.; Соколов, А.Н. Как оформить земельный участок в собственность; М.: Инфра-М, 2013. — 425 c.
Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.

Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.